Der vollständige Leitfaden zu den Immobilienkosten in Montenegro (2026): für Investoren und Käufer
Wir haben einen vollständigen Leitfaden zu den Immobilienkosten in Montenegro für diejenigen vorbereitet, die einen Kauf planen und alle finanziellen Feinheiten im Voraus verstehen möchten. Montenegro zieht mit seinen schönen Landschaften, dem warmen Klima und der günstigen Lage am Meer an und bleibt zudem ein beliebtes Ziel unter ausländischen Käufern. Wichtig ist jedoch zu verstehen: Die tatsächlichen Immobilienkosten bestehen nicht nur aus dem Kaufpreis, sondern auch aus allen zusätzlichen Ausgaben, die damit einhergehen.
In diesem Bericht haben wir alle wichtigen Informationen darüber zusammengestellt, wie viel der Kauf und Besitz einer Immobilie in Montenegro tatsächlich kostet. Wir haben sowohl die einmaligen Kaufkosten als auch die jährlichen Ausgaben ausführlich analysiert — Steuern, Instandhaltung und mögliche Zahlungen bei Vermietung.
Besondere Aufmerksamkeit haben wir den neuen Regeln gewidmet, die am 1. Januar 2024 in Kraft getreten sind: Seitdem gilt eine progressive Steuer auf die Übertragung des Eigentumsrechts, und das sollte im Voraus berücksichtigt werden. Unser Leitfaden zu den Immobilienkosten hilft Ihnen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden und das Budget sinnvoll zu planen.
Leitfaden zu den einmaligen Kaufkosten
In diesem Abschnitt erläutern wir ausführlich alle Steuern, Abgaben und Gebühren, die beim Immobilienkauf zu zahlen sind. Wenn Sie diese Kosten im Voraus kennen, können Sie genau berechnen, wie viel Kapital Sie zu Beginn benötigen.
Steuer auf die Übertragung des Eigentumsrechts (Porez na promet nepokretnosti): Orientierung im neuen progressiven Steuersystem
Der einheitliche Steuersatz von 3 % auf dem Zweitimmobilienmarkt gehört für die meisten Transaktionen der Vergangenheit an. Seit dem 1. Januar 2024 gilt in Montenegro ein progressives Steuersystem, das beim Kauf von Objekten auf dem Zweitmarkt angewendet wird. Die neue Struktur sieht wie folgt aus:
Bei einem Objektwert bis 150 000 Euro: beträgt der Satz 3 %.
Bei einem Wert von 150 001 Euro bis 500 000 Euro: wird die Steuer als fester Betrag von 4 500 Euro plus 5 % des Betrags berechnet, der 150000 Euro übersteigt.
Bei einem Wert über 500 001 Euro: beträgt die Steuer ein fester Betrag von 22000 Euro plus 6 % des Betrags, der 500000 Euro übersteigt.
Die Steuerbemessungsgrundlage ist der geschätzte Wert des Objekts, den der kommunale Steuerdienst festlegt. Dieser gleicht den im Vertrag angegebenen Preis mit den Marktpreisen vergleichbarer Objekte in der jeweiligen Gegend ab, um eine Unterbewertung zu verhindern. Nach Abschluss des Geschäfts erhält der Käufer eine offizielle Mitteilung über die Pflicht zur Steuerzahlung, die innerhalb der festgelegten Frist (in der Regel 15 bis 30 Tage) zu leisten ist, um Säumniszuschläge zu vermeiden.
Das neue Steuersystem ist nicht einfach nur eine Luxussteuer. Es hat erhebliche Auswirkungen auf das mittlere Preissegment des Marktes. Laut Angaben des Statistikamts Monstat, betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Neubauten der Küstenregion im ersten Quartal 2025 2328 Euro. Somit wird eine Standard-Zweizimmerwohnung mit 70 m² etwa 162960 Euro kosten. Dieser Preis hebt die Transaktion automatisch aus der 3%-Grundkategorie in die höhere 5%-Kategorie.
