Vollständiger Leitfaden zu den Immobilienkosten in Montenegro (2025): für Investoren und Käufer
Wir haben einen vollständigen Leitfaden zu den Immobilienkosten in Montenegro für alle vorbereitet, die einen Kauf planen und alle finanziellen Aspekte im Voraus verstehen möchten. Montenegro zieht mit seinen wunderschönen Landschaften, dem warmen Klima und der günstigen Lage am ...
Wir haben einen vollständigen Leitfaden zu den Immobilienkosten in Montenegro für alle vorbereitet, die einen Kauf planen und die finanziellen Details im Voraus verstehen möchten. Montenegro zieht mit seinen schönen Landschaften, dem warmen Klima und der günstigen Lage am Meer an und bleibt zudem ein beliebtes Ziel für ausländische Käufer. Wichtig ist jedoch zu verstehen: Die tatsächlichen Immobilienkosten bestehen nicht nur aus dem Kaufpreis, sondern auch aus allen zusätzlichen Ausgaben, die damit verbunden sind.
In diesem Bericht haben wir alle wichtigen Informationen darüber zusammengestellt, wie viel der Kauf und das Halten von Immobilien in Montenegro tatsächlich kosten. Wir haben sowohl die einmaligen Kaufkosten als auch die jährlichen Ausgaben im Detail analysiert – Steuern, Instandhaltung und mögliche Zahlungen bei Vermietung.
Besondere Aufmerksamkeit haben wir den neuen Regelungen gewidmet, die am 1. Januar 2024 in Kraft getreten sind: Seitdem gilt eine progressive Steuer auf die Eigentumsübertragung, und das sollte man im Voraus berücksichtigen. Unser Leitfaden zu den Immobilienkosten hilft Ihnen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden und das Budget sinnvoll zu planen.
Leitfaden zu den einmaligen Kaufkosten
In diesem Abschnitt erläutern wir ausführlich alle Steuern, Gebühren und Provisionen, die beim Immobilienkauf zu zahlen sind. Wenn Sie diese Kosten im Voraus kennen, können Sie genau berechnen, wie viel Kapital Sie zu Beginn benötigen.
Steuer auf die Eigentumsübertragung (Porez na promet nepokretnosti): Orientierung im neuen progressiven System
Der einheitliche Steuersatz von 3 % auf dem Zweitmarkt gehört für die meisten Transaktionen der Vergangenheit an. Seit dem 1. Januar 2024 gilt in Montenegro ein progressives Steuersystem, das beim Kauf von Objekten auf dem Zweitmarkt angewendet wird.Die neue Struktur sieht wie folgt aus:
Bei einem Objektwert bis 150000 Euro:beträgt der Satz 3 %.
Bei einem Wert von 150001 Euro bis 500000 Euro:wird die Steuer als fester Betrag von 4 500 Euro plus 5 % des Betrags berechnet, der 150000 Euro übersteigt.
Die Steuerbemessungsgrundlage ist der geschätzte Wert des Objekts, den der kommunale Steuerdienst festlegt. Dieser Dienst vergleicht den im Vertrag angegebenen Preis mit den Marktpreisen ähnlicher Objekte in derselben Gegend, um eine Unterbewertung zu verhindern.Nach Abschluss der Transaktion erhält der Käufer eine offizielle Mitteilung über die Steuerzahlung, die innerhalb der festgelegten Frist (in der Regel 15 bis 30 Tage) zu leisten ist, um Verzugszinsen zu vermeiden.
Das neue Steuersystem ist nicht einfach nur eine Luxussteuer. Es wirkt sich erheblich auf das mittlere Preissegment des Marktes aus. Laut den Daten des StatistikamtsMonstatbetrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Neubauten der Küstenregion im ersten Quartal 2025 2328 Euro. Eine Standard-Zweizimmerwohnung mit 70 m² kostet damit rund 162960 Euro. Dieser Preis hebt die Transaktion automatisch aus der 3%-Kategorie in die höhere 5%-Kategorie.
