Wie das neue Ausländergesetz den Immobilienmarkt in Montenegro beeinflusst hat
Das Ende des vergangenen und der Beginn des Jahres 2026 waren für die Einwanderergemeinschaft und den Immobilienmarkt Montenegros eine Zeit erheblicher Herausforderungen und Veränderungen. Die Verabschiedung des neuen Ausländergesetzes, die viel diskutierten Regeln zur Legalisierung von Bebauungen und neue wirtschaftliche Realitäten haben auf dem Markt eine Situation des perfekten Sturms geschaffen. Darüber, wie sich die Spielregeln verändert haben, wer davon profitiert hat, wer seine Strategien anpassen muss und was derzeit mit den Wohnungspreisen passiert, berichtet Vyacheslav Maevsky, Gründer der Immobilienagentur MD Realty in Montenegro.
Das Ende der Ära der „Nullfirmen“: Wie sich die Regeln für den Erhalt der Aufenthaltsgenehmigung über ein Unternehmen geändert haben
Das neue Ausländergesetz, das in den letzten Tagen des vergangenen Jahres verabschiedet wurde und faktisch Anfang 2026 in Kraft trat, brachte eine Reihe von Änderungen im Verfahren zur Erteilung von Aufenthaltsgenehmigungen (ВНЖ) mit sich.
Die wichtigste und sichtbarste Verschärfung betraf die Aufenthaltsgenehmigung auf Grundlage des Unternehmenseigentums (Geschäftsführerschaft). Viele Jahre lang gab es in Montenegro die Praxis, dass es zur Legalisierung ausreichte, einfach eine Firma zu gründen. In vielen Fällen blieben diese Firmen sogenannte „Nullfirmen“ — Unternehmen ohne echten Umsatz, ohne angestellte Mitarbeiter und ohne tatsächliche Tätigkeit, die ausschließlich als formale Grundlage für den Aufenthalt im Land genutzt wurden.
Dieses Instrument gibt es nun nicht mehr. Der Staat hat unmissverständlich klargestellt: Für eine erfolgreiche Verlängerung der Aufenthaltsgenehmigung muss das Unternehmen tatsächlich aktiv sein. Die neuen Anforderungen verpflichten Ausländer, eine reale Geschäftstätigkeit und die strikte Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen gegenüber Montenegro nachzuweisen. In der Praxis bedeutet das zwei mögliche Szenarien:
Regelmäßige Auszahlung von Gehältern. Das Unternehmen darf nicht nur im Register eingetragen sein, sondern muss auch Mittel erwirtschaften, um alle erforderlichen Steuern und Sozialabgaben auf die Gehälter des Geschäftsführers und der Mitarbeiter regelmäßig zu zahlen.
Zahlung der Gewinnsteuer. Eine alternative Bestätigung der Realität des Unternehmens ist die Zahlung der Gewinnsteuer in Höhe von über 5000 Euro am Jahresende.
Dies ist ein wichtiges Signal für alle, die planen, ihren Status im nächsten Jahr zu verlängern: Sich bereits jetzt mit den neuen Anforderungen auseinanderzusetzen, Geschäftsprozesse zu optimieren und die eigenen Unternehmen auf die erforderlichen finanziellen Kennzahlen zu bringen, ist notwendig — und zwar schon jetzt, ohne auf den Zeitpunkt der Antragstellung beim MUP (Ministerium des Inneren) zu warten.
Verletzliche Gruppen und Risiken für diejenigen, die einen Daueraufenthalt planen
Wie das neue Ausländergesetz den Immobilienmarkt in Montenegro beeinflusst hat
Am stärksten trafen die neuen gesetzlichen Normen zwei Kategorien von Ausländern. Die erste sind eben jene nominellen
Geschäftsführer von Unternehmen
, deren Geschäft nur auf dem Papier existierte. Die zweite, und weitaus wichtigere Gruppe, sind Menschen, die eine langfristige Strategie aufgebaut und in Zukunft geplant hatten, eine
ständige Aufenthaltsgenehmigung (PМЖ) zu erhalten.
