Мы подготовили полное руководство по расходам на недвижимость в Черногории для тех, кто планирует покупку и хочет заранее понимать все финансовые нюансы. Черногория привлекает своими красивыми пейзажами, тёплым климатом и удобным расположением у моря, а также остаётся популярным направлением среди иностранных покупателей. Но важно понимать: реальные затраты на недвижимость — это не только её цена, но и все дополнительные расходы, которые идут с ней в комплекте.
В этом отчёте мы собрали всю важную информацию о том, сколько на самом деле стоит покупка и владение недвижимостью в Черногории. Мы подробно разобрали как разовые затраты при покупке, так и ежегодные расходы — налоги, обслуживание, возможные платежи при сдаче в аренду.
Отдельное внимание мы уделили новым правилам, которые вступили в силу с 1 января 2024 года: теперь действует прогрессивный налог на переход права собственности, и это важно учитывать заранее. Наше руководство по расходам на недвижимость поможет вам избежать неожиданных сюрпризов и грамотно спланировать бюджет.
Руководство по единовременным расходам при покупке
В этом разделе мы подробно разбираем все налоги, сборы и комиссии, которые нужно заплатить при покупке недвижимости. Зная про эти расходы заранее, вы сможете точно рассчитать, сколько средств потребуется на старте.
Налог на переход права собственности (Porez na promet nepokretnosti): навигация по новой прогрессивной шкале
Единая ставка налога в размере 3% на вторичном рынке недвижимости осталась в прошлом для большинства сделок. С 1 января 2024 года в Черногории действует прогрессивная система налогообложения, которая применяется при покупке объектов на вторичном рынке. Новая структура выглядит следующим образом:
- При стоимости объекта до 150 000 евро: ставка составляет 3%.
- При стоимости от 150 001 евро до 500 000 евро: налог рассчитывается как фиксированная сумма в 4 500 евро плюс 5% от суммы, превышающей 150 000 евро.
- При стоимости свыше 500 001 евро: налог составляет фиксированную сумму в 22 000 евро плюс 6% от суммы, превышающей 500 000 евро.
Налоговой базой является оценочная стоимость объекта, которую определяет муниципальная налоговая служба. Эта служба сопоставляет цену, указанную в договоре, с рыночными ценами на аналогичные объекты в данном районе, чтобы предотвратить занижение стоимости. После заключения сделки покупатель получает официальное уведомление о необходимости уплаты налога, которую необходимо произвести в установленный срок (обычно от 15 до 30 дней), чтобы избежать начисления пени.
Новая налоговая система — это не просто налог на роскошь. Она оказывает существенное влияние на средний ценовой сегмент рынка. Согласно данным статистического управления Monstat, средняя цена квадратного метра в новостройках прибрежного региона в первом квартале 2025 года составила 2 328 евро. Таким образом, стандартная двухкомнатная квартира площадью 70 м² будет стоить около 162 960 евро. Эта цена автоматически выводит сделку из базовой 3%-й категории в более высокую, 5%-ю.
Прогрессивная шкала налога на переход права собственности (действует с 1 января 2024 г.)
| Стоимость недвижимости (евро) | Формула расчета налога | Пример расчета для конкретной стоимости |
| До 150 000 | 3% от стоимости | Объект за 120 000 €: 120 000×0.03=3 600 € |
| 150 001 – 500 000 | 4 500 € + 5% от суммы свыше 150 000 € | Объект за 200 000 €: 4 500+(200 000−150 000)×0.05=7 000 € |
| Свыше 500 001 | 22 000 € + 6% от суммы свыше 500 000 € | Объект за 600 000 €: 22 000+(600 000−500 000)×0.06=28 000 € |
Первичный и вторичный рынок: ключевое различие в НДС
При покупке нового объекта недвижимости напрямую у застройщика, который является плательщиком НДС (PDV), покупатель освобождается от уплаты налога на переход права собственности. Причина заключается в том, что в стоимость такой недвижимости уже включен НДС в размере 21%, который застройщик перечисляет государству.
Это создает мощный финансовый стимул, который кардинально меняет подход к сравнению новых и вторичных объектов. Рассмотрим объект стоимостью 250 000 евро.
- На вторичном рынке налог на переход права собственности составит 4 500 € + 5% от (250 000 € – 150 000 €) = 4 500 € + 5 000 € = 9 500 евро.
- На первичном рынке (при покупке у застройщика-плательщика НДС) этот налог равен 0 евро.