Progressive Steuertabelle für die Eigentumsübertragung (gültig seit dem 1. Januar 2024)
Primär- und Sekundärmarkt: der entscheidende Unterschied bei der Mehrwertsteuer
Beim Kauf einer neuen Immobilie direkt vom Bauträger, der Mehrwertsteuerpflichtiger (PDV) ist, ist der Käufervon der Zahlung der Eigentumsübertragungssteuer befreit.Der Grund dafür ist, dass im Preis einer solchen Immobilie bereits die Mehrwertsteuer von 21 % enthalten ist, die der Bauträger an den Staat abführt.
Dies schafft einen starken finanziellen Anreiz, der den Vergleich zwischen Neubau- und Bestandsobjekten grundlegend verändert. Betrachten wir einObjekt im Wert von 250 000 Euro.
Auf dem Zweitmarktbeträgt die Eigentumsübertragungssteuer 4500 € + 5 % von (250000 € - 150000 €) = 4500 € + 5000 € =9500 Euro.
Auf dem Primärmarkt(bei Kauf vom umsatzsteuerpflichtigen Bauträger) beträgt diese Steuer0 Euro.
Damit ergibt sich ein Preisvorteil von 9500 Euro zugunsten des Neubaus, was 3,8 % des Objektwerts entspricht. Bei jeder Immobilieteurer als 150000 Euroverringert sich der „reale“ Preisunterschied zwischen einem neuen und einem vergleichbaren Bestandsobjekt um den eingesparten Steuerbetrag. Das macht Neubauten aus rein kostenseitiger Sicht deutlich attraktiver.
Notar- und Rechtskosten: Sicherheit der Transaktion gewährleisten
Die Notargebühren in Montenegro sind staatlich geregelt, und ihre Höhe hängt vom Transaktionsbetrag ab. Die Tarife sind standardisiert, was den Ablauf der Beurkundung planbar macht.
Offizielle Notargebührentabelle (ohne MwSt.)
Transaktionsbetrag (Euro)
Grundtarif des Notars (Euro)
Endgültige Gebühr inkl. 21 % MwSt. (Euro)
bis 5
000
70
84.70
5
001 – 20
000
120
145.20
20
001 – 40
000
170
205.70
40
001 – 60
000
250
302.50
60
001 – 80
000
300
363.00
80
001 – 120
000
350
423.50
über 120
000
+10 für je weitere 15
000
(Grundtarif + 10€/15k€) × 1.21
Die maximale Notargebühr darf 5 000 Euro nicht überschreiten. Wichtig ist, dass alle angegebenen Tarifekeine MwSt. enthaltenin Höhe von 21 %, die zum Endbetrag hinzugerechnet wird. Im Gegensatz zu einigen anderen Rechtsordnungen machen Notargebühren in Montenegro nur einen geringen Teil der gesamten Kaufkosten aus, in der Regel weniger als 1 % des Objektwerts.
Sonstige Nebenkosten: Übersetzer und Maklerprovisionen
Gerichtlich vereidigter Übersetzer:Da alle rechtlichen Dokumente auf Montenegrinisch erstellt werden, ist für ausländische Käufer, die die Sprache nicht beherrschen, die Anwesenheit eines gerichtlich vereidigten Übersetzers bei der Transaktion verpflichtend.
Mündliche Übersetzung (beim Notar):Standardtarif 50 Euro pro Stunde.
Schriftliche Übersetzung (Kaufvertrag):15–20 Euro pro Seite (1200 Zeichen). Ein Standardvertrag mit 8–10 Seiten kostet 120–200 Euro.
Maklerprovision:In diesem Punkt gibt es gewisse Unklarheiten, die beachtet werden sollten.
Dominierendes Modell:In den meisten Fällen zahlt der Verkäufer die Provision an das Maklerbüro. Ihre Höhe beträgt 5 % des Verkaufspreises. Für den Käufer sind die Maklerdienste somit kostenlos. Diese Regel gilt sowohl für den Primär- als auch für den Sekundärmarkt.
Ausnahmen:Beim Kauf auf dem Zweitmarkt kann die Provision bei einigen Agenturen vom Käufer bezahlt werden oder zwischen den Parteien aufgeteilt werden. Diese Abweichung unterstreicht, wie wichtig es ist, die Provisionsstruktur im Voraus mit dem Makler zu klären, um unerwartete Kosten beim Abschluss der Transaktion zu vermeiden.
