Kompletny przewodnik po kosztach nieruchomości w Czarnogórze (2026): dla inwestorów i kupujących
Przygotowaliśmy pełny przewodnik po kosztach nieruchomości w Czarnogórze dla osób, które planują zakup i chcą z wyprzedzeniem rozumieć wszystkie finansowe niuanse. Czarnogóra przyciąga pięknymi krajobrazami, ciepłym klimatem i dogodnym położeniem nad morzem, a także pozostaje popularnym kierunkiem wśród zagranicznych nabywców. Ważne jest jednak, aby rozumieć: rzeczywiste koszty nieruchomości to nie tylko jej cena, ale także wszystkie dodatkowe wydatki, które idą z nią w pakiecie.
W tym raporcie zebraliśmy wszystkie ważne informacje o tym, ile tak naprawdę kosztuje zakup i posiadanie nieruchomości w Czarnogórze. Szczegółowo omówiliśmy zarówno jednorazowe koszty przy zakupie, jak i roczne wydatki — podatki, utrzymanie, możliwe opłaty przy wynajmie.
Szczególną uwagę poświęciliśmy nowym przepisom, które weszły w życie 1 stycznia 2024 roku: od teraz obowiązuje progresywny podatek od przeniesienia prawa własności, i warto uwzględnić to z wyprzedzeniem. Nasz przewodnik po kosztach nieruchomości pomoże Ci uniknąć nieoczekiwanych niespodzianek i rozsądnie zaplanować budżet.
Przewodnik po jednorazowych kosztach przy zakupie
W tej części szczegółowo omawiamy wszystkie podatki, opłaty i prowizje, które trzeba zapłacić przy zakupie nieruchomości. Znając te koszty z wyprzedzeniem, będziesz mógł dokładnie obliczyć, ile środków będzie potrzebnych na start.
Podatek od przeniesienia prawa własności (Porez na promet nepokretnosti): nawigacja po nowej progresywnej skali
Jednolita stawka podatku w wysokości 3% na rynku wtórnym nieruchomości należy już do przeszłości w przypadku większości transakcji. Od 1 stycznia 2024 roku w Czarnogórze obowiązuje progresywny system opodatkowania, który stosuje się przy zakupie obiektów na rynku wtórnym. Nowa struktura wygląda następująco:
Przy wartości obiektu do 150 000 euro: stawka wynosi 3%.
Przy wartości od 150 001 euro do 500 000 euro: podatek oblicza się jako stałą kwotę 4 500 euro plus 5% od kwoty przekraczającej 150000 euro.
Przy wartości powyżej 500 001 euro: podatek wynosi stałą kwotę 22000 euro plus 6% od kwoty przekraczającej 500000 euro.
Podstawą opodatkowania jest wartość szacunkowa obiektu, którą określa gminna służba podatkowa. Służba ta porównuje cenę wskazaną w umowie z cenami rynkowymi podobnych obiektów w danej okolicy, aby zapobiec zaniżaniu wartości. Po zawarciu transakcji kupujący otrzymuje oficjalne zawiadomienie o konieczności zapłaty podatku, którą należy uiścić w wyznaczonym terminie (zwykle od 15 do 30 dni), aby uniknąć naliczenia odsetek za zwłokę.
Nowy system podatkowy to nie tylko podatek od luksusu. Ma on istotny wpływ na średni segment cenowy rynku. Zgodnie z danymi urzędu statystycznego Monstat, średnia cena metra kwadratowego w nowych inwestycjach w regionie nadmorskim w pierwszym kwartale 2025 roku wyniosła 2328 euro. W ten sposób standardowe dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 70 m² będzie kosztować około 162960 euro. Ta cena automatycznie przenosi transakcję z podstawowej kategorii 3% do wyższej, 5%.
Progresywna skala podatku od przeniesienia prawa własności (obowiązuje od 1 stycznia 2024 r.)
