Karadağ’da gayrimenkul giderlerine ilişkin, satın alma planlayan ve tüm finansal ayrıntıları önceden anlamak isteyenler için eksiksiz bir rehber hazırladık. Karadağ, güzel manzaraları, sıcak iklimi ve deniz kıyısındaki elverişli konumuyla dikkat çekiyor...
Черногория’da gayrimenkul satın almayı planlayan ve tüm finansal ayrıntıları önceden anlamak isteyenler için gayrimenkul giderlerine ilişkin eksiksiz bir rehber hazırladık. Черногория, güzel manzaraları, sıcak iklimi ve deniz kıyısındaki elverişli konumuyla dikkat çekiyor; ayrıca yabancı alıcılar arasında popüler bir destinasyon olmaya devam ediyor. Ancak şunu anlamak önemli: gayrimenkulün gerçek maliyeti yalnızca satış fiyatı değil, onunla birlikte gelen tüm ek giderlerdir.
Bu raporda, Черногория’da gayrimenkul satın almanın ve sahip olmanın gerçekte ne kadara mal olduğuna dair tüm önemli bilgileri derledik. Hem satın alma sırasında ortaya çıkan tek seferlik giderleri hem de yıllık masrafları — vergiler, bakım giderleri ve kiraya verme durumunda doğabilecek olası ödemeleri — ayrıntılı olarak inceledik.
Özellikle 1 Ocak 2024’te yürürlüğe giren yeni kurallara ayrı bir önem verdik: artık mülkiyet devri için artan oranlı vergi uygulanıyor ve bunu önceden hesaba katmak gerekiyor. Gayrimenkul giderleri rehberimiz, beklenmedik sürprizlerden kaçınmanıza ve bütçenizi doğru planlamanıza yardımcı olacaktır.
Satın alma sırasında oluşan tek seferlik giderler rehberi
Bu bölümde, gayrimenkul satın alırken ödenmesi gereken tüm vergileri, harçları ve komisyonları ayrıntılı olarak ele alıyoruz. Bu giderleri önceden bilerek başlangıçta ne kadar kaynağa ihtiyaç duyacağınızı tam olarak hesaplayabilirsiniz.
Mülkiyet devri vergisi (Porez na promet nepokretnosti): yeni artan oranlı sisteme genel bakış
İkinci el gayrimenkulde uygulanan %3’lük tek vergi oranı, çoğu işlem için artık geçmişte kaldı. 1 Ocak 2024’ten itibaren Черногория’da, ikinci el piyasadan yapılan alımlarda uygulanan artan oranlı bir vergi sistemi yürürlüktedir.Yeni yapı şu şekildedir:
Taşınmazın değeri 150000 avroya kadar ise:oran %3’tür.
150001 avro ile 500000 avro arasında ise:vergi, 150000 avroyu aşan tutarın %5’i ile birlikte 4 500 avroluk sabit tutar olarak hesaplanır.
Vergi matrahı, belediyenin vergi hizmeti tarafından belirlenen taşınmazın ekspertiz değeridir. Bu hizmet, sözleşmede belirtilen fiyatı aynı bölgedeki benzer taşınmazların piyasa fiyatlarıyla karşılaştırarak bedelin düşük gösterilmesini önler.İşlem tamamlandıktan sonra alıcıya verginin ödenmesi gerektiğine dair resmi bildirim gönderilir; gecikme faizi oluşmaması için ödeme belirlenen süre içinde (genellikle 15 ila 30 gün arasında) yapılmalıdır.
Yeni vergi sistemi yalnızca lüks vergisi değildir. Orta fiyat segmenti üzerinde de önemli bir etkisi vardır. İstatistik kurumuMonstatverilerine göre, 2025’in ilk çeyreğinde kıyı bölgesindeki yeni konutlarda metrekare başına ortalama fiyat 2328 avro olmuştur. Buna göre, 70 m²’lik standart bir iki odalı dairenin fiyatı yaklaşık 162960 avro olacaktır. Bu fiyat, işlemi otomatik olarak temel %3’lük kategoriden daha yüksek olan %5’lik kategoriye taşır.
Mülkiyet devri vergisinin artan oranlı tarifesi (1 Ocak 2024’ten itibaren geçerlidir)
KDV mükellefi (PDV) olan bir geliştiriciden doğrudan yeni bir gayrimenkul satın alındığında, alıcı mülkiyet devri vergisinden muaf tutulur.
Bunun nedeni, bu tür gayrimenkullerin fiyatına zaten %21 KDV’nin dahil edilmiş olması ve geliştiricinin bu vergiyi devlete ödemesidir.
Bu durum, yeni ve ikinci el taşınmazların karşılaştırılmasında yaklaşımı kökten değiştiren güçlü bir finansal avantaj yaratır. 250 000 avro değerindeki bir taşınmazı ele alalım.
