Wie das neue Ausländergesetz den Immobilienmarkt in Montenegro beeinflusst hat
Das Ende des vergangenen und der Beginn des Jahres 2026 waren für die Einwanderergemeinschaft und den Immobilienmarkt Montenegros eine Zeit ernsthafter Herausforderungen und tiefgreifender Veränderungen. Die Verabschiedung des neuen Ausländergesetzes, die viel diskutierten Regeln zur Legalisierung von Bebauungen und neue wirtschaftliche Realitäten haben auf dem Markt eine Situation des perfekten Sturms geschaffen. Wie sich die Spielregeln verändert haben, wer davon profitiert hat, wer seine Strategien anpassen muss und was derzeit mit den Immobilienpreisen passiert, erklärt Slava Maevski, Gründer der Immobilienagentur MD Realty in Montenegro.
Das Ende der Ära der „Nullfirmen“: Wie sich die Regeln für den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung über ein Unternehmen geändert haben
Das neue Ausländergesetz, das in den letzten Tagen des vergangenen Jahres verabschiedet wurde und faktisch Anfang 2026 in Kraft trat, brachte eine Reihe von Änderungen im Verfahren zur Erteilung von Aufenthaltsgenehmigungen mit sich.
Die wichtigste und deutlichste Verschärfung betraf die Aufenthaltsgenehmigung auf Grundlage des Unternehmenseigentums (Direktorstatus). Über viele Jahre gab es in Montenegro die Praxis, dass zur Legalisierung schlicht die Gründung einer Firma ausreichte. In vielen Fällen blieben diese Firmen sogenannte „Nullfirmen“ – Unternehmen ohne tatsächlichen Umsatz, ohne angestellte Mitarbeiter und ohne reale Geschäftstätigkeit, die ausschließlich als formale Grundlage für den Aufenthalt im Land genutzt wurden.
Dieses Instrument gibt es nun nicht mehr. Der Staat hat unmissverständlich klargestellt: Für eine erfolgreiche Verlängerung der Aufenthaltsgenehmigung muss das Unternehmen aktiv sein. Die neuen Anforderungen verpflichten Ausländer, eine reale Geschäftstätigkeit und die strikte Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen gegenüber Montenegro nachzuweisen. In der Praxis bedeutet das zwei mögliche Szenarien:
Regelmäßige Auszahlung von Gehältern. Das Unternehmen muss nicht nur im Register eingetragen sein, sondern auch Mittel erwirtschaften, um alle erforderlichen Steuern und Sozialabgaben auf die Gehälter des Direktors und der Mitarbeiter regelmäßig zu zahlen.
Zahlung der Gewinnsteuer. Ein alternativer Nachweis für die tatsächliche Geschäftstätigkeit ist die Zahlung der Gewinnsteuer in Höhe von über 5000 Euro am Jahresende.
Dies ist ein wichtiges Signal für alle, die planen, ihren Status im nächsten Jahr zu verlängern: Über die neuen Anforderungen nachzudenken, Geschäftsprozesse zu optimieren und ihre Unternehmen auf die erforderlichen finanziellen Kennzahlen zu bringen, sollte man bereits jetzt tun und nicht erst warten, bis die Unterlagen beim MUP (Ministerium des Innern) eingereicht werden.
Gefährdete Gruppen und Risiken für diejenigen, die eine Daueraufenthaltsgenehmigung planen
Wie das neue Ausländergesetz den Immobilienmarkt in Montenegro beeinflusst hat
Am stärksten trafen die neuen gesetzlichen Regelungen zwei Gruppen von Ausländern. Die erste sind eben jene nominellen Firmenleiter, deren Geschäft nur auf dem Papier existierte. Die zweite, und weitaus wichtigere Gruppe, sind Menschen, die eine langfristige Strategie aufgebaut und in Zukunft den Erhalt einer ständigen Aufenthaltsgenehmigung (Permanenter Aufenthalt) geplant hatten.