Объект за 600000€: 22000+(600000−500000)×0.06=28000€
Rynek pierwotny i wtórny: kluczowa różnica w VAT
Przy zakupie nowego obiektu nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, który jest płatnikiem VAT (PDV), kupujący jest zwolniony z zapłaty podatku od przeniesienia prawa własności. Powód jest taki, że w cenę takiej nieruchomości jest już wliczony VAT w wysokości 21%, który deweloper odprowadza do państwa.
Tworzy to silną zachętę finansową, która diametralnie zmienia podejście do porównywania nowych i wtórnych obiektów. Rozważmy obiekt o wartości 250 000 euro.
Na rynku wtórnym podatek od przeniesienia prawa własności wyniesie 4500 € + 5% od (250000 € - 150000 €) = 4500 € + 5000 € = 9 500 euro.
Na rynku pierwotnym (przy zakupie od dewelopera będącego płatnikiem VAT) ten podatek wynosi 0 euro.
W ten sposób powstaje przewaga cenowa w wysokości 9500 euro na korzyść nowej inwestycji, co odpowiada 3.8% wartości obiektu. Dla każdej nieruchomości droższej niż 150000 euro „rzeczywista” różnica w cenie między nowym a podobnym obiektem z rynku wtórnego zmniejsza się o kwotę zaoszczędzonego podatku. To sprawia, że nowe inwestycje są znacznie bardziej atrakcyjne wyłącznie z punktu widzenia kosztów nabycia.
Opłaty notarialne i prawne: zapewnienie bezpieczeństwa transakcji
Usługi notariusza w Czarnogórze są regulowane przez państwo, a ich koszt zależy od kwoty transakcji. Taryfy są standaryzowane, co wprowadza przewidywalność do procesu formalizacji.
Oficjalna skala opłat notarialnych (bez VAT)
Сумма сделки (евро)
Базовый тариф нотариуса (евро)
Итоговый сбор с учетом НДС 21% (евро)
до 5000
70
84.70
5001 – 20000
120
145.20
20001 – 40000
170
205.70
40001 – 60000
250
302.50
60001 – 80000
300
363.00
80001 – 120000
350
423.50
свыше 120000
+10 за каждые доп. 15000
(Базовый тариф + 10€/15k€) × 1.21
Maksymalna wysokość opłaty notarialnej nie może przekroczyć 5 000 euro. Warto pamiętać, że wszystkie podane stawki nie obejmują VAT w wysokości 21%, który jest doliczany do kwoty końcowej. W przeciwieństwie do niektórych innych jurysdykcji, opłaty notarialne w Czarnogórze stanowią niewielką część całkowitych kosztów nabycia, zwykle mniej niż 1% wartości obiektu.
Inne koszty towarzyszące: tłumacze i prowizje agencyjne
Licencjonowany tłumacz przysięgły: Ponieważ wszystkie dokumenty prawne sporządzane są w języku czarnogórskim, dla zagranicznych kupujących, którzy nie władają tym językiem, obecność licencjonowanego tłumacza przysięgłego na transakcji jest obowiązkowa.
Tłumaczenie ustne (u notariusza): standardowa stawka 50 euro za godzinę.
Tłumaczenie pisemne (umowy kupna-sprzedaży): 15–20 euro za stronę (1200 znaków drukowanych). Standardowa umowa na 8–10 stron będzie kosztować 120–200 euro.
Prowizja agencji nieruchomości: W tej kwestii istnieje pewna niejednoznaczność, wymagająca uwagi.
Model dominujący: W większości przypadków prowizję agencji płaci sprzedający. Jej wysokość wynosi 5% ceny sprzedaży. W ten sposób dla kupującego usługi pośrednika są bezpłatne. Zasada ta dotyczy zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
Wyjątki: Przy zakupie na rynku wtórnym prowizję niektórym agencjom może płacić kupujący albo jest ona dzielona między strony. Ta rozbieżność podkreśla znaczenie wcześniejszego ustalenia struktury prowizji z agentem, aby uniknąć nieprzewidzianych kosztów przy finalizacji transakcji.
