Kompletny przewodnik po kosztach nieruchomości w Czarnogórze (2025): dla inwestorów i kupujących
Przygotowaliśmy kompletny przewodnik po kosztach nieruchomości w Czarnogórze dla osób, które planują zakup i chcą z wyprzedzeniem zrozumieć wszystkie finansowe niuanse. Czarnogóra przyciąga pięknymi krajobrazami, ciepłym klimatem i dogodnym położeniem nad m...
Przygotowaliśmy pełny przewodnik po kosztach związanych z nieruchomościami w Czarnogórze dla osób, które planują zakup i chcą z wyprzedzeniem zrozumieć wszystkie finansowe niuanse. Czarnogóra przyciąga pięknymi krajobrazami, ciepłym klimatem i dogodnym położeniem nad morzem, a także pozostaje popularnym kierunkiem wśród zagranicznych nabywców. Ważne jest jednak, aby rozumieć: rzeczywiste koszty nieruchomości to nie tylko jej cena, ale również wszystkie dodatkowe wydatki, które idą z nią w pakiecie.
W tym raporcie zebraliśmy wszystkie ważne informacje o tym, ile tak naprawdę kosztuje zakup i posiadanie nieruchomości w Czarnogórze. Szczegółowo omówiliśmy zarówno jednorazowe koszty przy zakupie, jak i wydatki roczne — podatki, utrzymanie oraz możliwe opłaty przy wynajmie.
Szczególną uwagę poświęciliśmy nowym zasadom, które weszły w życie 1 stycznia 2024 roku: obowiązuje teraz progresywny podatek od przeniesienia własności, i warto uwzględnić to z wyprzedzeniem. Nasz przewodnik po kosztach nieruchomości pomoże Ci uniknąć niespodzianek i rozsądnie zaplanować budżet.
Przewodnik po jednorazowych kosztach zakupu
W tej części szczegółowo omawiamy wszystkie podatki, opłaty i prowizje, które trzeba zapłacić przy zakupie nieruchomości. Znając te koszty z wyprzedzeniem, będziesz mógł dokładnie obliczyć, ile środków będzie potrzebnych na starcie.
Podatek od przeniesienia własności (Porez na promet nepokretnosti): orientacja w nowej progresywnej skali
Jednolita stawka podatku w wysokości 3% na rynku wtórnym należy już do przeszłości w przypadku większości transakcji. Od 1 stycznia 2024 roku w Czarnogórze obowiązuje progresywny system opodatkowania, stosowany przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym.Nowa struktura wygląda następująco:
Przy wartości nieruchomości do 150000 euro:stawka wynosi 3%.
Przy wartości od 150001 euro do 500000 euro:podatek oblicza się jako stałą kwotę 4 500 euro plus 5% od kwoty przekraczającej 150000 euro.
Podstawą opodatkowania jest wartość szacunkowa nieruchomości, ustalana przez gminny urząd podatkowy. Urząd ten porównuje cenę wskazaną w umowie z cenami rynkowymi podobnych nieruchomości w danej okolicy, aby zapobiec zaniżaniu wartości.Po zawarciu transakcji kupujący otrzymuje oficjalne zawiadomienie o obowiązku zapłaty podatku, który należy uiścić w wyznaczonym terminie (zwykle od 15 do 30 dni), aby uniknąć naliczenia odsetek za zwłokę.
Nowy system podatkowy to nie tylko podatek od luksusu. Ma on istotny wpływ na średni segment rynku. Według danych urzędu statystycznegoMonstat, średnia cena metra kwadratowego w nowych inwestycjach w regionie nadmorskim w pierwszym kwartale 2025 roku wyniosła 2328 euro. Zatem standardowe dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 70 m² będzie kosztować około 162960 euro. Taka cena automatycznie przenosi transakcję z podstawowej kategorii 3% do wyższej, 5%.
Progresywna skala podatku od przeniesienia własności (obowiązuje od 1 stycznia 2024 r.)