Leitfaden zum Immobilienkauf in Montenegro 2025: Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Beispielen und Fallstudien
Jährliche und laufende Kosten des Eigentums – langfristige finanzielle Verpflichtungen
In diesem Abschnitt finden Sie einen Leitfaden zu den regelmäßigen Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienbesitz, damit Sie ein realistisches Jahresbudget für die Instandhaltung erstellen können.
Jährliche Immobiliensteuer (Godišnji porez na nepokretnost)
Alle Immobilieneigentümer in Montenegro, sowohl Einwohner als auch Ausländer, sind verpflichtet, jährlich Immobiliensteuer zu zahlen. Der Steuersatz wird von der jeweiligen Gemeinde (opština) festgelegt und liegt zwischen
0.25% bis 1.0%des Marktwerts des Objekts.
Die Höhe des Satzes hängt von mehreren Faktoren ab: Lage (in beliebten Touristengebieten wie Budva und Kotor sind die Sätze höher), Art der Immobilie, Alter und Zustand.
Zum Beispiel kann die jährliche Steuer für eine Wohnung im Wert von 100 000 Euro zwischen 200 und 350 Euro liegen.Die Steuer wird in zwei gleichen Raten gezahlt, in der Regel bis zum 30. Juni und 31. Oktober.
Touristensteuer für Immobilieneigentümer (Turistička taksa)
Es ist wichtig, zwei häufig verwechselte Gebühren klar zu unterscheiden:
Dies ist eine tägliche Gebühr von 1 Euro pro Person, die alle Touristen und Besucher für ihren Aufenthalt im Land zahlen. Eigentümer, die in ihrer Immobilie wohnen, sind in der Regel von dieser Gebühr befreit.
Turistička taksa (Jährliche Steuer für Eigentümer):
Dies ist eine separate jährliche Steuer, die von ausländischen Eigentümern von „Zweitwohnungen“ (d. h. Ferienimmobilien) in offiziell anerkannten Touristengebieten erhoben wird. Sie wird nach einer speziellen Formel berechnet, die die Fläche des Objekts und lokale Koeffizienten berücksichtigt, und zusammen mit der jährlichen Immobiliensteuer bezahlt. Die Aussage, dass sie 10–15 % der jährlichen Immobiliensteuer beträgt, ist eine Vereinfachung; die Berechnungsformel ist komplexer.Umfassende Analyse der Nebenkosten (Komunalije)
Strom:
In Montenegro gilt ein Zweitarifsystem.
Tagestarif (Viša tarifa - VT):
Gilt von 07:00 bis 23:00 Uhr. Der Preis liegt bei etwa 0.09 Euro pro kWh (ohne MwSt.).
Nacht-/Vergünstigungstarif (Niža tarifa - NT):Gilt von 23:00 bis 07:00 Uhr sowie an Wochenenden. Der Preis liegt bei etwa 0.05 Euro pro kWh (ohne MwSt.).
Durchschnittliche Rechnung:Sie variiert stark je nach Saison und Verbrauch. Die durchschnittlichen monatlichen Rechnungen für Haushalte liegen zwischen 29 Euro in der Nebensaison und über 40 Euro in den Sommermonaten. Eine Familie in einer 80 m² großen Wohnung kann mit monatlichen Kosten von 30–100 Euro rechnen.
Wasserversorgung und Abwasser:
Die Tarife hängen stark von der Gemeinde ab.
Gemeinde Budva:
Die Kosten liegen zwischen 1.60 und 2.70 Euro pro Kubikmeter (m³).
Landesweiter Bereich:In anderen Regionen können die Tarife zwischen 0.30 und 1.20 Euro pro m³ liegen.
Durchschnittliche Rechnung:Ein typischer Haushalt gibt 15–20 Euro pro Monat aus.
Müllabfuhr (Odvoz smeća):
Dies ist eine geringe monatliche Zahlung.
Für eine Wohnung:
5–10 Euro pro Monat.
Für ein Einfamilienhaus:10–12 Euro pro Monat. In einigen Gemeinden wird nach Fläche abgerechnet, zum Beispiel 0.06 Euro/m².
Heizung und Gas:Zentralheizung und Gasversorgung sind praktisch nicht vorhanden.
Die Heizung erfolgt in der Regel elektrisch (Klimaanlagen, Heizgeräte), was die Stromrechnungen im Winter deutlich erhöht. Gas zum Kochen wird in Flaschen verwendet. Die Erstanschaffung einer Gasflasche kostet etwa 60 Euro, das Nachfüllen bzw. Tauschen 12–15 Euro.
