Nowa ustawa o legalizacji nieruchomości w Czarnogórze 2025: co warto wiedzieć
Od 1 sierpnia 2025 roku w Czarnogórze zaczęła obowiązywać nowa ustawa o legalizacji samowolnie wzniesionych obiektów. Dokument został przyjęty na ósmej sesji 28. kadencji Skupštiny 31 lipca 2025 roku i podpisany przez prezydenta 1 sierpnia. Jego pojawienie się stało się ważnym wydarzeniem...
Od 1 sierpnia 2025 roku w Czarnogórzezaczął obowiązywaćnowyustawa o legalizacji samowolnych obiektów. Dokument został przyjęty na ósmej sesji 28. kadencji Skupštiny 31 lipca 2025 roku i podpisany przez prezydenta 1 sierpnia. Jego pojawienie się stało się ważnym wydarzeniem dla rynku nieruchomości, ponieważ od teraz zasady własności i transakcji dotyczących mieszkań będą ściśle powiązane z posiadaniem dokumentacji pozwoleniowej.
Co reguluje nowa ustawa
Ustawa określa tryb legalizacji samowolnych budowli, opisuje skutki prawne uzyskania pozwolenia i wskazuje, które dokładnie obiekty można zalegalizować.
Co uważa się za samowolny obiekt
Zgodnie z ustawą,samowolnym obiektemuważa się budynek lub jego część, która została:
wybudowana, przebudowana, dobudowana lub nadbudowanabez pozwolenia na budowęlub innego oficjalnego aktu zezwalającego na budowę,
wykonanaz naruszeniem warunków pozwolenialub przekracza dopuszczalną powierzchnię określoną przez normy urbanistyczne i techniczne.
Do kategorii samowolnych obiektów należą również:
budynki pomocnicze, stanowiące funkcjonalną całość z obiektami mieszkalnymi, komercyjnymi lub mieszanymi,
budynki wykorzystywane w rolnictwie, do ochrony i zachowania dziedzictwa kulturowego lub do zagospodarowania publicznych terenów zielonych,
obiekty, na których wykonano surowe prace konstrukcyjne bez pozwolenia.
Innymi słowy, chodzi o wszystkie budynki, które nie mają „czystych” dokumentów i do tej pory funkcjonowały w swoistej szarej strefie.Zamówić sprawdzenie nieruchomości
notariusze wstrzymali transakcjedotyczące obiektów, których status to"nema dozvole"(brak pozwolenia). Jest to związane z wejściem w życie nowej ustawy o legalizacji. Terazsprzedaż lub wynajem nieruchomości bez potwierdzonych dokumentów legalizacyjnych staje się niemożliwa.
Ustawa przewiduje okres przejściowy. Właściciele samowolnych obiektów muszą w ciągu
sześciu miesięcyzłożyć dokumenty do legalizacji i uzyskać opinię służby urbanistycznej. Dopiero wtedy będą mogli w pełni dysponować swoją własnością.
Obecnie wielu czeka na wyjaśnienia i dodatkowe instrukcje, jednak już teraz oczywiste jest, że proces uzyskiwania pozwoleń staje się obowiązkowy dla wszystkich, którzy planują transakcje nieruchomości.
Przewodnik po zakupie nieruchomości w Czarnogórze w 2025 roku: instrukcja krok po kroku z przykładami i case studies
Szczególnie mocno nowa ustawa dotknie regiony nadmorskie — Budvę, Kotor, Bar. To właśnie tam w ostatnich dekadach powstała największa liczba budynków „z pominięciem przepisów”. Wielu właścicieli wznosiło dodatkowe piętra, powiększało tarasy lub budowało całe domy bez pozwoleń. Teraz pozostają im tylko dwie drogi: zalegalizować obiekt albo stracić możliwość dysponowania nim.
Trudności czekają także obszary wiejskie, gdzie tradycyjnie nie przywiązywano wagi do dokumentacji budowlanej. W przypadku małych gospodarstw proces legalizacji może okazać się kosztowny i biurokratycznie skomplikowany.
6 miesięcy na legalizację
Dla kupujących i inwestorów nowa ustawa daje większą pewność. Teraz każda transakcja nieruchomości w Czarnogórze będzie wiązała się z obowiązkową weryfikacją dokumentów legalizacyjnych. Zmniejsza to ryzyko sytuacji, w której ktoś kupuje piękny dom nad morzem, a później okazuje się, że nie da się go zalegalizować ani podłączyć do mediów.
Dla właścicieli samowolnych budowli najbliższe sześć miesięcy stają się decydujące. Kto zdąży złożyć dokumenty — będzie mógł spokojnie dysponować swoją nieruchomością i sprzedać ją po cenie rynkowej. Kto zignoruje nowe zasady — spotka się z tym, że jego dom zostanie faktycznie „zamrożony” na rynku: nie będzie można go ani sprzedać, ani oficjalnie wynająć.
Jak będzie przebiegać legalizacja
Procedura przewiduje kilka kroków:
Złożenie wniosku w lokalnym organie władzy.Przedstawienie dokumentacji technicznej (plany, projekty, opinie inżynierów).Sprawdzenie zgodności z normami urbanistycznymi i ekologicznymi.Podjęcie decyzji o możliwości legalizacji.
W przypadku pozytywnego wyniku właściciel otrzymuje oficjalne pozwolenie i w pełni legalne prawa do obiektu. W przeciwnym razie budynek może zostać uznany za przeznaczony do rozbiórki.
Chcę zalegalizować swój obiekt: co robić?
Prawnicy radzą nie odkładać procesu legalizacji. Warto pamiętać, że nie wszystkie budynki mogą zostać zalegalizowane: jeśli obiekt został wzniesiony w strefie chronionej lub narusza normy sanitarne, uzyskanie pozwolenia będzie bardzo trudne.
Jeśli posiadasz nieruchomość w Czarnogórze,
objętą nową ustawą o legalizacji, nasi specjaliści mogąpomóc w zrozumieniu procedury. Wiemy, jakie dokumenty są potrzebne, gdzie i w jakich terminach je złożyć oraz co uwzględnić, aby obiekt oficjalnie uzyskał status legalnego. Takie podejście pozwoli uniknąć zbędnej biurokracji i umożliwi bezproblemową sprzedaż, wynajem lub użytkowanie nieruchomości w przyszłości.
