Leitfaden zu den Immobilienkosten in Montenegro (2026): Für Investoren und Käufer

In diesem Bericht haben wir alle wichtigen Informationen darüber zusammengestellt, was der Kauf und das Eigentum an Immobilien in Montenegro tatsächlich kostet. Wir haben sowohl die einmaligen Kosten beim Kauf als auch die jährlichen Ausgaben – Steuern, Instandhaltung, mögliche Zahlungen bei der Vermietung – ausführlich analysiert.

Besondere Aufmerksamkeit haben wir den neuen Regeln gewidmet, die am 1. Januar 2024 in Kraft getreten sind: Nun gilt eine progressive Steuer auf den Eigentumsübergang, und dies ist im Voraus zu berücksichtigen. Die Notarkosten wurden im Oktober 2026 nach der neuen Notargebührenordnung („Sl. list CG“ 49/2026) neu berechnet, die seit dem 9. April 2026 gilt. Unser Leitfaden zu den Immobilienkosten hilft Ihnen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden und das Budget richtig zu planen.

Leitfaden zu den einmaligen Kosten beim Kauf

In diesem Abschnitt analysieren wir ausführlich alle Steuern, Abgaben und Provisionen, die beim Kauf einer Immobilie zu zahlen sind. Wenn Sie diese Kosten im Voraus kennen, können Sie genau berechnen, wie viele Mittel zu Beginn erforderlich sind.

Steuer auf den Eigentumsübergang (Porez na promet nepokretnosti)

Der einheitliche Steuersatz von 3% auf dem Sekundärmarkt für Immobilien gehört für die meisten Transaktionen der Vergangenheit an. Seit dem 1. Januar 2024 gilt in Montenegro ein progressives Steuersystem, das beim Kauf von Objekten auf dem Sekundärmarkt angewendet wird. Die neue Struktur sieht wie folgt aus:

• Bei einem Objektwert bis 150 000 Euro: beträgt der Satz 3%. Berechnungsbeispiel für einen konkreten Wert: ein Objekt für 120 000 €: 120 000×0,03=3 600 €.
• Bei einem Wert von 150 001 Euro bis 500 000 Euro: wird die Steuer als Festbetrag von 4 500 Euro plus 5% des Betrags über 150 000 Euro berechnet. Berechnungsbeispiel für einen konkreten Wert: ein Objekt für 200 000 €: 4 500+(200 000−150 000)×0,05=7 000 €.
• Bei einem Wert über 500 001 Euro: beträgt die Steuer einen Festbetrag von 22 000 Euro plus 6% des Betrags über 500 000 Euro. Berechnungsbeispiel für einen konkreten Wert: ein Objekt für 600 000 €: 22 000+(600 000−500 000)×0,06=28 000 €.

Bemessungsgrundlage ist der Schätzwert des Objekts, den die kommunale Steuerbehörde festlegt. Diese Behörde vergleicht den im Vertrag angegebenen Preis mit den Marktpreisen für vergleichbare Objekte in diesem Gebiet, um eine Unterbewertung zu verhindern.

Nach Abschluss der Transaktion erhält der Käufer eine offizielle Mitteilung über die Notwendigkeit der Steuerzahlung, die innerhalb der festgelegten Frist (in der Regel 15 bis 30 Tage) zu leisten ist, um die Berechnung von Verzugszinsen zu vermeiden.

Primär- und Sekundärmarkt: Was ist der Unterschied

Beim Kauf eines neuen Objekts direkt vom Entwickler, der Mehrwertsteuerzahler (PDV) ist, wird der Käufer von der Zahlung der Steuer auf den Eigentumsübergang befreit. Der Grund dafür ist, dass im Preis einer solchen Immobilie bereits die Mehrwertsteuer in Höhe von 21% enthalten ist, die der Entwickler an den Staat abführt.

Betrachten wir ein Objekt im Wert von 250 000 Euro.