Kommunikation: Internet und Fernsehen
Die Kosten für Kommunikationsdienste in Montenegro sind wettbewerbsfähig.
Festnetz-Internet:
Basis-Pakete kosten 15–25 Euro pro Monat. Hochgeschwindigkeits-Glasfaseranschlüsse können 25–50 Euro kosten.
Mobiles Internet:
Touristen-SIM-Karten bieten große Datenpakete, zum Beispiel 500 GB für 10–15 Euro.
Kabel-/Satellitenfernsehen:
10–20 Euro pro Monat, je nach gewähltem Senderpaket.
Verwaltung, Management und Instandhaltung
Gebühren der Hausverwaltung (für Wohnanlagen):
Standardgebäude:
10–25 Euro pro Monat und Wohnung für Basisleistungen (Treppenhausreinigung, Pflege der Gemeinschaftsflächen).
Moderne/Luxusanlagen:
Die Zahlung wird oft pro Quadratmeter berechnet und liegt zwischen 0.50 und 4.50 Euro/m² pro Monat. Für eine 60 m² große Wohnung kann das 30 bis 270 Euro pro Monat ausmachen. Diese Gebühren decken Landschaftspflege, Poolwartung, Sicherheit usw. ab.
Instandhaltung eines Einfamilienhauses:
Reinigung der Klärgrube:
Für Häuser, die nicht an die zentrale Kanalisation angeschlossen sind, kostet der Service 50–200 Euro pro Einsatz. Die Maßnahme ist ein- bis zweimal pro Jahr erforderlich.
Immobilienversicherung:
Dies ist ein oft übersehener, aber recht wichtiger Kostenpunkt. Obwohl eine Versicherung in Montenegro nicht verpflichtend ist.
Kosten:
Eine Basisversicherung kann nur 24 Euro pro Jahr kosten, während umfassendere Pakete mit z. B. Erdbebendeckung für eine normale Wohnung etwa 135–150 Euro kosten. Manchmal wird der Preis nach Fläche berechnet und liegt zwischen 0,52 und 1,98 Euro pro Quadratmeter und Jahr – alles hängt vom Deckungsumfang ab. Wichtig ist jedoch, die Vertragsbedingungen genau zu prüfen: Nicht selten ist die tatsächliche Versicherungssumme zu niedrig und deckt die realen Schäden nicht ab.
Lesen Sie den ausführlichen Artikel über die Lebenshaltungskosten in Montenegro
→
Fazit: Immobilienkosten
Berechnung der Gesamtkosten: drei reale Szenarien
Zusammenfassende Berechnungen für drei Szenarien des Immobilienerwerbs und -besitzes
Kostenposition
Szenario 1: Wohnung in Bar (Zweitmarkt)
Szenario 2: Wohnung in Budva (Neubau)
Szenario 3: Villa in der Bucht von Kotor (Zweitmarkt)
--- EINMALIGE KOSTEN ---
Immobilienpreis
120
000 €
250
000 €
600
000 €
Eigentumsübertragungssteuer
3
600 € (3 %)
0 € (Befreiung aufgrund von MwSt.)
28
000 € (nach progressiver Staffel)
Notargebühren (inkl. 21 % MwSt.)
423.50 €
605 € (ca.)
1
500 € (ca.)
Übersetzungsdienste
250 €
250 €
300 €
Gesamtkosten des Erwerbs
~124
274 €
~250
855 €
~629
800 €
--- JÄHRLICHE KOSTEN ---
Jährliche Immobiliensteuer (Schätzung)
480 € (0.4 %)
1
500 € (0.6 %)
4
800 € (0.8 %)
Nebenkosten (Durchschnitt pro Jahr)
960 € (80 €/Monat)
1
800 € (150 €/Monat)
3
000 € (250 €/Monat)
Hausverwaltung / Instandhaltung
300 € (25 €/Monat)
1
620 € (1.5 €/m²/Monat)
4
000 € (Garten, Pool)
Versicherung
100 €
150 €
500 €
Jährliche Gesamtkosten
~1
840 €
~5
070 €
~12
300 €
--- GESAMTKOSTEN IM ERSTEN JAHR ---
~126
114 €
~255
925 €
~642
100 €
Einkünfte erzielen: Steuern auf Mieteinnahmen
Die Steuern auf Mieteinnahmen für Privatpersonen wurden kürzlich geändert. Früher galt ein einheitlicher Satz von 9 %. Der neue reguläre Einkommensteuersatz beträgt
15 %
und gilt auch für Mieteinnahmen.
