Le 25 mars 2026, le ministère du Développement économique a publié un ensemble d’actes réglementaires, qui expliquent en détail et complètent la loi sur l’intermédiation dans la vente et la location de biens immobiliers.
Dans cet article, nous analysons en détail quelles exigences s’appliquent désormais aux agences, et pourquoi c’est une excellente nouvelle pour ceux qui envisagent d’acheter, de vendre ou de louer un bien immobilier au Monténégro.
Qu’est-ce qui change pour les acheteurs et les vendeurs ?
Pour le consommateur final, les nouvelles réglementations rendent le processus d’investissement aussi sûr que possible :
- Sécurité des transactions à 100 % : Vous travaillez exclusivement avec des professionnels certifiés, dont l’activité est légale, assurée et contrôlée par l’État.
- Protection contre la fraude : Des règles strictes en matière de publicité excluent l’apparition d’annonces « fictives ». La publication de biens n’est possible qu’en présence d’un contrat signé avec le propriétaire.
- Garanties financières : Une assurance obligatoire de responsabilité professionnelle des agences a été introduite. En cas d’erreur de la part de l’agent, le client est protégé par la compagnie d’assurance.
Associée aux nouvelles règles de légalisation des biens et à la récente augmentation du seuil de valeur immobilière pour l’obtention du titre de séjour (jusqu’à 150 000 euros pour les non-résidents de l’UE à partir du début de 2026), l’achat d’un appartement, d’une maison ou d’une villa sur la côte devient un investissement européen véritablement protégé.
Nouvelles exigences pour les agences immobilières et les agents immobiliers indépendants
Pour les entreprises et les agents qui prévoient de poursuivre une activité légale, les nouveaux règlements établissent des normes strictes. Pour les agences, c’est une lecture obligatoire et un guide d’action.
1. Examen professionnel d’État (Stručni ispit)
L’obtention d’une licence pour les agents devient obligatoire. L’examen est organisé par une commission spéciale de la Chambre de commerce du Monténégro (5 membres : deux du ministère du Développement économique, trois de la Chambre de commerce).
Format et coût :
- Coût : 150 euros (payés sur le compte de la Chambre de commerce).
- Partie écrite (test) : Dure au maximum 1 heure. Pour être admis à l’épreuve orale, il faut répondre correctement à au moins 75 % des questions.
- Partie orale : Dure jusqu’à 30 minutes. La commission pose une question dans chacun des quatre domaines principaux.
- Sanctions : L’utilisation de téléphones ou de antisèches est strictement interdite — le candidat est immédiatement exclu de l’examen.
- Repassage : Si le candidat n’a pas réussi 1 à 2 matières à l’examen oral, un repassage est autorisé (30 euros par matière) dans un délai de 20 à 30 jours.
Quatre domaines de l’examen :
- Base juridique : Loi sur l’intermédiation, droit des obligations, droit réel, droit des successions et de la famille, cadastre.
- Gestion et marketing : Analyse du marché, publicité, présentation des biens, estimation de la valeur, négociations commerciales.
- Aspects financiers et fiscaux : Crédits hypothécaires, assurance, prévention du blanchiment d’argent, impôts (sur les biens immobiliers, le chiffre d’affaires, les revenus, la TVA).
- Aménagement du territoire et construction : Documents d’urbanisme, permis de construire, efficacité énergétique, légalisation.
- La liste complète des sujets est disponible dans l’ensemble des actes réglementaires (pages 4 à 9)
2. Exigences relatives au bureau : plaque obligatoire et biométrie
La loi interdit de travailler « dans l’ombre » ou dans des locaux inadaptés.
À quoi doit ressembler le local ?
L’agence peut exercer dans un local commercial dédié (poslovni prostor) ou dans un appartement transformé en local non résidentiel. S’il s’agit d’un appartement, il doit obligatoirement avoir une entrée séparée depuis le couloir de l’immeuble, depuis la cour ou directement depuis la rue.
