Ab dem 1. August 2025 in Montenegro ist in Kraft getreten ein neues Gesetz zur Legalisierung von ungenehmigten Objekten. Das Dokument wurde auf der achten Sitzung der 28. Legislaturperiode der Skupština am 31. Juli 2025 verabschiedet und am 1. August vom Präsidenten unterzeichnet. Sein Inkrafttreten war ein wichtiges Ereignis für den Immobilienmarkt, denn nun werden die Regeln für Eigentum und Immobilientransaktionen eng an das Vorhandensein der Genehmigungsunterlagen geknüpft.
Was regelt das neue Gesetz
Das Gesetz legt das Verfahren zur Legalisierung ungenehmigter Bauten fest, beschreibt die rechtlichen Folgen des Erhalts einer Genehmigung und bestimmt, welche Objekte genau legalisiert werden können.
Was gilt als ungenehmigtes Objekt
Nach dem Gesetz gilt als ungenehmigtes Objekt ein Gebäude oder ein Gebäudeteil, das:
- errichtet, rekonstruiert, angebaut oder aufgestockt wurde ohne Baugenehmigung oder einen anderen offiziellen Akt, der das Bauen erlaubt,
- ausgeführt wurde unter Verstoß gegen die Bedingungen der Genehmigung oder die zulässige Fläche überschreitet, die durch städtebauliche und technische Normen festgelegt ist.
Zur Kategorie der ungenehmigten Objekte gehören außerdem:
- Hilfsgebäude, die mit Wohn-, Gewerbe- oder Mischobjekten eine funktionale Einheit bilden,
- Gebäude, die in der Landwirtschaft, zum Schutz und Erhalt des kulturellen Erbes oder zur Gestaltung öffentlicher Grünflächen genutzt werden,
- Objekte, an denen Rohbauarbeiten ohne Genehmigung ausgeführt wurden.
Mit anderen Worten geht es um alle Gebäude, die keine „sauberen“ Dokumente haben und sich bislang in einer Art Grauzone befanden.
Eine Immobilienprüfung bestellen können Sie hier.
Auswirkungen des neuen Gesetzes auf Immobilientransaktionen
Derzeit haben Notare Transaktionen ausgesetzt mit Objekten, deren Status "nema dozvole" (keine Genehmigung) ist. Das hängt mit dem Inkrafttreten des neuen Legalisierungsgesetzes zusammen. Jetzt wird der Verkauf oder die Vermietung von Immobilien ohne bestätigte Legalisierungsdokumente unmöglich.
Das Gesetz sieht eine Übergangsfrist vor. Eigentümer ungenehmigter Objekte müssen innerhalb von sechs Monaten die Unterlagen zur Legalisierung einreichen und eine Stellungnahme der Stadtplanungsbehörde erhalten. Erst danach können sie über ihr Eigentum vollumfänglich verfügen.
Derzeit warten viele auf Erläuterungen und präzisierende Anweisungen, doch schon jetzt ist klar, dass das Verfahren zur Erlangung von Genehmigungen für alle, die Immobilientransaktionen planen, verpflichtend wird.
Problemzonen
Besonders stark wird das neue Gesetz die Küstenregionen treffen — Budva, Kotor, Bar. Gerade hier sind in den letzten Jahrzehnten die meisten Bauten „unter Umgehung der Regeln“ entstanden. Viele Eigentümer errichteten zusätzliche Stockwerke, erweiterten Terrassen oder bauten ganze Häuser ohne Genehmigungen. Jetzt bleiben ihnen nur zwei Wege: legalisieren oder die Möglichkeit verlieren, über das Objekt zu verfügen.
Auch ländliche Gebiete stehen vor Schwierigkeiten, wo der dokumentarischen Begleitung des Bauens traditionell wenig Aufmerksamkeit geschenkt wurde. Für kleine Betriebe kann der Legalisierungsprozess teuer und bürokratisch kompliziert sein.
6 Monate für die Legalisierung
Für Käufer und Investoren schafft das neue Gesetz mehr Sicherheit. Nun wird jede Immobilientransaktion in Montenegro von einer obligatorischen Prüfung der Legalisierungsdokumente begleitet. Das senkt die Risiken, wenn jemand ein schönes Haus am Meer kauft und sich später herausstellt, dass es nicht legalisiert oder an die Versorgungsleitungen angeschlossen werden kann.
Für die Eigentümer ungenehmigter Bauten werden die kommenden sechs Monate entscheidend. Wer es schafft, die Unterlagen einzureichen, kann frei über seine Immobilie verfügen und sie zum Marktpreis verkaufen. Wer die neuen Regeln ignoriert, wird feststellen, dass sein Haus auf dem Markt faktisch „eingefroren“ ist: Weder Verkauf noch offizielle Vermietung werden möglich sein.
Wie die Legalisierung ablaufen wird
Das Verfahren umfasst mehrere Schritte:
- Einreichung eines Antrags bei der örtlichen Behörde.
- Vorlage der technischen Dokumentation (Pläne, Projekte, Ingenieurgutachten).
- Prüfung der Übereinstimmung mit städtebaulichen und ökologischen Normen.
- Entscheidung über die Möglichkeit der Legalisierung.
Im Falle eines positiven Ergebnisses erhält der Eigentümer eine offizielle Genehmigung und vollständig rechtmäßige Rechte am Objekt. Andernfalls kann das Bauwerk als abrisspflichtig eingestuft werden.
Ich möchte mein Objekt legalisieren: Was tun?
Juristen raten, den Legalisierungsprozess nicht aufzuschieben. Wichtig ist zu beachten, dass nicht alle Gebäude legalisiert werden können: Wenn das Bauwerk in einer Schutzzone errichtet wurde oder gegen санитарische Normen verstößt, wird es äußerst schwierig sein, eine Genehmigung zu erhalten.
Wenn Sie Immobilien in Montenegro besitzen, die unter das neue Legalisierungsgesetz fallen, können unsere Spezialisten bei der Klärung des Verfahrens helfen. Wir wissen, welche Dokumente benötigt werden, wohin und innerhalb welcher Fristen sie einzureichen sind und was zu beachten ist, damit das Objekt offiziell den Status eines legalen Objekts erhält. Ein solcher Ansatz erspart unnötige Bürokratie und ermöglicht es, die Immobilie künftig problemlos zu verkaufen, zu vermieten oder zu nutzen.
Eine Immobilienprüfung können Sie hier bestellen.
Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns — https://www.montelegal.me/sr Oder rufen Sie an unter +382 67 447 626 (WhatsApp, Telegram)