Progressive Skala der Steuer auf die Übertragung des Eigentumsrechts (gilt seit dem 1. Januar 2024)
Объект за 600000€: 22000+(600000−500000)×0.06=28000€
Primär- und Sekundärmarkt: der entscheidende Unterschied bei der Mehrwertsteuer
Beim Kauf einer neuen Immobilie direkt vom Bauträger, der Mehrwertsteuerzahler (PDV) ist, ist der Käufer von der Zahlung der Steuer auf die Übertragung des Eigentumsrechts befreit. Der Grund dafür ist, dass im Preis einer solchen Immobilie bereits die Mehrwertsteuer in Höhe von 21 % enthalten ist, die der Bauträger an den Staat abführt.
Das schafft einen starken finanziellen Anreiz, der den Vergleich zwischen neuen und gebrauchten Objekten grundlegend verändert. Betrachten wir ein Objekt im Wert von 250 000 Euro.
Auf dem Zweitmarkt beträgt die Steuer auf die Übertragung des Eigentumsrechts 4500 € + 5 % von (250000 € - 150000 €) = 4500 € + 5000 € = 9 500 Euro.
Auf dem Primärmarkt (beim Kauf vom Bauträger, der Mehrwertsteuerzahler ist) beträgt diese Steuer 0 Euro.
Somit ergibt sich ein Preisvorteil von 9500 Euro zugunsten des Neubaus, was 3,8 % des Objektwerts entspricht. Bei jeder Immobilie teurer als 150000 Euro verringert sich der „reale“ Preisunterschied zwischen einem neuen und einem vergleichbaren gebrauchten Objekt um den eingesparten Steuerbetrag. Das macht Neubauten aus rein kostenseitiger Sicht deutlich attraktiver.
Notar- und Rechtsgebühren: Sicherheit der Transaktion gewährleisten
Die Notardienstleistungen in Montenegro sind staatlich geregelt, und ihre Kosten hängen vom Transaktionsbetrag ab. Die Tarife sind standardisiert, was dem Ablauf der Beurkundung Planbarkeit verleiht.
Offizielle Notargebührentabelle (ohne MwSt.)
Сумма сделки (евро)
Базовый тариф нотариуса (евро)
Итоговый сбор с учетом НДС 21% (евро)
до 5000
70
84.70
5001 – 20000
120
145.20
20001 – 40000
170
205.70
40001 – 60000
250
302.50
60001 – 80000
300
363.00
80001 – 120000
350
423.50
свыше 120000
+10 за каждые доп. 15000
(Базовый тариф + 10€/15k€) × 1.21
Die maximale Notargebühr darf 5 000 Euro nicht überschreiten. Wichtig ist, dass alle angegebenen Tarife keine MwSt. enthalten in Höhe von 21 %, die zum Endbetrag hinzugerechnet wird. Im Gegensatz zu einigen anderen Rechtsordnungen machen die Notargebühren in Montenegro nur einen geringen Teil der gesamten Erwerbskosten aus, in der Regel weniger als 1 % des Objektwerts.
Weitere Nebenkosten: Übersetzer und Maklerprovisionen
Lizenzierter Gerichtsdolmetscher: Da alle rechtlichen Dokumente auf Montenegrinisch erstellt werden, ist für ausländische Käufer, die die Sprache nicht beherrschen, die Anwesenheit eines lizenzierten Gerichtsdolmetschers bei der Transaktion obligatorisch.
Mündliche Übersetzung (beim Notar): Standardtarif 50 Euro pro Stunde.
Schriftliche Übersetzung (Kaufvertrag): 15–20 Euro pro Seite (1200 Zeichen). Ein Standardvertrag mit 8–10 Seiten kostet 120–200 Euro.
Maklerprovision: In dieser Frage gibt es gewisse Unklarheiten, die Beachtung erfordern.
Vorherrschendes Modell: In den meisten Fällen zahlt der Verkäufer die Provision an das Maklerbüro. Ihre Höhe beträgt 5 % des Verkaufspreises. Somit sind die Leistungen des Maklers für den Käufer kostenlos. Diese Regel gilt sowohl für den Primär- als auch für den Sekundärmarkt.
Ausnahmen: Beim Kauf auf dem Zweitmarkt kann die Provision bei einigen Agenturen vom Käufer bezahlt werden oder zwischen den Parteien aufgeteilt werden. Diese Abweichung unterstreicht, wie wichtig es ist, die Provisionsstruktur im Voraus mit dem Makler zu klären, um unerwartete Kosten beim Abschluss der Transaktion zu vermeiden.