Das Problem besteht darin, dass nach montenegrinischem Recht für den Erhalt einer Daueraufenthaltsgenehmigung fünf Jahreununterbrochenen und legalen Aufenthalts im Land auf Grundlage einer Aufenthaltsgenehmigung erforderlich sind. War der jährliche Verlängerungsprozess des Status früher eher eine technische Formalität, so entstehen nun gerade in der Phase der Verlängerung die meisten Prüfungen, Anforderungen und folglich rechtlichen Risiken. Eine Unterbrechung der Anrechnungszeit wegen einer Ablehnung der Aufenthaltsgenehmigung setzt die im Land verbrachten Jahre auf null zurück, weshalb die Aufrechterhaltung des Status zur Aufgabe Nummer eins wird.
Dabei wäre es grundsätzlich falsch zu behaupten, Montenegro schließe seine Türen oder dass es radikal schwieriger geworden sei, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Die Logik der gesetzlichen Änderungen zielt nicht auf die Abschottung des Landes, sondern auf eine qualitative Bereinigung des Systems von Schein-Gründen. Der Staat strebt an, die Migrationspolitik weniger formal und stärker auf diejenigen auszurichten, die sich tatsächlich in die Wirtschaft integrieren.
💡 Hinweis: Die Experten von MD Realty helfen dabei, die richtigen Unterlagen zusammenzustellen und alle Schritte zur Erlangung oder Verlängerung der Aufenthaltsgenehmigung in Montenegro nach den neuen Regeln risikofrei zu durchlaufen.
Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilienbesitz: neue Schwelle von 150.000 Euro
Für Käufer und Eigentümer montenegrinischer Immobilien ist die wichtigste Neuerung die Änderung der Bedingungen für den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung durch den Besitz einer Immobilie.
Wenn der bloße Besitz einer Immobilie über viele Jahre hinweg von den Behörden in vielen Fällen als völlig ausreichender Grund für die Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung angesehen wurde, sind die Regeln nun strenger geworden: Es wurde eine klare Mindestwertgrenze für die Immobilie eingeführt. Derzeit ist dieser Betrag auf 150.000 Eurosfestgelegt.
Für einen erheblichen Teil der Eigentümer, insbesondere für diejenigen, die günstige Objekte in nicht touristischen Gebieten gekauft haben, bedeutet das die Notwendigkeit, ihre Vermögenswerte dringend zu prüfen und zu kontrollieren, ob ihre Immobilie unter die neuen migrationsrechtlichen Anforderungen fällt.
Die häufigste Frage heute lautet: Wie genau wird dieser Wert in der Praxis nachgewiesen? Obwohl sich die Anwendungspraxis noch in der Entwicklungsphase befindet, gibt es im montenegrinischen Rechtsraum bereits einen zuverlässigen und klaren Mechanismus. Der Eigentümer hat das volle Recht, einen zugelassenen Gutachter hinzuzuziehen. Ein offizielles Wertgutachten für die Immobilie, das von einem solchen Spezialisten erstellt wurde, ist ein absolut legitimes Dokument. Es hat Rechtskraft und muss von staatlichen Stellen als direkter Nachweis des Objektwerts akzeptiert werden.
Damit ist der Legalisierungsmechanismus über den Immobilienkauf vollständig erhalten geblieben, wurde jedoch in einen stärker formalisierten und transparenteren Rahmen überführt. Für seriöse Käufer und Investoren ist das keine Schließung von Möglichkeiten, sondern die Einführung klarer Spielregeln.
Wer profitiert? Grünes Licht für den IT-Sektor und die Medizin
Es wäre ein Fehler, das neue Gesetz ausschließlich unter dem Blickwinkel der Verschärfungen zu betrachten. In dem Dokument sind erhebliche Vergünstigungen für jene Gruppen von Ausländern vorgesehen, die die montenegrinische Wirtschaft heute am dringendsten benötigt. Die wichtigsten positiven Änderungen betreffen Fachkräfte im Bereich der Informationstechnologie (IT) und Beschäftigte des Gesundheitswesens. Für diese Berufsgruppen eröffnet das Gesetz die Möglichkeit, eine Aufenthaltsgenehmigung sofort für einen längeren Zeitraum zu erhalten — bis zu drei Jahren.