İkinci el piyasada
mülkiyet devri vergisi 4500 € + (250
000 € - 150
000 €)’nin %5’i = 4500 € + 5000 € =9500 avro.Birincil piyasada(KDV mükellefi bir geliştiriciden satın alırken) bu vergi0 avrodur.
Böylece yeni konut lehine 9500 avroluk bir fiyat avantajı ortaya çıkar; bu da taşınmaz değerinin %3,8’ine eşittir. 150
000 avrodan
pahalı olan herhangi bir gayrimenkulde, yeni ve benzer ikinci el bir taşınmaz arasındaki “gerçek” fiyat farkı, tasarruf edilen vergi tutarı kadar azalır. Bu da yeni konutları yalnızca satın alma maliyetleri açısından çok daha cazip hale getirir.
Noterin temel ücreti (avro)%21 KDV dahil toplam ücret (avro)
5
000’e kadar
70
84.70
5
001 – 20
000
120
145.20
20
001 – 40
000
170
205.70
40
001 – 60
000
250
302.50
60
001 – 80
000
300
363.00
80
001 – 120
000
350
423.50
120
000’den fazla
her ek 15
000 için +10
(Temel ücret + 10€/15k€) × 1.21
Noter ücretinin azami tutarı 5 000 avroyu aşamaz. Unutulmamalıdır ki belirtilen tüm tarifeler %21 KDV içermez; bu tutar nihai bedele eklenir. Bazı diğer yargı bölgelerinin aksine, Черногория’daki noter ücretleri toplam satın alma maliyetinin küçük bir bölümünü oluşturur ve genellikle taşınmaz değerinin %1’inden azdır.
Gayrimenkul piyasasına dair detaylı analiz: nereden almak daha avantajlı? →
Diğer ilgili giderler: tercümanlar ve emlak komisyonları
Yeminli tercüman:
Tüm hukuki belgeler Karadağca hazırlandığından, dili bilmeyen yabancı alıcılar için işlem sırasında yeminli tercüman bulunması zorunludur.
Sözlü tercüme (noterde):
standart ücret saatte 50 avrodur.
Yazılı tercüme (satış sözleşmesi):sayfa başına 15–20 avro (1
200 basılı karakter). 8–10 sayfalık standart bir sözleşme 120–200 avroya mal olur.Emlak acentesi komisyonu:
Bu konuda dikkat gerektiren bazı belirsizlikler vardır.Hakim model:
Çoğu durumda komisyonu satıcı öder. Tutar satış fiyatının %5’idir. Böylece alıcı için emlakçı hizmetleri ücretsiz olur. Bu kural hem birincil hem de ikincil piyasa için geçerlidir.
İstisnalar:İkinci el piyasadan alımlarda bazı acentelerde komisyonu alıcı ödeyebilir ya da komisyon taraflar arasında paylaşılabilir. Bu farklılık, işlem kapanışında beklenmedik giderlerle karşılaşmamak için komisyon yapısının önceden acenteyle netleştirilmesinin önemini vurgular.
2025’te Черногория’da gayrimenkul satın alma rehberi: örnekler ve vaka analizleriyle adım adım talimatlar→
Yıllık ve cari sahip olma giderleri — uzun vadeli finansal yükümlülükler
Bu bölümde, gayrimenkul sahipliğiyle ilgili düzenli giderlere dair rehber bulacaksınız; bu da bakım için gerçekçi bir yıllık bütçe oluşturmanıza yardımcı olacaktır.
Черногория’daki tüm gayrimenkul sahipleri, ister yerleşik ister yabancı olsun, yıllık gayrimenkul vergisi ödemekle yükümlüdür. Vergi oranı yerel belediye (opština) tarafından belirlenir ve taşınmazın piyasa değerinin %0.25 ile %1.0’i arasında değişir.
Oran üzerinde birkaç faktör etkilidir: konum (Budva ve Kotor gibi popüler turistik bölgelerde oranlar daha yüksektir), gayrimenkulün türü, yaşı ve durumu.
Örneğin, değeri 100 000 avro olan bir daire için yıllık vergi 200 ila 350 avro arasında olabilir.
Vergi genellikle 30 Haziran ve 31 Ekim’e kadar iki eşit taksitte ödenir.
Gayrimenkul sahipleri için turizm vergisi (Turistička taksa)
Sıklıkla karıştırılan iki farklı harcı net biçimde ayırmak gerekir:
Boravišna taksa (Turistik kayıt harcı):Bu, ülkede konaklayan tüm turistler ve ziyaretçiler tarafından kişi başı günlük 1 avro olarak ödenen bir harçtır. Gayrimenkulde yaşayan sahipler ise genellikle bu harçtan muaftır.Turistička taksa (Sahipler için yıllık vergi):
Bu, resmî olarak tanınan turistik bölgelerde bulunan yabancı “ikinci ev” sahiplerinden (yani tatil amaçlı gayrimenkul sahiplerinden) alınan ayrı bir yıllık vergidir. Taşınmazın alanını ve yerel katsayıları dikkate alan özel bir formülle hesaplanır ve yıllık gayrimenkul vergisiyle birlikte ödenir. Bunun yıllık gayrimenkul vergisinin %10-15’i olduğu yönündeki ifade basitleştirmedir; hesaplama formülü daha karmaşıktır.
