Wie ein Ausländer 2025 eine Wohnung in Montenegro kauft
Montenegro ist eines der wenigen europäischen Länder, in denen Ausländer problemlos eine Wohnung kaufen können. Der Kauf einer Immobilie berechtigt zum Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung, und der Markt bietet sowohl Ratenzahlungen von Bauträgern als auch Hypotheken von Banken. Über die Immobilienpreise in Montenegro, die Abwicklung...
Montenegro ist eines der wenigen europäischen Länder, in denen Ausländer frei eine Wohnung kaufen können. Der Erwerb einer Immobilie berechtigt zum Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis, und der Markt bietet sowohl Ratenzahlungen von Bauträgern als auch Hypotheken von Banken. Über Immobilienpreise in Montenegro, die Dokumentenabwicklung und die tatsächliche Rendite sprach der Gründer vonMD RealtyWjatscheslaw Majewskiim Interview mit Realting.com.
Können Ausländer in Montenegro eine Wohnung kaufen?
Ja, ohne jegliche Einschränkungen. Montenegro ist eines der wenigen Länder Europas, in denen der Immobilienkauf Ausländern unabhängig von der Staatsangehörigkeit offensteht.
Wie ein Ausländer 2025 eine Wohnung in Montenegro kauft
Persönlich:
Sie reisen ins Land, wählen ein Objekt aus, unterzeichnen den Vertrag, und anschließend wird die Transaktion vom Notar begleitet. Alles ist maximal transparent.
Per Vollmacht:Wenn Sie nicht anreisen können, können Sie in Ihrem Land eine Vollmacht ausstellen, diese mit einer Apostille versehen, und anschließend führt Ihr Vertreter die Transaktion in Montenegro durch.
Was die Zahlung betrifft, gibt es heute mehrere Kanäle:
Über die „Zepter Bank“— eines der wichtigsten Instrumente.
Bargeld— bei Geschäften mit Privatpersonen ist diese Variante derzeit noch möglich.
Kryptowährung— kommt in der Praxis gelegentlich vor, hängt aber ganz von der Vereinbarung der Parteien ab.
Und der wichtigste Punkt:der Kauf von Immobilien in Montenegroist ein direkter Weg zu einer Aufenthaltserlaubnis. Beim Erwerb eines Objekts erhalten Sie das Recht, eine Aufenthaltserlaubnis zu beantragen. Zunächst wird eine befristete Aufenthaltserlaubnis für ein Jahr ausgestellt, die jährlich verlängert werden kann. Nach fünf Jahren ununterbrochener Verlängerung besteht die Möglichkeit, eine unbefristete Niederlassungserlaubnis zu erhalten, und weitere fünf Jahre später kann man die Staatsbürgerschaft beantragen. Im Grunde ist dies der zugänglichste Weg, das Leben im Land zu legalisieren.
Wie viel kostet Wohnraum und kann man eine Hypothek aufnehmen?
Montenegro ist ein Markt mit steigenden Preisen. Wenn man ehrlich ist, kosten Objekte, die man als liquide und mit „sauberen“ Unterlagen bezeichnen kann,ab €100.000
und mehr.
Das mittlere Segment liegt bei €2.500–€3.500 pro Quadratmeter.Luxuskomplexe kosten €4.500–€12.000, und einzelne Premiumprojekte erreichen sogar €15.000.
Es gibt verschiedene Finanzierungsinstrumente:
Ratenzahlung vom Bauträger:
wird meist für die Bauzeit gewährt. Ohne Zinsen, mit in Bauabschnitte aufgeteilten Zahlungen. Das ist praktisch für Investoren, die die Belastung verteilen möchten.
Hypothek bei der Bank:
Für Ausländer sind die Bedingungen streng, aber machbar. Üblicherweise gilt das 50/50-Modell: Die Hälfte des Kaufpreises zahlen Sie selbst, die andere Hälfte deckt die Bank. Die Zinssätze liegen bei etwa 7–8 % pro Jahr, die Kreditlaufzeit beträgt 5–7 Jahre. Der Schlüsselfaktor ist hier die „Sauberkeit“ des Objekts: Die Dokumente müssen in einwandfreiem Zustand sein, ohne Belastungen und Verstöße.
): illegal errichtete Häuser oder Objekte mit Verstößen gegen städtebauliche Vorschriften werden einfach nicht registriert. Das heißt, jetzt sortieren nicht nur Banken, sondern auch Notare „graue“ Immobilien automatisch aus und arbeiten nur mit transparenten Projekten.
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Wohin sollte man am besten investieren?
Es gibt drei Hauptbereiche:
Die Küste.