Das Problem besteht darin, dass nach montenegrinischem Recht für den Erhalt des Daueraufenthalts fünf Jahre ununterbrochenen und legalen Aufenthalts im Land auf Grundlage einer Aufenthaltsgenehmigung erforderlich sind. Wenn früher die jährliche Verlängerung des Status in erster Linie eine technische Formalität war, entstehen nun gerade in der Phase der Verlängerung die meisten Kontrollen, Anforderungen und folglich rechtlichen Risiken. Eine Unterbrechung der Aufenthaltsdauer aufgrund einer Ablehnung der Aufenthaltsgenehmigung setzt die Jahre des Aufenthalts im Land zurück, weshalb die Aufrechterhaltung des Status zur Aufgabe Nummer eins wird.
Dabei wäre es grundlegend falsch zu behaupten, dass Montenegro seine Türen schließt oder dass es radikal schwieriger geworden ist, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Die Logik der gesetzlichen Änderungen zielt nicht auf die Isolation des Landes ab, sondern auf eine qualitative Bereinigung des Systems von Schein-Gründen. Der Staat strebt an, die Migrationspolitik weniger formal und stärker auf diejenigen auszurichten, die sich tatsächlich in die Wirtschaft integrieren.
💡 Hinweis: Die Experten von MD Realty helfen dabei, das richtige Dokumentenpaket zusammenzustellen und alle Schritte zur Erlangung oder Verlängerung der Aufenthaltsgenehmigung in Montenegro nach den neuen Regeln risikofrei zu durchlaufen.
Aufenthaltsgenehmigung über Immobilienbesitz: neue Schwelle von 150.000 Euro
Für Käufer und Eigentümer montenegrinischer Immobilien ist die wichtigste Neuerung mit den geänderten Bedingungen für den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung über den Besitz einer Immobilie verbunden.
Wenn der bloße Besitz einer Immobilie über viele Jahre hinweg von den Behörden in vielen Fällen als völlig ausreichender Grund für die Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung angesehen wurde, sind die Regeln nun strenger geworden: Es wurde eine klare Mindestwertgrenze für das Objekt eingeführt. Heute ist dieser Betrag auf 150.000 Euro
festgelegt.
Für einen erheblichen Teil der Eigentümer, insbesondere für diejenigen, die günstige Objekte in nicht touristischen Gebieten gekauft haben, bedeutet dies die Notwendigkeit, ihre Vermögenswerte dringend zu prüfen und zu kontrollieren, ob ihre Immobilie die neuen migrationsrechtlichen Anforderungen erfüllt.eines lizenzierten Gutachters. Ein offizielles Gutachten über die Immobilienbewertung, erstellt von einem solchen Spezialisten, ist ein absolut legitimes Dokument. Es hat Rechtskraft und muss von staatlichen Behörden als direkter Nachweis des Objektwerts akzeptiert werden.
Damit ist der Legalisierungsmechanismus über den Immobilienkauf vollständig erhalten geblieben, wurde jedoch in eine stärker formalisierte und transparentere Ebene überführt. Für redliche Käufer und Investoren ist dies keine Schließung von Möglichkeiten, sondern die Festlegung klarer Spielregeln.
Wer profitiert? Grünes Licht für den IT-Sektor und die Medizin
Das neue Gesetz ausschließlich unter dem Gesichtspunkt der Verschärfungen zu betrachten, wäre ein Fehler. In dem Dokument sind ernsthafte Vergünstigungen für jene Ausländergruppen verankert, die für die Wirtschaft Montenegros heute am dringendsten gebraucht werden.
Die wichtigsten positiven Änderungen betreffen Fachkräfte im Bereich Informationstechnologien (IT) und Beschäftigte des medizinischen Sektors. Für diese Berufsgruppen hat das Gesetz die Möglichkeit eröffnet, eine Aufenthaltsgenehmigung sofort für einen längeren Zeitraum zu erhalten — bis zu drei Jahren.
