Wie ein Ausländer 2025 eine Wohnung in Montenegro kauft
Montenegro ist eines der wenigen europäischen Länder, in denen Ausländer frei eine Wohnung kaufen können. Der Kauf einer Immobilie berechtigt zum Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis, und der Markt bietet sowohl Ratenzahlungen von Bauträgern als auch Hypotheken von Banken. Über die Immobilienpreise in Montenegro, die Dokumentenabwicklung und die tatsächliche Rendite sprach der Gründer von MD Realty, Wjatscheslaw Majewski, im Interview mit Realting.com.
Montenegro ist eines der wenigen europäischen Länder, in denen Ausländer frei eine Wohnung kaufen können. Der Kauf einer Immobilie berechtigt zum Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung, und der Markt bietet sowohl Ratenzahlungen von Bauträgern als auch Hypotheken von Banken. Über Immobilienpreise in Montenegro, die Dokumentenabwicklung und die tatsächliche Rendite sprach der Gründer von MD RealtyVyacheslav Majewski im Interview mit Realting.com.
Können Ausländer in Montenegro eine Wohnung kaufen?
Ja, ohne jegliche Einschränkungen. Montenegro ist eines der wenigen Länder Europas, in denen der Kauf von Immobilien Ausländern unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit offensteht.
Der Ablauf selbst ist recht verständlich:
Persönlich: Sie reisen ins Land, wählen ein Objekt aus, unterzeichnen den Vertrag, und anschließend begleitet ein Notar die Transaktion. Alles ist максимально transparent.
Per Vollmacht: wenn Sie nicht anreisen können, können Sie in Ihrem Land eine Vollmacht ausstellen, diese mit einer Apostille versehen, und anschließend führt Ihr Vertreter die Transaktion in Montenegro durch.
Was die Zahlung betrifft, so funktionieren heute mehrere Kanäle:
Über die «Цептер Bank» — eines der wichtigsten Instrumente.
Bargeld — bei Geschäften mit Privatpersonen ist diese Variante derzeit noch möglich.
Kryptowährung — kommt in der Praxis manchmal vor, hängt aber ganz von der Vereinbarung der Parteien ab.
Und der wichtigste Punkt: der Kauf von Immobilien in Montenegro — ist der direkte Weg zu einer Aufenthaltsgenehmigung (ВНЖ). Beim Erwerb eines Objekts erhalten Sie das Recht, einen Antrag auf ВНЖ zu stellen. Zunächst wird eine befristete Aufenthaltsgenehmigung für ein Jahr ausgestellt, die jährlich verlängert werden kann. Nach fünf Jahren ununterbrochener Verlängerung besteht die Möglichkeit, eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, und weitere fünf Jahre später kann man die Staatsbürgerschaft beantragen. Im Grunde ist dies der zugänglichste Weg zur Legalisierung des Lebens im Land.
Wie viel kostet Wohnraum und kann man eine Hypothek aufnehmen?
Montenegro ist ein Markt mit steigenden Preisen. Wenn man ehrlich ist, kosten Objekte, die man als liquide und mit «sauberen» Dokumenten bezeichnen kann, ab €100.000 und mehr.
Das mittlere Segment liegt bei €2500—€3500 pro Quadratmeter.
Luxusanlagen — €4500—€12.000, und einzelne Premiumprojekte erreichen sogar €15.000.
Es gibt verschiedene Finanzierungsinstrumente:
Ratenzahlung vom Bauträger: wird meist für die Bauzeit gewährt. Ohne Zinsen, mit Aufteilung der Zahlungen nach Bauabschnitten. Das ist praktisch für Investoren, die die Belastung verteilen möchten.
Hypothek bei der Bank: für Ausländer sind die Bedingungen streng, aber machbar. Üblicherweise gilt das 50/50-Modell: Die Hälfte des Kaufpreises zahlen Sie selbst, die andere Hälfte deckt die Bank ab. Die Zinssätze liegen bei etwa 7–8 % pro Jahr, die Kreditlaufzeit beträgt 5–7 Jahre. Der Schlüsselfaktor hier ist die «Sauberkeit» des Objekts: Die Dokumente müssen in einwandfreiem Zustand sein, ohne Belastungen und Verstöße.
Seit August 2025 gilt ein neues Gesetz zur Legalisierung (mehr dazu hier): illegal errichtete Häuser oder Objekte mit Verstößen gegen städtebauliche Normen werden einfach nicht registriert. Das heißt, jetzt filtern nicht nur Banken, sondern auch Notare automatisch «graue» Immobilien heraus und arbeiten nur mit transparenten Projekten.
Küste. Der Klassiker und der wichtigste Magnet für Investoren. Der Touristenstrom wächst, die Vermietung funktioniert das ganze Jahr über, besonders in Budva, Tivat und Kotor. Laut der Analyse der Immobilienagentur MD Realty werden die höchste Rendite und der stärkste Preisanstieg genau hier verzeichnet — an der Budva- und Bar-Riviera sowie in der Bucht von Kotor.