Der Steuerberechnungsprozess sieht wie folgt aus:
Bruttojahreseinnahmen aus Vermietung:Zum Beispiel 500 Euro/Monat × 12 Monate = 6 000 Euro.
Pauschaler Abzug:
Die Gesetzgebung kann einen pauschalen Abzug für Abschreibung und Kosten vorsehen (z. B. 30 %), wodurch die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage sinkt. Steuerpflichtige Bemessungsgrundlage = 6
000 Euro × 70 % = 4
200 Euro.
Zu zahlender Steuerbetrag:15 % von 4200 Euro =630 Euro.
Die Steuererklärung für das Vorjahr muss bis zum 30. April des laufenden Jahres bei den Steuerbehörden am Ort der Immobilie eingereicht werden. Der Wechsel von 9 % auf 15 % bedeutet eine erhebliche Erhöhung der Steuerlast für Vermieter. Diese Änderung sollte zusammen mit den steigenden Immobilienpreisen und Kaufsteuern in jede Rentabilitätsrechnung für Mietobjekte einbezogen werden.Für Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten möchten, aber nicht die Möglichkeit oder den Wunsch haben, dies selbst zu tun, ist die optimale Lösung dieÜbertragung der Immobilie an eine professionelle Verwaltungsgesellschaft. Ein solcher Full-Service umfasst in der Regel die Suche nach Mietern und die Kommunikation mit ihnen, die Organisation von Ein- und Auszug, die Kontrolle des Zustands der Immobilie, die rechtzeitige Zahlung aller Nebenkosten und Steuern sowie die Lösung aller laufenden Fragen.
Für diesen umfassenden Service, der den Eigentümer von allen Aufgaben entlastet, verlangen Verwaltungsgesellschaften in der Regel eine Provision von etwa
20 %
der Mieteinnahmen. Unser Unternehmen MD Realty bietet Immobilienverwaltungsdienste genau zu diesen marktüblichen Konditionen an.
Fazit
Die Analyse zeigt, dass sich die finanzielle Lage des Immobilienmarktes in Montenegro deutlich verändert hat. Es wurde eine progressive Steuer auf die Eigentumsübertragung eingeführt, und der Steuersatz auf Mieteinnahmen wurde erhöht. Diese Schritte zeigen, dass der Markt reifer wird und der Staat bestrebt ist, mehr Einnahmen aus dem Immobiliensektor zu erzielen.
Trotz steigender Kosten bleiben die Kosten für Kauf und Besitz von Immobilien in Montenegro im Vergleich zu anderen europäischen Ländern attraktiv. Entscheidend ist, den Prozess mit einem gut durchdachten Finanzplan anzugehen, der alle möglichen Ausgaben berücksichtigt.
Das sollten potenzielle Käufer beachten:
Eine gründliche Prüfung
(Due Diligence) aller Aspekte des Objekts und aller damit verbundenen Zahlungen sollte bereits vor der Kaufentscheidung erfolgen.
Die Kosten für
den Primär- und den Sekundärmarkt getrennt berechnen. Der Kauf eines Neubaus vom umsatzsteuerpflichtigen Bauträger kann eine spürbare Steuerersparnis bringen.
5–10 % zusätzlich im Budget einplanen
– besonders beim Kauf teurer Immobilien auf dem Zweitmarkt. Diese Mittel decken alle Nebenkosten ab und helfen, unerwartete Ausgaben zu vermeiden.
Erfahrene Juristen und Makler hinzuziehen
, um die Transaktion korrekt abzuwickeln und sicherzustellen, dass alle Kosten transparent und gerechtfertigt sind.
Wenn Sie noch Fragen haben, kontaktieren Sie uns, wir bieten Ihnen eine kostenlose Beratung an.
Заложить в бюджет 5–10% сверху — особенно при покупке дорогой недвижимости на вторичном рынке. Эти средства покроют все сопутствующие расходы, чтобы избежать неожиданных затрат.
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