1. Auf dem Sekundärmarkt beträgt die Steuer auf den Eigentumsübergang 4 500 € + 5% von (250 000 € - 150 000 €) = 4 500 € + 5 000 € = 9 500 Euro.
2. Auf dem Primärmarkt (beim Kauf vom Entwickler, der Mehrwertsteuerzahler ist) beträgt diese Steuer 0 Euro.

Somit entsteht ein Preisvorteil von 9 500 Euro zugunsten des Neubaus, was 3,8% des Objektwerts entspricht. Für jede Immobilie teurer als 150 000 Euro verringert sich die Preisdifferenz zwischen einem neuen und einem vergleichbaren Sekundärobjekt um den Betrag der eingesparten Steuer. Dies macht Neubauten attraktiver allein im Hinblick auf die Anschaffungskosten.

Notar- und Rechtsanwaltsgebühren

Die Notardienstleistungen in Montenegro werden nach der staatlichen Gebührenordnung – der Notargebührenordnung („Sl. list CG“ 49/2026) – vergütet. Sie gilt seit dem 9. April 2026 und ersetzte die Gebührenordnung von 2012. Die Gebührenordnung ist verbindlich und bei allen Notaren gleich: Rabatte und Zuschläge nach Vereinbarung sind verboten. Das Honorar für den Kaufvertrag hängt vom Wert des Objekts ab:

Über den Tarif hinaus:

• Einreichung des Antrags beim Kataster über den Notar — 15 € (in der Regel reicht der Notar den Antrag ein);
• jede Partei der Transaktion über zwei hinaus — +5% des Tarifs: wenn beispielsweise Ehepartner kaufen, gibt es bereits drei Parteien;
• Mitwirkung eines Gerichtsdolmetschers — +15 € pro Person;
• 21% MwSt. wird auf den gesamten Betrag berechnet, einschließlich der Zuschläge.

Der Tarif selbst darf 8 000 € ohne MwSt. nicht überschreiten. Beispielsweise kostet eine Transaktion über 250 000 € mit einem Verkäufer und einem Käufer beim Notar 740,52 €: Tarif 597 €, Antrag beim Kataster 15 € und MwSt. Die Notarkosten machen einen unbedeutenden Anteil an den Gesamtanschaffungskosten aus — in der Regel 0,2–0,6% des Objektwerts. Wenn der Preis im Vertrag unter dem Marktwert liegt, darf der Notar vom Marktwert ausgehen.

Detaillierte Marktanalyse für Immobilien: Wo kauft man günstiger →

Sonstige Nebenkosten: Übersetzer und Maklerprovisionen

Lizenzierter Gerichtsdolmetscher

Da alle rechtlichen Dokumente in montenegrinischer Sprache verfasst werden, ist für ausländische Käufer, die die Sprache nicht beherrschen, die Anwesenheit eines lizenzierten Gerichtsdolmetschers bei der Transaktion verpflichtend.

• Mündliche Übersetzung (beim Notar): Standardtarif 50 Euro pro Stunde.
• Zuschlag des Notars: für die Mitwirkung eines Übersetzers an der Transaktion fügt der Notar seinem Tarif 15 € hinzu (plus MwSt.). Das Honorar des Übersetzers selbst wird direkt an ihn gezahlt.
• Schriftliche Übersetzung (des Kaufvertrags): 15–20 Euro pro Seite (1 200 Druckzeichen). Ein Standardvertrag mit 8–10 Seiten kostet 120–200 Euro.

Provision der Immobilienagentur

In dieser Frage gibt es eine gewisse Uneindeutigkeit, die Aufmerksamkeit erfordert.

In den meisten Fällen zahlt der Verkäufer die Provision an die Agentur. Ihre Höhe beträgt 5% des Verkaufspreises. Somit sind die Dienstleistungen des Maklers für den Käufer kostenlos. Diese Regel gilt sowohl für den Primär- als auch für den Sekundärmarkt.

