Guide d'achat immobilier au Monténégro en 2025 : instructions étape par étape avec exemples et cas pratiques
Le Monténégro est devenu ces dernières années l'une des destinations les plus attractives pour l'achat de biens immobiliers parmi les étrangers, notamment les Russes, les Biélorusses, les Ukrainiens et d'autres ressortissants des pays de la CEI. Un climat doux, des montagnes pittoresques et les côtes de l'Adriatique...
Le Monténégro est devenu ces dernières années l’une des destinations les plus attractives pour l’achat de biens immobiliers parmi les étrangers, notamment les Russes, les Biélorusses, les Ukrainiens et d’autres ressortissants des pays de la CEI. Le climat doux, les montagnes pittoresques et les côtes de la mer Adriatique, des prix relativement bas au regard des standards européens, ainsi que la possibilité d’obtenir un titre de séjour (permis de séjour) sur la base de la propriété — tout cela rend le marché immobilier monténégrin de plus en plus recherché.
Cependant, avant de se lancer dans un achat, il est nécessaire de bien comprendre la procédure, les particularités juridiques et les étapes pratiques. Ce guide vous aidera à franchir successivement toutes les étapes et à éviter les erreurs courantes.
La première étape consiste à définir clairement l’objectif de l’achat. Pourquoi recherchez-vous exactement un bien immobilier au Monténégro ?
Investissement et mise en location ultérieure. Dans ce cas, il est important d’analyser la demande locative dans la région choisie (principalement les zones côtières —Budva,Kotor,Tivat,Bar).
Déménagement pour résidence permanente. Si vous prévoyez d’y vivre à l’année, prêtez attention non seulement au prix des biens, mais aussi au niveau de développement des infrastructures : commerces, écoles, hôpitaux, transports.
Achat d’une maison de campagne pour les vacances. La présence de vues pittoresques, la proximité de la mer et un environnement relativement calme seront importants.
Définition du budget
Il faut prendre en compte non seulement le prix du bien lui-même, mais aussi les coûts supplémentaires :
Taxe sur l’achat immobilier(3 à 6 % de la valeur cadastrale s’il s’agit d’un bien de seconde main ; lors d’un achat auprès d’un promoteur, un autre système peut s’appliquer, lié à la TVA).
Paiement des services de l’agent immobilier.
Paiement des services du notaire(dépend de la valeur du contrat).
Frais de traducteur(si nécessaire ; les documents officiels doivent être signés en présence d’un traducteur certifié si vous ne maîtrisez pas le serbe/monténégrin).
Recherche de biens et travail avec les agents immobiliers
Principales sources de recherche
Sites spécialisés(portails monténégrins locaux et plateformes internationales).
Agences immobilières(lors du choix d’une agence immobilière, prêtez attention aux avis des clients. Et à partir de la fin de 2025, tenez également compte de la présence d’une licence d’activité d’agent immobilier — elle deviendra une confirmation obligatoire du statut de l’agence au Monténégro).
Connaissances et bouche-à-oreille(dans les petites villes et les villages, il est souvent possible de trouver des offres intéressantes grâce aux habitants).
Choix de l’agent immobilier
Réputation. Étudiez les avis et recherchez des informations sur l’entreprise sur Internet.
Professionnalisme. Renseignez-vous sur l’expérience et la présence d’une licence d’activité d’agent immobilier.
Barrière linguistique. Il est préférable que l’agent parle russe ou anglais si vous ne maîtrisez pas le monténégrin.
Sélection préliminaire des biens
Il est recommandé d’établir une liste de plusieurs options. Pour chacune, il est important de vérifier :
Emplacement et infrastructures: à quel point il est pratique d’accéder aux commerces, hôpitaux et écoles les plus proches ; quelle est la situation du stationnement.
État du bien: bien ancien ou neuf ; état des raccordements (eau, électricité, assainissement, internet).
Statut juridique du bien: s’il existe des charges, si la surface correspond aux documents officiels, s’il existe des problèmes liés au terrain (surtout s’il s’agit d’une maison avec terrain) et s’il existe des dettes de charges communes.
Vérification juridique
Vérification de la documentation
Cette étape est importante pour éviter l’achat d’un bien avec des « pièges ». Vous pouvez vérifier les documents relatifs au bien à l’aide de services spécialisés, par exempleGoodroom, ou demander conseil à une agence — beaucoup d’entre elles emploient desjuristes qualifiésqui vous aideront à comprendre la documentation et à éviter les risques éventuels. Si vous avez des doutes, vous pouvez également faire appel à un avocat indépendant et obtenir un avis professionnel.
