2025’te Karadağ’da Gayrimenkul Satın Alma Rehberi: Örnekler ve Vakalarla Adım Adım Talimat
Karadağ, son yıllarda Ruslar, Belaruslular, Ukraynalılar ve BDT ülkelerinden gelen diğer yabancılar da dahil olmak üzere, yabancılar arasında gayrimenkul satın almak için en cazip destinasyonlardan biri haline geldi. Ilıman iklimi, pitoresk dağları ve Adriyatik kıyıları...
Karadağ, son yıllarda Ruslar, Belaruslular, Ukraynalılar ve BDT ülkelerinden gelen diğer yabancılar da dahil olmak üzere, yabancılar arasında gayrimenkul satın almak için en cazip destinasyonlardan biri haline geldi. Ilıman iklim, Adriyatik Denizi kıyıları ve etkileyici dağ manzaraları, Avrupa standartlarına göre nispeten düşük fiyatlar ve ayrıca mülkiyet temelinde oturma izni (VNZ) alma imkânı — tüm bunlar Karadağ gayrimenkul piyasasını giderek daha fazla talep gören bir alan haline getiriyor.
Ancak satın alma sürecine başlamadan önce, prosedürü, yasal özellikleri ve pratik adımları dikkatle anlamak gerekir. Bu rehber, tüm aşamalardan adım adım geçmenize ve yaygın hatalardan kaçınmanıza yardımcı olacaktır.
İlk adım, satın alma amacını net olarak belirlemektir. Karadağ’da tam olarak ne için gayrimenkul arıyorsunuz?
Yatırım ve sonrasında kiraya verme. Bu durumda, seçilen bölgede kiralama talebini analiz etmek önemlidir (özellikle kıyı bölgeleri —Budva,Kotor,Tivat,Bar).
Sürekli ikamet için taşınma. Sürekli yaşayacaksanız, yalnızca mülk fiyatına değil, aynı zamanda altyapının gelişmişliğine de dikkat edin: mağazalar, okullar, hastaneler, ulaşım.
Dinlenme amaçlı kırsal ev satın alma. Manzara, denize yakınlık ve nispeten sakin bir ortam önemli olacaktır.
Bütçenin belirlenmesi
Sadece gayrimenkulün fiyatını değil, ek masrafları da hesaba katmak gerekir:
Satın alma sırasında gayrimenkul vergisi(ikinci el gayrimenkulde kadastral değerin %3-6’sı; müteahhitten alımda KDV ile bağlantılı farklı bir sistem olabilir).
Emlakçı hizmet bedeli.
Noter hizmet bedeli(sözleşme bedeline bağlıdır).
Tercüman masrafları(gerekirse; resmi belgeler, Sırpça/Karadağca bilmiyorsanız, sertifikalı bir tercümanın katılımıyla imzalanmalıdır).
Gayrimenkul arayışı ve emlakçılarla çalışma
Temel arama kaynakları
Uzmanlaşmış siteler(yerel Karadağ portalları ve uluslararası platformlar).
Emlak ofisleri(bir emlak ofisi seçerken müşteri yorumlarına dikkat edin. 2025 sonundan itibaren ayrıca emlak faaliyeti lisansının varlığını da dikkate alın — bu, Karadağ’da ofis statüsünün zorunlu bir teyidi olacaktır).
Tanıdıklar ve kulaktan kulağa tavsiyeler(küçük şehir ve kasabalarda yerel halk aracılığıyla ilginç seçenekler bulmak sıkça mümkündür).
Emlakçı seçimi
İtibar. Yorumları inceleyin ve şirket hakkında internette bilgi arayın.
Profesyonellik. Deneyimi ve emlak faaliyeti lisansının olup olmadığını öğrenin.
Dil bariyeri. Karadağca bilmiyorsanız, ajanın Rusça veya İngilizce konuşması tercih edilir.
Ön seçim
Birkaç seçenekten oluşan bir liste oluşturmanız önerilir. Her biri için şunları kontrol etmek önemlidir:
Konum ve altyapı: en yakın mağazalara, hastanelere, okullara ulaşım ne kadar kolay; park durumu nasıl.
