Guide complet des coûts immobiliers au Monténégro (2025) : pour les investisseurs et les acheteurs
Nous avons préparé un guide complet des coûts immobiliers au Monténégro pour ceux qui envisagent un achat et souhaitent comprendre à l’avance tous les aspects financiers. Le Monténégro séduit par ses paysages magnifiques, son climat doux et sa situation pratique au bord de la mer...
Nous avons préparé un guide complet sur les dépenses liées à l’immobilier au Monténégro pour ceux qui envisagent un achat et souhaitent comprendre à l’avance tous les aspects financiers. Le Monténégro séduit par ses magnifiques paysages, son climat doux et sa situation pratique en bord de mer, tout en restant une destination prisée des acheteurs étrangers. Mais il est important de comprendre que le coût réel d’un bien immobilier ne se limite pas à son prix : il comprend aussi toutes les dépenses supplémentaires qui l’accompagnent.
Dans ce rapport, nous avons rassemblé toutes les informations essentielles sur le coût réel de l’achat et de la détention d’un bien immobilier au Monténégro. Nous avons analysé en détail les dépenses ponctuelles lors de l’achat, ainsi que les frais annuels — impôts, entretien, et éventuels paiements en cas de mise en location.
Nous avons accordé une attention particulière aux nouvelles règles entrées en vigueur le 1er janvier 2024 : un impôt progressif sur le transfert de propriété s’applique désormais, et il est important d’en tenir compte à l’avance. Notre guide des dépenses immobilières vous aidera à éviter les mauvaises surprises et à planifier votre budget de manière judicieuse.
Guide des dépenses ponctuelles lors de l’achat
Dans cette section, nous examinons en détail tous les impôts, taxes et commissions à payer lors de l’achat d’un bien immobilier. En connaissant ces dépenses à l’avance, vous pourrez calculer précisément les fonds nécessaires au départ.
Impôt sur le transfert de propriété (Porez na promet nepokretnosti) : comprendre la nouvelle grille progressive
Le taux unique de 3 % sur le marché de l’immobilier ancien appartient désormais au passé pour la plupart des transactions. Depuis le 1er janvier 2024, le Monténégro applique un système fiscal progressif pour les achats sur le marché secondaire.La nouvelle structure est la suivante :
Pour un bien d’une valeur allant jusqu’à 150000 euros :le taux est de 3 %.
Pour une valeur comprise entre 150001 euros et 500000 euros :l’impôt est calculé comme une somme fixe de 4 500 euros plus 5 % du montant dépassant 150
Guide complet des coûts immobiliers au Monténégro (2025) ...
000 euros.
Pour une valeur supérieure à 500001 euros :l’impôt s’élève à une somme fixe de 22000 euros plus 6 % du montant dépassant 500000 euros.
L’assiette fiscale est la valeur estimée du bien, déterminée par le service fiscal municipal. Ce service compare le prix indiqué dans le contrat avec les prix du marché de biens similaires dans la même zone afin d’éviter toute sous-évaluation.Après la conclusion de la transaction, l’acheteur reçoit une notification officielle de l’obligation de payer l’impôt, qui doit être réglé dans le délai imparti (généralement de 15 à 30 jours) afin d’éviter des pénalités de retard.
Le nouveau système fiscal n’est pas seulement un impôt sur le luxe. Il a un impact significatif sur le segment de prix moyen du marché. Selon les données de l’institut statistiqueMonstat, le prix moyen du mètre carré dans les constructions neuves de la région côtière au premier trimestre 2025 s’est élevé à 2328 euros. Ainsi, un appartement standard de deux pièces d’une superficie de 70 m² coûtera environ 162960 euros. Ce prix fait automatiquement passer la transaction de la catégorie de base à 3 % à une catégorie supérieure à 5 %.
Barème progressif de l’impôt sur le transfert de propriété (en vigueur depuis le 1er janvier 2024)
Marché primaire et marché secondaire : la différence clé en matière de TVA
Lors de l’achat d’un bien neuf directement auprès du promoteur, qui est assujetti à la TVA (PDV), l’acheteur estexonéré du paiement de l’impôt sur le transfert de propriété.La raison en est que le prix de ce bien inclut déjà une TVA de 21 %, que le promoteur reverse à l’État.
Cela crée un puissant avantage financier qui modifie radicalement la manière de comparer les biens neufs et les biens anciens. Prenonsun bien d’une valeur de 250 000 euros.
Sur le marché secondaire, l’impôt sur le transfert de propriété s’élèvera à 4500 € + 5 % de (250000 € - 150000 €) = 4500 € + 5000 € =9500 euros.