Ce qu’il faut vérifier
Liste nepokretnosti (extrait immobilier). L’équivalent d’un extrait du registre de propriété. Il indique les informations sur le propriétaire, les caractéristiques du bien, ainsi que l’existence de charges (hypothèque, saisie, etc.).
Documentation du projet(s’il s’agit d’un bien neuf). Il faut vérifier s’il existe toutes les autorisations de construire et de mise en service.
Autorisation d’utilisation(Upotrebna dozvola). Elle confirme que le bien est conforme aux normes de construction et autorisé à l’exploitation.
Attention particulière aux terrains
Au Monténégro, il existe un certain nombre de restrictions sur l’achat de terrains. Les étrangers peuvent généralement acheter un terrain s’il appartient à une catégorie autorisée à la propriété privée et s’il ne se trouve pas dans une zone particulièrement protégée (parcs nationaux, zones militaires, etc.). Dans certains cas, des autorisations supplémentaires peuvent être nécessaires.
Cas pratique :
Alexandre souhaitait acheter un terrain pour construire une maison dans la région de Kotor. Lors de la vérification juridique, il s’est avéré que ce terrain se trouvait à proximité d’un monument historique et qu’il était soumis à certaines restrictions d’urbanisme. Grâce à cette vérification effectuée à temps, il a été possible d’éviter une erreur et une perte d’argent.
Accord et versement de l’acompte
Accord (Sporazum)
Lorsque vous avez trouvé un bien adapté et convenu d’un prix avec le vendeur, un
contrat préliminaireest rédigé. Il précise :
Prix de la transaction
.
Délais de signature du contrat principal (définitif)
.
Conditions de versement de l’acompte
.
Conditions de renonciation à la transaction
(y compris le remboursement ou la non-restitution de l’acompte).
En général, l’acompte s’élève de 5 000 euros à 10 % de la valeur du bien.
Contrat définitif et authentification notariale
Préparation à la signature
Lorsque tous les documents ont été vérifiés, les parties passent à la conclusion du
contrat principal(Ugovor o kupoprodaji). La signature a lieu chez le notaire en présence de :
Du vendeur (ou de son mandataire muni d’une procuration notariale).De l’acheteur (ou de son mandataire).Du traducteur (si l’acheteur ne maîtrise pas le monténégrin).
Vérification de l’identité et des données
Le notaire vérifie tous les documents, les pièces d’identité des parties, traduit et explique les clauses du contrat. En l’absence d’objections, les parties signent le contrat.
Coût des services du notaire
Au Monténégro, les tarifs des notaires dépendent de la valeur du bien immobilier (montant indiqué dans le contrat). En général, les honoraires peuvent représenter de 0,1 % à 0,5 % du montant de la transaction. Il convient de demander le chiffre exact à l’avance.
Cas pratique :
Irina prévoyait d’acheter un appartement d’une valeur de 80 000 euros. Le coût des services du notaire s’est élevé à environ 300 à 400 euros. En outre, il a fallu payer un traducteur en supplément (environ 50 à 100 euros selon la complexité du texte).
Options de paiement du bien immobilier
Lors de l’achat d’un bien immobilier au Monténégro, plusieurs modes de paiement sont possibles, chacun ayant ses particularités :
1. Paiement par banque
L’acheteur peut transférer les fonds sur le compte du vendeur selon les coordonnées indiquées dans le contrat. En général, ce virement s’effectue via les systèmes bancaires internationaux SWIFT ou SEPA, selon le pays d’origine. Il est important de s’assurer que les coordonnées correspondent aux données officielles du vendeur et de conserver les documents de paiement pour confirmer la transaction.
2. Utilisation d’un dépôt notarial (compte séquestre / escrow)
Certaines transactions passent par un dépôt notarial (compte séquestre / escrow), lorsque l’argent est d’abord versé sur un compte spécial du notaire, qui ne le remet au vendeur qu’après l’exécution de toutes les conditions du contrat. Cela protège les deux parties contre les risques et garantit la bonne finalisation de la transaction.
3. Paiement en espèces
Lorsque l’acheteur et le vendeur sont tous deux des personnes physiques, un paiement en espèces est possible, au Monténégro comme à l’étranger. Toutefois, cette forme de paiement exige de la prudence, car des questions peuvent se poser quant à la légalité de l’origine des fonds et à la nécessité de déclarer les montants auprès des autorités fiscales.