Таким образом, возникает ценовое преимущество в 9 500 евро в пользу новостройки, что эквивалентно 3.8% от стоимости объекта. Для любой недвижимости дороже 150 000 евро «реальная» разница в цене между новым и аналогичным вторичным объектом уменьшается на сумму сэкономленного налога. Это делает новостройки значительно более привлекательными с точки зрения исключительно затрат на приобретение.
Нотариальные и юридические сборы: обеспечение безопасности сделки
Услуги нотариуса в Черногории регулируются государством, и их стоимость зависит от суммы сделки. Тарифы стандартизированы, что вносит предсказуемость в процесс оформления.
Официальная шкала нотариальных сборов (без НДС)
| Сумма сделки (евро) | Базовый тариф нотариуса (евро) | Итоговый сбор с учетом НДС 21% (евро) |
| до 5 000 | 70 | 84.70 |
| 5 001 – 20 000 | 120 | 145.20 |
| 20 001 – 40 000 | 170 | 205.70 |
| 40 001 – 60 000 | 250 | 302.50 |
| 60 001 – 80 000 | 300 | 363.00 |
| 80 001 – 120 000 | 350 | 423.50 |
| свыше 120 000 | +10 за каждые доп. 15 000 | (Базовый тариф + 10€/15k€) × 1.21 |
Максимальный размер нотариального сбора не может превышать 5 000 евро. Важно помнить, что все указанные тарифы не включают НДС в размере 21%, который добавляется к итоговой сумме. В отличие от некоторых других юрисдикций, нотариальные сборы в Черногории составляют незначительную долю от общих затрат на приобретение, обычно менее 1% от стоимости объекта.
Подробная аналитика рынка недвижимости: где покупать выгоднее →
Прочие сопутствующие расходы: переводчики и агентские комиссии
Лицензированный судебный переводчик: Поскольку все юридические документы составляются на черногорском языке, для иностранных покупателей, не владеющих языком, обязательно присутствие на сделке лицензированного судебного переводчика.
- Устный перевод (у нотариуса): стандартный тариф 50 евро в час.
- Письменный перевод (договора купли-продажи): 15–20 евро за страницу (1 200 печатных символов). Стандартный договор на 8–10 страниц обойдется в 120–200 евро.
Комиссия агентства недвижимости: В этом вопросе существует некоторая неоднозначность, требующая внимания.
- Доминирующая модель: В большинстве случаев комиссию агентству платит продавец. Ее размер составляет 5% от цены продажи. Таким образом, для покупателя услуги риелтора являются бесплатными. Это правило распространяется как на первичный, так и на вторичный рынок.
- Исключения: При покупке на вторичном рынке комиссию некоторым агентствам может оплачивать покупатель, либо она делится между сторонами. Это расхождение подчеркивает важность предварительного уточнения структуры комиссии с агентом, чтобы избежать непредвиденных расходов при закрытии сделки.
Гайд по покупке недвижимости в Черногории в 2025 году: пошаговая инструкция с примерами и кейсами →
Ежегодные и текущие расходы на владение — долгосрочные финансовые обязательства
В этом разделе вы найдете руководство по регулярным расходам, связанным с владением недвижимостью, что позволит составить реалистичный годовой бюджет на ее содержание.
Ежегодный налог на недвижимость (Godišnji porez na nepokretnost)
Все собственники недвижимости в Черногории, как резиденты, так и иностранцы, обязаны уплачивать ежегодный налог на недвижимость. Ставка налога устанавливается местным муниципалитетом (opština) и варьируется в диапазоне от 0.25% до 1.0% от рыночной стоимости объекта.
На размер ставки влияют несколько факторов: местоположение (в популярных туристических зонах, таких как Будва и Котор, ставки выше), тип недвижимости, ее возраст и состояние. Например, для квартиры стоимостью 100 000 евро годовой налог может составить от 200 до 350 евро. Налог уплачивается двумя равными частями, как правило, до 30 июня и 31 октября.
Туристический налог для собственников недвижимости (Turistička taksa)
Необходимо четко различать два вида сборов, которые часто путают:
- Boravišna taksa (Туристический регистрационный сбор): Это ежедневный сбор в размере 1 евро с человека, который уплачивают все туристы и визитеры за пребывание в стране. Сами собственники недвижимости, проживающие в своем объекте, как правило, освобождены от этого сбора.