Gayrimenkulün durumu: ikinci el mi yoksa yeni bina mı; altyapı sistemlerinin durumu (su, elektrik, kanalizasyon, internet).
Mülkün hukuki durumu: üzerinde herhangi bir takyidat olup olmadığı, metrekarenin resmi belgelerle uyumlu olup olmadığı, özellikle arsa içeren bir evse araziyle ilgili sorunlar bulunup bulunmadığı ve aidat/ коммунal borçlarının olup olmadığı.
Hukuki inceleme
Belgelerin kontrolü
Bu aşama, “gizli riskleri” olan bir mülk satın almaktan kaçınmak için önemlidir. Gayrimenkul belgelerini, örneğinGoodroomgibi uzmanlaşmış servisler aracılığıyla kontrol edebilir veya bir ofisten danışmanlık alabilirsiniz — bunların çoğunda belgeleri anlamanıza ve olası risklerden kaçınmanıza yardımcı olacaknitelikli hukukçularçalışır. Şüpheleriniz varsa, bağımsız bir avukat bulup profesyonel görüş de alabilirsiniz.
Neleri kontrol etmek önemlidir
Taşınmaz kaydı belgesi (List nepokretnosti). Tapu sicilinden alınan dökümün karşılığıdır. Sahip bilgileri, mülkün özellikleri ve takyidatlar (rehin, haciz vb.) burada yer alır.
Proje belgeleri(yeni bina söz konusuysa). İnşaat ve kullanım izni için gerekli tüm izinlerin olup olmadığı netleştirilmelidir.
Kullanım izni(Upotrebna dozvola). Bu, mülkün inşaat standartlarına uygun olduğunu ve kullanıma açık olduğunu teyit eder.
Arsalara özel dikkat
Karadağ’da arazi satın alımına ilişkin bir dizi kısıtlama vardır. Yabancılar genellikle, özel mülkiyete izin verilen kategoride yer alıyorsa ve özel koruma altındaki bir bölgede (milli parklar, askeri alanlar vb.) bulunmuyorsa arazi satın alabilirler. Bazı durumlarda ek onaylar gerekebilir.
Vaka:
Aleksandr, Kotor bölgesinde ev inşa etmek için bir arsa satın almak istiyordu. Hukuki inceleme sırasında, bu arsanın tarihi bir anıta yakın olduğu ve üzerinde belirli imar kısıtlamaları bulunduğu ortaya çıktı. Zamanında yapılan kontrol sayesinde hata ve para kaybı önlendi.
Anlaşma ve kapora ödemesi
Anlaşma (Sporazum)
Uygun bir mülk bulup satıcıyla fiyat konusunda anlaştığınızda,ön sözleşmehazırlanır. İçinde şunlar belirtilir:
İşlem bedeli.
Ana (nihai) sözleşmenin imzalanma süreleri
Kapora ödeme koşulları
Satıştan vazgeçme koşulları
(kaporanın iadesi veya iade edilmemesi dahil).Genellikle kapora olarak 5.000 avro ile gayrimenkul değerinin %10’u arasında bir tutar ödenir.
Nihai sözleşme ve noter onayı
İmzaya hazırlık
Tüm belgeler kontrol edildikten sonra taraflar
ana sözleşmenin
(Ugovor o kupoprodaji) imzalanmasına geçer. İmza noter huzurunda şu kişilerin katılımıyla yapılır:
Satıcı (veya noter tasdikli vekâletnamesi olan vekili).
Alıcı (veya vekili).
Tercüman (alıcı Karadağca bilmiyorsa).
Kimlik ve bilgilerin kontrolü
Noter tüm belgeleri ve tarafların kimliklerini kontrol eder, sözleşme maddelerini çevirir ve açıklar. Herhangi bir itiraz yoksa taraflar sözleşmeyi imzalar.