Plaque obligatoire (Tabla) :
Une plaque au format strictement réglementé doit être apposée sur le bâtiment :
- Dimensions : 45 x 25 cm.
- Design : fond sombre, lettres majuscules.
- Contenu : armoiries du Monténégro, inscription « Crna Gora », nom de l’agence et adresse d’enregistrement.
Équipement technique du bureau :
Chaque agence doit disposer de : téléphone, internet, postes de travail pour recevoir les clients, ordinateur, imprimante et la principale nouveauté — un lecteur électronique de cartes d’identité biométriques (čitač biometrijske lične karte) avec microchip. Cet appareil est désormais nécessaire pour une identification stricte des clients et pour protéger les transactions contre la falsification de documents.
3. Registre public des intermédiaires (Registar posrednika)
Une base de données électronique unique, centrale et entièrement ouverte est créée. Toute personne pourra vérifier la légalité d’une agence.
Le Registre indiquera :
- Le nom, l’adresse, le numéro d’identification fiscale (PIB) et les coordonnées de l’agence (y compris le site web et l’e-mail).
- Les données des employés ayant réussi l’examen (au moins un agent licencié doit être employé à temps plein).
- Les données des fondateurs et des bénéficiaires effectifs.
- Important : Les informations sur toute amende prononcée et toute interdiction d’exercer seront également publiques.
4. Tenue stricte des registres et conservation des documents (Evidencija)
Les agences sont tenues de tenir un registre écrit de toutes les transactions et des contrats d’intermédiation. Toute modification doit être inscrite dans le registre dans un délai de 8 jours.
Tout est consigné : les données du client, de l’agent, la localisation exacte du bien (jusqu’à la parcelle cadastrale), la superficie, le statut de la transaction, le prix final et le montant de la commission avec le numéro de la facture émise.
Délais de conservation :
Le registre (evidencija) doit être conservé par l’agence de manière permanente (trajno), et les contrats ainsi que les documents annexes — pendant au moins 10 ans.
Peut-on vendre ou louer un appartement soi-même, sans agence ?
Oui. La loi sur l’intermédiation n’interdit pas aux propriétaires (personnes physiques) de rechercher eux-mêmes des acheteurs ou des locataires pour leur bien personnel. Les nouvelles règles concernent précisément l’activité commerciale de prestation de services immobiliers.
Pourquoi a-t-on besoin d’un agent immobilier ?
Acheter un appartement ou une maison au Monténégro sans agence est possible. Cependant, dans la pratique, une transaction indépendante est un processus complexe, associé à des risques financiers élevés. Sans une excellente connaissance de la langue monténégrine et des spécificités juridiques locales, il est extrêmement difficile de vérifier la « propreté » du bien : lire correctement le titre de propriété (List nepokretnosti), détecter des charges cachées (tereti), des dettes non enregistrées ou des problèmes de légalisation de la construction. En outre, le processus exige la rédaction d’un contrat solide, la coordination avec un notaire et un traducteur assermenté, ainsi qu’une organisation sûre des paiements internationaux. Un agent immobilier agréé prend en charge toute la bureaucratie, vérifie les documents et protège vos intérêts à chaque étape. Compte tenu des nouvelles lois et de l’assurance obligatoire de responsabilité professionnelle, l’accompagnement de la transaction par une agence certifiée est la garantie que vos investissements sont protégés de manière fiable contre les schémas frauduleux et les erreurs juridiques fatales.
Où le client peut-il vérifier si l’agent immobilier est titulaire d’une licence ?
Toutes les agences certifiées sont inscrites dans le Registre public électronique des intermédiaires (Registar posrednika), tenu par le ministère du Développement économique du Monténégro. Tout acheteur peut accéder à la base de données et vérifier le numéro d’enregistrement de l’entreprise.
Est-il obligatoire de signer un contrat avec l’agence pour visiter un appartement ?
Source photo : Nastuh Abootalebi