Roczne i bieżące koszty posiadania — długoterminowe zobowiązania finansowe
W tej części znajdziesz przewodnik po regularnych kosztach związanych z posiadaniem nieruchomości, co pozwoli stworzyć realistyczny roczny budżet na jej utrzymanie.
Roczny podatek od nieruchomości (Godišnji porez na nepokretnost)
Wszyscy właściciele nieruchomości w Czarnogórze, zarówno rezydenci, jak i cudzoziemcy, są zobowiązani do płacenia rocznego podatku od nieruchomości. Stawka podatku jest ustalana przez lokalną gminę (opština) i waha się w przedziale od 0.25% do 1.0% wartości rynkowej obiektu.
Na wysokość stawki wpływa kilka czynników: lokalizacja (w popularnych strefach turystycznych, takich jak Budva i Kotor, stawki są wyższe), typ nieruchomości, jej wiek i stan. Na przykład dla mieszkania o wartości 100 000 euro roczny podatek może wynieść od 200 do 350 euro. Podatek płaci się w dwóch równych ratach, zazwyczaj do 30 czerwca i 31 października.
Podatek turystyczny dla właścicieli nieruchomości (Turistička taksa)
Należy wyraźnie rozróżnić dwa rodzaje opłat, które często są mylone:
Boravišna taksa (turystyczna opłata rejestracyjna): To dzienna opłata w wysokości 1 euro od osoby, którą płacą wszyscy turyści i odwiedzający za pobyt w kraju. Sami właściciele nieruchomości mieszkający w swoim obiekcie są zazwyczaj zwolnieni z tej opłaty.
Turistička taksa (roczny podatek dla właścicieli): To odrębny roczny podatek pobierany od zagranicznych właścicieli „drugich domów” (tj. nieruchomości wakacyjnych), położonych w oficjalnie uznanych strefach turystycznych. Jest obliczany według specjalnego wzoru, uwzględniającego powierzchnię obiektu i lokalne współczynniki, i płacony razem z rocznym podatkiem od nieruchomości. Stwierdzenie, że wynosi 10-15% rocznego podatku od nieruchomości, jest uproszczeniem; wzór obliczeniowy jest bardziej złożony.
Energia elektryczna: W Czarnogórze obowiązuje dwutaryfowy system rozliczeń.
Taryfa dzienna (Viša tarifa - VT): Obowiązuje od 07:00 do 23:00. Koszt wynosi około 0.09 euro za kWh (bez VAT).
Taryfa nocna/ulgowa (Niža tarifa - NT): Obowiązuje od 23:00 do 07:00, a także w weekendy. Koszt wynosi około 0.05 euro za kWh (bez VAT).
Średni rachunek: Znacznie różni się w zależności od sezonu i zużycia. Średnie miesięczne rachunki dla gospodarstw domowych wahają się od 29 euro poza sezonem do ponad 40 euro w miesiącach letnich. Rodzina w mieszkaniu o powierzchni 80 m² może spodziewać się miesięcznych kosztów w wysokości 30–100 euro.
Zaopatrzenie w wodę i kanalizacja: Taryfy w dużym stopniu zależą od gminy.
Gmina Budva: Koszt wynosi od 1.60 do 2.70 euro za metr sześcienny (m³).
Ogólny zakres w kraju: W innych regionach taryfy mogą wahać się od 0.30 do 1.20 euro za m³.
Średni rachunek: Typowa rodzina wydaje 15–20 euro miesięcznie.
Wywóz śmieci (Odvoz smeća): To niewielka miesięczna opłata.
Dla mieszkania: 5–10 euro miesięcznie.
Dla domu jednorodzinnego: 10–12 euro miesięcznie. W niektórych gminach rozliczenie odbywa się według powierzchni, na przykład 0.06 euro/m².
Ogrzewanie i gaz: Centralne ogrzewanie i gazociągi praktycznie nie występują. Ogrzewanie jest zazwyczaj elektryczne (klimatyzatory, grzejniki), co znacznie zwiększa rachunki za prąd w okresie zimowym. Gaz do gotowania używany jest w butlach. Początkowy koszt butli wynosi około 60 euro, a jej napełnienie (wymiana) — 12–15 euro.