Sur le marché primaire(lors d’un achat auprès d’un promoteur assujetti à la TVA), cet impôt est égal à0 euro.
Ainsi, l’avantage de prix en faveur du neuf est de 9500 euros, soit l’équivalent de 3,8 % de la valeur du bien. Pour tout bienplus cher que 150000 euros, la différence « réelle » de prix entre un bien neuf et un bien ancien comparable diminue du montant de l’impôt économisé. Cela rend les constructions neuves nettement plus attractives du point de vue des seuls coûts d’acquisition.
Frais notariaux et juridiques : sécuriser la transaction
Les services du notaire au Monténégro sont réglementés par l’État, et leur coût dépend du montant de la transaction. Les tarifs sont standardisés, ce qui apporte de la prévisibilité au processus de formalisation.
Barème officiel des frais notariaux (hors TVA)
Montant de la transaction (euros)
Tarif de base du notaire (euros)
Frais total avec TVA de 21 % (euros)
jusqu’à 5
000
70
84.70
5
001 – 20
000
120
145.20
20
001 – 40
000
170
205.70
40
001 – 60
000
250
302.50
60
001 – 80
000
300
363.00
80
001 – 120
000
350
423.50
plus de 120
000
+10 pour chaque 15
000 supplémentaires
(Tarif de base + 10€/15k€) × 1.21
Le montant maximal des frais notariaux ne peut pas dépasser 5 000 euros. Il est important de rappeler que tous les tarifs indiquésn’incluent pas la TVAde 21 %, qui s’ajoute au montant final. Contrairement à certaines autres juridictions, les frais notariaux au Monténégro représentent une part minime du coût total d’acquisition, généralement inférieure à 1 % de la valeur du bien.
Autres frais associés : traducteurs et commissions d’agence
Traducteur judiciaire agréé :Comme tous les documents juridiques sont rédigés en monténégrin, la présence d’un traducteur judiciaire agréé est obligatoire lors de la transaction pour les acheteurs étrangers ne maîtrisant pas la langue.
Interprétation orale (chez le notaire) :tarif standard de 50 euros par heure.
Traduction écrite (contrat de vente) :15–20 euros par page (1200 caractères imprimés). Un contrat standard de 8 à 10 pages coûtera 120–200 euros.
Commission d’agence immobilière :Il existe à ce sujet une certaine ambiguïté qui mérite attention.
Modèle dominant :Dans la plupart des cas, la commission est payée à l’agence par le vendeur. Son montant est de 5 % du prix de vente. Ainsi, pour l’acheteur, les services de l’agent immobilier sont gratuits. Cette règle s’applique aussi bien au marché primaire qu’au marché secondaire.
Exceptions :Lors d’un achat sur le marché secondaire, la commission peut, dans certaines agences, être payée par l’acheteur, ou être partagée entre les parties. Cette divergence souligne l’importance de clarifier à l’avance la structure de la commission avec l’agent afin d’éviter des frais imprévus lors de la clôture de la transaction.
Dépenses annuelles et courantes de détention — engagements financiers à long terme
Dans cette section, vous trouverez un guide des dépenses régulières liées à la détention d’un bien immobilier, ce qui vous permettra d’établir un budget annuel réaliste pour son entretien.
Taxe annuelle sur la propriété (Godišnji porez na nepokretnost)
Tous les propriétaires de biens immobiliers au Monténégro, résidents comme étrangers, sont tenus de payer une taxe annuelle sur la propriété. Le taux est fixé par la municipalité locale (opština) et varie entre0.25% et 1.0%de la valeur marchande du bien.
Plusieurs facteurs influencent le taux : l’emplacement (dans les zones touristiques populaires comme Budva et Kotor, les taux sont plus élevés), le type de bien, son âge et son état.Par exemple, pour un appartement d’une valeur de 100 000 euros, la taxe annuelle peut aller de 200 à 350 euros.La taxe est payée en deux versements égaux, généralement avant le 30 juin et le 31 octobre.
Taxe touristique pour les propriétaires de biens immobiliers (Turistička taksa)
Il faut distinguer clairement deux types de prélèvements, souvent confondus :
Il s’agit d’une taxe journalière de 1 euro par personne, payée par tous les touristes et visiteurs pour leur séjour dans le pays. Les propriétaires qui résident dans leur bien sont généralement exemptés de cette taxe.
Turistička taksa (taxe annuelle pour les propriétaires) :
Il s’agit d’une taxe annuelle distincte, prélevée sur les propriétaires étrangers de « résidences secondaires » (c’est-à-dire de biens de villégiature) situées dans des zones touristiques officiellement reconnues. Elle est calculée selon une formule spéciale tenant compte de la superficie du bien et des coefficients locaux, et est payée en même temps que la taxe annuelle sur la propriété. Affirmer qu’elle représente 10 à 15 % de la taxe annuelle sur la propriété est une simplification ; la formule de calcul est plus complexe.