Przy zakupie nowej nieruchomości bezpośrednio od dewelopera będącego płatnikiem VAT (PDV), kupującyjest zwolniony z podatku od przeniesienia własności.Powodem jest to, że w cenę takiej nieruchomości jest już wliczony VAT w wysokości 21%, który deweloper odprowadza do państwa.
Tworzy to silną zachętę finansową, która diametralnie zmienia podejście do porównywania nowych i wtórnych nieruchomości. Rozważmynieruchomość o wartości 250 000 euro.
Na rynku wtórnympodatek od przeniesienia własności wyniesie 4500 € + 5% od (250000 € - 150000 €) = 4500 € + 5000 € =9500 euro.
Na rynku pierwotnym(przy zakupie od dewelopera będącego płatnikiem VAT) podatek ten wynosi0 euro.
W ten sposób powstaje przewaga cenowa w wysokości 9500 euro na korzyść nowego budownictwa, co odpowiada 3.8% wartości nieruchomości. W przypadku każdej nieruchomościdroższej niż 150000 euro„rzeczywista” różnica w cenie między nową a porównywalną nieruchomością z rynku wtórnego zmniejsza się o kwotę zaoszczędzonego podatku. To sprawia, że nowe inwestycje są znacznie bardziej atrakcyjne z punktu widzenia samych kosztów zakupu.
Opłaty notarialne i prawne: bezpieczeństwo transakcji
Usługi notarialne w Czarnogórze są regulowane przez państwo, a ich koszt zależy od wartości transakcji. Taryfy są standaryzowane, co zapewnia przewidywalność procesu formalnego.
Oficjalna skala opłat notarialnych (bez VAT)
Kwota transakcji (euro)
Podstawowa stawka notariusza (euro)
Łączna opłata z uwzględnieniem VAT 21% (euro)
do 5
000
70
84.70
5
001 – 20
000
120
145.20
20
001 – 40
000
170
205.70
40
001 – 60
000
250
302.50
60
001 – 80
000
300
363.00
80
001 – 120
000
350
423.50
powyżej 120
000
+10 za każde dodatkowe 15
000
(Stawka podstawowa + 10€/15k€) × 1.21
Maksymalna wysokość opłaty notarialnej nie może przekroczyć 5 000 euro. Ważne jest, aby pamiętać, że wszystkie podane stawkinie obejmują VATw wysokości 21%, który jest doliczany do kwoty końcowej. W przeciwieństwie do niektórych innych jurysdykcji, opłaty notarialne w Czarnogórze stanowią niewielką część całkowitych kosztów zakupu, zwykle mniej niż 1% wartości nieruchomości.
Inne koszty dodatkowe: tłumacze i prowizje agencyjne
Tłumacz przysięgły:Ponieważ wszystkie dokumenty prawne sporządzane są w języku czarnogórskim, dla zagranicznych nabywców, którzy nie znają języka, obecność tłumacza przysięgłego podczas transakcji jest obowiązkowa.
Tłumaczenie ustne (u notariusza):standardowa stawka 50 euro za godzinę.
Tłumaczenie pisemne (umowy kupna-sprzedaży):15–20 euro za stronę (1200 znaków drukowanych). Standardowa umowa licząca 8–10 stron będzie kosztować 120–200 euro.
Prowizja agencji nieruchomości:W tej kwestii istnieje pewna niejednoznaczność, która wymaga uwagi.
Dominujący model:W większości przypadków prowizję agencji płaci sprzedający. Jej wysokość wynosi 5% ceny sprzedaży. W związku z tym dla kupującego usługi pośrednika są bezpłatne. Zasada ta dotyczy zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
Wyjątki:Przy zakupie na rynku wtórnym prowizję niektórym agencjom może płacić kupujący albo jest ona dzielona między strony. Ta rozbieżność podkreśla, jak ważne jest wcześniejsze ustalenie struktury prowizji z agentem, aby uniknąć nieprzewidzianych kosztów przy finalizacji transakcji.
Roczne i bieżące koszty posiadania — długoterminowe zobowiązania finansowe
W tej części znajdziesz przewodnik po regularnych kosztach związanych z posiadaniem nieruchomości, co pozwoli Ci sporządzić realistyczny roczny budżet na jej utrzymanie.