Dies ist ein beispielloser Schritt, der die Bedingungen für qualifizierte Fachkräfte grundlegend verbessert. Montenegro sendet dem Markt ein sehr klares positives Signal: Das Land ist weiterhin an intellektuellem Kapital interessiert, an denen, die tatsächlich arbeiten, Nutzen bringen und ernsthaft hier leben wollen. Für IT-Spezialisten und Mediziner wird Montenegro zu einer viel verständlicheren, komfortableren und vorhersehbareren Jurisdiktion für die langfristige Lebens- und Steuerplanung.
Marktpsychologie: Ist die Vertrauenskrise vorbei?
Jede abrupte Änderung der Gesetzgebung führt unweigerlich zu Turbulenzen. Die nervöseste und emotional angespannteste Phase fiel auf die Zeit der aktiven Diskussion des Gesetzentwurfs und die ersten Wochen nach seiner offiziellen Verabschiedung. Im Zeitraum von Oktober bis Dezember des vergangenen Jahres sowie während des gesamten Januars 2026 herrschte auf dem Immobilienmarkt und innerhalb der Einwanderergemeinschaft große Besorgnis.
Wichtig ist festzuhalten, dass die Menschen nicht so sehr der Text des neuen Gesetzes selbst beunruhigte, sondern vielmehr das völlige Fehlen von Klarheit darüber, wie es in der Praxis angewendet werden würde. Das Informationsvakuum wurde schnell mit den härtesten Szenarien und Gerüchten gefüllt: diskutiert wurden die verpflichtende Einstellung lokaler Mitarbeiter, enorme zusätzliche Kosten für den Betrieb des Unternehmens und neue, unerfüllbare Anforderungen.
Vor dem Hintergrund dieser akuten Unsicherheit entschied sich ein Teil der Ausländer tatsächlich, das Land zu verlassen oder zumindest ihre mit Montenegro verbundenen Investitions- und Lebenspläne auf Eis zu legen.
Doch wie so oft erwies sich die Realität als weit nüchterner als die Ängste. Als sich die Lage zu klären begann, die Behörden erste Erläuterungen gaben und deutlich wurde, dass die Anwendungspraxis des Gesetzes nicht so dramatisch ist, stabilisierte sich das allgemeine Informationsklima spürbar.
Heute können wir mit Sicherheit feststellen: Es gibt keine massenhafte Abwanderung von Ausländern aus Montenegro. Die Hauptwelle der Panik ist abgeklungen. Die meisten Expats und Investoren haben eine abgewogene, pragmatische Haltung eingenommen. Der Markt hat die typische Geschichte einer Übergangsphase durchlaufen, in der die Reaktion auf Unsicherheit immer schärfer ist als auf die Regeln selbst. Sobald ein Verständnis der Mechanik des Gesetzes entstand, sank das Angstniveau auf normale Werte.
Transformation des Wohnungsmarkts: Wer kauft heute Immobilien?
Wenn man über die Auswirkungen des Gesetzes auf den Immobilienmarkt spricht, ist es wichtig, den Kontext zu verstehen. Das neue Gesetz entstand nicht im luftleeren Raum. Schon vor seinem offiziellen Inkrafttreten befand sich der Markt bereits in einer Phase gewisser Abkühlung und Vorsicht. Und als die Diskussionen über das Ausländergesetz mit den schwierigen Fragen der Legalisierung von Bauprojekten zusammenfielen, entschieden sich viele potenzielle Käufer für eine abwartende Haltung.
Vor allem legten jene Käufer ihre Transaktionen auf Eis, für die der Erwerb von Immobilien untrennbar mit der Lösung migrationsbezogener Aufgaben verbunden war. Doch ein Stillstand des Marktes trat nicht ein. Im Gegenteil, vor dem Hintergrund des Rückzugs der „Visumskäufer“ wurden andere, grundlegendere Nachfragesegmente deutlich aktiver.