Komünal ödemelerin kapsamlı analizi (Komunalije)
Elektrik:
Черногория’da iki tarifeli sayaç sistemi uygulanır.Gündüz tarifesi (Viša tarifa - VT):
07:00 ile 23:00 arasında uygulanır. Bedeli KDV hariç yaklaşık 0.09 avro/kWh’dir.
Gece/indirimli tarife (Niža tarifa - NT):
23:00 ile 07:00 arasında ve hafta sonlarında geçerlidir. Bedeli KDV hariç yaklaşık 0.05 avro/kWh’dir.
Ortalama fatura:
Mevsime ve tüketime bağlı olarak büyük ölçüde değişir. Haneler için ortalama aylık faturalar ara sezonda 29 avrodan yaz aylarında 40 avronun üzerine çıkabilir. 80 m²’lik bir dairede yaşayan bir aile, aylık 30–100 avro arasında bir gider bekleyebilir.
Su ve kanalizasyon:
Tarifeler belediyeye göre büyük farklılık gösterir.Budva Belediyesi:
Bedel metreküp (m³) başına 1.60 ile 2.70 avro arasındadır.
Ülke genelindeki aralık:
Diğer bölgelerde tarifeler m³ başına 0.30 ile 1.20 avro arasında değişebilir.
Ortalama fatura:
Tipik bir aile ayda 15–20 avro harcar.
Çöp toplama (Odvoz smeća):
Bu, mütevazı bir aylık ödemedir.Daire için:
Ayda 5–10 avro.
Müstakil ev için:
Ayda 10–12 avro. Bazı belediyelerde hesaplama alan üzerinden yapılır; örneğin 0.06 avro/m².
Isınma ve gaz:
Merkezi ısıtma ve gaz altyapısı neredeyse yoktur.Isınma genellikle elektrikle sağlanır (klimalar, ısıtıcılar), bu da kış aylarında elektrik faturalarını önemli ölçüde artırır. Yemek pişirmek için gaz tüp halinde kullanılır. Bir tüpün ilk maliyeti yaklaşık 60 avrodur; dolumu/değişimi ise 12–15 avrodur.
İletişim: İnternet ve televizyon
Черногория’daki iletişim hizmetlerinin fiyatları rekabetçidir.
Ev interneti:
Temel paketler ayda 15–25 avro arasındadır. Yüksek hızlı fiber bağlantı 25–50 avroya kadar çıkabilir.Mobil internet:Turistik SIM kartlar, örneğin 500 GB için 10–15 avro gibi büyük veri paketleri sunar.
Kablo/uydu TV:
Seçilen kanal paketine bağlı olarak ayda 10–20 avro.
Bakım, yönetim ve işletme
Yönetim şirketi ücretleri (site içindeki konutlar için):
Standart binalar:Temel hizmetler için daire başına ayda 10–25 avro (giriş temizliği, ortak alanların bakımı).
Modern/lüks kompleksler:Ödeme çoğu zaman metrekare bazında hesaplanır ve ayda 0.50 ile 4.50 avro/m² arasındadır. 60 m²’lik bir daire için bu, ayda 30–270 avro arasında olabilir. Bu ücretler peyzaj bakımı, havuz bakımı, güvenlik vb. hizmetleri kapsar.
Müstakil ev bakımı:
Septik tank temizliği:
Merkezi kanalizasyona bağlı olmayan evler için hizmet bedeli, her çağrı başına 50–200 avrodur. İşlem yılda bir veya iki kez gerekir.
Gayrimenkul sigortası:Bu, çoğu zaman gözden kaçan ancak oldukça önemli bir gider kalemidir. Her ne kadar Черногория’da sigorta zorunlu olmasa da.
Maliyet:
Temel sigorta yılda yalnızca 24 avro olabilir; deprem teminatı gibi daha kapsamlı paketler ise sıradan bir daire için yaklaşık 135–150 avrodur. Bazen maliyet alan bazında hesaplanır ve yıllık 0,52 ile 1,98 avro/m² arasında değişir — her şey koruma seviyesine bağlıdır. Ancak poliçe şartlarını dikkatle incelemek önemlidir: çoğu zaman sigorta poliçesindeki ödeme tutarı gerçekte çok düşük olur ve gerçek zararı karşılamaz.
