Vodič za kupovinu nekretnine u Crnoj Gori u 2025. godini: korak po korak uputstvo sa primerima i slučajevima
Crna Gora je poslednjih godina postala jedna od najatraktivnijih destinacija za kupovinu nekretnina među strancima, uključujući Ruse, Beloruse, Ukrajince i druge doseljenike iz zemalja ZND-a. Blaga klima, slikovite planine i obala Jadrana...
Crna Gora je poslednjih godina postala jedna od najatraktivnijih destinacija za kupovinu nekretnina među strancima, uključujući Ruse, Beloruse, Ukrajince i druge doseljenike iz zemalja ZND-a. Blaga klima, slikovite planine i obale Jadranskog mora, relativno niske cene po evropskim merilima, kao i mogućnost dobijanja boravišne dozvole (VNZ) na osnovu vlasništva — sve to čini tržište nekretnina u Crnoj Gori sve traženijim.
Međutim, pre nego što pristupite kupovini, potrebno je temeljno razumeti proceduru, zakonske specifičnosti i praktične korake. Ovaj vodič će vam pomoći da dosledno prođete kroz sve faze i izbegnete uobičajene greške.
Prvi korak je da jasno odredite cilj kupovine. Zašto tačno tražite nekretninu u Crnoj Gori?
Investicija i kasnije izdavanje u zakup. U tom slučaju važno je analizirati potražnju za izdavanjem u izabranom regionu (pretežno priobalne zone —Budva,Kotor,Tivat,Bar).
Preseljenje na stalno mesto boravka. Ako planirate da živite stalno, obratite pažnju ne samo na cenu objekata, već i na razvijenost infrastrukture: prodavnice, škole, bolnice, prevoz.
Kupovina kuće van grada za odmor. Biće važni slikoviti pogledi, blizina mora i relativno mirno okruženje.
Određivanje budžeta
Potrebno je uzeti u obzir ne samo cenu same nekretnine, već i dodatne troškove:
Porez na nekretninu pri kupovini(3-6% od katastarske vrednosti, ako je u pitanju sekundarna nekretnina; pri kupovini od investitora može postojati drugačiji sistem, povezan sa PDV-om).
Plaćanje usluga agenta.
Plaćanje usluga notara(zavisi od vrednosti ugovora).
Troškovi prevodioca(po potrebi; zvanični dokumenti moraju se potpisivati uz prisustvo sertifikovanog prevodioca, ako ne govorite srpski/crnogorski jezik).
Pretraga nekretnina i rad sa agentima
Glavni izvori pretrage
Specijalizovani sajtovi(lokalni crnogorski portali i međunarodne platforme).
Agencije za nekretnine(pri izboru agencije obratite pažnju na ocene i komentare klijenata. A od kraja 2025. godine uzimajte u obzir i posedovanje licence za posredovanje u prometu nekretnina — ona će postati obavezna potvrda statusa agencije u Crnoj Gori).
Prijatelji i preporuke „od usta do usta“(u manjim gradovima i naseljima često se mogu pronaći zanimljive opcije preko lokalnih stanovnika).
Izbor agenta
Reputacija. Istražite komentare i potražite informacije o kompaniji na internetu.
Profesionalizam. Proverite iskustvo i posedovanje licence za posredovanje u prometu nekretnina.
Jezička barijera. Poželjno je da agent govori ruski ili engleski jezik, ako ne govorite crnogorski.
Preliminarni odabir objekata
Preporučuje se da napravite listu od nekoliko opcija. Za svaku je važno proveriti:
Lokaciju i infrastrukturu
: koliko je praktično stići do najbližih prodavnica, bolnica, škola; kakva je situacija sa parkingom.
Stanje nekretnine
: starogradnja ili novogradnja; stanje instalacija (voda, struja, kanalizacija, internet).
Pravni status objekta
: da li postoje tereti, da li kvadratura odgovara zvaničnim dokumentima, da li postoje problemi sa zemljištem (posebno ako je u pitanju kuća sa placem) i da li postoje dugovanja za komunalije.
, koji će vam pomoći da razumete dokumentaciju i izbegnete moguće rizike. Ako imate nedoumice, možete pronaći i nezavisnog pravnika i dobiti stručno mišljenje.