Bürger Serbiens. Das traditionell starke Käufersegment, für das Montenegro ein verständlicher und naher Markt ist, verzeichnete einen Anstieg der Aktivität.
Die lokale Bevölkerung. Die Montenegriner begannen, ihre Wohnungsfragen aktiver zu lösen, auch dank der Entwicklung von Hypothekenprogrammen und Kreditinstrumenten.
Die Balkan-Diaspora. Menschen, die in Ländern Westeuropas, den USA oder Australien leben und arbeiten, kehren immer häufiger zur Idee zurück, Immobilien in der Heimat zu erwerben. Für sie ist dies ein Familienvermögen, eine Sommerresidenz oder eine verlässliche Investition in die Zukunft.
Europäische Investoren. Käufer aus EU-Ländern behalten ein stabiles Interesse. Für diese Kategorie spielt der Migrationsfaktor (Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung) oft überhaupt keine Rolle. Montenegro zieht sie mit seinem hervorragenden Klima, der Nähe zum Meer, dem wachsenden touristischen Potenzial und den Aussichten auf Kapitalrendite an.
Was den Markt für Langzeitmiete betrifft, so bleibt er zweifellos empfindlich gegenüber migrationsbedingten Schwankungen, doch einen systemischen Einbruch oder verlassene Städte sehen wir nicht. Der Markt durchläuft derzeit eine natürliche Phase der Anpassung und der Umverteilung der Nachfrage. Was die Immobilienpreise betrifft, so ist auch hier eine Phase der Umstrukturierung zu beobachten. Wir verzeichnen keine abrupten Preisstürze pro Quadratmeter, doch die frühere emotionale Überhitzung, als die Preise ausschließlich aufgrund von Hype-Nachfrage stiegen, gehört der Vergangenheit an. Der Markt wird rationaler, vorhersehbarer und im globalen Sinne gesünder.
Der Einfluss der EU und neue Regeln für die Legalisierung von Bauprojekten (upotrebna dozvola)
Die Perspektive eines Beitritts Montenegros zur Europäischen Union bleibt ein äußerst starker fundamentaler Faktor, der das Interesse an Immobilien vor Ort weiterhin anheizt. Für einen ernsthaften Investor ist Montenegro nicht nur ein schönes Land für den Urlaub, sondern auch ein vielversprechender, sich entwickelnder Markt, der in absehbarer Zukunft einen enormen Impuls erhalten könnte.
Die Logik großer Investoren ist transparent: mit den Schritten des Landes auf die EU zu wächst unweigerlich das internationale Vertrauen in die Jurisdiktion. Darauf folgt ein Zustrom ausländischen institutionellen Kapitals, die Transparenzstandards von Transaktionen steigen, und folglich nimmt auch die Kapitalisierung hochwertiger Immobilienobjekte zu. Daher ist der Kauf heute eine Wette auf zukünftiges Wachstum.
Doch der Käufer ist ein anderer geworden. Er ist anspruchsvoller und vernünftiger geworden. Wenn früher vor allem Fragen zur Aussicht aus dem Fenster und zur Entfernung zum Strand gestellt wurden, stehen jetzt die rechtliche Sauberkeit des Objekts, die realen Liquiditätsperspektiven und die Garantien für den Erhalt der Aufenthaltsgenehmigung im Vordergrund.
Besondere Aufmerksamkeit verdient das Thema der Legalisierung. Für Montenegro ist dies historisch ein schwieriges Thema: Ein erheblicher Teil des Wohnungsbestands verfügt so oder so über unvollständige Dokumentation oder besitzt keine Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola). Jegliche Entwicklungen in diesem Bereich wirken sich sofort auf die Liquidität des gesamten Marktes aus.