Podgorica. Die Hauptstadt steht immer für langfristige Stabilität. Die Stadt entwickelt sich aktiv, der Geschäftssektor wächst, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im Segment «Langzeitmiete» stützt. Die Rendite ist moderat, der Preisanstieg liegt bei etwa 2–3 % pro Jahr über der Inflation, dafür ist der Markt berechenbar.
Norden des Landes: Kolašin, Žabljak. Ein sehr vielversprechendes Gebiet. Dort entwickeln sich aktiv Wintersportorte und Freizeitinfrastruktur, neue Anlagen werden gebaut. Die Nachfrage wächst, während die Preise noch deutlich unter denen an der Küste liegen. Für Investoren ist das ein «Einstiegspunkt» mit großem Potenzial.
Wenn man von ehrlichen Zahlen spricht, dann sind es etwa 5 % pro Jahr bei der Vermietung. Genau so viel bringen die meisten Objekte in der Realität ein. Ja, Bauträger versprechen oft 7–10 %, aber die Praxis bestätigt eben «fünf».
Dabei sollte man die zweite Einnahmequelle nicht vergessen — den Wertzuwachs der Immobilie selbst. Wenn das Objekt klug ausgewählt und in einer gefragten Gegend gelegen ist, kann man es nach einigen Jahren deutlich teurer verkaufen.
Der Bauträger hat eine Online-Vitrine RPT, in der man alle Angebote in Echtzeit ansehen kann.
Ein wichtiger Pluspunkt: Das Projekt ist von der Bank akkreditiert, und Käufer können eine Hypothek aufnehmen — das ist in Montenegro eine Seltenheit.
Zusätzlich wird eine Ratenzahlung über die gesamte Bauzeit angeboten.
Kurz gesagt, es werden transparente und verständliche Bedingungen für den Investor geboten.
Worauf sollte der Käufer achten?
Das würde ich empfehlen:
Prüfen Sie den Bauträger: informieren Sie sich über den Ruf des Unternehmens und seine realisierten Projekte. Das ist die Garantie dafür, dass das Haus fertiggestellt wird und die Dokumente in Ordnung sind.
Prüfen Sie den Makler: ein guter Agent wird Ihr Partner sein — er kennt den Markt, versteht die rechtlichen Feinheiten und hilft, Fehler bei der Objektauswahl zu vermeiden.
Achten Sie auf die Dokumente: auch wenn ein Agent arbeitet, ist es sinnvoll, selbst zu verstehen, dass nach Inkrafttreten des neuen Legalisierungsgesetzes «graue» Immobilien einfach nicht registriert werden können.
Achten Sie auf die Perspektiven des Viertels: heute haben Sie Meerblick, morgen kann vor Ihnen ein neuer Bau entstehen. Prüfen Sie immer, was auf den Nachbargrundstücken geplant ist.
Bewerten Sie die Infrastruktur: Parkplatz, Aufzug, die Nähe zu Geschäften und Verkehrsmitteln — das sind Faktoren, die die Liquidität direkt beeinflussen.
Seien Sie vorsichtiger bei der «Zweitmarkt»-Immobilie älterer Baujahre: jugoslawische Häuser und Bauten aus den 90er-Jahren haben oft keine Aufzüge, eine geringe Wärmedämmung und problematische Leitungen. Ja, der Preis ist niedriger, aber später lässt sich eine solche Immobilie schwerer verkaufen.
Über die Rolle des Maklers
Ein guter Makler ist kein Verkäufer, sondern Ihr Partner. Der Markt in Montenegro scheint einfach, aber es gibt sehr viele Nuancen: von der Dokumentenprüfung bis zum Verständnis der Legalisierungsgesetze. Ein Fehler kann hier Zehntausende Euro und verlorene Zeit kosten.
Wichtig ist, dass der Käufer keine Provision zahlt, — sie wird vom Verkäufer bezahlt. Das heißt, Sie erhalten die professionelle Begleitung ohne zusätzliche Kosten. Aber unter einer Bedingung: Der Makler muss richtig ausgewählt werden. Ein zuverlässiger Agent arbeitet in Ihrem Interesse, hilft bei der Auswahl eines liquiden Objekts, prüft dessen rechtliche Sauberkeit, führt Verhandlungen und schützt Sie in jeder Phase des Geschäfts.
Sich selbst in all diese Prozesse einzuarbeiten, ist riskant, besonders wenn Sie mit den lokalen Besonderheiten nicht vertraut sind. Mit einem kompetenten Makler wird der Kauf jedoch nicht zum Stress, sondern zu einem komfortablen und verständlichen Prozess.