Der Klassiker und der wichtigste Magnet für Investoren. Der Touristenstrom wächst, die Vermietung funktioniert das ganze Jahr über, besonders in Budva, Tivat und Kotor. Laut der Analyse der Immobilienagentur MD Realty werden die höchste Rendite und der stärkste Wertzuwachs genau hier verzeichnet — an der Budva- und Bar-Riviera sowie in der Bucht von Kotor.
Podgorica.
Die Hauptstadt steht immer für langfristige Stabilität. Die Stadt entwickelt sich dynamisch, der Geschäftssektor wächst, was die Nachfrage nach Langzeitmieten stützt. Die Rendite ist moderat, der Wertzuwachs liegt bei etwa 2–3 % pro Jahr über der Inflation, dafür ist der Markt berechenbar.
Der Norden des Landes: Kolašin, Žabljak.
Ein sehr vielversprechender Bereich. Dort entwickeln sich Wintersportorte und Freizeit-Infrastruktur aktiv, neue Anlagen werden gebaut. Die Nachfrage wächst, während die Preise noch deutlich unter denen an der Küste liegen. Für Investoren ist das ein Einstiegspunkt mit großem Potenzial.
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Mit welcher Rendite kann man rechnen?
Wenn man von ehrlichen Zahlen spricht, dann sind es etwa 5 % pro Jahr aus der Vermietung. Genau so viel bringen die meisten Objekte in der Praxis. Ja, Bauträger versprechen oft 7–10 %, aber die Praxis bestätigt eben „fünf“.
Dabei sollte man die zweite Einnahmequelle nicht vergessen — den Wertzuwachs der Immobilie selbst. Wenn das Objekt klug ausgewählt und in einer gefragten Lage liegt, kann man es nach einigen Jahren deutlich teurer verkaufen.
, in der man alle Angebote in Echtzeit ansehen kann.Ein wichtiger Vorteil: Das Projekt ist von der Bank akkreditiert, und Käufer können eine Hypothek aufnehmen — das ist in Montenegro selten.Zusätzlich wird eine Ratenzahlung über die gesamte Bauzeit angeboten.
Kurz gesagt, es werden transparente und verständliche Bedingungen für Investoren geboten.
Worauf sollte der Käufer achten?
Das würde ich empfehlen:
Prüfen Sie den Bauträger:
Informieren Sie sich über den Ruf des Unternehmens und seine realisierten Projekte. Das ist die Garantie dafür, dass das Haus fertiggestellt wird und die Unterlagen in Ordnung sind.
Prüfen Sie den Makler:
Ein guter Makler wird Ihr Partner sein — er kennt den Markt, versteht die rechtlichen Feinheiten und hilft, Fehler bei der Objektauswahl zu vermeiden.
Achten Sie auf die Dokumente:
auch wenn ein Makler arbeitet, ist es sinnvoll, selbst zu verstehen, dass nach Inkrafttreten des neuen Legalisierungsgesetzes „graue“ Immobilien einfach nicht registriert werden können.
Achten Sie auf die Perspektiven des Viertels:
heute haben Sie Meerblick, morgen kann vor Ihnen ein neues Bauprojekt entstehen. Prüfen Sie immer, was auf den Nachbargrundstücken geplant ist.
Bewerten Sie die Infrastruktur:
Parkplätze, Aufzug, die Erreichbarkeit von Geschäften und Verkehrsmitteln — das sind Faktoren, die die Liquidität direkt beeinflussen.
Seien Sie vorsichtiger bei älteren Bestandsimmobilien:
jugoslawische Häuser und Bauten aus den 90er-Jahren haben oft keine Aufzüge, eine geringe Wärmedämmung und problematische Leitungen. Ja, der Preis ist niedriger, aber später ist es schwieriger, solche Immobilien zu verkaufen.
Zur Rolle des Maklers
Ein guter Makler ist kein Verkäufer, sondern Ihr Partner. Der montenegrinische Markt wirkt einfach, aber es gibt sehr viele Feinheiten: von der Prüfung der Dokumente bis zum Verständnis der Legalisierungsgesetze. Ein Fehler kann hier Zehntausende Euro und viel Zeit kosten.
Wichtig ist, dassder Käufer keine Provision zahlt
, — sie wird vom Verkäufer getragen. Das heißt, Sie erhalten professionelle Begleitung ohne zusätzliche Kosten. Aber unter einer Bedingung: Der Makler muss richtig ausgewählt werden. Ein zuverlässiger Agent arbeitet in Ihrem Interesse, hilft bei der Auswahl eines liquiden Objekts, prüft dessen rechtliche Sauberkeit, führt Verhandlungen und schützt Sie in jeder Phase der Transaktion.
Sich all diese Prozesse selbst anzueignen ist riskant, besonders wenn Sie mit den lokalen Besonderheiten nicht vertraut sind. Mit einem kompetenten Makler wird der Kauf jedoch nicht zum Stress, sondern zu einem komfortablen und verständlichen Prozess.