Am 13. Februar 2026 wurden wichtige Ergänzungen zur Gesetzgebung verabschiedet, die potenziell die Türen für den freien Verkehr von Objekten ohne upotrebna dozvola öffnen. Wenn dieser Mechanismus vollständig funktioniert, können solche Objekte ohne die strengen Beschränkungen der Vergangenheit an Kauf- und Verkaufsgeschäften sowie an Finanzierungen teilnehmen.
Für den Markt ist dies ein positives Signal. Faktisch gibt der Staat die Möglichkeit, einen riesigen Bestand an Immobilien, der über viele Jahre als problematisch galt oder eine geringere Liquidität aufwies, schrittweise in den vollwertigen wirtschaftlichen Umlauf einzubeziehen. Zu Beginn des Frühlings besteht in den Verfahren noch eine gewisse Unsicherheit — der Markt wartet auf Erläuterungen dazu, wie genau diese Normen von Notaren, Katasterbehörden und Banken angewendet werden. Aber die Richtung ist absolut richtig vorgegeben.
💡 Hinweis: Damit der Kauf sicher ist, führen die Spezialisten von MD Realty vor dem Abschluss eine vollständige Immobilienprüfung durch und helfen dabei, alle Fragen mit dem Kataster und der Legalisierung von Objekten (upotrebna dozvola) zu lösen.
MD Realty Prognose: Sollte man kaufen und wo genau?
Zusammenfassend lässt sich nach den letzten Monaten mit Sicherheit sagen: Die grundlegenden Vorteile Montenegros sind nicht verschwunden. Es ist nach wie vor ein sicheres, unglaublich schönes, kompaktes Land mit einem großartigen Klima und enormem touristischem Potenzial. Das Interesse an Immobilien kehrt zurück, und der Markt bereitet sich auf eine allmähliche Stabilisierung nach der Phase der Turbulenzen vor. Die Nachfrage wird qualitativ hochwertiger, und Emotionen weichen der nüchternen Kalkulation.
Wir bei MD Realty empfehlen eindeutig, Montenegro für den Immobilienkauf in Betracht zu ziehen, aber an diesen Prozess sollte man mit einem klar formulierten Ziel herangehen:
Investitionen und Kapitalerhalt. Wenn Ihr Hauptziel der Schutz des Kapitals und der Gewinn aus Wertsteigerung oder Vermietung ist, ist Ihre Wahl die Küstenregion. Budva, Tivat, Kotor und die vielversprechenden Entwicklungsstandorte in ihrer Umgebung. Genau hier bleibt der höchste touristische Verkehr und die stabile Nachfrage seitens ausländischer Käufer erhalten, was eine hohe Liquidität des Vermögenswerts garantiert.
Eigennutzung und Umzug. Wenn Sie ein Zuhause für sich und Ihre Familie suchen, tritt die Investitionslogik in den Hintergrund. Die Wahl des Standorts sollte sich nach Ihrem Lebensstil richten. Kritisch wichtig werden eine ganzjährige Infrastruktur, hochwertige Schulen, medizinische Einrichtungen, Verkehrsanbindung, das Fehlen dichter Sommerbebauung und der Lärmpegel. In diesem Fall kann die Wahl auf ruhigere Regionen fallen.
Kombinierte Strategie. Wenn Sie planen, mehrere Monate im Jahr in Montenegro zu leben und die Wohnung die restliche Zeit zu vermieten, suchen Sie nach einem Gleichgewicht. Wählen Sie Standorte, die im Sommer bei Touristen beliebt sind, aber gleichzeitig im Winter eine stabile Nachfrage nach Langzeitmiete seitens von Expats oder der lokalen Bevölkerung haben.
Die wichtigste Schlussfolgerung zu Beginn des Jahres 2026: Der Immobilienmarkt Montenegros erfordert einen viel durchdachteren und professionelleren Ansatz als noch vor einigen Jahren. Doch gerade diese Transformation macht ihn so attraktiv. Dort, wo chaotische, unüberlegte Nachfrage verschwindet, eröffnen sich die zuverlässigsten Möglichkeiten für den klugen Käufer.
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