Noter hizmet bedeli
Karadağ’da noter ücretleri gayrimenkulün değerine (sözleşmedeki tutara) bağlıdır. Genellikle ücret, işlem tutarının %0,1’i ile %0,5’i arasında olabilir. Kesin rakam önceden öğrenilmelidir.
Vaka:
İrina, 80.000 avro değerinde bir daire satın almayı planlıyordu. Noter hizmet bedeli yaklaşık 300–400 avro tuttu. Ayrıca tercüman için de ek ödeme yapmak gerekti (metnin zorluğuna bağlı olarak yaklaşık 50–100 avro).
Gayrimenkul ödeme seçenekleri
Karadağ’da gayrimenkul satın alırken, her birinin kendine özgü özellikleri olan birkaç ödeme seçeneği mevcuttur:
1. Banka üzerinden ödeme
Alıcı, sözleşmede belirtilen banka bilgilerine göre satıcının hesabına para transfer edebilir. Bu transfer genellikle gönderici ülkeye bağlı olarak SWIFT veya SEPA gibi uluslararası bankacılık sistemleri üzerinden yapılır. Banka bilgilerinin satıcının resmi verileriyle uyumlu olduğundan emin olmak ve işlem kanıtı olarak ödeme belgelerini saklamak önemlidir.
2. Noter depo hesabı (Escrow hesabı) kullanımı
Bazı işlemler noter depo hesabı (Escrow hesabı) üzerinden yürütülür; bu durumda para önce noterin özel hesabına yatırılır ve noter, tüm sözleşme şartları yerine getirildikten sonra parayı satıcıya aktarır. Bu, her iki tarafı da risklere karşı korur ve işlemin güvenli şekilde tamamlanmasını sağlar.
3. Nakit ödeme
Hem alıcı hem de satıcı gerçek kişi olduğunda, Karadağ içinde veya dışında nakit ödeme mümkündür. Ancak bu ödeme şekli dikkat gerektirir; çünkü fonların kaynağının meşruiyeti ve tutarların vergi makamlarına beyan edilmesi gerekliliği konusunda sorular ortaya çıkabilir.
Ödeme yöntemini seçmeden önce, olası risklerden kaçınmak ve yerel mevzuata uygun hareket etmek için bir hukukçuya danışmanız önerilir. Başlıca riskler arasında: uluslararası transferlerde gecikmeler veya blokajlar, bankaların ek komisyonları, hatalı transferde paranın geri alınamaması ve büyük işlemlerde gelir kaynağının belgelenmesinde sorunlar yer alır. Nakit ödeme durumunda yasal sınırlamalar ve vergi makamlarının olası soruları dikkate alınmalıdır.
Vergi ve harçların ödenmesi
Mülkiyet devri vergisi
Günümüzde Karadağ’da ikinci el gayrimenkuller için mülkiyet devri vergisinde artan oranlı bir sistem uygulanmaktadır:
150.000 avroya kadar olan mülkler için %3,
150
.
000 avro ile 500.000 avro arasındaki değer için %5,500.000 avronun üzerindeki tutar için %6.
Satın alma, KDV’li fatura kesen bir müteahhitten yapılıyorsa, bu mülk için ek mülkiyet devri vergisi uygulanmaz; çünkü KDV zaten dahildir.
Ödeme süresi
Nihai sözleşme imzalandıktan sonra vergi 15 gün içinde ödenmelidir (süre değişebilir, ancak genellikle bildirimde 15 gün belirtilir).
Cezai yaptırımlar
Vergi borcunun zamanında ödenmemesi halinde vergi dairesi gecikme faizi ve para cezası uygulayabilir. Sorun yaşamamak için bu süreci avukatınız veya emlakçınızla birlikte takip etmek daha iyidir.
Tapuda mülkiyet hakkının kaydı
Belgelerin sunulması
Sözleşmenin imzalanıp noter onayından geçmesinden ve verginin ödenmesinden sonra, kadastro kurumuna (katastar) başvuru yapılması gerekir. Mülkiyet devri burada kaydedilir. Başvuru için çoğu zaman şu belgeler gerekir:
Noter onaylı satış sözleşmesi
.