Łączność: Internet i telewizja
Koszt usług łączności w Czarnogórze jest konkurencyjny.
Internet domowy: Podstawowe pakiety kosztują 15–25 euro miesięcznie. Szybkie łącze światłowodowe może kosztować do 25–50 euro.
Internet mobilny: Turystyczne karty SIM oferują duże pakiety danych, na przykład 500 GB za 10–15 euro.
Telewizja kablowa/satelitarna: 10–20 euro miesięcznie w zależności od wybranego pakietu kanałów.
Obsługa, zarządzanie i utrzymanie
Opłaty firmy zarządzającej (dla kompleksów mieszkaniowych):
Standardowe budynki: 10–25 euro miesięcznie od mieszkania za podstawowe usługi (sprzątanie klatki schodowej, utrzymanie części wspólnych).
Nowoczesne/luksusowe kompleksy: Opłata często liczona jest za metr kwadratowy i wynosi od 0.50 do 4.50 euro/m² miesięcznie. Dla mieszkania o powierzchni 60 m² może to wynieść od 30 do 270 euro miesięcznie. Opłaty te pokrywają pielęgnację terenów zielonych, utrzymanie basenu, ochronę itd.
Utrzymanie domu jednorodzinnego:
Czyszczenie szamba: Dla domów niepodłączonych do centralnej kanalizacji koszt usługi wynosi 50–200 euro za wezwanie. Procedura jest potrzebna raz lub dwa razy w roku.
Ubezpieczenie nieruchomości: To często pomijana, ale dość ważna pozycja wydatków. Choć ubezpieczenie w Czarnogórze nie jest obowiązkowe.
Koszt: Podstawowe ubezpieczenie może kosztować zaledwie 24 euro rocznie, a bardziej kompleksowe pakiety z ochroną, na przykład od trzęsień ziemi — około 135–150 euro dla zwykłego mieszkania. Czasem koszt obliczany jest według powierzchni i waha się od 0,52 do 1,98 euro za metr kwadratowy rocznie — wszystko zależy od poziomu ochrony. Ważne jest jednak dokładne zapoznanie się z warunkami polisy: nierzadko kwota wypłaty z polisy ubezpieczeniowej okazuje się w praktyce zbyt skromna i nie pokrywa rzeczywistych strat.
Obliczenie pełnego kosztu: trzy realne scenariusze
Zestawienie obliczeń dla trzech scenariuszy zakupu i posiadania nieruchomości
Статья расходов
Сценарий 1: Квартира в Баре (вторичный рынок)
Сценарий 2: Квартира в Будве (новостройка)
Сценарий 3: Вилла в Которском заливе (вторичный рынок)
--- ЕДИНОВРЕМЕННЫЕ РАСХОДЫ ---
Цена недвижимости
120000 €
250000 €
600000 €
Налог на переход права собственности
3600 € (3%)
0 € (освобождение по НДС)
28000 € (по прогрессивной шкале)
Нотариальные услуги (с НДС 21%)
423.50 €
605 € (приблизительно)
1500 € (приблизительно)
Услуги переводчика
250 €
250 €
300 €
Итого расходы на приобретение
~124 274 €
~250 855 €
~629 800 €
--- ЕЖЕГОДНЫЕ РАСХОДЫ ---
Годовой налог на недвижимость (оценка)
480 € (0.4%)
1500 € (0.6%)
4800 € (0.8%)
Коммунальные платежи (среднегодовые)
960 € (80 €/мес)
1800 € (150 €/мес)
3000 € (250 €/мес)
Управляющая компания / обслуживание
300 € (25 €/мес)
1620 € (1.5 €/м²/мес)
4000 € (сад, бассейн)
Страхование
100 €
150 €
500 €
Итого годовые расходы
~1 840 €
~5 070 €
~12 300 €
--- ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ ЗА ПЕРВЫЙ ГОД ---
~126 114 €
~255 925 €
~642 100 €
Uzyskiwanie dochodu: podatki od dochodu z nieruchomości na wynajem
Podatki od dochodu z wynajmu nieruchomości dla osób fizycznych zostały niedawno zmienione. Wcześniej obowiązywała jednolita stawka 9%. Nowa standardowa stawka podatku dochodowego wynosi 15%, i ma zastosowanie również do dochodów z najmu.