Analyse complète des charges de copropriété et services publics (Komunalije)
Électricité :
Au Monténégro, un système de comptage à deux tarifs est en vigueur.
Tarif de jour (Viša tarifa - VT) :
s’applique de 07h00 à 23h00. Le coût est d’environ 0.09 euro par kWh (hors TVA).
Tarif de nuit / réduit (Niža tarifa - NT) :
en vigueur de 23h00 à 07h00, ainsi que les week-ends. Le coût est d’environ 0.05 euro par kWh (hors TVA).
Facture moyenne :
elle varie fortement selon la saison et la consommation. Les factures mensuelles moyennes des ménages vont de 29 euros en basse saison à plus de 40 euros pendant les mois d’été. Une famille vivant dans un appartement de 80 m² peut s’attendre à des dépenses mensuelles de 30 à 100 euros.
Eau et assainissement :
les tarifs dépendent fortement de la municipalité.
Municipalité de Budva :
le coût varie de 1.60 à 2.70 euros par mètre cube (m³).
Fourchette générale dans le pays :
dans d’autres régions, les tarifs peuvent varier de 0.30 à 1.20 euro par m³.
Facture moyenne :
un ménage typique dépense 15 à 20 euros par mois.
Enlèvement des déchets (Odvoz smeća) :
il s’agit d’un petit paiement mensuel.
Pour un appartement :
5–10 euros par mois.
Pour une maison individuelle :
10–12 euros par mois. Dans certaines municipalités, le calcul se fait selon la superficie, par exemple 0.06 euro/m².
Chauffage et gaz :
le chauffage central et l’approvisionnement en gaz sont pratiquement inexistants.Le chauffage est généralement électrique (climatisation, radiateurs), ce qui augmente considérablement les factures d’électricité en hiver. Le gaz de cuisson est utilisé en bouteilles. Le coût initial d’une bouteille est d’environ 60 euros, et son remplissage (échange) coûte 12 à 15 euros.
Télécommunications : Internet et télévision
Le coût des services de télécommunications au Monténégro est compétitif.
Internet à domicile :
les forfaits de base coûtent 15–25 euros par mois. Une connexion fibre optique haut débit peut coûter 25–50 euros.
Internet mobile :
les cartes SIM touristiques proposent de gros volumes de données, par exemple 500 Go pour 10–15 euros.
Télévision par câble/satellite :
10–20 euros par mois selon le bouquet de chaînes choisi.
Entretien, gestion et maintenance
Frais de gestion de copropriété (pour les résidences) :
Immeubles standards :
10–25 euros par mois et par appartement pour les services de base (nettoyage des parties communes, entretien des espaces communs).
Complexes modernes / haut de gamme :
le paiement est souvent calculé au mètre carré et varie de 0.50 à 4.50 euros/m² par mois. Pour un appartement de 60 m², cela peut représenter de 30 à 270 euros par mois. Ces frais couvrent l’entretien des espaces verts, de la piscine, la sécurité, etc.
Entretien d’une maison individuelle :
Nettoyage de la fosse septique :
pour les maisons non raccordées au tout-à-l’égout, le coût du service est de 50 à 200 euros par intervention. L’opération est nécessaire une à deux fois par an.
Assurance immobilière :c’est une dépense souvent négligée, mais assez importante. Bien que l’assurance ne soit pas obligatoire au Monténégro.
Coût :une assurance de base peut coûter seulement 24 euros par an, tandis que des formules plus complètes avec couverture, par exemple, contre les tremblements de terre, coûtent environ 135 à 150 euros pour un appartement standard. Parfois, le prix est calculé à la surface et varie de 0,52 à 1,98 euro par mètre carré et par an — tout dépend du niveau de protection. Mais il est important d’examiner attentivement les conditions de la police : il arrive souvent que le montant d’indemnisation prévu soit en réalité trop faible et ne couvre pas les pertes réelles.
