Leitfaden zum Immobilienkauf in Montenegro im Jahr 2025: Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Beispielen und Fallstudien
Montenegro ist in den letzten Jahren zu einem der attraktivsten Ziele für den Immobilienkauf unter Ausländern geworden, darunter Russen, Belarussen, Ukrainer und andere Menschen aus den GUS-Staaten. Mildes Klima, malerische Berge und die Adriaküste...
Montenegro ist in den letzten Jahren zu einem der attraktivsten Ziele für den Immobilienkauf unter Ausländern geworden, darunter Russen, Belarussen, Ukrainer und andere Herkunftsgruppen aus den GUS-Staaten. Das milde Klima, die malerischen Berge und die Küsten der Adria, vergleichsweise niedrige Preise nach europäischen Maßstäben sowie die Möglichkeit, auf Grundlage von Eigentum eine Aufenthaltsgenehmigung (Aufenthaltstitel) zu erhalten – all das macht den Immobilienmarkt Montenegros zunehmend gefragt.
Bevor Sie jedoch mit dem Kauf beginnen, sollten Sie sich gründlich mit dem Ablauf, den rechtlichen Besonderheiten und den praktischen Schritten vertraut machen. Dieser Leitfaden hilft Ihnen, alle Etappen Schritt für Schritt zu durchlaufen und häufige Fehler zu vermeiden.
Der erste Schritt besteht darin, den Kaufzweck klar zu definieren. Wofür genau suchen Sie eine Immobilie in Montenegro?
Investition und anschließende Vermietung. In diesem Fall ist es wichtig, die Mietnachfrage in der gewählten Region zu analysieren (vor allem Küstengebiete –Budva,Kotor,Tivat,Bar).
Umzug zum dauerhaften Wohnsitz. Wenn Sie dauerhaft dort leben möchten, achten Sie nicht nur auf den Preis der Objekte, sondern auch auf die Infrastruktur: Geschäfte, Schulen, Krankenhäuser, Verkehrsanbindung.
Kauf eines Ferienhauses auf dem Land. Wichtig sind hier vor allem schöne Ausblicke, die Nähe zum Meer und eine relativ ruhige Umgebung.
Budget festlegen
Es ist notwendig, nicht nur den Kaufpreis der Immobilie selbst, sondern auch zusätzliche Kosten zu berücksichtigen:
Immobilienerwerbssteuer(3–6 % des Katasterwerts, wenn es sich um eine Bestandsimmobilie handelt; beim Kauf vom Bauträger kann ein anderes, mit der Mehrwertsteuer verbundenes System gelten).
Maklerprovision.
Notarkosten(abhängig vom Vertragswert).
Kosten für einen Übersetzer(falls erforderlich; offizielle Dokumente müssen unter Mitwirkung eines zertifizierten Übersetzers unterzeichnet werden, wenn Sie kein Serbisch/Montenegrinisch sprechen).
Immobiliensuche und Zusammenarbeit mit Maklern
Wichtige Suchquellen
Spezialisierte Websites(lokale montenegrinische Portale und internationale Plattformen).
Immobilienagenturen(achten Sie bei der Auswahl einer Agentur auf Kundenbewertungen. Und ab Ende 2025 sollten Sie auch auf das Vorhandensein einer Lizenz für die Maklertätigkeit achten – sie wird dann zum verpflichtenden Nachweis des Agenturstatus in Montenegro).
Bekannte und Mundpropaganda(in kleinen Städten und Ortschaften lassen sich interessante Angebote oft über Einheimische finden).
Auswahl des Maklers
Ruf. Lesen Sie Bewertungen und suchen Sie im Internet nach Informationen über das Unternehmen.
Professionalität. Erkundigen Sie sich nach der Erfahrung und nach einer Lizenz für die Maklertätigkeit.
Sprachbarriere. Es ist wünschenswert, dass der Makler Russisch oder Englisch spricht, wenn Sie kein Montenegrinisch beherrschen.
Vorläufige Auswahl von Objekten
Es empfiehlt sich, eine Liste mit mehreren Optionen zu erstellen. Bei jeder sollten Sie Folgendes prüfen:
Lage und Infrastruktur: wie bequem die nächsten Geschäfte, Krankenhäuser und Schulen erreichbar sind; wie die Parksituation ist.