Jährliche und laufende Kosten des Eigentums — langfristige finanzielle Verpflichtungen
In diesem Abschnitt finden Sie einen Leitfaden zu den regelmäßigen Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienbesitz, der es Ihnen ermöglicht, ein realistisches Jahresbudget für die Instandhaltung zu erstellen.
Jährliche Immobiliensteuer (Godišnji porez na nepokretnost)
Alle Immobilieneigentümer in Montenegro, sowohl Einwohner als auch Ausländer, sind verpflichtet, jährlich Immobiliensteuer zu zahlen. Der Steuersatz wird von der jeweiligen Gemeinde (opština) festgelegt und liegt im Bereich von 0,25 % bis 1,0 % des Marktwerts des Objekts.
Auf die Höhe des Satzes wirken sich mehrere Faktoren aus: Lage (in beliebten Touristengebieten wie Budva und Kotor sind die Sätze höher), Art der Immobilie, ihr Alter und Zustand. Zum Beispiel kann die jährliche Steuer für eine Wohnung im Wert von 100 000 Euro zwischen 200 und 350 Euro liegen. Die Steuer wird in zwei gleichen Raten gezahlt, in der Regel bis zum 30. Juni und 31. Oktober.
Touristensteuer für Immobilieneigentümer (Turistička taksa)
Es ist wichtig, zwei Arten von Abgaben klar zu unterscheiden, die oft verwechselt werden:
Boravišna taksa (Touristische Registrierungsgebühr): Dies ist eine tägliche Gebühr in Höhe von 1 Euro pro Person, die alle Touristen und Besucher für ihren Aufenthalt im Land zahlen. Eigentümer, die in ihrer Immobilie wohnen, sind in der Regel von dieser Gebühr befreit.
Turistička taksa (Jährliche Steuer für Eigentümer): Dies ist eine separate Jahressteuer, die von ausländischen Eigentümern von „Zweitwohnungen“ (d. h. Ferienimmobilien) in offiziell anerkannten Touristengebieten erhoben wird. Sie wird nach einer speziellen Formel berechnet, die die Objektfläche und lokale Koeffizienten berücksichtigt, und zusammen mit der jährlichen Immobiliensteuer gezahlt. Die Aussage, dass sie 10–15 % der jährlichen Immobiliensteuer beträgt, ist eine Vereinfachung; die Berechnungsformel ist komplexer.
Umfassende Analyse der Nebenkosten (Komunalije)
Strom: In Montenegro gilt ein Zweitarifsystem.
Tagestarif (Viša tarifa - VT): Gilt von 07:00 bis 23:00 Uhr. Die Kosten liegen bei etwa 0,09 Euro pro kWh (ohne MwSt.).
Nacht-/Vergünstigungstarif (Niža tarifa - NT): Gilt von 23:00 bis 07:00 Uhr sowie an Wochenenden. Die Kosten liegen bei etwa 0,05 Euro pro kWh (ohne MwSt.).
Durchschnittsrechnung: Sie variiert stark je nach Saison und Verbrauch. Die monatlichen Durchschnittsrechnungen für Haushalte liegen zwischen 29 Euro in der Nebensaison und über 40 Euro in den Sommermonaten. Eine Familie in einer 80 m² großen Wohnung kann mit monatlichen Kosten von 30–100 Euro rechnen.
Wasserversorgung und Abwasser: Die Tarife hängen stark von der Gemeinde ab.
Gemeinde Budva: Die Kosten liegen zwischen 1,60 und 2,70 Euro pro Kubikmeter (m³).
Landesweiter Bereich: In anderen Regionen können die Tarife zwischen 0,30 und 1,20 Euro pro m³ variieren.
Durchschnittsrechnung: Eine typische Familie verbraucht 15–20 Euro pro Monat.
Müllabfuhr (Odvoz smeća): Dies ist eine bescheidene monatliche Zahlung.
Für eine Wohnung: 5–10 Euro pro Monat.
Für ein Einfamilienhaus: 10–12 Euro pro Monat. In einigen Gemeinden wird nach Fläche abgerechnet, zum Beispiel 0,06 Euro/m².