Черногория’daki yaşam maliyeti hakkında detaylı makaleyi okuyun
→
Toplam: gayrimenkul giderleri
Toplam maliyet hesabı: üç gerçek senaryo
Gayrimenkul satın alma ve sahip olmanın üç senaryosu için özet hesaplamalar
Gelir elde etme: kiralık gayrimenkul gelir vergileri
Bireyler için gayrimenkul kira gelir vergileri yakın zamanda değiştirildi. Daha önce tek oran %9 idi. Yeni standart gelir vergisi oranı
15%
olup kira gelirlerine de uygulanır.
Vergi hesaplama süreci şu şekildedir:
Brüt yıllık kira geliri:
Örneğin, aylık 500 avro × 12 ay = 6 000 avro.
Standart indirim:
Mevzuat, amortisman ve giderler için standart bir indirim öngörebilir (örneğin %30); bu da vergilendirilebilir matrahı azaltır. Vergilendirilebilir matrah = 6
000 avro × %70 = 4
200 avro.Ödenecek vergi tutarı:
4
200 avronun %15’i =
630 avro
.
Önceki yıla ait vergi beyannamesi, taşınmazın bulunduğu yerdeki vergi makamlarına cari yılın 30 Nisan tarihine kadar sunulmalıdır. %9’dan %15’e geçiş, kiraya verenler üzerindeki vergi yükünde önemli bir artış anlamına gelir. Bu değişiklik, gayrimenkul fiyatlarındaki artış ve satın alma vergileriyle birlikte, kiralık gayrimenkule yapılan yatırımların kârlılık hesaplarında dikkate alınmalıdır.Gayrimenkulünü kiraya vermeyi planlayan ancak bunu kendi başına yönetme imkânı veya isteği olmayan sahipler için en uygun çözüm,taşınmazı profesyonel bir ajansın yönetimine devretmektir. Bu tam kapsamlı hizmet genellikle kiracı bulma ve iletişim kurma, giriş-çıkış organizasyonu, mülkün durumunun kontrolü, tüm komünal faturaların ve vergilerin zamanında ödenmesi ve güncel tüm konuların çözülmesini içerir.
Sahibi tüm zahmetlerden kurtaran bu kapsamlı hizmet için yönetim şirketleri genellikle kira bedelinin yaklaşık
20%kadar komisyon alır. MD Realty şirketimiz de gayrimenkul yönetimi hizmetlerini tam olarak piyasadaki standart koşullarda sunmaktadır.Sonuç
Analiz, Черногория gayrimenkul piyasasının finansal tablosunun belirgin şekilde değiştiğini gösteriyor. Mülkiyet devri için artan oranlı vergi getirildi ve kira gelir vergisi oranı yükseltildi. Bu adımlar, piyasanın daha olgun hale geldiğini ve devletin gayrimenkul sektöründen daha fazla gelir elde etmeyi hedeflediğini gösteriyor.
Buna rağmen, giderler artsa da Черногория’da gayrimenkul satın alma ve sahip olma maliyeti, diğer Avrupa ülkeleriyle kıyaslandığında hâlâ cazip kalıyor. Önemli olan, tüm olası giderleri hesaba katan iyi düşünülmüş bir finansal planla sürece yaklaşmaktır.
Potansiyel alıcıların dikkate alması gerekenler:Satın alma kararı vermeden önce taşınmazın tüm yönleri ve ilgili tüm ödemeler için ayrıntılı bir
(due diligence) incelemesi yapmak.
Birincil ve ikincil piyasadaki giderleri ayrı ayrı hesaplamak. KDV mükellefi bir geliştiriciden yeni konut satın almak önemli bir vergi tasarrufu sağlayabilir.
Bütçeye fazladan %5–10 eklemek
— özellikle ikinci el piyasadan pahalı bir gayrimenkul alırken. Bu tutar, beklenmedik masraflardan kaçınmak için tüm ek giderleri karşılar.
Deneyimli avukatlar ve emlak danışmanlarıyla çalışmak
, işlemi doğru şekilde yürütmek ve tüm giderlerin şeffaf ve makul olduğundan emin olmak için.
Провести тщательную проверку (due diligence) всех аспектов объекта и всех сопутствующих платежей ещё до принятия решения о покупке.
Отдельно просчитывать расходы на первичном и вторичном рынке. Покупка новостройки у застройщика, являющегося плательщиком НДС, может дать ощутимую налоговую экономию.
Заложить в бюджет 5–10% сверху — особенно при покупке дорогой недвижимости на вторичном рынке. Эти средства покроют все сопутствующие расходы, чтобы избежать неожиданных затрат.
Привлекать опытных юристов и риелторов, чтобы грамотно провести сделку и убедиться, что все расходы прозрачны и обоснованны.
Если у вас остались вопросы, свяжитесь с нами, мы проведем бесплатную консультацию.