Ausnahmen: beim Kauf auf dem Sekundärmarkt kann die Provision bei einigen Agenturen vom Käufer gezahlt werden, oder sie wird zwischen den Parteien geteilt. Diese Abweichung unterstreicht, wie wichtig es ist, die Provisionsstruktur vorab mit dem Makler zu klären, um unvorhergesehene Kosten beim Abschluss der Transaktion zu vermeiden.

Leitfaden zum Immobilienkauf in Montenegro: Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Beispielen und Fällen →

Jährliche Kosten für das Eigentum

In diesem Abschnitt finden Sie einen Leitfaden zu den regelmäßigen Kosten im Zusammenhang mit dem Eigentum an Immobilien, was es ermöglicht, ein realistisches Jahresbudget für deren Unterhalt zu erstellen.

Jährliche Immobiliensteuer (Godišnji porez na nepokretnost)

Alle Immobilieneigentümer in Montenegro, sowohl Ansässige als auch Ausländer, sind verpflichtet, die jährliche Immobiliensteuer zu zahlen. Der Steuersatz wird von der örtlichen Gemeinde (opština) festgelegt und variiert im Bereich von 0,25% bis 1,0% des Marktwerts des Objekts.

Die Höhe des Satzes wird von mehreren Faktoren beeinflusst: Lage (in beliebten Touristenzonen wie Budva und Kotor sind die Sätze höher), Art der Immobilie, ihr Alter und Zustand. Beispielsweise kann für eine Wohnung im Wert von 100 000 Euro die jährliche Steuer 200 bis 350 Euro betragen. Die Steuer wird in zwei gleichen Teilen gezahlt, in der Regel bis zum 30. Juni und 31. Oktober.

Tourismussteuer für Immobilieneigentümer (Turistička taksa)

Es ist notwendig, klar zwischen zwei Arten von Abgaben zu unterscheiden, die oft verwechselt werden:

1. Boravišna taksa (Touristische Registrierungsgebühr) — dies ist eine tägliche Gebühr von 1 Euro pro Person, die alle Touristen für den Aufenthalt im Land zahlen. Die Immobilieneigentümer selbst, die in ihrem eigenen Objekt wohnen, sind von dieser Gebühr befreit.
2. Turistička taksa (Jährliche Steuer für Eigentümer) — dies ist eine separate jährliche Steuer, die von ausländischen Besitzern von „Zweitwohnungen“ (d.h. Ferienimmobilien) erhoben wird, die in offiziell anerkannten Touristenzonen liegen. Sie wird nach einer speziellen Formel berechnet, die die Fläche des Objekts und lokale Koeffizienten berücksichtigt, und wird zusammen mit der jährlichen Immobiliensteuer gezahlt. Sie wird oft auf 10–15% der jährlichen Immobiliensteuer geschätzt, aber das ist eine Vereinfachung: Die Berechnungsformel ist komplexer.

Kosten der Nebenkosten (Komunalije)

Strom

In Montenegro gilt ein Zwei-Tarif-Abrechnungssystem.

• Tagestarif (Viša tarifa - VT): Gilt von 07:00 bis 23:00 Uhr. Die Kosten betragen etwa 0,09 Euro pro kWh (ohne MwSt.).
• Nacht-/Begünstigter Tarif (Niža tarifa - NT): Gilt von 23:00 bis 07:00 Uhr sowie an Wochenenden. Die Kosten betragen etwa 0,05 Euro pro kWh (ohne MwSt.).
• Durchschnittliche Rechnung: Variiert stark je nach Saison und Verbrauch. Die durchschnittlichen monatlichen Rechnungen für Haushalte schwanken von 29 Euro in der Nebensaison bis über 40 Euro in den Sommermonaten. Eine Familie in einer Wohnung von 80 m² kann monatliche Ausgaben von 30–100 Euro erwarten.

