Immobilien in Montenegro 2026 kaufen: Beispiele und Fallstudien

Montenegro hat sich in den letzten Jahren den Status einer der vielversprechendsten Ziele für internationale Investoren und Expats aus aller Welt gesichert. Das mediterrane Klima, die malerische Adriaküste und die im europäischen Vergleich wettbewerbsfähigen Preise machen diesen Immobilienmarkt auf globaler Ebene gefragt. Ein wichtiger strategischer Vorteil für ausländische Käufer bleibt die Möglichkeit, eine Aufenthaltsgenehmigung (VNZ) auf Grundlage des Eigentums an einer Immobilie zu erhalten.

Ein erfolgreicher Kauf erfordert jedoch ein klares Verständnis der lokalen Gesetzgebung und der rechtlichen Feinheiten. Dieser Leitfaden hilft Ihnen, alle Etappen des Geschäfts Schritt für Schritt zu durchlaufen, häufige Fehler zu vermeiden und den Status eines Einwohners von Montenegro effektiv zu beantragen.

Festlegung der Ziele und des Budgets

Entwicklung einer Gesamtstrategie

Der erste Schritt ist, das Kaufziel klar zu definieren. Wofür genau suchen Sie eine Immobilie in Montenegro?

• Investitionen und anschließende Vermietung. In diesem Fall ist es wichtig, die Nachfrage nach Miete in der gewählten Region zu analysieren (hauptsächlich die Küstenzonen — Budva, Kotor, Tivat, Bar).
• Umzug an einen festen Wohnsitz. Wenn Sie planen, dauerhaft zu wohnen, achten Sie nicht nur auf die Kosten der Objekte, sondern auch auf die Ausstattung der Infrastruktur: Geschäfte, Schulen, Krankenhäuser, Verkehr.
• Erwerb eines Landhauses zur Erholung. Wichtig sind malerische Ausblicke, die Nähe zum Meer und eine relativ ruhige Umgebung.

Festlegung des Budgets

Es müssen nicht nur die Kosten der Immobilie selbst berücksichtigt werden, sondern auch zusätzliche Ausgaben:

1. Die Steuer auf den Eigentumsübergang — auf dem Sekundärmarkt progressiv: 3–6% des Steuerwerts des Objekts. Beim Kauf eines Neubaus vom Entwickler — einem Mehrwertsteuerpflichtigen — gibt es diese Steuer nicht: Die Mehrwertsteuer von 21% ist bereits im Preis enthalten.
2. Bezahlung der Dienstleistungen des Maklers.
3. Bezahlung der Dienstleistungen des Notars (hängt vom Wert des Vertrags ab).
4. Kosten für den Übersetzer (bei Bedarf; offizielle Dokumente müssen unter Beteiligung eines zertifizierten Übersetzers unterzeichnet werden, wenn Sie die serbische/montenegrinische Sprache nicht beherrschen).

Suche nach Immobilien und Zusammenarbeit mit Maklern

Wichtigste Suchquellen

1. Spezialisierte Websites (lokale montenegrinische Portale und internationale Plattformen).
2. Immobilienagenturen — achten Sie bei der Auswahl auf Kundenbewertungen und die Lizenz: Ab 2026 erfordert die Tätigkeit des Vermittlers einen lizenzierten Agenten, und Agenturen werden in das öffentliche Register der Vermittler (Registar posrednika) des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung eingetragen — dort kann man die Agentur überprüfen.
3. Bekannte und Mundpropaganda (in kleinen Städten und Dörfern kann man nicht selten interessante Optionen über Einheimische finden).

Auswahl des Maklers

• Reputation. Studieren Sie Bewertungen und suchen Sie Informationen über das Unternehmen im Internet.
• Professionalität. Klären Sie die Erfahrung und das Vorhandensein einer Lizenz für die Maklertätigkeit.

Vorauswahl von Objekten

Es wird empfohlen, eine Liste mit mehreren Optionen zu erstellen. Für jede ist es wichtig zu prüfen:

1. Lage und Infrastruktur: wie bequem die Anbindung an die nächsten Geschäfte, Krankenhäuser, Schulen ist; wie die Situation mit dem Parken ist.
2. Zustand der Immobilie: Bestandsimmobilie oder Neubau; Zustand der Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Kanalisation, Internet).
3. Rechtlicher Status des Objekts: ob es Belastungen gibt, ob die Quadratmeterzahl den offiziellen Dokumenten entspricht, ob es Probleme mit dem Grundstück gibt (besonders wenn es ein Haus mit Grundstück ist) und ob es Rückstände bei den Nebenkosten gibt.