Roczny podatek od nieruchomości (Godišnji porez na nepokretnost)
Wszyscy właściciele nieruchomości w Czarnogórze, zarówno rezydenci, jak i cudzoziemcy, są zobowiązani do płacenia rocznego podatku od nieruchomości. Stawka podatku ustalana jest przez lokalną gminę (opština) i mieści się w przedziale od0.25% do 1.0%wartości rynkowej nieruchomości.
Na wysokość stawki wpływa kilka czynników: lokalizacja (w popularnych strefach turystycznych, takich jak Budva i Kotor, stawki są wyższe), rodzaj nieruchomości, jej wiek i stan.Na przykład dla mieszkania o wartości 100 000 euro roczny podatek może wynieść od 200 do 350 euro.Podatek płaci się w dwóch równych ratach, zazwyczaj do 30 czerwca i 31 października.
Podatek turystyczny dla właścicieli nieruchomości (Turistička taksa)
Należy wyraźnie rozróżnić dwa rodzaje opłat, które często są mylone:
Jest to dzienna opłata w wysokości 1 euro od osoby, którą płacą wszyscy turyści i goście za pobyt w kraju. Właściciele nieruchomości mieszkający w swoim obiekcie są zazwyczaj z tej opłaty zwolnieni.
Turistička taksa (roczny podatek dla właścicieli):
Jest to odrębny roczny podatek pobierany od zagranicznych właścicieli „drugich domów” (tj. nieruchomości wakacyjnych) położonych w oficjalnie uznanych strefach turystycznych. Oblicza się go według specjalnej formuły, uwzględniającej powierzchnię nieruchomości i lokalne współczynniki, i płaci się go razem z rocznym podatkiem od nieruchomości. Twierdzenie, że wynosi on 10–15% rocznego podatku od nieruchomości, jest uproszczeniem; formuła obliczeniowa jest bardziej złożona.
W Czarnogórze obowiązuje dwustrefowy system rozliczania.
Stawka dzienna (Viša tarifa - VT):
Obowiązuje od 07:00 do 23:00. Koszt wynosi około 0.09 euro za kWh (bez VAT).
Stawka nocna/ulgowa (Niža tarifa - NT):
Obowiązuje od 23:00 do 07:00, a także w weekendy. Koszt wynosi około 0.05 euro za kWh (bez VAT).
Średni rachunek:
Znacznie różni się w zależności od sezonu i zużycia. Średnie miesięczne rachunki gospodarstw domowych wahają się od 29 euro w okresie przejściowym do ponad 40 euro w miesiącach letnich. Rodzina w mieszkaniu o powierzchni 80 m² może spodziewać się miesięcznych kosztów w wysokości 30–100 euro.Woda i kanalizacja:
Stawki w dużym stopniu zależą od gminy.
Gmina Budva:
Koszt wynosi od 1.60 do 2.70 euro za metr sześcienny (m³).
Ogólny zakres w kraju:
W innych regionach stawki mogą wynosić od 0.30 do 1.20 euro za m³.
Średni rachunek:
Typowa rodzina wydaje 15–20 euro miesięcznie.Wywóz śmieci (Odvoz smeća):
To niewielka miesięczna opłata.
Dla mieszkania:
5–10 euro miesięcznie.
Dla domu jednorodzinnego:
10–12 euro miesięcznie. W niektórych gminach rozliczenie odbywa się według powierzchni, np. 0.06 euro/m².Ogrzewanie i gaz:
Centralne ogrzewanie i sieć gazowa praktycznie nie występują.
Ogrzewanie jest zazwyczaj elektryczne (klimatyzatory, grzejniki), co znacznie podnosi rachunki za prąd w okresie zimowym. Gaz do gotowania używany jest w butlach. Początkowy koszt butli wynosi około 60 euro, a jej napełnienie (wymiana) — 12–15 euro.
Łączność: internet i telewizja
Koszty usług telekomunikacyjnych w Czarnogórze są konkurencyjne.