Wasserversorgung und Kanalisation

Die Tarife hängen stark von der Gemeinde ab.

• Gemeinde Budva: Die Kosten betragen 1,60 bis 2,70 Euro pro Kubikmeter (m³).
• Allgemeine Spanne im Land: In anderen Regionen können die Tarife von 0,30 bis 1,20 Euro pro m³ variieren.
• Durchschnittliche Rechnung: Eine typische Familie verbraucht 15–20 Euro pro Monat.

Müllabfuhr (Odvoz smeća)

• Für eine Wohnung: 5–10 Euro pro Monat.
• Für ein Privathaus: 10–12 Euro pro Monat. In einigen Gemeinden wird nach Fläche abgerechnet, beispielsweise 0,06 Euro/m².

Heizung und Gas

Fernwärme und Gasversorgung fehlen praktisch. Die Heizung erfolgt in der Regel elektrisch (Klimaanlagen, Heizgeräte), was die Stromrechnungen im Winter erheblich erhöht. Gas zum Kochen wird in Flaschen verwendet. Die Anschaffungskosten einer Flasche betragen etwa 60 Euro, und ihre Befüllung (Umtausch) — 12–15 Euro.

Internet, Kommunikation und Fernsehen

Die Kosten für Kommunikationsdienste in Montenegro sind wettbewerbsfähig.

• Heim-Internet: Basispakete kosten 15–25 Euro pro Monat. Eine Hochgeschwindigkeits-Glasfaserverbindung kann bis zu 25–50 Euro kosten.
• Mobiles Internet: Touristen-SIM-Karten bieten große Datenpakete, beispielsweise 500 GB für 10–15 Euro.
• Kabel-/Satelliten-TV: 10–20 Euro pro Monat, je nach gewähltem Kanalpaket.

Wartung, Verwaltung und Instandhaltung

Gebühren der Verwaltungsgesellschaft (für Wohnanlagen):

• Standardgebäude: 10–25 Euro pro Monat pro Wohnung für Basisleistungen (Reinigung des Treppenhauses, Pflege der Gemeinschaftsflächen).
• Moderne/Elite-Wohnanlagen: Die Zahlung wird oft pro Quadratmeter berechnet und beträgt 0,50 bis 4,50 Euro/m² pro Monat. Für eine Wohnung von 60 m² kann dies 30 bis 270 Euro pro Monat betragen. Diese Gebühren decken die Landschaftspflege, die Wartung des Pools, den Sicherheitsdienst usw. ab.

Unterhalt eines Privathauses:

• Reinigung der Klärgrube: Für Häuser, die nicht an die zentrale Kanalisation angeschlossen sind, betragen die Kosten der Dienstleistung 50–200 Euro pro Einsatz. Das Verfahren ist ein- oder zweimal pro Jahr erforderlich.

Immobilienversicherung: dies ist ein oft übersehener, aber recht wichtiger Ausgabenposten. Obwohl die Versicherung in Montenegro nicht verpflichtend ist.

Eine Basisversicherung kann nur 24 Euro pro Jahr kosten, und umfassendere Pakete mit Deckung, beispielsweise gegen Erdbeben, etwa 135–150 Euro für eine gewöhnliche Wohnung. Manchmal wird der Preis nach Fläche berechnet und variiert von 0,52 bis 1,98 Euro pro Quadratmeter pro Jahr — alles hängt vom Schutzumfang ab. Aber es ist wichtig, die Bedingungen der Police sorgfältig zu prüfen: Nicht selten erweist sich die Auszahlungssumme der Versicherungspolice in der Praxis als zu bescheiden und deckt die tatsächlichen Verluste nicht ab.

Lesen Sie den ausführlichen Artikel über die Lebenshaltungskosten in Montenegro →

Fazit: Immobilienkosten

Einkünfte erzielen: Steuern auf Einkünfte aus Mietimmobilien

Die Steuern auf Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien für Privatpersonen wurden kürzlich geändert. Früher galt ein einheitlicher Satz von 9%. Der neue Standard-Einkommensteuersatz beträgt 15%, er gilt unter anderem für Einkünfte aus Vermietung.