Das ist ein beispielloser Schritt, der die Bedingungen für qualifizierte Fachkräfte grundlegend verbessert. Montenegro sendet dem Markt ein sehr klares positives Signal: Das Land ist weiterhin an intellektuellem Kapital interessiert, an Menschen, die tatsächlich arbeiten, einen Beitrag leisten und ernsthaft hier leben wollen. Für IT-Spezialisten und Mediziner wird Montenegro zu einer deutlich verständlicheren, komfortableren und vorhersehbareren Jurisdiktion für die langfristige Lebens- und Steuerplanung.
Marktpsychologie: Ist die Vertrauenskrise vorbei?
Jede abrupte Änderung der Gesetzgebung führt unweigerlich zu Turbulenzen. Die nervöseste und emotional angespannteste Phase fiel auf die Zeit der aktiven Diskussion des Gesetzentwurfs und die ersten Wochen nach seiner offiziellen Verabschiedung. Im Zeitraum von Oktober bis Dezember des vergangenen Jahres sowie im Verlauf des Januars 2026 herrschte auf dem Immobilienmarkt und innerhalb der Immigrantengemeinschaft große Besorgnis.
Wichtig ist festzuhalten, dass die Menschen weniger der eigentliche Text des neuen Gesetzes erschreckte als vielmehr das völlige Fehlen von Klarheit darüber, wie es in der Praxis angewendet werden würde. Das Informationsvakuum wurde schnell mit den härtesten Szenarien und Gerüchten gefüllt: Es wurde über die verpflichtende Einstellung lokaler Mitarbeiter, enorme zusätzliche Kosten für den Betrieb eines Unternehmens und neue, unerfüllbare Anforderungen gesprochen.
Vor dem Hintergrund dieser akuten Unsicherheit entschied sich ein Teil der Ausländer tatsächlich, das Land zu verlassen oder zumindest ihre mit Montenegro verbundenen Investitions- und Lebenspläne auf Eis zu legen.
Doch wie so oft erwies sich die Realität als weit nüchterner als die Ängste. Als sich die Lage zu klären begann, die Behörden erste Erläuterungen gaben und deutlich wurde, dass die Anwendung des Gesetzes nicht so dramatisch ist, stabilisierte sich das allgemeine Informationsklima spürbar.
Heute können wir mit Sicherheit feststellen: Eine Massenflucht von Ausländern aus Montenegro ist nicht zu beobachten. Die Hauptwelle der Panik ist abgeklungen. Die meisten Expats und Investoren haben eine ausgewogene, pragmatische Haltung eingenommen. Der Markt hat die typische Geschichte einer Umbruchphase durchlebt, in der die Reaktion auf Unsicherheit immer schärfer ausfällt als auf die Regeln selbst. Sobald das Verständnis für die Mechanik des Gesetzes vorhanden war, sank das Angstniveau auf ein normales Maß.
Transformation des Wohnungsmarktes: Wer kauft heute Immobilien?
Wenn man über die Auswirkungen des Gesetzes auf den Immobilienmarkt spricht, ist der Kontext wichtig. Das neue Gesetz entstand nicht im luftleeren Raum. Schon vor seinem offiziellen Inkrafttreten befand sich der Markt in einer Phase gewisser Abkühlung und Vorsicht. Und als die Diskussionen über das Ausländergesetz auf die schwierigen Fragen der Legalisierung von Bauten trafen, entschieden sich viele potenzielle Käufer für eine abwartende Haltung.
