Comment un étranger peut acheter un appartement au Monténégro en 2025
Le Monténégro est l’un des rares pays européens où les étrangers peuvent acheter librement un appartement. L’achat d’un bien immobilier donne droit à un permis de séjour, et le marché propose à la fois des paiements échelonnés auprès des promoteurs et des prêts hypothécaires bancaires. Sur les prix de l’immobilier au Monténégro, la procédure de...
Le Monténégro est l’un des rares pays européens où les étrangers peuvent acheter librement un appartement. L’achat d’un bien immobilier donne droit à un titre de séjour, et le marché propose à la fois des paiements échelonnés par les promoteurs et des prêts hypothécaires bancaires. Le fondateur deMD RealtyViatcheslav Maïevskia parlé des prix de l’immobilier au Monténégro, des démarches administratives et de la rentabilité réelle dans une interview accordée à Realting.com.
Les étrangers peuvent-ils acheter un appartement au Monténégro ?
Oui, sans aucune restriction. Le Monténégro est l’un des rares pays d’Europe où l’achat immobilier est accessible aux étrangers, quelle que soit leur nationalité.
vous venez dans le pays, choisissez le bien, signez le contrat, puis la transaction est accompagnée par un notaire. Tout est максимально transparent.
Par procuration :si vous ne pouvez pas vous déplacer, vous pouvez établir une procuration dans votre pays, la faire apostiller, puis votre représentant effectuera la transaction au Monténégro.
En ce qui concerne le paiement, plusieurs canaux sont aujourd’hui disponibles :
Via la « Zepter Bank »— l’un des principaux outils.
En espèces— lors de transactions avec des particuliers, cette option reste encore possible.
Cryptomonnaie— on la rencontre parfois en pratique, mais tout dépend de l’accord entre les parties.
Et le point principal :l’achat d’un bien immobilier au Monténégro— c’est un accès direct au titre de séjour (ВНЖ). En achetant un bien, vous obtenez le droit de demander un titre de séjour. Dans un premier temps, un titre de séjour temporaire d’un an est délivré, renouvelable chaque année. Après cinq ans de renouvellements continus, il devient possible d’obtenir un titre de séjour permanent, puis cinq ans plus tard de demander la citoyenneté. En pratique, c’est la voie la plus accessible pour légaliser sa vie dans le pays.
Combien coûte un logement et peut-on obtenir un prêt hypothécaire ?
Le Monténégro est un marché en hausse. Pour être honnête, les biens que l’on peut qualifier de liquides et avec des documents « propres » coûtentà partir de 100 000 € et plus.
Le segment moyen se situe entre 2 500 et 3 500 € le mètre carré.
Les complexes haut de gamme vont de 4 500 à 12 000 €, et certains projets premium atteignent même 15 000 €.
Il existe différents instruments financiers :
Paiement échelonné du promoteur :le plus souvent accordé pendant la durée des travaux. Sans intérêts, avec des paiements répartis par étapes de construction. C’est pratique pour les investisseurs qui souhaitent étaler leur charge financière.
Prêt hypothécaire bancaire :pour les étrangers, les conditions sont strictes mais accessibles. En général, le schéma est de 50/50 : vous apportez la moitié du prix, la banque couvre l’autre moitié. Les taux oscillent autour de 7 à 8 % par an, la durée du prêt est de 5 à 7 ans. Le facteur clé ici est la « propreté » du bien : les documents doivent être en parfait ordre, sans charges ni irrégularités.
Depuis août 2025, une nouvelle loi sur la légalisation est en vigueur (plus de détails ici) : les maisons construites illégalement, ou les biens présentant des violations des normes d’urbanisme, ne sont tout simplement pas enregistrés. Autrement dit, désormais, non seulement les banques, mais aussi les notaires écartent automatiquement l’immobilier « gris » et ne travaillent qu’avec des projets transparents.