Šta je važno proveriti
List nepokretnosti
. Ekvivalent izvodu iz registra svojine. U njemu se navode podaci o vlasniku, karakteristike objekta, kao i postojanje tereta (zalog, zabrana raspolaganja i sl.).
Projektna dokumentacija
(ako je reč o novogradnji). Potrebno je utvrditi da li postoje sve dozvole za gradnju i upotrebu objekta.
Dozvola za upotrebu
(Upotrebna dozvola). To je potvrda da objekat odgovara građevinskim normama i da je dozvoljen za upotrebu.
Posebna pažnja na zemljišne parcele
U Crnoj Gori postoje brojna ograničenja za kupovinu zemljišta. Stranci obično mogu kupiti zemljište ako spada u kategoriju dozvoljenu za privatno vlasništvo i ne nalazi se u posebno zaštićenoj zoni (nacionalni parkovi, vojna područja itd.). U pojedinim slučajevima mogu biti potrebna dodatna odobrenja.
Slučaj:
Aleksandar je želeo da kupi plac za gradnju kuće u okolini Kotora. Tokom pravne provere utvrđeno je da se taj plac nalazi u blizini istorijskog spomenika i da su na njega uvedena određena urbanistička ograničenja. Zahvaljujući blagovremenoj proveri, uspelo se izbeći grešku i gubitak novca.
Sporazum i uplata kapare
Sporazum (Sporazum)
Kada pronađete odgovarajući objekat i dogovorite cenu sa prodavcem, sastavlja sepreliminarni ugovor
. U njemu se navodi:
Cena transakcije
.
Rokovi za zaključenje glavnog (konačnog) ugovora
.
Uslovi uplate kapare
.
Uslovi odustajanja od kupovine
(uključujući — vraćanje ili nevraćanje kapare).
Obično se kao kapara uplaćuje iznos od 5.000 evra do 10% vrednosti nekretnine.
Konačni ugovor i overa kod notara
Priprema za potpisivanje
Kada su svi dokumenti provereni, strane prelaze na zaključenjeglavnog ugovora
(Ugovor o kupoprodaji). Potpisivanje se obavlja kod notara u prisustvu:
Prodavca (ili njegovog punomoćnika sa overenim punomoćjem).Kupca (ili njegovog punomoćnika).Prevodioca (ako kupac ne govori crnogorski jezik).
Provera identiteta i podataka
Notar proverava sve dokumente, lične isprave strana, prevodi i objašnjava odredbe ugovora. Ako nema primedbi, strane potpisuju ugovor.
Cena usluga notara
U Crnoj Gori tarife notara zavise od vrednosti nekretnine (iznosa u ugovoru). Obično honorar može iznositi od 0,1% do 0,5% od iznosa transakcije. Tačan iznos treba unapred proveriti.
Slučaj:
Irina je planirala da kupi stan vredan 80.000 evra. Trošak usluga notara iznosio je oko 300–400 evra. Pored toga, dodatno je trebalo platiti prevodioca (približno 50–100 evra, u zavisnosti od složenosti teksta).
Opcije plaćanja nekretnine
Pri kupovini nekretnine u Crnoj Gori dostupno je nekoliko opcija plaćanja, od kojih svaka ima svoje specifičnosti:
1. Plaćanje preko banke
Kupac može preneti sredstva na račun prodavca prema podacima navedenim u ugovoru. Obično se takav transfer obavlja preko međunarodnih bankarskih sistema SWIFT ili SEPA, u zavisnosti od zemlje pošiljaoca. Važno je proveriti da li podaci odgovaraju zvaničnim informacijama prodavca, a platnu dokumentaciju sačuvati kao potvrdu transakcije.
2. Korišćenje notarskog depozita (Escrow računa)
Neke transakcije se obavljaju preko notarskog depozita (Escrow računa), kada novac najpre stiže na poseban račun notara, koji ga prosleđuje prodavcu tek nakon ispunjenja svih uslova iz ugovora. To štiti obe strane od rizika i obezbeđuje bezbedan završetak transakcije.
3. Gotovinsko plaćanje
U slučajevima kada su i kupac i prodavac fizička lica, moguće je gotovinsko plaćanje kako u Crnoj Gori, tako i van nje. Međutim, ovakav oblik plaćanja zahteva oprez, jer mogu nastati pitanja u vezi sa zakonitošću porekla sredstava i potrebom prijavljivanja iznosa poreskim organima.