Rechtliche Prüfung

Prüfung der Dokumentation

Diese Etappe ist wichtig, um den Erwerb eines Objekts mit „Stolpersteinen“ zu vermeiden. Sie können die Immobiliendokumente mit Hilfe spezialisierter Dienste prüfen, zum Beispiel MD Maps, oder sich für eine Beratung an eine Agentur wenden — in vielen von ihnen arbeiten qualifizierte Juristen, die Ihnen helfen, die Dokumentation zu verstehen und mögliche Risiken zu vermeiden. Wenn Sie Zweifel haben, können Sie auch einen unabhängigen Juristen finden und ein professionelles Gutachten erhalten.

Offizielle Website des staatlichen Katasters — ekatastar.me Website des Dienstes MD Maps zur Prüfung von Dokumenten — app.mdmaps.me

Was wichtig zu prüfen ist

• Grundbuchblatt (List nepokretnosti). Das Äquivalent eines Auszugs aus dem Eigentumsregister. Darin werden Angaben zum Eigentümer, die Merkmale des Objekts und das Vorhandensein von Belastungen (Pfand, Arrest usw.) angegeben.
• Projektdokumentation (wenn es um einen Neubau geht). Es ist zu klären, ob alle Baugenehmigungen und die Inbetriebnahme vorliegen.
• Nutzungsgenehmigung (Upotrebna dozvola). Dies ist die Bestätigung, dass das Objekt den Baunormen entspricht und zur Nutzung zugelassen ist.

Besondere Aufmerksamkeit für Grundstücke

In Montenegro gibt es eine Reihe von Einschränkungen für den Kauf von Land. Ausländer können Land in der Regel erwerben, wenn es zu einer für Privateigentum zugelassenen Kategorie gehört und nicht in einer besonders geschützten Zone liegt (Nationalparks, Militärgebiete usw.). In bestimmten Fällen können zusätzliche Genehmigungen erforderlich sein.

Fallbeispiel:

Alexander wollte ein Grundstück für den Bau eines Hauses in der Region Kotor kaufen. Bei der rechtlichen Prüfung stellte sich heraus, dass dieses Grundstück sich in der Nähe eines historischen Denkmals befindet und bestimmten städtebaulichen Beschränkungen unterliegt. Dank der rechtzeitigen Prüfung konnten ein Fehler und ein Geldverlust vermieden werden.

Vereinbarung und Anzahlung

Vereinbarung (Sporazum)

Wenn Sie ein passendes Objekt gefunden und den Preis mit dem Verkäufer vereinbart haben, wird ein Vorvertrag erstellt. Darin werden angegeben:

1. Preis des Geschäfts.
2. Fristen für den Abschluss des Hauptvertrags (endgültigen Vertrags).
3. Bedingungen für die Leistung der Anzahlung.
4. Bedingungen für den Rücktritt vom Geschäft (darunter — Rückgabe oder Nichtrückgabe der Anzahlung).

Üblicherweise wird als Anzahlung ein Betrag von 5.000 Euro bis 10% des Immobilienwerts geleistet.

Endgültiger Vertrag und notarielle Beurkundung

Vorbereitung auf die Unterzeichnung

Wenn alle Dokumente geprüft sind, gehen die Parteien zum Abschluss des Hauptvertrags (Ugovor o kupoprodaji) über. Die Unterzeichnung erfolgt beim Notar in Anwesenheit von:

• Verkäufer (oder seiner bevollmächtigten Person mit notarieller Vollmacht).
• Käufer (oder seiner bevollmächtigten Person).
• Übersetzer (wenn der Käufer die montenegrinische Sprache nicht beherrscht).

Prüfung der Identität und der Daten

Der Notar prüft alle Dokumente, die Ausweise der Parteien, übersetzt und erläutert die Vertragspunkte. Wenn keine Beanstandungen vorliegen, unterzeichnen die Parteien den Vertrag.