Heizung und Gas: Zentralheizung und Gasversorgung sind praktisch nicht vorhanden. Die Heizung ist in der Regel elektrisch (Klimaanlagen, Heizgeräte), was die Stromrechnungen im Winter erheblich erhöht. Gas zum Kochen wird in Flaschen verwendet. Die Erstanschaffung einer Gasflasche kostet etwa 60 Euro, das Nachfüllen bzw. Tauschen 12–15 Euro.
Kommunikation: Internet und Fernsehen
Die Kosten für Kommunikationsdienste in Montenegro sind wettbewerbsfähig.
Festnetz-Internet: Basispakete kosten 15–25 Euro pro Monat. Eine Hochgeschwindigkeits-Glasfaserverbindung kann 25–50 Euro kosten.
Mobiles Internet: Touristen-SIM-Karten bieten große Datenpakete, zum Beispiel 500 GB für 10–15 Euro.
Kabel-/Satelliten-TV: 10–20 Euro pro Monat, je nach gewähltem Senderpaket.
Verwaltung, Management und Instandhaltung
Gebühren der Hausverwaltung (für Wohnanlagen):
Standardgebäude: 10–25 Euro pro Monat und Wohnung für Basisleistungen (Treppenhausreinigung, Pflege der Gemeinschaftsflächen).
Moderne/Luxusanlagen: Die Zahlung wird oft pro Quadratmeter berechnet und liegt zwischen 0,50 und 4,50 Euro/m² pro Monat. Für eine 60 m² große Wohnung kann das 30 bis 270 Euro pro Monat ausmachen. Diese Gebühren decken Landschaftspflege, Poolwartung, Sicherheit usw. ab.
Instandhaltung eines Einfamilienhauses:
Senkgrubenreinigung: Für Häuser, die nicht an die zentrale Kanalisation angeschlossen sind, kostet der Service 50–200 Euro pro Einsatz. Die Maßnahme ist ein- oder zweimal pro Jahr erforderlich.
Immobilienversicherung: Dies ist ein oft übersehener, aber recht wichtiger Kostenposten. Zwar ist eine Versicherung in Montenegro nicht verpflichtend.
Kosten: Eine Basisversicherung kann nur 24 Euro pro Jahr kosten, während umfassendere Pakete mit etwa Erdbebendeckung für eine normale Wohnung rund 135–150 Euro kosten. Manchmal wird der Preis nach Fläche berechnet und liegt zwischen 0,52 und 1,98 Euro pro Quadratmeter und Jahr — alles hängt vom Deckungsumfang ab. Wichtig ist jedoch, die Bedingungen der Police genau zu prüfen: Nicht selten erweist sich die Auszahlungssumme der Versicherungspolice in der Praxis als zu gering und deckt die tatsächlichen Schäden nicht ab.
Zusammenfassende Berechnungen für drei Szenarien des Erwerbs und Besitzes von Immobilien
Статья расходов
Сценарий 1: Квартира в Баре (вторичный рынок)
Сценарий 2: Квартира в Будве (новостройка)
Сценарий 3: Вилла в Которском заливе (вторичный рынок)
--- ЕДИНОВРЕМЕННЫЕ РАСХОДЫ ---
Цена недвижимости
120000 €
250000 €
600000 €
Налог на переход права собственности
3600 € (3%)
0 € (освобождение по НДС)
28000 € (по прогрессивной шкале)
Нотариальные услуги (с НДС 21%)
423.50 €
605 € (приблизительно)
1500 € (приблизительно)
Услуги переводчика
250 €
250 €
300 €
Итого расходы на приобретение
~124 274 €
~250 855 €
~629 800 €
--- ЕЖЕГОДНЫЕ РАСХОДЫ ---
Годовой налог на недвижимость (оценка)
480 € (0.4%)
1500 € (0.6%)
4800 € (0.8%)
Коммунальные платежи (среднегодовые)
960 € (80 €/мес)
1800 € (150 €/мес)
3000 € (250 €/мес)
Управляющая компания / обслуживание
300 € (25 €/мес)
1620 € (1.5 €/м²/мес)
4000 € (сад, бассейн)
Страхование
100 €
150 €
500 €
Итого годовые расходы
~1 840 €
~5 070 €
~12 300 €
--- ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ ЗА ПЕРВЫЙ ГОД ---
~126 114 €
~255 925 €
~642 100 €
Einkünfte erzielen: Steuern auf Mieteinnahmen
Die Steuern auf Mieteinnahmen von Privatpersonen wurden kürzlich geändert. Früher galt ein einheitlicher Satz von 9 %. Der neue reguläre Einkommensteuersatz beträgt 15%, er gilt auch für Mieteinnahmen.