Zustand der Immobilie: Bestandsimmobilie oder Neubau; Zustand der Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Kanalisation, Internet).
Rechtlicher Status des Objekts: ob Belastungen vorliegen, ob die Fläche mit den offiziellen Dokumenten übereinstimmt, ob es Probleme mit dem Grundstück gibt (insbesondere bei einem Haus mit Grundstück) und ob offene коммунale Zahlungen bestehen.
Rechtliche Prüfung
Prüfung der Dokumentation
Diese Phase ist wichtig, um den Kauf eines Objekts mit „Fallstricken“ zu vermeiden. Sie können die Immobiliendokumente mithilfe spezialisierter Dienste prüfen, zum BeispielGoodroom, oder sich zur Beratung an eine Agentur wenden – in vielen von ihnen arbeitenqualifizierte Juristen, die Ihnen helfen, die Unterlagen zu verstehen und mögliche Risiken zu vermeiden. Wenn Sie Zweifel haben, können Sie auch einen unabhängigen Anwalt hinzuziehen und ein professionelles Gutachten einholen.
Was wichtig zu prüfen ist
List nepokretnosti (Immobilienblatt). Entspricht einem Auszug aus dem Eigentumsregister. Darin sind Angaben zum Eigentümer, zu den Eigenschaften des Objekts sowie zu Belastungen (Pfandrecht, Beschlagnahme usw.) enthalten.
Projektunterlagen(wenn es sich um einen Neubau handelt). Es ist zu klären, ob alle Baugenehmigungen und die Genehmigung zur Inbetriebnahme vorliegen.
Nutzungsgenehmigung(Upotrebna dozvola). Dies bestätigt, dass das Objekt den baulichen Vorschriften entspricht und zur Nutzung freigegeben ist.
Besondere Aufmerksamkeit für Grundstücke
In Montenegro gibt es eine Reihe von Beschränkungen beim Kauf von Grundstücken. Ausländer können in der Regel Grundstücke erwerben, wenn diese zu einer Kategorie gehören, die für Privateigentum zugelassen ist, und sich nicht in einer besonders geschützten Zone befinden (Nationalparks, Militärgebiete usw.). In einzelnen Fällen können zusätzliche Genehmigungen erforderlich sein.
Fallbeispiel:
Alexander wollte ein Grundstück zum Hausbau in der Region Kotor kaufen. Im Rahmen der rechtlichen Prüfung stellte sich heraus, dass sich das Grundstück in der Nähe eines historischen Denkmals befindet und bestimmten städtebaulichen Beschränkungen unterliegt. Dank der rechtzeitigen Prüfung konnte ein Fehler und der Verlust von Geld vermieden werden.
Vereinbarung und Anzahlung
Vereinbarung (Sporazum)
Wenn Sie ein passendes Objekt gefunden und sich mit dem Verkäufer auf den Preis geeinigt haben, wird ein
Vorvertragerstellt. Darin werden festgehalten:
Verkaufspreis
.
Fristen für den Abschluss des Haupt- bzw. endgültigen Vertrags
.
Bedingungen für die Anzahlung
.
Bedingungen für den Rücktritt vom Geschäft
(einschließlich der Rückzahlung oder Nicht-Rückzahlung der Anzahlung).
Üblicherweise wird als Anzahlung ein Betrag von 5.000 Euro bis zu 10 % des Immobilienwerts geleistet.
Endgültiger Vertrag und notarielle Beglaubigung
Vorbereitung auf die Unterzeichnung
Wenn alle Dokumente geprüft sind, gehen die Parteien zum Abschluss des
Hauptvertrags(Ugovor o kupoprodaji) über. Die Unterzeichnung erfolgt beim Notar in Anwesenheit von:
des Verkäufers (oder seines Bevollmächtigten mit notarieller Vollmacht).des Käufers (oder seines Bevollmächtigten).des Übersetzers (wenn der Käufer kein Montenegrinisch spricht).
Identitäts- und Datenprüfung
Der Notar prüft alle Dokumente, die Ausweise der Parteien, übersetzt und erläutert die Vertragsklauseln. Liegen keine Einwände vor, unterzeichnen die Parteien den Vertrag.