Kosten der Dienstleistungen des Notars

Der Notar arbeitet nach der staatlichen Notargebührenordnung („Sl. list CG“ 49/2026, in Kraft seit 9. April 2026) — sie ist bei allen Notaren gleich. Bis 119.999,99 € ist das Honorar fest (von 180 bis 480 €), teurer — 480 € plus 13 € für jede angefangene 15.000 €, aber nicht mehr als 8.000 €. Darüber hinaus — 15 € für die Einreichung des Antrags beim Kataster, 15 € für die Beteiligung des Übersetzers, +5% für jede Partei des Geschäfts über zwei hinaus und 21% Mehrwertsteuer auf den gesamten Betrag. Für typische Geschäfte sind das 0,2–0,6% des Preises. Eine ausführliche Analyse — im Artikel „Kosten beim Immobilienkauf in Montenegro“.

Fallbeispiel:

Irina plante den Kauf einer Wohnung im Wert von 260.000 Euro. Der Notar kostete sie 774,40 € inklusive Mehrwertsteuer: Tarif 610 €, Einreichung des Antrags beim Kataster 15 € und Beteiligung des Übersetzers 15 €. Das Honorar des Übersetzers selbst — noch etwa 50–150 Euro je nach Komplexität des Textes.

Zahlungsvarianten für die Immobilie

Beim Immobilienkauf in Montenegro sind mehrere Zahlungsvarianten verfügbar, von denen jede ihre Besonderheiten hat:

1. Zahlung über die Bank

Der Käufer kann die Mittel auf das Konto des Verkäufers nach den im Vertrag angegebenen Bankverbindungen überweisen. Üblicherweise erfolgt eine solche Überweisung über die internationalen Banksysteme SWIFT oder SEPA, je nach Herkunftsland des Absenders. Es ist wichtig, sich zu vergewissern, dass die Bankverbindungen den offiziellen Daten des Verkäufers entsprechen, und die Zahlungsdokumente zur Bestätigung des Geschäfts aufzubewahren.

2. Nutzung eines notariellen Depots (Escrow-Konto)

Einige Geschäfte laufen über ein notarielles Depot (Escrow-Konto), bei dem das Geld zunächst auf ein spezielles Konto des Notars eingeht, der es erst nach Erfüllung aller Vertragsbedingungen an den Verkäufer weiterleitet. Dies schützt beide Seiten vor Risiken und gewährleistet einen sicheren Abschluss des Geschäfts.

3. Barzahlung

In Fällen, in denen sowohl Käufer als auch Verkäufer natürliche Personen sind, ist eine Barzahlung sowohl in Montenegro als auch außerhalb möglich. Diese Zahlungsform erfordert jedoch Vorsicht, da Fragen zur Legalität der Herkunft der Mittel und zur Notwendigkeit der Deklaration der Beträge bei den Steuerbehörden auftreten können.

Vor der Wahl der Zahlungsmethode wird empfohlen, sich mit den Experten unserer Agentur zu beraten, um mögliche Risiken zu vermeiden und der lokalen Gesetzgebung zu entsprechen. Zu den Hauptrisiken gehören: Verzögerungen oder Blockierungen von Zahlungen bei internationalen Überweisungen, zusätzliche Bankprovisionen, die Unmöglichkeit der Rückerstattung von Mitteln bei einer fehlerhaften Überweisung sowie Probleme beim Nachweis der Einkommensquelle bei großen Geschäften. Bei Barzahlung ist es wichtig, gesetzliche Beschränkungen und mögliche Fragen seitens der Steuerbehörden zu berücksichtigen.

Zahlung von Steuern und Abgaben

Steuer auf den Eigentumsübergang

Seit dem 1. Januar 2024 ist die Steuer auf den Eigentumsübergang auf dem Sekundärmarkt progressiv. Jeder Satz wird nur auf seinen Teil der Steuerbemessungsgrundlage angewendet:

• 3% — auf den Betrag bis 150.000 Euro;
• 5% — auf den Teil von 150.000 bis 500.000 Euro (das heißt 4.500 Euro plus 5% auf den über 150.000 Euro hinausgehenden Betrag);
• 6% — auf den Teil über 500.000 Euro (22.000 Euro plus 6% auf den über 500.000 Euro hinausgehenden Betrag).