Der Prozess der Steuerberechnung sieht wie folgt aus:

1. Bruttojahreseinkommen aus Vermietung: beispielsweise 500 Euro/Monat × 12 Monate = 6 000 Euro.
2. Standardabzug: die Gesetzgebung kann einen Standardabzug für Abschreibung und Ausgaben (beispielsweise 30%) vorsehen, was die Steuerbemessungsgrundlage verringert. Steuerbemessungsgrundlage = 6 000 Euro × 70% = 4 200 Euro.
3. Zu zahlender Steuerbetrag: 15% von 4 200 Euro = 630 Euro.

Die Steuererklärung für das Vorjahr muss bis zum 30. April des laufenden Jahres bei den Steuerbehörden am Standort der Immobilie eingereicht werden. Der Übergang von 9% zu 15% stellt eine erhebliche Erhöhung der Steuerlast für Vermieter dar. Diese Änderung muss zusammen mit den steigenden Immobilienpreisen und Kaufsteuern in allen Berechnungen der Rentabilität von Investitionen in Mietimmobilien berücksichtigt werden.

Für Eigentümer, die planen, ihre Immobilie zu vermieten, aber nicht die Möglichkeit oder den Wunsch haben, sich selbst darum zu kümmern, ist die optimale Lösung die Übertragung des Objekts an eine professionelle Verwaltungsagentur. Eine solche Full-Service-Dienstleistung umfasst in der Regel die Suche und Kommunikation mit Mietern, die Organisation von Ein- und Auszug, die Kontrolle des Zustands der Immobilie, die rechtzeitige Zahlung aller Nebenkostenrechnungen, Steuern und die Lösung aller laufenden Angelegenheiten.

Für diesen umfassenden Service, der den Eigentümer von allen Sorgen befreit, erheben Verwaltungsgesellschaften in der Regel eine Provision in Höhe von etwa 20% der Miete. Unser Unternehmen MD Realty bietet Immobilienverwaltungsdienstleistungen genau zu diesen, für den Markt standardmäßigen Bedingungen an.

Fazit

Die Analyse zeigt, dass sich das finanzielle Bild des Immobilienmarktes in Montenegro merklich verändert hat. Es wurde eine progressive Steuer auf den Eigentumsübergang eingeführt, und der Steuersatz auf Einkünfte aus Vermietung wurde erhöht. Diese Schritte deuten darauf hin, dass der Markt reifer wird und der Staat bestrebt ist, mehr Einnahmen aus dem Immobiliensektor zu erzielen.

Dabei bleibt trotz steigender Kosten der Preis für Kauf und Eigentum an Immobilien in Montenegro im Vergleich zu anderen europäischen Ländern weiterhin attraktiv. Das Wichtigste ist, den Prozess mit einem gut durchdachten Finanzplan anzugehen, der alle möglichen Kosten berücksichtigt.

Folgendes sollten potenzielle Käufer berücksichtigen:

1. Eine gründliche Prüfung (Due Diligence) aller Aspekte des Objekts und aller damit verbundenen Zahlungen noch vor der Entscheidung über den Kauf durchführen.
2. Die Kosten auf dem Primär- und Sekundärmarkt getrennt berechnen. Der Kauf eines Neubaus beim Entwickler, der Mehrwertsteuerzahler ist, kann eine spürbare Steuerersparnis bringen.
3. 5–10% zusätzlich im Budget einplanen — besonders beim Kauf teurer Immobilien auf dem Sekundärmarkt. Diese Mittel decken alle Nebenkosten, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden.
4. Erfahrene Juristen und Makler hinzuziehen, um die Transaktion fachgerecht durchzuführen und sicherzustellen, dass alle Kosten transparent und begründet sind.

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