Vergi ödeme makbuzu veya dekontu
.
Kadastroda değişiklik başvurusu
.Belgeleri genellikle noter kendisi sunar — bu, Karadağ’da yaygın uygulamadır.
İnceleme süresi
Süre birkaç haftadan birkaç aya kadar değişebilir, ancak genellikle işlem 15–30 gün içinde tamamlanır. Ancak Budva gibi bazı bölgelerde kayıt bir yıla kadar sürebilir. Yine de bazı durumlarda süreç, ihtiyaç halinde hızlandırılabilir. Sonuç olarak, sizi malik olarak gösteren güncellenmiş bir taşınmaz kaydı belgesi alırsınız.
Gayrimenkul temelinde oturma izni (VNZ) alınması
Genel prosedür
Karadağ’da gayrimenkul satın almak oturma izni (VNZ) alma hakkı sağlar, ancak bu süreç yerel makamlara (MUP — Karadağ İçişleri Bakanlığı) belge sunulmasını gerektirir.
Oturma izni başvuru süreci çoğu durumda şu aşamaları içerir:
Gerekli belgelerin hazırlanması:
Geçerli pasaport.
Sabıka kaydı belgesi, mühürlü onaylı.
Gayrimenkul mülkiyetini teyit eden belge (List Nepokretnosti).
Mali yeterliliğin kanıtı (Karadağ bankasında hesapta 3
650 avro).Turist denetiminde kayıt.
Yerel polis şubesine (MUP) başvuru yapılması
Harçların ödenmesi:
devlet harcı ve idari ödemeler.Dikkat!
Vatandaşlığa bağlı olarak bazı belgeler için apostil gerekebilir.
Oturma izni alma süreci hakkında daha ayrıntılı bilgi
Gayrimenkul satın alımı yoluyla alınan oturma izni genellikle bir yıl süreyle verilir ve uzatılabilir. Karadağ’da beş yıl yaşadıktan sonra gayrimenkul sahipleri daimi ikamet iznine (PMJ) başvurabilirler; ancak bunun için birkaç koşulun yerine getirilmesi gerekir:
Yılda en az 9 ay ülkede kesintisiz ikamet.
PMJ başvurusu sırasında geçerli bir oturma iznine sahip olmak.
Mali yeterlilik ve vergi ile harç borcunun olmaması.
Göç kuralları dahil olmak üzere ciddi yasal ihlallerin bulunmaması.
PMJ başvurusunun değerlendirilme süreci birkaç ay sürer; ardından başvuru sahibi ilgili statüyü alır.
Vaka:
İvan ve Marina çifti Budva’da 120
000 avroya bir daire satın aldı ve oturma izni almaya karar verdi. Mülkiyet kaydından sonra belgelerini MUP’a sundular. Birkaç hafta sonra, mülkün kendi adlarında kalması ve ikamet şartlarını düzenli olarak yerine getirmeleri koşuluyla, yıllık uzatma hakkıyla bir yıllık oturma izni aldılar.Yerleşik olmayanlar için özel нюanslar
Tarım arazisi satın alımına ilişkin kısıtlamalar
Karadağ mevzuatına göre her arazi yabancılara satılamaz. Bazen örneğin büyük bir inşaat arsası veya ticari amaçlı bir arazi satın almak için tüzel kişilik oluşturmak gerekir (Karadağ’da bir şirket kurmak yeterlidir).
Deniz bölgeleri (Morsko dobro) ve kıyı arazileri
Karadağ kıyıları stratejik açıdan önemli bir bölge sayılır. Özellikle iskeleler, limanlar ve plaj alanlarında ek kısıtlamalar ve kurallar uygulanabilir.
Yeni bina satın alırken izinlerin kontrolü
Bir daireyi müteahhitten alıyorsanız, gerekli tüm izinlerin mevcut olduğundan ve projenin onaylanmış plana (DUP) uygun olduğundan emin olun. Müteahhidin binayı projeden sapmalarla teslim ettiği durumlar sıkça görülür ve sonrasında mülk üzerinde takyidatlar ortaya çıkabilir.