- Turistička taksa (Ежегодный налог для собственников): Это отдельный годовой налог, взимаемый с иностранных владельцев «вторых домов» (т.е. курортной недвижимости), расположенных в официально признанных туристических зонах. Он рассчитывается по специальной формуле, учитывающей площадь объекта и местные коэффициенты, и уплачивается вместе с годовым налогом на недвижимость. Утверждение, что он составляет 10-15% от годового налога на недвижимость, является упрощением; формула расчета более сложная.
Комплексный анализ коммунальных платежей (Komunalije)
Электроэнергия: В Черногории действует двухтарифная система учета.
- Дневной тариф (Viša tarifa – VT): Применяется с 07:00 до 23:00. Стоимость составляет около 0.09 евро за кВт·ч (без НДС).
- Ночной/льготный тариф (Niža tarifa – NT): Действует с 23:00 до 07:00, а также в выходные дни. Стоимость составляет около 0.05 евро за кВт·ч (без НДС).
- Средний счет: Сильно варьируется в зависимости от сезона и потребления. Среднемесячные счета для домохозяйств колеблются от 29 евро в межсезонье до более 40 евро в летние месяцы. Семья в квартире площадью 80 м² может ожидать ежемесячные расходы в размере 30–100 евро.
Водоснабжение и канализация: Тарифы сильно зависят от муниципалитета.
- Муниципалитет Будвы: Стоимость составляет от 1.60 до 2.70 евро за кубический метр (м³).
- Общий диапазон по стране: В других регионах тарифы могут варьироваться от 0.30 до 1.20 евро за м³.
- Средний счет: Типичная семья расходует 15–20 евро в месяц.
Вывоз мусора (Odvoz smeća): Это скромный ежемесячный платеж.
- Для квартиры: 5–10 евро в месяц.
- Для частного дома: 10–12 евро в месяц. В некоторых муниципалитетах расчет ведется по площади, например, 0.06 евро/м².
Отопление и газ: Центральное отопление и газоснабжение практически отсутствуют. Отопление, как правило, электрическое (кондиционеры, обогреватели), что значительно увеличивает счета за электроэнергию в зимний период. Газ для приготовления пищи используется в баллонах. Первоначальная стоимость баллона составляет около 60 евро, а его заправка (обмен) — 12–15 евро.
Связь: Интернет и телевидение
Стоимость услуг связи в Черногории конкурентоспособна.
- Домашний интернет: Базовые пакеты стоят 15–25 евро в месяц. Высокоскоростное оптоволоконное соединение может стоить до 25–50 евро.
- Мобильный интернет: Туристические SIM-карты предлагают большие пакеты данных, например, 500 ГБ за 10–15 евро.
- Кабельное/спутниковое ТВ: 10–20 евро в месяц в зависимости от выбранного пакета каналов.
Обслуживание, управление и содержание
Сборы управляющей компании (для жилых комплексов):
- Стандартные здания: 10–25 евро в месяц с квартиры за базовые услуги (уборка подъезда, обслуживание общих территорий).
- Современные/элитные комплексы: Оплата часто рассчитывается за квадратный метр и составляет от 0.50 до 4.50 евро/м² в месяц. Для квартиры площадью 60 м² это может составить от 30 до 270 евро в месяц. Эти сборы покрывают уход за ландшафтом, обслуживание бассейна, охрану и т.д.
Содержание частного дома:
- Очистка септика: Для домов, не подключенных к центральной канализации, стоимость услуги составляет 50–200 евро за вызов. Процедура требуется один или два раза в год.
Страхование недвижимости: Это часто упускаемая из виду, но довольно важная статья расходов. Хотя страхование в Черногории не является обязательным.
- Стоимость: Базовая страховка может стоить всего 24 евро в год, а более комплексные пакеты с покрытием, например, от землетрясений — около 135–150 евро для обычной квартиры. Иногда стоимость рассчитывается по площади и варьируется от 0,52 до 1,98 евро за квадратный метр в год — всё зависит от уровня защиты. Но важно внимательно изучать условия полиса: нередко сумма выплаты по страховому полюсу на деле оказывается слишком скромной и не перекрывает реальные убытки.