Lire l’article détaillé sur le coût de la vie au Monténégro
→
En résumé : dépenses immobilières
Calcul du coût total : trois scénarios réels
Calculs récapitulatifs pour trois scénarios d’achat et de détention d’un bien immobilier
Poste de dépense
Scénario 1 : Appartement à Bar (marché secondaire)
Scénario 2 : Appartement à Budva (construction neuve)
Scénario 3 : Villa dans la baie de Kotor (marché secondaire)
--- DÉPENSES PONCTUELLES ---
Prix du bien
120
000 €
250
000 €
600
000 €
Impôt sur le transfert de propriété
3
600 € (3 %)
0 € (exonération liée à la TVA)
28
000 € (selon le barème progressif)
Frais de notaire (TVA 21 % incluse)
423.50 €
605 € (environ)
1
500 € (environ)
Services de traduction
250 €
250 €
300 €
Total des frais d’acquisition
~124
274 €
~250
855 €
~629
800 €
--- DÉPENSES ANNUELLES ---
Taxe annuelle sur la propriété (estimation)
480 € (0.4 %)
1
500 € (0.6 %)
4
800 € (0.8 %)
Charges courantes (moyenne annuelle)
960 € (80 €/mois)
1
800 € (150 €/mois)
3
000 € (250 €/mois)
Syndic / entretien
300 € (25 €/mois)
1
620 € (1.5 €/m²/mois)
4
000 € (jardin, piscine)
Assurance
100 €
150 €
500 €
Total des dépenses annuelles
~1
840 €
~5
070 €
~12
300 €
--- COÛT TOTAL POUR LA PREMIÈRE ANNÉE ---
~126
114 €
~255
925 €
~642
100 €
Générer des revenus : impôts sur les revenus locatifs
Les impôts sur les revenus locatifs pour les particuliers ont récemment été modifiés. Auparavant, un taux unique de 9 % s’appliquait. Le nouveau taux standard de l’impôt sur le revenu est de
15%
, et il s’applique notamment aux revenus locatifs.
Le calcul de l’impôt se déroule comme suit :
Revenu locatif annuel brut :
par exemple, 500 euros/mois × 12 mois = 6 000 euros.
Déduction standard :
la législation peut prévoir une déduction standard pour amortissement et dépenses (par exemple 30 %), ce qui réduit la base imposable. Base imposable = 6
000 euros × 70 % = 4
200 euros.Montant de l’impôt à payer :15 % de 4200 euros =
630 euros
.La déclaration fiscale de l’année précédente doit être déposée auprès des autorités fiscales du lieu où se situe le bien avant le 30 avril de l’année en cours. Le passage de 9 % à 15 % représente une augmentation significative de la charge fiscale pour les bailleurs. Ce changement, combiné à la hausse des prix de l’immobilier et des taxes d’achat, doit être pris en compte dans tout calcul de rentabilité d’un investissement locatif.Pour les propriétaires qui prévoient de louer leur bien mais n’ont pas la possibilité ou l’envie de s’en occuper eux-mêmes, la solution optimale est de
confier le bien à une agence de gestion professionnelle
. Ce service complet comprend généralement la recherche et la communication avec les locataires, l’organisation des entrées et sorties, le contrôle de l’état du bien, le paiement ponctuel de toutes les factures de charges, des impôts et la gestion de toute question courante.
Pour ce service complet, qui libère le propriétaire de toutes les contraintes, les sociétés de gestion facturent généralement une commission d’environ
20%du loyer. Notre société MD Realty propose des services de gestion immobilière précisément dans ces conditions standard du marché.
ConclusionL’analyse montre que le paysage financier du marché immobilier au Monténégro a sensiblement changé. Un impôt progressif sur le transfert de propriété a été introduit, et le taux de l’impôt sur les revenus locatifs a augmenté. Ces mesures montrent que le marché devient plus mature et que l’État cherche à tirer davantage de revenus du secteur immobilier.
Malgré la hausse des dépenses, le coût d’achat et de détention d’un bien immobilier au Monténégro reste attractif par rapport à d’autres pays européens. L’essentiel est d’aborder le processus avec un plan financier bien pensé, prenant en compte toutes les dépenses possibles.
Voici ce que les acheteurs potentiels doivent prendre en compte :
Effectuer une vérification approfondie
(due diligence) de tous les aspects du bien et de tous les paiements associés avant même de prendre la décision d’achat.
Calculer séparément les dépenses
sur le marché primaire et sur le marché secondaire. L’achat d’un bien neuf auprès d’un promoteur assujetti à la TVA peut permettre une économie fiscale substantielle.
Prévoir 5 à 10 % de budget supplémentaire
— surtout lors de l’achat d’un bien cher sur le marché secondaire. Ces fonds couvriront tous les frais annexes et éviteront des dépenses imprévues.
Faire appel à des juristes et agents immobiliers expérimentés
afin de mener la transaction correctement et de s’assurer que tous les coûts sont transparents et justifiés.
Si vous avez encore des questions, contactez-nous, nous vous offrirons une consultation gratuite., чтобы грамотно провести сделку и убедиться, что все расходы прозрачны и обоснованны.
Если у вас остались вопросы, свяжитесь с нами, мы проведем бесплатную консультацию.