Internet domowy:
Podstawowe pakiety kosztują 15–25 euro miesięcznie. Szybkie łącze światłowodowe może kosztować 25–50 euro.
Internet mobilny:
Turystyczne karty SIM oferują duże pakiety danych, na przykład 500 GB za 10–15 euro.
Telewizja kablowa/satelitarna:
10–20 euro miesięcznie, w zależności od wybranego pakietu kanałów.Utrzymanie, zarządzanie i konserwacja
Opłaty dla firmy zarządzającej (dla kompleksów mieszkaniowych):
Standardowe budynki:
10–25 euro miesięcznie od mieszkania za podstawowe usługi (sprzątanie klatki schodowej, utrzymanie części wspólnych).
Nowoczesne/luksusowe kompleksy:Opłata często liczona jest za metr kwadratowy i wynosi od 0.50 do 4.50 euro/m² miesięcznie. Dla mieszkania o powierzchni 60 m² może to być od 30 do 270 euro miesięcznie. Opłaty te obejmują pielęgnację terenów zielonych, utrzymanie basenu, ochronę itp.
Utrzymanie domu jednorodzinnego:
Czyszczenie szamba:
W przypadku domów niepodłączonych do centralnej kanalizacji koszt usługi wynosi 50–200 euro za przyjazd. Zabieg jest potrzebny raz lub dwa razy w roku.
Ubezpieczenie nieruchomości:To często pomijana, ale dość ważna pozycja kosztowa. Choć ubezpieczenie w Czarnogórze nie jest obowiązkowe.
Koszt:Podstawowa polisa może kosztować zaledwie 24 euro rocznie, a bardziej kompleksowe pakiety z ochroną np. od trzęsień ziemi — około 135–150 euro dla zwykłego mieszkania. Czasami koszt liczony jest według powierzchni i wynosi od 0,52 do 1,98 euro za metr kwadratowy rocznie — wszystko zależy od poziomu ochrony. Ważne jest jednak dokładne zapoznanie się z warunkami polisy: nierzadko suma wypłaty z ubezpieczenia okazuje się w praktyce zbyt niska i nie pokrywa rzeczywistych strat.
Przeczytaj szczegółowy artykuł o kosztach życia w Czarnogórze
→
Podsumowanie: koszty nieruchomości
Obliczenie pełnego kosztu: trzy rzeczywiste scenariusze
Zestawienie kosztów dla trzech scenariuszy zakupu i posiadania nieruchomości
Pozycja kosztowa
Scenariusz 1: Mieszkanie w Barze (rynek wtórny)
Scenariusz 2: Mieszkanie w Budvie (nowe budownictwo)
Scenariusz 3: Willa w Zatoce Kotorskiej (rynek wtórny)
--- KOSZTY JEDNORAZOWE ---
Cena nieruchomości
120
000 €
250
000 €
600
000 €
Podatek od przeniesienia własności
3
600 € (3%)
0 € (zwolnienie z VAT)
28
000 € (według skali progresywnej)
Usługi notarialne (z VAT 21%)
423.50 €
605 € (w przybliżeniu)
1
500 € (w przybliżeniu)
Usługi tłumacza
250 €
250 €
300 €
Łączne koszty zakupu
~124
274 €
~250
855 €
~629
800 €
--- KOSZTY ROCZNE ---
Roczny podatek od nieruchomości (szacunek)
480 € (0.4%)
1
500 € (0.6%)
4
800 € (0.8%)
Opłaty komunalne (średniorocznie)
960 € (80 €/mies.)
1
800 € (150 €/mies.)
3
000 € (250 €/mies.)
Firma zarządzająca / utrzymanie
300 € (25 €/mies.)
1
620 € (1.5 €/m²/mies.)
4
000 € (ogród, basen)
Ubezpieczenie
100 €
150 €
500 €
Łączne koszty roczne
~1
840 €
~5
070 €
~12
300 €
--- ŁĄCZNY KOSZT W PIERWSZYM ROKU ---
~126
114 €
~255
925 €
~642
100 €
Uzyskiwanie dochodu: podatki od przychodów z najmu nieruchomości
Podatki od dochodu z najmu nieruchomości dla osób fizycznych zostały niedawno zmienione. Wcześniej obowiązywała jednolita stawka 9%. Nowa standardowa stawka podatku dochodowego wynosi
15%
, i ma zastosowanie również do dochodów z najmu.