Kosten der Notargebühren
In Montenegro richten sich die Notartarife nach dem Immobilienwert (dem Betrag im Vertrag). Üblicherweise kann das Honorar zwischen 0,1 % und 0,5 % des Transaktionsbetrags liegen. Der genaue Betrag sollte im Voraus erfragt werden.
Fallbeispiel:
Irina plante, eine Wohnung im Wert von 80.000 Euro zu kaufen. Die Notarkosten beliefen sich auf etwa 300–400 Euro. Zusätzlich musste ein Übersetzer bezahlt werden (etwa 50–100 Euro, je nach Komplexität des Textes).
Zahlungsmöglichkeiten für Immobilien
Beim Kauf einer Immobilie in Montenegro stehen mehrere Zahlungsmöglichkeiten zur Verfügung, von denen jede ihre Besonderheiten hat:
1. Zahlung über die Bank
Der Käufer kann die Mittel auf das im Vertrag angegebene Konto des Verkäufers überweisen. Üblicherweise erfolgt eine solche Überweisung über internationale Bankensysteme wie SWIFT oder SEPA, je nach Herkunftsland. Wichtig ist, dass die Kontodaten mit den offiziellen Angaben des Verkäufers übereinstimmen und die Zahlungsbelege zur Bestätigung des Geschäfts aufbewahrt werden.
2. Nutzung eines Notardepots (Escrow-Konto)
Einige Transaktionen laufen über ein Notardepot (Escrow-Konto), bei dem das Geld zunächst auf ein spezielles Konto des Notars eingezahlt wird, der es erst nach Erfüllung aller Vertragsbedingungen an den Verkäufer weiterleitet. Dies schützt beide Seiten vor Risiken und gewährleistet einen sicheren Abschluss des Geschäfts.
3. Barzahlung
In Fällen, in denen sowohl Käufer als auch Verkäufer natürliche Personen sind, ist eine Barzahlung sowohl in Montenegro als auch außerhalb des Landes möglich. Diese Zahlungsform erfordert jedoch Vorsicht, da Fragen hinsichtlich der Legalität der Mittelherkunft und der Pflicht zur Deklaration von Beträgen bei den Steuerbehörden auftreten können.
Vor der Wahl der Zahlungsmethode wird empfohlen, einen Anwalt zu konsultieren, um mögliche Risiken zu vermeiden und den lokalen Rechtsvorschriften zu entsprechen. Zu den wichtigsten Risiken gehören: Verzögerungen oder Sperrungen von Zahlungen bei internationalen Überweisungen, zusätzliche Bankgebühren, die Unmöglichkeit der Rückerstattung bei einer fehlerhaften Überweisung sowie Probleme beim Nachweis der Einkommensquelle bei größeren Transaktionen. Bei Barzahlung sind die gesetzlichen Beschränkungen und mögliche Fragen seitens der Steuerbehörden zu beachten.
Steuern und Gebühren
Grunderwerbsteuer
Derzeit gilt in Montenegro für Bestandsimmobilien ein progressiver Steuersatz auf die Eigentumsübertragung:
3 % für Objekte bis 150.000 Euro,
5 % für Werte von 150
.
000 Euro bis 500.000 Euro,
6 % für Beträge über 500.000 Euro.
Wenn der Kauf von einem Bauträger erfolgt, der eine Rechnung mit Mehrwertsteuer ausstellt, unterliegt ein solches Objekt keiner zusätzlichen Grunderwerbsteuer, da die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
Zahlungsfristen
Nach Unterzeichnung des endgültigen Vertrags muss die Steuer innerhalb von 15 Tagen bezahlt werden (die Frist kann variieren, aber in der Regel werden genau 15 Tage in der Mitteilung angegeben).
Sanktionen
Bei verspäteter Zahlung der Steuerschuld kann die Steuerbehörde Verzugszinsen und Geldstrafen verhängen. Um Probleme zu vermeiden, ist es besser, diesen Prozess gemeinsam mit Ihrem Anwalt oder Makler zu überwachen.