Le littoral.Un classique et le principal aimant pour les investisseurs. Le flux touristique augmente, la location fonctionne toute l’année, surtout à Budva, Tivat et Kotor. Selon les analyses de l’agence immobilière MD Realty, la rentabilité et la hausse des prix les plus élevées sont précisément enregistrées ici — sur la Riviera de Budva et la Riviera de Bar, ainsi que dans la baie de Kotor.
Podgorica.La capitale, c’est toujours la stabilité à long terme. La ville se développe activement, le secteur des affaires croît, ce qui soutient la demande locative sur le segment de la location longue durée. La rentabilité est modérée, la hausse des prix est d’environ 2 à 3 % par an au-dessus de l’inflation, mais le marché est prévisible.
Le nord du pays : Kolašin, Žabljak.Une direction très prometteuse. Les stations de ski, les infrastructures de loisirs et de nouveaux complexes y sont en plein développement. La demande augmente, tandis que les prix restent nettement inférieurs à ceux du littoral. Pour un investisseur, c’est un point d’entrée avec un fort potentiel.
Si l’on parle de chiffres honnêtes, il s’agit d’environ 5 % par an en location. C’est ce que rapportent réellement la plupart des biens. Oui, les promoteurs promettent souvent 7 à 10 %, mais la pratique confirme bien les « cinq ».
Il ne faut pas oublier une deuxième source de revenu : la hausse de la valeur du bien lui-même. Si le bien est bien choisi et situé dans un quartier recherché, il peut être revendu beaucoup plus cher après quelques années.
Le promoteur dispose d’unevitrine en ligne RPT, où l’on peut consulter toutes les offres en temps réel.
Autre avantage important : le projet est accrédité par une banque, et les acheteurs peuvent obtenir un prêt hypothécaire — ce qui est rare au Monténégro.
Un paiement échelonné est également proposé sur toute la durée de la construction.
En bref, des conditions transparentes et claires sont proposées à l’investisseur.
À quoi l’acheteur doit-il faire attention
Voici ce que je conseillerais :
Vérifiez le promoteur :étudiez la réputation de l’entreprise, ses projets réalisés. C’est la garantie que l’immeuble sera achevé et que les documents seront en règle.
Vérifiez l’agent immobilier :un bon agent deviendra votre partenaire — il connaît le marché, comprend les subtilités juridiques et vous aidera à éviter les erreurs lors du choix du bien.
Surveillez les documents :même si vous travaillez avec un agent, il est utile de comprendre soi-même qu’après l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur la légalisation, l’immobilier « gris » ne peut tout simplement pas être enregistré.
Regardez les perspectives du quartier :aujourd’hui vous avez une vue sur la mer, demain une nouvelle construction peut surgir devant vous. Vérifiez toujours ce qui est prévu sur les parcelles voisines.
Évaluez l’infrastructure :parking, ascenseur, proximité des commerces et des transports — ce sont des facteurs qui influencent directement la liquidité.
Soyez plus prudent avec l’« ancien » des années passées :les immeubles yougoslaves et les constructions des années 90 sont souvent sans ascenseur, avec une faible isolation thermique et des réseaux problématiques. Oui, le prix est plus bas, mais il est ensuite plus difficile de revendre ce type de bien.
Le rôle de l’agent immobilier
Un bon agent immobilier n’est pas un vendeur, mais votre partenaire. Le marché monténégrin semble simple, mais il y a énormément de nuances : de la vérification des documents à la compréhension des lois sur la légalisation. Une erreur ici peut coûter des dizaines de milliers d’euros et beaucoup de temps perdu.
Il est important quel’acheteur ne paie pas de commission, — elle est payée par le vendeur. Autrement dit, vous bénéficiez d’un accompagnement professionnel sans frais supplémentaires. Mais à une condition : il faut bien choisir son agent immobilier. Un agent fiable agit dans votre intérêt, vous aide à sélectionner un bien liquide, vérifie sa conformité juridique, mène les négociations et vous protège à chaque étape de la transaction.
Se plonger seul dans tous ces processus est risqué, surtout si vous ne connaissez pas les spécificités locales. Avec un agent compétent, l’achat cesse d’être une source de stress et devient un processus confortable et clair.