Die Steuerbemessungsgrundlage ist die Bewertung des Steuerdienstes der Gemeinde, nicht der Preis im Vertrag: Wenn der Preis unter dem Marktwert liegt, wird die Steuer trotzdem von der Bewertung berechnet. Wenn der Kauf bei einem Entwickler erfolgt, der eine Rechnung mit Mehrwertsteuer ausstellt, wird die Steuer auf den Eigentumsübergang nicht gezahlt: Die Mehrwertsteuer von 21% ist bereits im Preis enthalten.

Zahlungsfristen

Nach der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags muss die Steuer innerhalb von 15 Tagen gezahlt werden (die Frist kann sich ändern, aber üblicherweise werden genau 15 Tage in der Benachrichtigung angegeben).

Strafmaßnahmen

Bei verspäteter Zahlung der Steuerschuld kann die Steuerinspektion Verzugszinsen und Strafen berechnen. Um Probleme zu vermeiden, ist es besser, diesen Prozess gemeinsam mit seinem Juristen oder Agenten zu kontrollieren.

Fallbeispiel:

Kehren wir zum Beispiel von Irina zurück, die Apartments im Wert von 260.000 € erworben hat. Der Hauptkostenposten war die Steuer auf den Eigentumsübergang — 10.175 €. Die Steuerbehörde bewertete das Objekt mit 263.500 €, und die Steuer wurde nach der progressiven Skala berechnet: 4.500 € (3% der ersten 150.000 €) plus 5.675 € (5% der verbleibenden 113.500 €). Dazu kamen der Notar — 774,40 € (bereits mit der Einreichung des Antrags beim Kataster), das Honorar des Übersetzers von etwa 100 € und die Katastergebühr ab 30 €. Insgesamt beliefen sich die Nebenkosten für die Abwicklung des Geschäfts und die Steuern auf etwa 11.080 €*.

*Die Berechnung ist orientierend. Die genauen Beträge hängen von den Merkmalen des konkreten Objekts und der Steuerbewertung ab. Die Kosten für den eigenen Preis kann man im Rechner für die Kosten des Geschäfts berechnen — er ist auch auf der Seite jedes Objekts vorhanden.

Registrierung des Eigentumsrechts im Kataster

Einreichung der Dokumente

Nach der Unterzeichnung und notariellen Beurkundung des Vertrags sowie der Zahlung der Steuer muss ein Antrag bei der Katasterbehörde (katastar) eingereicht werden. Dort wird der Übergang des Eigentumsrechts registriert. Für die Einreichung des Antrags werden meistens benötigt:

1. Notariell beurkundeter Kaufvertrag.
2. Scheck oder Quittung über die Steuerzahlung.
3. Antrag auf Eintragung von Änderungen im Kataster.

Üblicherweise reicht der Notar die Dokumente selbst ein — das ist die Praxis in Montenegro.

Bearbeitungsfrist

Die Frist für die Registrierung des Eigentumsrechts kann von mehreren Monaten bis zu einem Jahr schwanken, aber üblicherweise wird das Verfahren innerhalb von 1–2 Monaten abgeschlossen. Es ist anzumerken, dass in einigen Regionen, zum Beispiel in Budva, die Registrierung wegen der großen Belastung bis zu 1 Jahr dauern kann. In Ausnahmefällen kann der Prozess bei Bedarf beschleunigt werden. Als Ergebnis erhalten Sie ein aktualisiertes Grundbuchblatt (list nepokretnosti), in dem Sie als vollberechtigter Eigentümer angegeben sind.

Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung (VNZ / boravak) auf Grundlage einer Immobilie

Seit dem 17. Januar 2026 erhalten Bürger von Nicht-EU-Ländern eine VNZ aufgrund einer Immobilie, wenn die Steuerbemessungsgrundlage im Bescheid über die Steuer auf den Immobilienumsatz nicht weniger als 150.000 Euro beträgt (es wird genau auf die Bewertung der Steuerbehörde geschaut, nicht auf den Preis im Vertrag) und der Antragsteller nicht weniger als die Hälfte des Objekts besitzt. Das Objekt muss fertiggestellt und zum Wohnen geeignet sein. Die Dokumente werden bei der territorialen Abteilung des Innenministeriums (MUP) eingereicht. Alle Bedingungen und häufige Fehler — im Artikel „VNZ Montenegros 2026: alle Grundlagen“.