Pre izbora načina plaćanja preporučuje se konsultacija sa pravnikom, kako biste izbegli moguće rizike i uskladili se sa lokalnim zakonodavstvom. Među glavnim rizicima su: kašnjenja ili blokade uplata pri međunarodnim transferima, dodatne bankarske provizije, nemogućnost povraćaja sredstava u slučaju pogrešnog transfera, kao i problemi sa dokazivanjem izvora prihoda kod velikih transakcija. U slučaju gotovinskog plaćanja važno je uzeti u obzir zakonska ograničenja i moguće reakcije poreskih organa.
Plaćanje poreza i taksi
Porez na prenos prava svojine
Na današnji dan u Crnoj Gori važi progresivna stopa poreza na prenos prava svojine za sekundarne nekretnine:
3% za objekte vrednosti do 150.000 evra,
5% za vrednost od 150.
000 evra do 500.000 evra,6% za iznos preko 500.000 evra.
Ako se kupovina vrši od investitora koji izdaje račun sa PDV-om, takav objekat ne podleže dodatnom porezu na prenos prava svojine, jer je PDV već uključen.
Rokovi plaćanja
Nakon potpisivanja konačnog ugovora, porez je potrebno platiti u roku od 15 dana (rok može da se menja, ali se obično upravo 15 dana navodi u obaveštenju).
Kaznene mere
U slučaju neblagovremenog plaćanja poreskog duga, poreska uprava može obračunati kamatu i kazne. Da biste izbegli probleme, bolje je da ovaj proces pratite zajedno sa svojim pravnikom ili agentom.
Registracija prava svojine u katastru
Podnošenje dokumenata
Nakon potpisivanja i overe ugovora kod notara, kao i plaćanja poreza, potrebno je podneti zahtev katastarskom organu (katastar). Tamo se registruje prenos prava svojine. Za podnošenje zahteva najčešće su potrebni:
Notarski overen ugovor o kupoprodaji
.
Ček ili potvrda o uplati poreza
.
Zahtev za upis promena u katastar
.
Dokumenta obično podnosi notar samostalno — to je praksa u Crnoj Gori.
Rok obrade
Rok može da varira od nekoliko nedelja do nekoliko meseci, ali se postupak obično završava u roku od 15–30 dana. Međutim, u nekim regionima, na primer u Budvi, registracija može trajati i do godinu dana. Ipak, u nekim slučajevima proces se može ubrzati, ako za tim postoji potreba. Na kraju dobijate ažurirani list nepokretnosti, u kojem ste navedeni kao vlasnik.
Dobijanje boravišne dozvole (VNZ) na osnovu nekretnine
Opšti postupak
Kupovina nekretnine u Crnoj Gori daje pravo na dobijanje boravišne dozvole (VNZ), ali ovaj proces zahteva podnošenje dokumenata lokalnim organima (MUP — Ministarstvo unutrašnjih poslova Crne Gore).
Postupak dobijanja VNZ u većini slučajeva obuhvata sledeće korake:
Priprema potrebnih dokumenata:
Važeći pasoš.Uverenje o nekažnjavanju, overeno pečatom.Dokument koji potvrđuje pravo svojine na nekretnini (List nepokretnosti).
Potvrda o finansijskoj sposobnosti (3
650 evra na računu u crnogorskoj banci).Registracija u turističkoj inspekciji.
Podnošenje zahteva u lokalnoj policijskoj upravi (MUP)
Plaćanje taksi:
državna taksa i administrativne takse.
Obratite pažnju!
U zavisnosti od državljanstva, može biti potrebno pribaviti apostil na neke dokumente.
Boravišna dozvola dobijena kupovinom nekretnine obično se izdaje na period od jedne godine, uz mogućnost produženja. Nakon pet godina boravka u Crnoj Gori, vlasnici nekretnina mogu da konkurišu za stalni boravak (PMŽ), ali za to je potrebno ispuniti nekoliko uslova:
Neprekidan boravak u zemlji najmanje 9 meseci godišnje.Važeća boravišna dozvola u trenutku podnošenja zahteva za PMŽ.Finansijska sposobnost i odsustvo dugova po osnovu poreza i taksi.Odsustvo ozbiljnih kršenja zakona, uključujući migraciona pravila.