Читайте подробную статью о стоимости жизни в Черногории →
Итого: расходы на недвижимость
Расчет полной стоимости: три реальных сценария
Сводные расчеты по трем сценариям приобретения и владения недвижимостью
| Статья расходов | Сценарий 1: Квартира в Баре (вторичный рынок) | Сценарий 2: Квартира в Будве (новостройка) | Сценарий 3: Вилла в Которском заливе (вторичный рынок) |
| — ЕДИНОВРЕМЕННЫЕ РАСХОДЫ — | |||
| Цена недвижимости | 120 000 € | 250 000 € | 600 000 € |
| Налог на переход права собственности | 3 600 € (3%) | 0 € (освобождение по НДС) | 28 000 € (по прогрессивной шкале) |
| Нотариальные услуги (с НДС 21%) | 423.50 € | 605 € (приблизительно) | 1 500 € (приблизительно) |
| Услуги переводчика | 250 € | 250 € | 300 € |
| Итого расходы на приобретение | ~124 274 € | ~250 855 € | ~629 800 € |
| — ЕЖЕГОДНЫЕ РАСХОДЫ — | |||
| Годовой налог на недвижимость (оценка) | 480 € (0.4%) | 1 500 € (0.6%) | 4 800 € (0.8%) |
| Коммунальные платежи (среднегодовые) | 960 € (80 €/мес) | 1 800 € (150 €/мес) | 3 000 € (250 €/мес) |
| Управляющая компания / обслуживание | 300 € (25 €/мес) | 1 620 € (1.5 €/м²/мес) | 4 000 € (сад, бассейн) |
| Страхование | 100 € | 150 € | 500 € |
| Итого годовые расходы | ~1 840 € | ~5 070 € | ~12 300 € |
| — ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ ЗА ПЕРВЫЙ ГОД — | ~126 114 € | ~255 925 € | ~642 100 € |
Получение дохода: налоги на доход по арендной недвижимости
Налоги на доход от аренды недвижимости для частных лиц недавно были изменены. Раньше действовала единая ставка 9%. Новая стандартная ставка подоходного налога составляет 15%, она применяется в том числе к доходам от аренды.
Процесс расчета налога выглядит следующим образом:
- Валовой годовой доход от аренды: Например, 500 евро/месяц × 12 месяцев = 6 000 евро.
- Стандартный вычет: Законодательство может предусматривать стандартный вычет на амортизацию и расходы (например, 30%), что уменьшает налогооблагаемую базу. Налогооблагаемая база = 6 000 евро × 70% = 4 200 евро.
- Сумма налога к уплате: 15% от 4 200 евро = 630 евро.
Налоговая декларация за предыдущий год должна быть подана в налоговые органы по месту нахождения недвижимости до 30 апреля текущего года. Переход от 9% к 15% представляет собой существенное увеличение налоговой нагрузки на арендодателей. Это изменение, в сочетании с ростом цен на недвижимость и налогов на покупку, должно быть учтено в любых расчетах рентабельности инвестиций в арендную недвижимость.
Для владельцев, которые планируют сдавать свою недвижимость в аренду, но не имеют возможности или желания заниматься этим самостоятельно, оптимальным решением является передача объекта под управление профессиональному агентству. Такая услуга полного цикла, как правило, включает в себя поиск и коммуникацию с арендаторами, организацию заселения и выселения, контроль за состоянием имущества, своевременную оплату всех коммунальных счетов, налогов и решение любых текущих вопросов.
За этот комплексный сервис, освобождающий собственника от всех хлопот, управляющие компании обычно взимают комиссию в размере около 20% от арендной платы. Наша компания MD Realty предоставляет услуги по управлению недвижимостью именно на таких, стандартных для рынка, условиях.
Заключение
Анализ показывает, что финансовая картина рынка недвижимости в Черногории заметно изменилась. Введён прогрессивный налог на переход права собственности, а ставка налога на доход от аренды увеличилась. Эти шаги говорят о том, что рынок становится более зрелым, а государство стремится получать больше доходов от сектора недвижимости.
При этом, несмотря на рост расходов, стоимость покупки и владения недвижимостью в Черногории по-прежнему остаётся привлекательной на фоне других европейских стран. Главное — подходить к процессу с хорошо продуманным финансовым планом, учитывающим все возможные затраты.
Вот что важно учесть потенциальным покупателям:
- Провести тщательную проверку (due diligence) всех аспектов объекта и всех сопутствующих платежей ещё до принятия решения о покупке.
- Отдельно просчитывать расходы на первичном и вторичном рынке. Покупка новостройки у застройщика, являющегося плательщиком НДС, может дать ощутимую налоговую экономию.
- Заложить в бюджет 5–10% сверху — особенно при покупке дорогой недвижимости на вторичном рынке. Эти средства покроют все сопутствующие расходы, чтобы избежать неожиданных затрат.
- Привлекать опытных юристов и риелторов, чтобы грамотно провести сделку и убедиться, что все расходы прозрачны и обоснованны.
Если у вас остались вопросы, свяжитесь с нами, мы проведем бесплатную консультацию.