Etappen der VNZ-Beantragung:

1. Vorbereitung der Dokumente: • Gültiger Reisepass mit ausreichender Restlaufzeit. • Führungszeugnis aus dem Land der Staatsangehörigkeit — mit Apostille oder Legalisierung und Übersetzung durch einen Gerichtsübersetzer. • Grundbuchblatt (List Nepokretnosti) auf den Namen des Antragstellers. • Bescheid über die Steuer auf den Immobilienumsatz (rješenje) mit einer Steuerbemessungsgrundlage von nicht weniger als 150.000 Euro. • Nachweis der Mittel: Kontoauszug — nicht weniger als 20 € für jeden Aufenthaltstag, das heißt etwa 7.300 € pro Jahr; in der Praxis verlangen die meisten Abteilungen einen Auszug einer montenegrinischen Bank. • Krankenversicherung, die Montenegro abdeckt. • Registrierung der Wohnadresse (prijava boravišta).
2. Einreichung des Antrags beim MUP: persönliche Anwesenheit zur Abgabe der Biometrie.
3. Zahlung der Gebühren: Antrag, Formular und Ausstellung der Karte — aktuelle Beträge im Artikel über die VNZ 2026.

Gültigkeitsdauer der VNZ und Übergang zum Daueraufenthalt

Die VNZ wird für ein Jahr mit dem Recht auf jährliche Verlängerung ausgestellt. Nach 5 Jahren ununterbrochenen Aufenthalts können Eigentümer einen festen Wohnsitz (Daueraufenthalt) beanspruchen.

Bedingungen für den Daueraufenthalt:

1. Kontinuität: fünf Jahre rechtmäßigen Aufenthalts ohne Unterbrechungen — die VNZ muss rechtzeitig verlängert werden, nicht früher als 60 und nicht später als 30 Tage vor Ablauf der Karte.
2. Abwesenheiten: in fünf Jahren — nicht mehr als zehn Monate insgesamt und nicht mehr als sechs Monate am Stück. Dabei droht bei der VNZ eine Ausreise von mehr als 30 Tagen am Stück ohne vorherige Benachrichtigung der Polizei die Annullierung der Karte.
3. Sprache: die Kenntnis der montenegrinischen Sprache wird später benötigt — für die Staatsbürgerschaft, das ist ein separates Verfahren.
4. Saubere Vergangenheit: Keine Steuerrückstände und Rechtsverstöße.

Fallbeispiel:

Die Eheleute Ivan und Marina kauften eine Wohnung in Budva für 180.000 Euro und beschlossen, eine VNZ zu beantragen. Die Wohnung wurde auf Ivan eingetragen: Nach der Registrierung des Eigentums und dem Erhalt des Steuerbescheids reichte er die Dokumente beim MUP ein, und Marina — über den Familiennachzug. Nach einigen Wochen erhielten sie eine VNZ (boravak) für ein Jahr mit dem Recht auf jährliche Verlängerung — unter der Bedingung, dass die Wohnung im Eigentum bleibt und sie die Aufenthaltsanforderungen einhalten.

Besondere Nuancen für Nichtansässige

Beschränkungen für den Kauf landwirtschaftlicher Nutzflächen

Bürger von Drittländern dürfen nach der allgemeinen Regel kein landwirtschaftliches Land und keine Wälder besitzen. Eine Ausnahme ist ein Grundstück bis 5.000 m², wenn zusammen mit dem Land ein darauf stehendes Wohnhaus gekauft wird. Für große Grundstücke für Bebauung oder Geschäft wird manchmal ein Unternehmen in Montenegro registriert und auf dieses gekauft.

Meereszonen (Morsko dobro) und Küstenland

Die Küste Montenegros gilt als strategisch wichtiges Territorium. Hier können zusätzliche Beschränkungen und Regeln gelten, besonders in den Zonen von Meeresanlegestellen, Häfen, Strandgrundstücken.