Der Steuerberechnungsprozess sieht wie folgt aus:
Bruttojahreseinnahmen aus Vermietung: Zum Beispiel 500 Euro/Monat × 12 Monate = 6 000 Euro.
Standardabzug: Die Gesetzgebung kann einen Standardabzug für Abschreibung und Kosten vorsehen (zum Beispiel 30 %), wodurch die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage sinkt. Steuerpflichtige Bemessungsgrundlage = 6000 Euro × 70 % = 4200 Euro.
Zu zahlender Steuerbetrag: 15 % von 4200 Euro = 630 Euro.
Die Steuererklärung für das Vorjahr muss bis zum 30. April des laufenden Jahres bei den Steuerbehörden am Ort der Immobilie eingereicht werden. Der Übergang von 9 % auf 15 % stellt eine deutliche Erhöhung der Steuerlast für Vermieter dar. Diese Änderung muss zusammen mit den steigenden Immobilienpreisen und Kaufsteuern in allen Renditeberechnungen für Mietimmobilien berücksichtigt werden.
Für Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten möchten, aber nicht die Möglichkeit oder den Wunsch haben, sich selbst darum zu kümmern, ist die optimale Lösung die Übergabe des Objekts an eine professionelle Verwaltungsgesellschaft. Ein solcher Full-Service umfasst in der Regel die Suche nach Mietern und die Kommunikation mit ihnen, die Organisation von Ein- und Auszug, die Kontrolle des Zustands der Immobilie, die rechtzeitige Zahlung aller Nebenkosten und Steuern sowie die Lösung aller laufenden Fragen.
Für diesen umfassenden Service, der den Eigentümer von allen Sorgen entlastet, verlangen Verwaltungsgesellschaften in der Regel eine Provision von etwa 20% der Mieteinnahmen. Unser Unternehmen MD Realty bietet Immobilienverwaltungsdienste genau zu diesen marktüblichen Konditionen an.
Fazit
Die Analyse zeigt, dass sich die finanzielle Lage des Immobilienmarkts in Montenegro deutlich verändert hat. Es wurde eine progressive Steuer auf die Übertragung des Eigentumsrechts eingeführt, und der Steuersatz auf Mieteinnahmen wurde erhöht. Diese Schritte zeigen, dass der Markt reifer wird und der Staat bestrebt ist, mehr Einnahmen aus dem Immobiliensektor zu erzielen.
Trotz steigender Kosten bleibt der Kauf und Besitz von Immobilien in Montenegro im Vergleich zu anderen europäischen Ländern weiterhin attraktiv. Entscheidend ist, den Prozess mit einem gut durchdachten Finanzplan anzugehen, der alle möglichen Kosten berücksichtigt.
Das sollten potenzielle Käufer beachten:
Eine gründliche Prüfung (due diligence) aller Aspekte des Objekts und aller damit verbundenen Zahlungen noch vor der Kaufentscheidung durchführen.
Die Kosten getrennt berechnen für den Primär- und den Sekundärmarkt. Der Kauf eines Neubaus vom Bauträger, der Mehrwertsteuerzahler ist, kann eine spürbare Steuerersparnis bringen.
5–10 % zusätzlich ins Budget einplanen — besonders beim Kauf einer teuren Immobilie auf dem Zweitmarkt. Diese Mittel decken alle Nebenkosten ab und helfen, unerwartete Ausgaben zu vermeiden.
Erfahrene Juristen und Makler hinzuziehen, um die Transaktion fachgerecht abzuwickeln und sicherzustellen, dass alle Kosten transparent und gerechtfertigt sind.
Wenn Sie noch Fragen haben, kontaktieren Sie uns, wir bieten Ihnen eine kostenlose Beratung an.