Vor allem setzten diejenigen Käufer die Transaktionen aus, für die der Erwerb von Immobilien untrennbar mit der Lösung von Migrationsfragen verbunden war. Doch ein Stillstand des Marktes trat nicht ein. Im Gegenteil, vor dem Hintergrund des Rückgangs der „Visa-Käufer“ wurden andere, grundlegendere Nachfragesegmente deutlich aktiver.
Bürger Serbiens. Das traditionell starke Käufersegment, für das Montenegro ein verständlicher und naher Markt ist, zeigte eine steigende Aktivität.
Einheimische Bevölkerung. Die Montenegriner begannen, ihre Wohnfragen aktiver zu lösen, auch dank der Entwicklung von Hypothekenprogrammen und Kreditinstrumenten.
Balkan-Diaspora. Menschen, die in Ländern Westeuropas, den USA oder Australien leben und arbeiten, kehren immer häufiger zu der Idee zurück, in ihrer Heimat Immobilien zu erwerben. Für sie ist das ein Familienvermögen, eine Sommerresidenz oder eine sichere Investition in die Zukunft.
Europäische Investoren. Käufer aus EU-Ländern behalten ein stabiles Interesse. Für diese Kategorie spielt der Migrationsfaktor (der Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung) oft überhaupt keine Rolle. Montenegro zieht sie mit seinem hervorragenden Klima, der Nähe zum Meer, dem wachsenden touristischen Potenzial und den Aussichten auf Kapitalrendite an.
Was den Markt für Langzeitmiete betrifft, so bleibt er zweifellos empfindlich gegenüber migrationsbedingten Schwankungen, doch einen systemischen Einbruch oder verlassene Städte sehen wir nicht. Der Markt durchläuft derzeit eine natürliche Phase der Anpassung und der Umverteilung der Nachfrage. Was die Immobilienpreise betrifft, ist ebenfalls eine Umbruchphase zu beobachten. Wir verzeichnen keine abrupten Preisstürze pro Quadratmeter, doch die frühere emotionale Überhitzung, als die Preise ausschließlich durch spekulative Nachfrage stiegen, gehört der Vergangenheit an. Der Markt wird rationaler, vorhersehbarer und im globalen Sinne gesünder.
Einfluss der EU und neue Regeln für die Legalisierung von Bauten (upotrebna dozvola)
Die Perspektive eines Beitritts Montenegros zur Europäischen Union bleibt ein äußerst starker fundamentaler Faktor, der das Interesse an der lokalen Immobilienbranche weiterhin anheizt. Für einen ernsthaften Investor ist Montenegro nicht nur ein schönes Land für den Urlaub, sondern auch ein vielversprechender Wachstumsmarkt, der in absehbarer Zukunft einen enormen Impuls erhalten könnte.
Die Logik großer Investoren ist transparent: Mit den Schritten des Landes auf die EU zu wächst zwangsläufig das internationale Vertrauen in die Jurisdiktion. Darauf folgt ein Zustrom ausländischen institutionellen Kapitals, die Transparenzstandards bei Transaktionen steigen, und damit wächst zwangsläufig auch die Kapitalisierung hochwertiger Immobilienobjekte. Daher ist der Kauf heute eine Wette auf zukünftiges Wachstum.
Der Käufer ist jedoch ein anderer geworden. Er ist anspruchsvoller und vernünftiger geworden. Wenn früher vor allem Fragen nach der Aussicht aus dem Fenster und der Entfernung zum Strand gestellt wurden, stehen heute die rechtliche Sauberkeit des Objekts, die tatsächlichen Liquiditätsperspektiven und die Garantien für den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung im Vordergrund.
Besondere Aufmerksamkeit verdient das Thema der Legalisierung. Für Montenegro ist dies historisch ein schwieriges Thema: Ein erheblicher Teil des Wohnungsbestands verfügt in der einen oder anderen Form über unvollständige Dokumentation oder besitzt keine Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola).
