Am 25. März 2026 veröffentlichte das Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung eine Sammlung von Durchführungsverordnungen, die das Gesetz über die Vermittlung beim Handel und bei der Vermietung von Immobilien detailliert erläutern und ergänzen.
In diesem Artikel analysieren wir ausführlich, welche Anforderungen nun an Agenturen gestellt werden und warum dies eine hervorragende Nachricht für alle ist, die planen, Immobilien in Montenegro zu kaufen, zu verkaufen oder zu vermieten.
Was ändert sich für Käufer und Verkäufer?
Für den Endverbraucher machen die neuen Regelungen den Investitionsprozess максимально sicher:
- 100% Sicherheit der Transaktionen: Sie arbeiten ausschließlich mit zertifizierten Fachleuten zusammen, deren Tätigkeit legal, versichert und staatlich kontrolliert ist.
- Schutz vor Betrug: Strenge Werbevorschriften schließen das Auftauchen von „Fake“-Anzeigen aus. Die Veröffentlichung von Objekten ist nur bei Vorliegen eines unterzeichneten Vertrags mit dem Eigentümer möglich.
- Finanzielle Garantien: Es wurde eine obligatorische Berufshaftpflichtversicherung für Agenturen eingeführt. Im Falle eines Fehlers seitens des Maklers schützt die Versicherungsgesellschaft den Kunden.
In Kombination mit den neuen Regeln zur Legalisierung von Objekten und der kürzlich angehobenen Immobilienwertgrenze für den Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis (bis zu 150.000 Euro für Nicht-EU-Ansässige seit Anfang 2026) wird der Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder einer Villa an der Küste zu einer wirklich geschützten europäischen Investition.
Neue Anforderungen an Immobilienagenturen und private Makler
Für Unternehmen und Makler, die ihre legale Tätigkeit fortsetzen möchten, setzen die neuen Vorschriften strenge Standards. Für Agenturen ist dies Pflichtlektüre und ein Leitfaden zum Handeln.
1. Staatliche Fachprüfung (Stručni ispit)
Die Lizenzierung von Maklern wird verpflichtend. Die Prüfung wird von einer speziellen Kommission der Handelskammer Montenegros abgenommen (5 Mitglieder: zwei vom Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung, drei von der Handelskammer).
Format und Kosten:
- Kosten: 150 Euro (zahlbar auf das Konto der Handelskammer).
- Schriftlicher Teil (Test): Dauert maximal 1 Stunde. Für die Zulassung zum mündlichen Teil müssen mindestens 75% der Fragen richtig beantwortet werden.
- Mündlicher Teil: Dauert bis zu 30 Minuten. Die Kommission stellt je eine Frage aus vier Hauptbereichen.
- Sanktionen: Die Verwendung von Telefonen oder Spickzetteln ist streng verboten — der Kandidat wird sofort von der Prüfung ausgeschlossen.
- Wiederholungsprüfung: Wenn der Kandidat 1–2 Fächer in der mündlichen Prüfung nicht bestanden hat, ist eine Wiederholungsprüfung (30 Euro pro Fach) innerhalb von 20 bis 30 Tagen zulässig.
Vier Prüfungsbereiche:
- Rechtsgrundlage: Das Vermittlungsgesetz, Schuldrecht, Sachenrecht, Erb- und Familienrecht, Kataster.
- Management und Marketing: Marktanalyse, Werbung, Objektpräsentation, Wertermittlung, geschäftliche Verhandlungen.
- Finanz- und Steueraspekte: Hypothekendarlehen, Versicherungen, Geldwäscheprävention, Steuern (auf Immobilien, Umsatz, Einkommen, Mehrwertsteuer).
- Raumplanung und Bauwesen: Planungsunterlagen, Baugenehmigungen, Energieeffizienz, Legalisierung.
- Die vollständige Themenliste ist verfügbar in der Sammlung der Durchführungsverordnungen (Seiten 4–9).
2. Anforderungen an das Büro: obligatorisches Schild und Biometrie
Das Gesetz verbietet die Arbeit „im Verborgenen“ oder in ungeeigneten Räumlichkeiten.
Wie muss der Raum beschaffen sein?
Die Agentur kann in einem ausgewiesenen Gewerberaum (poslovni prostor) oder in einer Wohnung arbeiten, die in Nichtwohnraum umgewandelt wurde. Wenn es sich um eine Wohnung handelt, muss sie einen separaten Eingang haben aus dem Hausflur, vom Hof oder direkt von der Straße.