Prüfung der Genehmigungen beim Kauf von Neubauten

Wenn Sie eine Wohnung vom Entwickler kaufen, vergewissern Sie sich, dass er alle notwendigen Genehmigungen hat und das Projekt dem genehmigten Plan (DUP) entspricht. Nicht selten gibt es Fälle, in denen der Entwickler das Haus mit Abweichungen vom Projekt übergeben hat und später Belastungen auf das Objekt entstehen können.

Typische Fehler und „Stolpersteine“

1. Die Wahl einer unqualifizierten Agentur. Wenn Sie mit einer Agentur ohne ausreichende Kompetenz, rechtliche Kenntnis und obligatorische Lizenz für die Maklertätigkeit arbeiten, riskieren Sie, in allen Etappen des Geschäfts auf Probleme zu stoßen.
2. Nichteinhaltung der Fristen für die Steuerzahlung. Eine Verspätung bei den Steuerzahlungen kann zu Strafmaßnahmen und zusätzlichen finanziellen Kosten führen.
3. Zusammenarbeit mit ungeprüften Entwicklern. In Montenegro gibt es Fälle von Bau ohne notwendige Genehmigungen, besonders betrifft das private Häuser. Außerdem können einige Entwickler mit zweifelhaftem Ruf die Bauqualität senken, was später zu ernsten Problemen führt.
4. Unterbewertung des Preises im Vertrag. Manchmal bieten Verkäufer an, im Vertrag einen Betrag unter dem realen anzugeben, um die Steuerzahlungen zu verringern. Dies kann jedoch in der Zukunft Schwierigkeiten verursachen, zum Beispiel beim späteren Verkauf des Objekts, indem es die Steuerbemessungsgrundlage erhöht und zusätzliche finanzielle Risiken schafft.

Praktische Tipps und Empfehlungen

• Wählen Sie ein Gebiet mit Perspektive. Wenn Sie die Immobilie als Investition betrachten, studieren Sie die Preisdynamik und die Mietnachfrage. Beliebte Lagen für Investitionen: Budva, Kotor, Tivat, Podgorica.
• Berücksichtigen Sie die Saisonalität. Die Touristensaison in Montenegro dauert von Mai bis September, und im Winter sinkt die Mietnachfrage erheblich. Wenn Sie planen, Einkommen aus der Vermietung von Wohnraum zu erzielen, ist es wichtig, diesen Faktor bei der Wahl des Objekts zu berücksichtigen.
• Prüfen Sie die Infrastruktur. In einigen Gebieten, besonders an der Küste, kann es im Sommer zu Unterbrechungen der Wasserversorgung kommen. Vergewissern Sie sich, dass das von Ihnen gewählte Gebiet mit den notwendigen Annehmlichkeiten versorgt ist.

Fazit

Der Immobilienkauf in Montenegro ist nicht nur eine vorteilhafte Investition, sondern auch die Möglichkeit, die Lebensweise zu ändern und das milde Klima, die malerische Natur und die stabile europäische Gesetzgebung zu genießen. Das Land bietet ein recht einfaches Verfahren zur Registrierung des Eigentums für Ausländer, jedoch ist es wichtig, um mögliche Risiken zu vermeiden, das Geschäft bewusst und aufmerksam anzugehen.

Schlüsselpunkte:

• Legen Sie das Kaufziel und ein realistisches Budget fest.
• Wählen Sie eine zuverlässige Agentur oder einen Makler.
• Studieren Sie die Beschränkungen und Besonderheiten der montenegrinischen Gesetzgebung für Ausländer.
• Führen Sie eine gründliche rechtliche Prüfung des Objekts durch.
• Bereiten Sie einen Vorvertrag mit Leistung einer Anzahlung vor und unterzeichnen Sie ihn.
• Lassen Sie den Hauptvertrag beim Notar ausfertigen, zahlen Sie die Steuer und registrieren Sie das Eigentumsrecht.
• Erwägen Sie bei Bedarf die Möglichkeit, eine VNZ zu erhalten.

Wenn Sie diesen Empfehlungen folgen, können Sie erfolgreich eine Immobilie in Montenegro erwerben, häufige Fehler vermeiden und den Komfort des eigenen Wohnraums an den Ufern des Adriatischen Meeres genießen.