Proces obliczania podatku wygląda następująco:
Roczny dochód brutto z najmu: Na przykład 500 euro/miesiąc × 12 miesięcy = 6 000 euro.
Standardowy odpis: Przepisy mogą przewidywać standardowy odpis na amortyzację i koszty (na przykład 30%), co zmniejsza podstawę opodatkowania. Podstawa opodatkowania = 6000 euro × 70% = 4200 euro.
Kwota podatku do zapłaty: 15% z 4200 euro = 630 euro.
Deklaracja podatkowa za poprzedni rok musi zostać złożona w organach podatkowych właściwych dla położenia nieruchomości do 30 kwietnia bieżącego roku. Przejście z 9% do 15% oznacza znaczący wzrost obciążeń podatkowych dla wynajmujących. Ta zmiana, w połączeniu ze wzrostem cen nieruchomości i podatków przy zakupie, powinna być uwzględniona w każdym obliczeniu rentowności inwestycji w nieruchomość na wynajem.
Dla właścicieli, którzy planują wynajmować swoją nieruchomość, ale nie mają możliwości lub chęci zajmować się tym samodzielnie, optymalnym rozwiązaniem jest przekazanie obiektu pod zarządzanie profesjonalnej agencji. Taka usługa pełnego cyklu zazwyczaj obejmuje wyszukiwanie i komunikację z najemcami, organizację zameldowania i wymeldowania, kontrolę stanu mienia, terminową opłatę wszystkich rachunków za media, podatków oraz rozwiązywanie wszelkich bieżących kwestii.
Za tę kompleksową usługę, zwalniającą właściciela ze wszystkich obowiązków, firmy zarządzające zwykle pobierają prowizję w wysokości około 20% od czynszu najmu. Nasza firma MD Realty świadczy usługi zarządzania nieruchomościami właśnie na takich, standardowych dla rynku, warunkach.
Zakończenie
Analiza pokazuje, że sytuacja finansowa rynku nieruchomości w Czarnogórze wyraźnie się zmieniła. Wprowadzono progresywny podatek od przeniesienia prawa własności, a stawka podatku od dochodu z najmu wzrosła. Te kroki pokazują, że rynek staje się bardziej dojrzały, a państwo dąży do uzyskiwania większych dochodów z sektora nieruchomości.
Jednocześnie, mimo wzrostu kosztów, cena zakupu i posiadania nieruchomości w Czarnogórze nadal pozostaje atrakcyjna na tle innych krajów europejskich. Najważniejsze jest podejście do procesu z dobrze przemyślanym planem finansowym, uwzględniającym wszystkie możliwe wydatki.
Oto, co ważne jest dla potencjalnych kupujących:
Przeprowadzić dokładną weryfikację (due diligence) wszystkich aspektów obiektu i wszystkich związanych z nim opłat jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie.
Oddzielnie obliczać koszty na rynku pierwotnym i wtórnym. Zakup nowej inwestycji od dewelopera będącego płatnikiem VAT może przynieść odczuwalne oszczędności podatkowe.
Założyć w budżecie 5–10% więcej — szczególnie przy zakupie drogiej nieruchomości na rynku wtórnym. Środki te pokryją wszystkie koszty towarzyszące, aby uniknąć nieoczekiwanych wydatków.
Korzystać z pomocy doświadczonych prawników i pośredników, aby sprawnie przeprowadzić transakcję i upewnić się, że wszystkie koszty są przejrzyste i uzasadnione.
Jeśli masz jeszcze pytania, skontaktuj się z nami, a przeprowadzimy bezpłatną konsultację.
Przewodnik po kosztach nieruchomości w Czarnogórze