Eintragung des Eigentumsrechts im Kataster
Einreichung der Unterlagen
Nach Unterzeichnung und notarieller Beglaubigung des Vertrags sowie nach Zahlung der Steuer muss ein Antrag beim Katasteramt (katastar) eingereicht werden. Dort wird die Eigentumsübertragung registriert. Für die Antragstellung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Notariell beglaubigter Kaufvertrag
.
Beleg oder Quittung über die Steuerzahlung
.
Antrag auf Änderung im Kataster
.
In der Regel reicht der Notar die Unterlagen selbst ein – das ist in Montenegro üblich.
Bearbeitungsdauer
Die Dauer kann von einigen Wochen bis zu mehreren Monaten reichen, in der Regel wird das Verfahren jedoch innerhalb von 15–30 Tagen abgeschlossen. In einigen Regionen, zum Beispiel in Budva, kann die Eintragung jedoch bis zu einem Jahr dauern. In manchen Fällen kann der Prozess bei Bedarf beschleunigt werden. Am Ende erhalten Sie ein aktualisiertes Immobilienblatt, in dem Sie als Eigentümer eingetragen sind.
Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung (Aufenthaltstitel) auf Grundlage der Immobilie
Allgemeines Verfahren
Der Kauf einer Immobilie in Montenegro berechtigt zum Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung (Aufenthaltstitel), jedoch erfordert dieser Prozess die Einreichung von Unterlagen bei den örtlichen Behörden (MUP – Ministerium des Innern Montenegros).
Das Verfahren zur Beantragung des Aufenthaltstitels umfasst in den meisten Fällen folgende Schritte:
Vorbereitung der erforderlichen Dokumente:
Gültiger Reisepass.
Führungszeugnis mit Stempelbeglaubigung.
Dokument, das das Eigentumsrecht an der Immobilie bestätigt (List Nepokretnosti).
Nachweis der finanziellen Mittel (3
650 Euro auf einem Konto bei einer montenegrinischen Bank).
Registrierung bei der Touristeninspektion.
Einreichung des Antrags bei der örtlichen Polizeidienststelle (MUP)
Zahlung von Gebühren:
staatliche Gebühr und Verwaltungsgebühren.
Achtung!Je nach Staatsangehörigkeit kann für einige Dokumente eine Apostille erforderlich sein.
Ausführlichere Informationen zum Verfahren zur Beantragung des Aufenthaltstitels finden Sie
Mindestens 9 Monate pro Jahr ununterbrochen im Land leben.
Zum Zeitpunkt der Antragstellung auf Daueraufenthalt über einen gültigen Aufenthaltstitel verfügen.
Finanzielle Mittel nachweisen und keine Steuer- oder Gebührenrückstände haben.
Keine schweren Gesetzesverstöße, einschließlich Verstöße gegen das Migrationsrecht, begangen haben.
Das Verfahren zur Prüfung des Antrags auf Daueraufenthalt dauert mehrere Monate, danach erhält der Antragsteller den entsprechenden Status.Fallbeispiel:
Das Ehepaar Ivan und Marina kaufte eine Wohnung in Budva für 120
000 Euro und entschied sich, einen Aufenthaltstitel zu beantragen. Nach der Registrierung des Eigentums reichten sie die Unterlagen beim MUP ein. Einige Wochen später erhielten sie einen Aufenthaltstitel für ein Jahr mit der Möglichkeit der jährlichen Verlängerung, vorausgesetzt, die Immobilie bleibt in ihrem Besitz und sie erfüllen regelmäßig die Aufenthaltsanforderungen.
Besondere нюancen für NichtansässigeBeschränkungen beim Kauf landwirtschaftlicher FlächenNach montenegrinischem Recht kann nicht jedes Grundstück an Ausländer verkauft werden. Manchmal ist die Gründung einer juristischen Person erforderlich (es genügt, eine Firma in Montenegro zu registrieren), um beispielsweise ein großes Grundstück für Bebauung oder Geschäftstätigkeit zu erwerben.
Meereszonen (Morsko dobro) und Küstenflächen
Die Küste Montenegros gilt als strategisch wichtiges Gebiet. Hier können zusätzliche Beschränkungen und Regeln gelten, insbesondere in Bereichen von Marinas, Häfen und Strandabschnitten.