Tipik hatalar ve “gizli riskler”
Yetersiz nitelikli bir ofis seçmek.
Yeterli uzmanlığa, hukuki bilgiye ve zorunlu emlak lisansına sahip olmayan bir ofisle çalışmak, işlemin tüm aşamalarında sorunlarla karşılaşma riskini doğurur.
Vergi ödeme sürelerine uymamak.
Vergi ödemelerinde gecikme, ceza yaptırımlarına ve ek maliyetlere yol açabilir.
Kontrol edilmemiş müteahhitlerle çalışmak.
Karadağ’da, özellikle özel evlerde, gerekli izinler olmadan inşaat yapıldığı durumlar vardır. Ayrıca, şüpheli itibara sahip bazı müteahhitler inşaat kalitesini düşürebilir ve bu da sonradan ciddi sorunlara yol açar.
Sözleşmede fiyatı düşük göstermek.
Bazen satıcılar vergi yükünü azaltmak için sözleşmede gerçek bedelden daha düşük bir tutar yazılmasını önerir. Ancak bu, ileride örneğin mülkü yeniden satarken sorunlara yol açabilir; vergilendirilebilir matrahı artırır ve ek finansal riskler oluşturur.
Pratik ipuçları ve öneriler
Geleceği olan bir bölge seçin.
Gayrimenkule yatırım olarak bakıyorsanız, fiyat dinamiklerini ve kiralama talebini inceleyin. Yatırım için popüler lokasyonlar:
Budva
,
Kotor
,Tivat,Podgorica.Mevsimselliği dikkate alın.Karadağ’da turizm sezonu mayıstan eylüle kadar sürer ve kışın kiralama talebi önemli ölçüde azalır. Konuttan gelir elde etmeyi planlıyorsanız, mülk seçerken bu faktörü göz önünde bulundurmak önemlidir.Altyapıyı kontrol edin.
Özellikle kıyı bölgelerinde yaz aylarında su kesintileri yaşanabilir. Seçtiğiniz bölgenin gerekli olanaklara sahip olduğundan emin olun.
Rehber: sonuç
Karadağ’da gayrimenkul satın almak yalnızca kârlı bir yatırım değil, aynı zamanda ılıman iklimin, etkileyici doğanın ve istikrarlı Avrupa mevzuatının tadını çıkararak yaşam tarzınızı değiştirme fırsatıdır. Ülke, yabancılar için mülkiyet tescilinde oldukça basit bir prosedür sunar; ancak olası risklerden kaçınmak için işlemlere bilinçli ve dikkatli yaklaşmak önemlidir.
Temel noktalar:
Satın alma amacınızı ve gerçekçi bütçenizi belirleyin.
Güvenilir bir ofis
veya emlakçı seçin.
Yabancılar için Karadağ mevzuatındaki kısıtlamaları ve özellikleri inceleyin.
Mülkün kapsamlı hukuki incelemesini yapın.Kapora ödemesiyle birlikte ön sözleşmeyi hazırlayın ve imzalayın.
Ana sözleşmeyi noterde düzenleyin, vergiyi ödeyin ve mülkiyet hakkını kaydettirin.
Gerekirse oturma izni alma seçeneğini değerlendirin.
Bu önerilere uyarak, Karadağ’da gayrimenkulü başarıyla satın alabilir, yaygın hatalardan kaçınabilir ve Adriyatik kıyısındaki kendi evinizin konforunun tadını çıkarabilirsiniz.
Оформите основной договор у нотариуса, оплатите налог и зарегистрируйте право собственности.
При необходимости рассмотрите возможность получения ВНЖ.
Следуя этим рекомендациям, вы сможете успешно приобрести недвижимость в Черногории, избежав распространенных ошибок, и наслаждаться комфортом собственного жилья у берегов Адриатического моря.
2025’te Karadağ’da Gayrimenkul Satın Alma Rehberi: Örnekl...
