С 1 августа 2025 года в Черногории начал действовать новый закон о легализации самовольных объектов. Документ был принят на восьмой сессии 28-го созыва Скупщины 31 июля 2025 года и подписан президентом 1 августа. Его появление стало важным событием для рынка недвижимости, ведь теперь правила владения и сделок с жильём будут жёстко связаны с наличием разрешительной документации.
Что регулирует новый закон
Закон устанавливает порядок легализации самовольных построек, описывает правовые последствия получения разрешения и определяет, какие именно объекты можно узаконить.
Что считается самовольным объектом
Согласно закону, самовольным объектом считается здание или его часть, которая была:
- построена, реконструирована, достроена или надстроена без строительного разрешения или другого официального акта, разрешающего строительство,
- выполнена с нарушением условий разрешения или превышает допустимую площадь, определённую градостроительными и техническими нормами.
В категорию самовольных объектов также входят:
- вспомогательные строения, составляющие функциональную целостность с жилыми, коммерческими или смешанными объектами,
- здания, используемые в сельском хозяйстве, для охраны и сохранения культурного наследия или для благоустройства общественных зеленых зон,
- объекты, на которых выполнены черновые конструктивные работы без разрешения.
Иными словами, речь идёт обо всех зданиях, которые не имеют «чистых» документов и до сих пор существовали в своеобразной серой зоне.
Влияние нового закона на сделки с недвижимостью
На сегодняшний день нотариусы приостановили сделки с объектами, у которых статус “nema dozvole” (нет разрешения). Это связано с вступлением в силу нового закона о легализации. Теперь продажа или сдача в аренду недвижимости без подтверждённых документов о легализации становится невозможной.
Закон предусматривает переходный период. Собственники самовольных объектов должны в течение шести месяцев подать документы на легализацию и получить заключение урбанистической службы. Только после этого они смогут полноценно распоряжаться своим имуществом.
Сейчас многие ждут разъяснений и уточняющих инструкций, однако уже очевидно, что процесс получения разрешений становится обязательным для всех, кто планирует сделки с недвижимостью.
Гайд по покупке недвижимости в Черногории в 2025 году: пошаговая инструкция с примерами и кейсами →
Проблемные зоны
Особенно остро новый закон затронет прибрежные регионы — Будву, Котор, Бар. Именно здесь за последние десятилетия появилось наибольшее количество построек «в обход правил». Многие владельцы возводили дополнительные этажи, расширяли террасы или строили целые дома без разрешений. Теперь у них остаётся лишь два пути: легализовать или потерять возможность распоряжаться объектом.
Сложности также ждут сельские районы, где традиционно не уделялось внимания документальному сопровождению строительства. Для небольших хозяйств процесс легализации может оказаться дорогим и бюрократически сложным.
6 месяцев на легализацию
Для покупателей и инвесторов новый закон даёт больше уверенности. Теперь любая сделка с недвижимостью в Черногории будет сопровождаться обязательной проверкой документов на легализацию. Это снижает риски, когда человек покупает красивый дом у моря, а потом выясняется, что его невозможно узаконить или подключить к коммуникациям.
Для владельцев же самовольных построек ближайшие шесть месяцев становятся решающими. Кто успеет подать документы — сможет спокойно распоряжаться своей недвижимостью и продать её по рыночной цене. Кто проигнорирует новые правила — столкнётся с тем, что его дом фактически «заморожен» на рынке: ни продать, ни официально сдать в аренду будет нельзя.
Как будет проходить легализация
Процедура предполагает несколько шагов:
- Подача заявления в местный орган власти.
- Представление технической документации (планы, проекты, заключения инженеров).
- Проверка соответствия градостроительным и экологическим нормам.
- Принятие решения о возможности легализации.
В случае положительного исхода собственник получает официальное разрешение и полностью законные права на объект. В противном случае строение может быть признано подлежащим сносу.
Я хочу легализировать свой объект: что делать?
Юристы советуют не откладывать процесс легализации. Важно помнить, что не все здания могут быть легализованы: если строение возведено в охраняемой зоне или нарушает санитарные нормы, получить разрешение будет крайне сложно.
Если у вас есть недвижимость в Черногории, попадающая под новый закон о легализации, наши специалисты могут помочь разобраться с процедурой. Мы знаем, какие документы нужны, куда и в какие сроки их подать, и что учитывать, чтобы объект официально получил статус законного. Такой подход избавит от лишней бюрократии и позволит без проблем продавать, сдавать или использовать недвижимость в будущем.
За подробной информацией обращайтесь к нам — sales@mdrealty.me
Или свяжитесь по номеру +382 67 447 626 (WhatsApp, Telegram)