Proces obliczania podatku wygląda następująco:
Roczny przychód brutto z najmu:
Na przykład 500 euro/miesiąc × 12 miesięcy = 6 000 euro.
Standardowy odpis:
Przepisy mogą przewidywać standardowy odpis na amortyzację i koszty (np. 30%), co zmniejsza podstawę opodatkowania. Podstawa opodatkowania = 6
000 euro × 70% = 4
200 euro.Kwota podatku do zapłaty:15% od 4200 euro = 630 euro
.
Deklarację podatkową za poprzedni rok należy złożyć w urzędzie skarbowym właściwym dla położenia nieruchomości do 30 kwietnia bieżącego roku. Przejście z 9% na 15% oznacza istotny wzrost obciążeń podatkowych dla wynajmujących. Ta zmiana, w połączeniu ze wzrostem cen nieruchomości i podatków przy zakupie, powinna być uwzględniona w każdej kalkulacji rentowności inwestycji w nieruchomości na wynajem.Dla właścicieli, którzy planują wynajmować swoją nieruchomość, ale nie mają możliwości lub chęci zajmować się tym samodzielnie, optymalnym rozwiązaniem jestprzekazanie obiektu w zarządzanie profesjonalnej agencji. Taka kompleksowa usługa zazwyczaj obejmuje poszukiwanie najemców i komunikację z nimi, organizację zameldowania i wymeldowania, kontrolę stanu nieruchomości, terminową opłatę wszystkich rachunków komunalnych i podatków oraz rozwiązywanie wszelkich bieżących kwestii.
Za tę kompleksową usługę, odciążającą właściciela od wszystkich obowiązków, firmy zarządzające zwykle pobierają prowizję w wysokości około
20%
od czynszu najmu. Nasza firma MD Realty świadczy usługi zarządzania nieruchomościami właśnie na takich, standardowych dla rynku warunkach.
Podsumowanie
Analiza pokazuje, że sytuacja finansowa rynku nieruchomości w Czarnogórze wyraźnie się zmieniła. Wprowadzono progresywny podatek od przeniesienia własności, a stawka podatku od dochodu z najmu wzrosła. Te kroki pokazują, że rynek staje się bardziej dojrzały, a państwo dąży do uzyskiwania większych dochodów z sektora nieruchomości.Mimo wzrostu kosztów, cena zakupu i utrzymania nieruchomości w Czarnogórze nadal pozostaje atrakcyjna na tle innych krajów europejskich. Najważniejsze jest jednak podejście do procesu z dobrze przemyślanym planem finansowym, uwzględniającym wszystkie możliwe wydatki.
Oto, co powinni uwzględnić potencjalni nabywcy:
Przeprowadzić dokładny due diligence
wszystkich aspektów nieruchomości i wszystkich związanych z nią płatności jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie.
Oddzielnie obliczać koszty
na rynku pierwotnym i wtórnym. Zakup nowego budownictwa od dewelopera będącego płatnikiem VAT może przynieść odczuwalne oszczędności podatkowe.
Zarezerwować w budżecie dodatkowe 5–10%
— szczególnie przy zakupie drogiej nieruchomości na rynku wtórnym. Środki te pokryją wszystkie koszty dodatkowe i pozwolą uniknąć nieoczekiwanych wydatków.
Korzystać z usług doświadczonych prawników i pośredników
, aby sprawnie przeprowadzić transakcję i upewnić się, że wszystkie koszty są przejrzyste i uzasadnione.
Jeśli masz jeszcze pytania, skontaktuj się z nami — udzielimy bezpłatnej konsultacji.
Привлекать опытных юристов и риелторов, чтобы грамотно провести сделку и убедиться, что все расходы прозрачны и обоснованны.
Если у вас остались вопросы, свяжитесь с нами, мы проведем бесплатную консультацию.
