Neues Gesetz zur Legalisierung von Immobilien in Montenegro 2025: Was Sie wissen müssen
Seit dem 1. August 2025 gilt in Montenegro ein neues Gesetz zur Legalisierung von eigenmächtig errichteten Objekten. Das Dokument wurde auf der achten Sitzung der 28. Legislaturperiode der Skupština am 31. Juli 2025 verabschiedet und am 1. August vom Präsidenten unterzeichnet. Sein Inkrafttreten war ein wichtiges Ereignis...
Seit dem 1. August 2025 gilt in Montenegroein neuesGesetz zur Legalisierung illegal errichteter Objekte. Das Dokument wurde auf der achten Sitzung der 28. Legislaturperiode der Skupština am 31. Juli 2025 verabschiedet und am 1. August vom Präsidenten unterzeichnet. Sein Inkrafttreten ist ein wichtiges Ereignis für den Immobilienmarkt, denn nun werden die Regeln für Eigentum und Immobilientransaktionen eng an das Vorhandensein von Genehmigungsunterlagen geknüpft.
Was regelt das neue GesetzDas Gesetz legt das Verfahren zur Legalisierung illegal errichteter Bauten fest, beschreibt die rechtlichen Folgen der Erteilung einer Genehmigung und bestimmt, welche Objekte überhaupt legalisiert werden können.Was als illegales Objekt giltLaut Gesetz gilt ein
illegales Objektals ein Gebäude oder ein Gebäudeteil, das:
errichtet, rekonstruiert, angebaut oder aufgestockt wurde
ohne Baugenehmigungoder einen anderen offiziellen, den Bau erlaubenden Akt,
ausgeführt wurde
unter Verstoß gegen die Bedingungen der Genehmigungoder die zulässige Fläche überschreitet, die durch städtebauliche und technische Normen festgelegt ist.
Zur Kategorie der illegalen Objekte gehören außerdem:
Hilfsbauten, die mit Wohn-, Gewerbe- oder gemischt genutzten Objekten eine funktionale Einheit bilden,Gebäude, die in der Landwirtschaft, zum Schutz und Erhalt des kulturellen Erbes oder zur Gestaltung öffentlicher Grünflächen genutzt werden,Objekte, an denen Rohbauarbeiten ohne Genehmigung durchgeführt wurden.
Mit anderen Worten geht es um alle Gebäude, die keine „sauberen“ Unterlagen haben und sich bislang in einer Art Grauzone befanden.
Auswirkungen des neuen Gesetzes auf Immobilientransaktionen
Derzeit haben
Notare Transaktionen ausgesetztmit Objekten, deren Status"nema dozvole"(keine Genehmigung) ist. Das hängt mit dem Inkrafttreten des neuen Legalisierungsgesetzes zusammen. Nun wirdder Verkauf oder die Vermietung von Immobilien ohne bestätigte Legalisierungsunterlagen unmöglich.
Das Gesetz sieht eine Übergangsfrist vor. Eigentümer illegal errichteter Objekte müssen innerhalb von
sechs Monatendie Unterlagen zur Legalisierung einreichen und eine Stellungnahme der Stadtplanungsbehörde erhalten. Erst danach können sie frei über ihr Eigentum verfügen.
Derzeit warten viele auf Erläuterungen und präzisierende Anweisungen, doch schon jetzt ist klar, dass das Verfahren zur Erlangung von Genehmigungen für alle, die Immobilientransaktionen planen, verpflichtend wird.
Leitfaden zum Immobilienkauf in Montenegro 2025: Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Beispielen und Fallstudien
Besonders stark wird das neue Gesetz die Küstenregionen treffen — Budva, Kotor, Bar. Gerade hier sind in den letzten Jahrzehnten die meisten Bauten „am Regelwerk vorbei“ entstanden. Viele Eigentümer errichteten zusätzliche Stockwerke, erweiterten Terrassen oder bauten ganze Häuser ohne Genehmigung. Nun bleiben ihnen nur zwei Wege: legalisieren oder die Möglichkeit verlieren, über das Objekt zu verfügen.
Auch ländliche Gebiete stehen vor Schwierigkeiten, wo der baulichen Dokumentation traditionell wenig Aufmerksamkeit geschenkt wurde. Für kleine Betriebe kann sich der Legalisierungsprozess als teuer und bürokratisch aufwendig erweisen.
6 Monate für die Legalisierung
Für Käufer und Investoren schafft das neue Gesetz mehr Sicherheit. Künftig wird jede Immobilientransaktion in Montenegro von einer obligatorischen Prüfung der Legalisierungsunterlagen begleitet. Das senkt die Risiken, wenn jemand ein schönes Haus am Meer kauft und sich später herausstellt, dass es nicht legalisiert oder an die Versorgungsleitungen angeschlossen werden kann.
Für Eigentümer illegal errichteter Bauten werden die kommenden sechs Monate entscheidend. Wer es schafft, die Unterlagen rechtzeitig einzureichen, kann frei über seine Immobilie verfügen und sie zum Marktpreis verkaufen. Wer die neuen Regeln ignoriert, wird feststellen, dass sein Haus auf dem Markt faktisch „eingefroren“ ist: Weder Verkauf noch offizielle Vermietung werden möglich sein.
Wie die Legalisierung ablaufen wird
Das Verfahren umfasst mehrere Schritte:
Einreichung eines Antrags bei der örtlichen Behörde.Vorlage der technischen Dokumentation (Pläne, Projekte, Ingenieurgutachten).Prüfung der Übereinstimmung mit städtebaulichen und ökologischen Normen.Entscheidung über die Möglichkeit der Legalisierung.
Bei positivem Ausgang erhält der Eigentümer eine offizielle Genehmigung und vollständig rechtmäßige Rechte an dem Objekt. Andernfalls kann das Bauwerk als abrisspflichtig eingestuft werden.
Ich möchte mein Objekt legalisieren: Was ist zu tun?
Juristen raten, den Legalisierungsprozess nicht aufzuschieben. Wichtig ist zu beachten, dass nicht alle Gebäude legalisiert werden können: Wenn ein Bauwerk in einer Schutzzone errichtet wurde oder gegen санитарische Normen verstößt, wird es äußerst schwierig sein, eine Genehmigung zu erhalten.
Wenn Sie eine Immobilie in Montenegro besitzen,
die unter das neue Legalisierungsgesetz fällt, können unsere Spezialistenbei der Klärung des Verfahrens helfen. Wir wissen, welche Dokumente erforderlich sind, wohin und innerhalb welcher Fristen sie einzureichen sind und was zu beachten ist, damit das Objekt offiziell den Status eines legalen Objekts erhält. Dieser Ansatz erspart unnötige Bürokratie und ermöglicht es, die Immobilie in Zukunft problemlos zu verkaufen, zu vermieten oder zu nutzen.
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