Avant de choisir un mode de paiement, il est recommandé de consulter un avocat afin d’éviter les risques éventuels et de respecter la législation locale. Parmi les principaux risques : retards ou blocages de paiements lors de virements internationaux, commissions bancaires supplémentaires, impossibilité de récupérer les fonds en cas d’erreur de virement, ainsi que des problèmes de justification de l’origine des revenus lors de transactions importantes. En cas de paiement en espèces, il est important de tenir compte des limites légales et des éventuelles questions des autorités fiscales.
Paiement des taxes et frais
Taxe sur le transfert de propriété
À ce jour, au Monténégro, un barème progressif de la taxe sur le transfert de propriété s’applique aux biens immobiliers de seconde main :
3 % pour les biens d’une valeur allant jusqu’à 150 000 euros,5 % pour une valeur de 150
.000 euros à 500 000 euros,
6 % pour la part supérieure à 500 000 euros.
Si l’achat est effectué auprès d’un promoteur qui émet une facture avec TVA, ce bien n’est pas soumis à une taxe supplémentaire sur le transfert de propriété, car la TVA est déjà incluse.
Délais de paiement
Après la signature du contrat définitif, la taxe doit être payée dans un délai de 15 jours (le délai peut varier, mais c’est généralement 15 jours qui est indiqué dans la notification).
Sanctions
En cas de retard de paiement de la dette fiscale, l’administration fiscale peut appliquer des intérêts de retard et des amendes. Pour éviter les problèmes, il vaut mieux suivre ce processus avec son avocat ou son agent.
Enregistrement du droit de propriété au cadastre
Dépôt des documents
Après la signature et l’authentification notariale du contrat, ainsi que le paiement de la taxe, il faut déposer une demande auprès du service cadastral (katastar). Le transfert du droit de propriété y est enregistré. Pour déposer la demande, il faut le plus souvent :
Contrat de vente authentifié par notaire
.
Reçu ou quittance de paiement de la taxe
.
Demande de modification au cadastre
.
En général, le notaire dépose lui-même les documents — c’est la pratique au Monténégro.
Délai d’examen
Le délai peut varier de quelques semaines à plusieurs mois, mais en général la procédure est finalisée en 15 à 30 jours. Cependant, dans certaines régions, par exemple à Budva, l’enregistrement peut prendre jusqu’à un an. Dans certains cas, toutefois, la procédure peut être accélérée si nécessaire. À l’issue du processus, vous recevez une liste nepokretnosti mise à jour, où vous êtes indiqué comme propriétaire.
Obtention d’un titre de séjour (permis de séjour) sur la base du bien immobilier
Procédure générale
L’achat d’un bien immobilier au Monténégro donne droit à l’obtention d’un titre de séjour (permis de séjour), mais cette démarche nécessite le dépôt de documents auprès des autorités locales (MUP — ministère de l’Intérieur du Monténégro).
La procédure d’obtention du permis de séjour comprend, dans la plupart des cas, les étapes suivantes :
Préparation des documents nécessaires :
Passeport en cours de validité.Extrait de casier judiciaire, certifié par un cachet.Document confirmant le droit de propriété sur le bien immobilier (List Nepokretnosti).Preuve de solvabilité financière (3
650 euros sur un compte dans une banque monténégrine).
Enregistrement auprès de l’inspection touristique.
Dépôt de la demande auprès du commissariat local (MUP)Paiement des frais :
taxe d’État et frais administratifs.
Attention !
Selon la nationalité, l’apostille peut être requise sur certains documents.
Vous trouverez des informations plus détaillées sur la procédure d’obtention du permis de séjour
Le permis de séjour obtenu par l’achat d’un bien immobilier est généralement délivré pour une durée d’un an, avec possibilité de renouvellement. Après cinq ans de résidence au Monténégro, les propriétaires peuvent prétendre à un permis de résidence permanente (PR), mais pour cela plusieurs conditions doivent être remplies :
Résidence continue dans le pays pendant au moins 9 mois par an.Possession d’un permis de séjour valide au moment de la demande de résidence permanente.Solvabilité financière et absence de dettes fiscales et de charges.Absence d’infractions graves à la loi, y compris aux règles migratoires.
Le traitement de la demande de résidence permanente prend plusieurs mois, après quoi le demandeur obtient le statut correspondant.