Prüfung von Genehmigungen beim Kauf von Neubauten
Wenn Sie eine Wohnung vom Bauträger kaufen, stellen Sie sicher, dass er über alle erforderlichen Genehmigungen verfügt und das Projekt dem genehmigten Plan (DUP) entspricht. Nicht selten gibt es Fälle, in denen der Bauträger ein Gebäude mit Abweichungen vom Projekt fertiggestellt hat, und später können Belastungen für das Objekt entstehen.
Typische Fehler und „Fallstricke“
Auswahl einer unqualifizierten Agentur.
Wenn Sie mit einer Agentur ohne ausreichende Kompetenz, rechtliche Kenntnisse und die erforderliche Lizenz für die Maklertätigkeit arbeiten, riskieren Sie Probleme in allen Phasen des Geschäfts.
Nichteinhaltung der Steuerzahlungsfristen.
Verspätete Steuerzahlungen können zu Sanktionen und zusätzlichen finanziellen Kosten führen.
Zusammenarbeit mit nicht geprüften Bauträgern.
In Montenegro gibt es Fälle von Bauarbeiten ohne die erforderlichen Genehmigungen, insbesondere bei Einfamilienhäusern. Außerdem können einige Bauträger mit zweifelhaftem Ruf die Bauqualität senken, was später zu ernsthaften Problemen führt.
Angabe eines zu niedrigen Kaufpreises im Vertrag.
Manchmal schlagen Verkäufer vor, im Vertrag einen niedrigeren Betrag als den tatsächlichen anzugeben, um die Steuerlast zu senken. Dies kann jedoch später Schwierigkeiten verursachen, etwa beim Weiterverkauf des Objekts, da sich die steuerliche Bemessungsgrundlage erhöht und zusätzliche finanzielle Risiken entstehen.
Praktische Tipps und Empfehlungen
Wählen Sie eine Region mit Perspektive.
Wenn Sie die Immobilie als Investition betrachten, analysieren Sie die Preisentwicklung und die Mietnachfrage. Beliebte Standorte für Investitionen sind:
Budva,
Kotor
,Tivat
,
Podgorica.
Berücksichtigen Sie die Saisonalität.
Die Tourismussaison in Montenegro dauert von Mai bis September, im Winter sinkt die Mietnachfrage deutlich. Wenn Sie mit Mieteinnahmen rechnen, ist dieser Faktor bei der Objektauswahl wichtig.
Prüfen Sie die Infrastruktur.
In einigen Gegenden, besonders an der Küste, kann es im Sommer zu Wasserversorgungsengpässen kommen. Vergewissern Sie sich, dass die von Ihnen gewählte Gegend über die notwendigen Versorgungen verfügt.
Leitfaden: FazitDer Kauf einer Immobilie in Montenegro ist nicht nur eine rentable Investition, sondern auch eine Möglichkeit, den Lebensstil zu ändern und das milde Klima, die malerische Natur und eine stabile europäische Gesetzgebung zu genießen. Das Land bietet für Ausländer ein recht einfaches Verfahren zur Eigentumsübertragung, doch um mögliche Risiken zu vermeiden, ist es wichtig, die Transaktion bewusst und sorgfältig anzugehen.Wichtige Punkte:
Legen Sie den Kaufzweck und ein realistisches Budget fest.
Wählen Sie eine
zuverlässige Agentur
oder einen Makler.
Informieren Sie sich über die Beschränkungen und Besonderheiten des montenegrinischen Rechts für Ausländer.
Führen Sie eine gründliche rechtliche Prüfung des Objekts durch.
Bereiten Sie einen Vorvertrag vor und unterzeichnen Sie ihn mit Anzahlung.
Schließen Sie den Hauptvertrag beim Notar ab, zahlen Sie die Steuer und lassen Sie das Eigentumsrecht eintragen.
Prüfen Sie bei Bedarf die Möglichkeit, einen Aufenthaltstitel zu erhalten.
Wenn Sie diesen Empfehlungen folgen, können Sie erfolgreich eine Immobilie in Montenegro erwerben, häufige Fehler vermeiden und den Komfort Ihres eigenen Zuhauses an der Adriaküste genießen.
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