Postupak razmatranja zahteva za PMŽ traje nekoliko meseci, nakon čega podnosilac dobija odgovarajući status.
Slučaj:
Supružnici Ivan i Marina kupili su stan u Budvi za 120
000 evra i odlučili da podnesu zahtev za VNZ. Nakon registracije svojine, predali su dokumenta MUP-u. Posle nekoliko nedelja dobili su VNZ na godinu dana sa pravom godišnjeg produženja, pod uslovom da nekretnina ostane u njihovom vlasništvu i da redovno ispunjavaju uslove boravka.
Posebni aspekti za nerezidente
Ograničenja na kupovinu poljoprivrednog zemljišta
Prema crnogorskom zakonodavstvu, nije svako zemljište moguće prodati strancima. Ponekad je potrebno osnovati pravno lice (dovoljno je registrovati firmu u Crnoj Gori) kako biste kupili, na primer, veliku parcelu za gradnju ili obavljanje delatnosti.
Morske zone (Morsko dobro) i priobalno zemljište
Crnogorsko primorje smatra se teritorijom od strateškog značaja. Ovde mogu važiti dodatna ograničenja i pravila, posebno u zonama morskih pristaništa, luka i plažnih parcela.
Provera dozvola pri kupovini novogradnje
Ako kupujete stan od investitora, uverite se da ima sve potrebne dozvole i da projekat odgovara odobrenom planu (DUP). Često se dešava da investitor preda zgradu sa odstupanjima od projekta, a kasnije mogu nastati tereti na objektu.
Tipične greške i „zamke“
Izbor nekvalifikovane agencije.
Radeći sa agencijom bez dovoljne stručnosti, pravne upućenosti i obavezne licence za posredovanje u prometu nekretnina, rizikujete da se suočite sa problemima u svim fazama transakcije.
Nepridržavanje rokova za plaćanje poreza.
Kašnjenje sa poreskim obavezama može dovesti do kaznenih mera i dodatnih finansijskih troškova.
Saradnja sa neproverenim investitorima.
U Crnoj Gori postoje slučajevi gradnje bez potrebnih dozvola, posebno kada je reč o privatnim kućama. Osim toga, neki investitori sa sumnjivom reputacijom mogu smanjiti kvalitet gradnje, što kasnije dovodi do ozbiljnih problema.
Umanjivanje cene u ugovoru.
Ponekad prodavci predlažu da se u ugovoru navede iznos niži od stvarnog, kako bi se smanjile poreske obaveze. Međutim, to može izazvati poteškoće u budućnosti, na primer pri kasnijoj prodaji objekta, povećavajući poresku osnovicu i stvarajući dodatne finansijske rizike.
Turistička sezona u Crnoj Gori traje od maja do septembra, a zimi potražnja za izdavanjem znatno opada. Ako planirate da ostvarujete prihod od izdavanja, važno je da ovaj faktor uzmete u obzir pri izboru objekta.
Proveravajte infrastrukturu.
U nekim područjima, posebno na primorju, leti može dolaziti do prekida u vodosnabdevanju. Uverite se da je oblast koju ste izabrali obezbeđena potrebnim sadržajima.
Vodič: zaključak
Kupovina nekretnine u Crnoj Gori nije samo isplativa investicija, već i prilika da promenite stil života, uživajući u blagoj klimi, prelepoj prirodi i stabilnom evropskom zakonodavstvu. Zemlja nudi prilično jednostavnu proceduru za sticanje svojine za strance, ali da biste izbegli moguće rizike, važno je da transakciji pristupite promišljeno i pažljivo.
ili agenta.Istražite ograničenja i specifičnosti crnogorskog zakonodavstva za strance.Sprovedite temeljnu pravnu proveru objekta.Pripremite i potpišite preliminarni ugovor uz uplatu kapare.Zaključite glavni ugovor kod notara, platite porez i registrujte pravo svojine.Po potrebi razmotrite mogućnost dobijanja VNZ.
Vodič za kupovinu nekretnine u Crnoj Gori u 2025. godini:...
