Rekordtief bei Baugenehmigungen in Montenegro im Jahr 2025: Was den Sektor bremst und warum die Preise weiter steigen
In Montenegro wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 nur 174 Baugenehmigungen und Bauanzeigen für Wohnraum erteilt – der niedrigste Wert der letzten 20 Jahre. Experten sind überzeugt: Der Grund liegt nicht in einer sinkenden Nachfrage, sondern in Gesetzesänderungen, die in Kraft getreten...
In Montenegro wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 insgesamt 174 Baugenehmigungen und Bauanzeigen für Wohnraum erteilt – das ist der niedrigste Wert der letzten 20 Jahre. Experten sind überzeugt: Der Grund liegt nicht in einem Nachfragerückgang, sondern in Gesetzesänderungen, die im März dieses Jahres in Kraft traten.
Warum werden weniger Genehmigungen erteilt?
Laut dem Bauausschuss bei der Handels- und Industriekammer ist der Hauptgrund für den Rückgang der Aktivität die Einführung der verpflichtenden Einholung von Baugenehmigungen anstelle des früheren vereinfachten Verfahrens zur Meldung des Baubeginns, das seit 2017 galt.
Seit März 2025 wurde ein Teil der Zuständigkeiten für die Erteilung von Genehmigungen an die Gemeinden übertragen, den lokalen Verwaltungen wurde jedoch eine Übergangsfrist für die Bildung entsprechender Abteilungen eingeräumt. Genau diese vorübergehende „Umstrukturierung des Systems“ führte zu einem starken Rückgang der Zahl der ausgestellten Dokumente.
Vergleich mit den Vorjahren
Im 1. Quartal 2025 wurden 30 Genehmigungen (117 Wohnungen) erteilt.
Im 2. Quartal – nur 10 (57 Wohnungen).
Zum Vergleich: Während der Pandemie wurden im 1. Quartal 2021 der Bau von 86 Wohnungen genehmigt, und in den ersten sechs Monaten insgesamt 324 – doppelt so viele wie jetzt.
Der Rekordwert wurde 2017 verzeichnet – 1.649 Wohnungen in den ersten sechs Monaten, fast zehnmal mehr als 2025.
Was passiert mit den Preisen?
Trotz des Rückgangs im Bauwesen steigen die Wohnpreise weiter.
Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter einer Neubauwohnung lag im 2. Quartal 2025 bei 2.201 Euro.
Vor einem Jahr – 1.821 Euro.
Im Jahr 2023 – etwa 1.500 Euro.
Damit sind die Wohnimmobilien in zwei Jahren um fast 50 % teurer geworden.
Der Hauptfaktor für das Wachstum ist die hohe Nachfrage seitens ausländischer Käufer, die allein in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 in Immobilien investierten fast 230 Mio. Euro. Zusätzlich stieg auch das Volumen der Hypothekenkredite – 126,5 Mio. Euro gegenüber 100,6 Mio. im Vorjahr.
Marktexperten weisen darauf hin, dass derzeit in Podgorica und anderen Städten Häuser fertiggestellt werden, für die in den vergangenen Jahren Genehmigungen erteilt wurden; daher wird sich die Verlangsamung des Bauens erst in 1–2 Jahren deutlicher bemerkbar machen.
Der Bauausschuss betont: Für eine objektive Einschätzung der Lage müssen die Ergebnisse der nächsten Quartale abgewartet werden. Dennoch ist bereits jetzt zu sehen, dass die geplanten Bauvolumina zurückgehen: 2023 – 148 Tsd. m², 2024 – 103 Tsd. m². Das ist ein Signal für eine Verlangsamung der Aktivität, aber nicht für einen vollständigen Rückzug der Investoren.
Montenegro ist mit einem Rekordrückgang bei der Zahl neuer Wohnprojekte konfrontiert, doch der Immobilienmarkt bleibt aufgrund des hohen Interesses ausländischer Käufer „überhitzt“. Gesetzesänderungen und die Übertragung der Zuständigkeiten auf die lokale Ebene haben das Bautempo vorübergehend verlangsamt, doch die Nachfrage treibt die Preise weiter nach oben.
Für Käufer und Investoren bedeutet das: Die Auswahl an Neubauten wird begrenzt sein, und die Wohnpreise werden in naher Zukunft kaum sinken.