Cas pratique :
Les époux Ivan et Marina ont acheté un appartement à Budva pour 120
000 euros et ont décidé de demander un permis de séjour. Après l’enregistrement de la propriété, ils ont déposé les documents auprès du MUP. Quelques semaines plus tard, ils ont obtenu un permis de séjour d’un an, renouvelable chaque année, à condition que le bien reste en leur possession et qu’ils respectent régulièrement les conditions de présence.
Particularités pour les non-résidents
Restrictions sur l’achat de terrains agricoles
Selon la législation monténégrine, tous les terrains ne peuvent pas être vendus à des étrangers. Parfois, il faut créer une personne morale (il suffit d’enregistrer une société au Monténégro) pour acheter, par exemple, un grand terrain destiné à la construction ou à une activité commerciale.
Zones maritimes (Morsko dobro) et terrains côtiers
Le littoral monténégrin est considéré comme une zone stratégiquement importante. Des restrictions et règles supplémentaires peuvent s’y appliquer, notamment dans les zones de quais maritimes, de ports et de plages.
Vérification des autorisations lors de l’achat de biens neufs
Si vous achetez un appartement auprès d’un promoteur, assurez-vous qu’il dispose de toutes les autorisations nécessaires et que le projet correspond au plan approuvé (DUP). Il arrive souvent qu’un promoteur livre un immeuble avec des écarts par rapport au projet, ce qui peut ensuite entraîner des charges sur le bien.
Erreurs typiques et « pièges »
Choisir une agence non qualifiée.
En travaillant avec une agence sans compétence suffisante, sans connaissance juridique et sans licence obligatoire d’agent immobilier, vous risquez de rencontrer des problèmes à toutes les étapes de la transaction.
Non-respect des délais de paiement de la taxe.
Un retard dans les paiements fiscaux peut entraîner des sanctions et des coûts financiers supplémentaires.
Collaborer avec des promoteurs non vérifiés.
Au Monténégro, il existe des cas de construction sans les autorisations nécessaires, en particulier pour les maisons individuelles. De plus, certains promoteurs à la réputation douteuse peuvent réduire la qualité de la construction, ce qui entraîne par la suite de graves problèmes.
Sous-évaluer le prix dans le contrat.
Il arrive que des vendeurs proposent d’indiquer dans le contrat un montant inférieur au prix réel afin de réduire les impôts. Cependant, cela peut entraîner des difficultés à l’avenir, par exemple lors d’une revente, en augmentant l’assiette imposable et en créant des risques financiers supplémentaires.
Conseils et recommandations pratiques
Choisissez un quartier prometteur.
Si vous considérez le bien comme un investissement, étudiez l’évolution des prix et la demande locative. Les emplacements populaires pour investir :Budva,Kotor,Tivat,Podgorica.
Tenez compte de la saisonnalité.
La saison touristique au Monténégro dure de mai à septembre, et en hiver la demande locative baisse fortement. Si vous prévoyez de tirer un revenu de la location, il est important d’en tenir compte lors du choix du bien.
Vérifiez les infrastructures.
Dans certains quartiers, surtout sur la côte, des coupures d’eau peuvent survenir en été. Assurez-vous que la zone choisie dispose des commodités nécessaires.
Guide : conclusion
Acheter un bien immobilier au Monténégro n’est pas seulement un investissement rentable, mais aussi une occasion de changer de mode de vie, en profitant d’un climat doux, d’une nature magnifique et d’une législation européenne stable. Le pays offre une procédure d’acquisition relativement simple pour les étrangers, mais afin d’éviter les risques éventuels, il est important d’aborder la transaction de manière réfléchie et attentive.
Points clés :
Définissez l’objectif de l’achat et un budget réaliste.Choisissez une
Étudiez les restrictions et les particularités de la législation monténégrine pour les étrangers.Effectuez une vérification juridique approfondie du bien.Préparez et signez un contrat préliminaire avec versement d’un acompte.Faites établir le contrat principal chez le notaire, payez la taxe et enregistrez le droit de propriété.Si nécessaire, envisagez l’obtention d’un permis de séjour.
En suivant ces recommandations, vous pourrez acheter avec succès un bien immobilier au Monténégro, éviter les erreurs courantes et profiter du confort de votre propre logement sur les rives de la mer Adriatique.
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Guide d'achat immobilier au Monténégro en 2025 : instruct...