Jede Bewegung in diesem Bereich wirkt sich sofort auf die Liquidität des gesamten Marktes aus. Am 13. Februar 2026 wurden wichtige Ergänzungen zur Gesetzgebung verabschiedet, die potenziell die Tür für den freien Verkehr von Objekten ohne upotrebna dozvola öffnen. Wenn dieser Mechanismus voll funktionsfähig wird, können solche Objekte an Kauf-, Verkaufs- und Kreditgeschäften ohne die früheren strengen Einschränkungen teilnehmen.
Für den Markt ist das ein positives Signal. Faktisch gibt der Staat die Möglichkeit, einen riesigen Bestand an Immobilien schrittweise in den regulären Wirtschaftsverkehr einzubeziehen, der über viele Jahre als problematisch galt oder eine geringere Liquidität aufwies. Zu Beginn des Frühlings besteht noch eine gewisse Unsicherheit bei den Verfahren – der Markt wartet auf Erläuterungen dazu, wie genau diese Normen von Notaren, Katasterbehörden und Banken angewendet werden. Doch die Richtung ist absolut richtig vorgegeben.
💡 Hinweis: Damit der Kauf sicher ist, führen die Spezialisten von MD Realty vor dem Geschäft eine vollständige Prüfung der Immobilie durch und helfen bei allen Fragen rund um Kataster und Legalisierung von Objekten (upotrebna dozvola).
MD Realty Prognose: Lohnt sich der Kauf und wo genau?
Zusammenfassend lässt sich nach den letzten Monaten mit Sicherheit sagen: Die grundlegenden Vorteile Montenegros sind nicht verschwunden. Es ist nach wie vor ein sicheres, unglaublich schönes, kompaktes Land mit einem hervorragenden Klima und großem touristischem Potenzial. Das Interesse an Immobilien kehrt zurück, und der Markt bereitet sich auf eine schrittweise Stabilisierung nach der Phase der Turbulenzen vor. Die Nachfrage wird qualitativ hochwertiger, und Emotionen weichen der nüchternen Kalkulation.
Wir bei MD Realty empfehlen eindeutig, Montenegro für den Immobilienkauf in Betracht zu ziehen, aber man sollte diesen Prozess mit einem klar formulierten Ziel angehen:
Investitionen und Kapitalerhalt. Wenn Ihr Hauptziel der Schutz des Vermögens und der Gewinn aus Wertsteigerung oder Vermietung ist, dann sind die Küstenregionen Ihre Wahl. Budva, Tivat, Kotor und die vielversprechenden Entwicklungsstandorte in ihrer Umgebung. Genau hier bleiben der höchste touristische Verkehr und die stabile Nachfrage ausländischer Käufer erhalten, was eine hohe Liquidität des Vermögens garantiert.
Eigennutzung und Umzug. Wenn Sie ein Zuhause für sich und Ihre Familie suchen, tritt die Investitionslogik in den Hintergrund. Die Wahl des Standorts sollte sich nach Ihrem Lebensstil richten. Entscheidend werden ganzjährige Infrastruktur, gute Schulen, medizinische Einrichtungen, Verkehrsanbindung, das Fehlen dichter Sommerbebauung und der Lärmpegel. In diesem Fall kann die Wahl auf ruhigere Regionen fallen.
Kombinierte Strategie. Wenn Sie planen, einige Monate im Jahr in Montenegro zu leben und die Wohnung in der übrigen Zeit zu vermieten, sollten Sie ein Gleichgewicht suchen. Wählen Sie Standorte, die im Sommer bei Touristen beliebt sind, aber im Winter gleichzeitig eine stabile Nachfrage nach Langzeitmiete von Expats oder der lokalen Bevölkerung haben.
Die wichtigste Schlussfolgerung zu Beginn des Jahres 2026:Der Immobilienmarkt Montenegros erfordert einen deutlich durchdachteren und professionelleren Ansatz als noch vor einigen Jahren. Doch gerade diese Transformation macht ihn so attraktiv. Dort, wo chaotische, unüberlegte Nachfrage verschwindet, eröffnen sich die zuverlässigsten Chancen für den klugen Käufer.
