Gdy mowa o inwestycjach w Czarnogórze, rynek działek budowlanych rzadko przychodzi na myśl jako pierwszy — wyobraźnia od razu podsuwa apartamenty z widokiem na Adriatyk w Budvie lub Kotorze. Przez dziesięciolecia ten segment koncentrował się na gotowych nieruchomościach dla turystów. Dziś jednak zasady gry się zmieniają: uwaga inwestorów przesunęła się z metrów kwadratowych w mieszkaniach na metry kwadratowe ziemi.
Obecna sytuacja rynku działek w Czarnogórze
Wzrost podaży na rynku gruntów w Czarnogórze w dużej mierze wynika z czynników historycznych. Po rozpadzie Jugosławii i przejściu na własność prywatną ogromne obszary ziemi zostały sprywatyzowane i podzielone. Doprowadziło to do silnej fragmentacji własności.
Dziś na rynku często spotyka się działki należące do kilku spadkobierców, którzy odziedziczyli ziemię po poprzednich pokoleniach, ale nie mają ani chęci, ani możliwości finansowych, by ją zagospodarować. W miarę jak współwłaściciele dochodzą do porozumienia w sprawie sprzedaży — z powodu przeprowadzki, potrzeb finansowych lub zwykłej chęci spieniężenia aktywa — liczba dostępnych ofert na rynku systematycznie rośnie.
Równolegle postępuje intensywna urbanizacja. Gminy w całym kraju — od nadmorskiego Baru po stołeczną Podgoricę — regularnie aktualizują plany zagospodarowania przestrzennego, przekształcając grunty rolne w budowlane. Każdy zatwierdzony szczegółowy plan urbanistyczny (DUP) natychmiast „wyrzuca” na rynek nową falę ofert, otwierając przed inwestorami wcześniej niedostępne tereny.
Czynnik UE i nowy profil kupującego
Równolegle z procesami wewnętrznymi wzmacnia się kluczowe oczekiwanie gospodarcze: integracja Czarnogóry z Unią Europejską. Doświadczenia sąsiadów, takich jak Chorwacja i Słowenia, wyraźnie pokazały, że wejście do UE nieuchronnie prowadzi do wielokrotnego wzrostu cen nieruchomości. Inwestorzy, zwłaszcza z Niemiec, Austrii i Szwajcarii, postrzegają dziś zakup ziemi jako strategiczną inwestycję w horyzoncie 5–10 lat, chcąc wejść na rynek zanim ceny osiągną poziom europejski.
W rezultacie profil kupującego stał się bardziej zróżnicowany. Według obserwacji MD Realty, jeśli wcześniej dominowali kupujący z Rosji i krajów WNP, to dziś rynek nabiera naprawdę globalnej skali.