Au Monténégro, environ62,5 mille demandes de légalisation d’ouvrages construits illégalement ont été déposées, mais seulementenviron six pour centont été traitées, a déclaré Nikola Ražnatović de la Direction pour la légalisation des ouvrages sans titre.
Rappelons que depuis le 1er août 2025, au Monténégroest entré en vigueurun nouveauloi sur la légalisation des constructions illégales. Le texte a été adopté lors de la huitième session de la 28e législature de la Skupština le 31 juillet 2025 et signé par le président le 1er août. Son adoption est devenue un événement important pour le marché immobilier, car désormais les règles de propriété et les transactions immobilières seront strictement liées à la présence de documents d’autorisation.
Que réglemente la nouvelle loi ?
La loi établit la procédure de légalisation des constructions illégales, décrit les conséquences juridiques de l’obtention de l’autorisation et définit quels types d’ouvrages peuvent être régularisés.
À ce jour,les notaires ont suspendu les transactionsavec des biens dont le statut est“nema dozvole”(pas d’autorisation). Cela est lié à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur la légalisation. Désormais,la vente ou la location d’un bien immobilier sans documents de légalisation confirmés devient impossible.
Ražnatović a souligné qu’il est difficile de déterminer le nombre exact d’ouvrages illégaux sur le territoire du pays. De 2018 à juillet 2025,62 495 demandesont été déposées, dontseulement 3 589ont reçu une décision — soit environ6 %du total.
Il a rappelé que des images satellites des ouvrages avaient déjà été présentées au public et qu’un nouveau relevé de contrôle est prévu l’année prochaine. L’image de référence, enregistrée en juillet, ne changera pas. Tous les ouvrages construits après juillet 2025 sans autorisationne pourront pas être inscrits au cadastreet feront ensuite l’objet d’une décision de démolition. En revanche, si un ouvrage a été identifié en juillet 2025 comme une construction avec emprise, il pourra prétendre à la légalisation.
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Le spécialistea indiquéque l’administration ne dispose pas de données précises sur le nombre d’ouvrages érigés sur des terrains publics dans les limites de Podgorica, car le traitement de l’orthophoto est toujours en cours et prendra environ six mois.
Ražnatović a expliqué en détail la procédure : la première étape consiste à inscrire l’ouvrage au cadastre. S’il n’est pas enregistré, il faut préparer unrapport géodésiquesur l’état réel de la construction, puis — avec une déclaration certifiée par notaire — déposer les documents auprès du service cadastral territorial. Après réception de la décision d’inscription de l’ouvrage au cadastre, le propriétaire rassemble le dossier et dépose une demande de légalisation auprès de l’administration locale.
Le coût de préparation du rapport géodésique, selon lui, dépasse 300 euros rien que pour la première étape.
Pour déposer une demande auprès de la municipalité, il faut remplir un formulaire de légalisation, joindre un rapport cadastral certifié (original ou copie), des photos de toutes les façades et un extrait du registre immobilier. La municipalité est tenue d’informer le demandeur, dans un délai de 15 jours, si le dossier est complet. Si le dossier est incomplet, le demandeur dispose de90 jourspour fournir les informations manquantes.
Ražnatović a souligné que deszones de légalisation gratuite sont en vigueur dans les zones rurales— dans chaque commune, des plans d’assainissement urbanistique ont été approuvés ; il suffit de rassembler les documents et de les déposer.
Sur les délais de légalisation des biens immobiliers au Monténégro
Selon l’expert, ce faible pourcentage de demandes traitées est lié à l’arrêt des travaux sur le Plan général de régulation : en 2021, le ministère de l’époque a renoncé à sa préparation, ce qui a entraîné des retards dans le processus.
Il a ajouté que la loine fixe pas de délais pour la procédure de légalisation elle-même, mais définit seulement un délai de six mois pour le dépôt des demandes par les propriétaires dont les biens ne sont pas encore inscrits au cadastre. Ce délai expire le 14 février, mais le ministre a déclaré lors d’une session spéciale de la Skupština qu’il serait prolongé de six mois supplémentaires.
Ražnatović a souligné que la loi est « au maximum simplifiée » et permet de légaliser tout ouvrage qui ne menace pas les infrastructures publiques.
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