Obligatorisches Schild (Tabla):
Am Gebäude muss ein Schild in streng vorgeschriebenem Format angebracht sein:
- Größe: 45 x 25 cm.
- Design: Dunkler Hintergrund, Großbuchstaben.
- Inhalt: Das Wappen Montenegros, die Aufschrift „Crna Gora“, der Name der Agentur und die Registrierungsadresse.
Technische Ausstattung des Büros:
Jede Agentur muss über Folgendes verfügen: Telefon, Internet, Arbeitsplätze für die Kundenbetreuung, Computer, Drucker und die wichtigste Neuerung — einen elektronischen Leser für biometrische Personalausweise (čitač biometrijske lične karte) mit Mikrochip. Dieses Gerät ist nun für die strenge Identifizierung von Kunden und den Schutz von Transaktionen vor Dokumentenfälschung erforderlich.
3. Öffentliches Register der Vermittler (Registar posrednika)
Es wird eine einheitliche, zentrale und vollständig offene elektronische Datenbank geschaffen. Jeder kann die Legalität der Agentur überprüfen.
Im Register werden angegeben:
- Name, Adresse, Steuernummer (PIB) und Kontaktdaten der Agentur (einschließlich Website und E-Mail).
- Daten über Mitarbeiter, die die Prüfung bestanden haben (mindestens ein lizenzierter Makler muss in Vollzeit beschäftigt sein).
- Daten über Gründer und wirtschaftlich Berechtigte.
- Wichtig: Informationen über verhängte Geldstrafen und Tätigkeitsverbote werden ebenfalls öffentlich sein.
4. Strenge Aufzeichnung und Aufbewahrung von Dokumenten (Evidencija)
Agenturen sind verpflichtet, ein schriftliches Register aller Transaktionen und Vermittlungsverträge zu führen. Alle Änderungen müssen im Register innerhalb von 8 Tagen vorgenommen werden.
Es wird alles erfasst: Kundendaten, Makler, genaue Lage des Objekts (bis hin zur Katasterparzelle), Fläche, Status der Transaktion, Endpreis und Provisionsbetrag mit der Nummer der ausgestellten Rechnung.
Aufbewahrungsfristen:
Das Register (evidencija) muss die Agentur dauerhaft (trajno), und Verträge sowie Begleitdokumente — mindestens 10 Jahre.
Kann man eine Wohnung selbst, ohne Agentur, verkaufen oder vermieten?
Ja. Das Vermittlungsgesetz verbietet Eigentümern (natürlichen Personen) nicht, selbst Käufer oder Mieter für ihre eigene Immobilie zu suchen. Die neuen Regeln betreffen ausdrücklich die gewerbliche Tätigkeit im Bereich der Maklerdienstleistungen.
Wozu braucht man überhaupt einen Makler?
Eine Wohnung oder ein Haus in Montenegro ohne Agentur zu kaufen, ist möglich. In der Praxis ist eine eigenständige Transaktion jedoch ein komplexer Prozess, der mit hohen finanziellen Risiken verbunden ist. Ohne ausgezeichnete Kenntnisse der montenegrinischen Sprache und der lokalen rechtlichen Besonderheiten ist es äußerst schwierig, die „Sauberkeit“ eines Objekts zu prüfen: das Immobilienblatt (List nepokretnosti) korrekt zu lesen, versteckte Belastungen (tereti), nicht eingetragene Schulden oder Probleme bei der Legalisierung des Bauwerks zu erkennen. Außerdem erfordert der Prozess die Erstellung eines rechtssicheren Vertrags, die Koordination mit dem Notar und dem Gerichtsdolmetscher sowie die sichere Abwicklung internationaler Zahlungen. Ein lizenzierter Makler übernimmt die gesamte Bürokratie, prüft die Dokumente und schützt Ihre Interessen in jeder Phase. Unter Berücksichtigung der neuen Gesetze und der obligatorischen Berufshaftpflichtversicherung ist die Begleitung der Transaktion durch eine zertifizierte Agentur eine Garantie dafür, dass Ihre Investitionen zuverlässig vor Betrug und folgenschweren rechtlichen Fehlern geschützt sind.
Wo kann der Kunde prüfen, ob der Makler eine Lizenz hat?
Alle zertifizierten Agenturen werden in das öffentliche elektronische Register der Vermittler (Registar posrednika) eingetragen, das vom Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung Montenegros geführt wird. Jeder Käufer kann die Datenbank aufrufen und die Registrierungsnummer des Unternehmens überprüfen.
Muss man für die Besichtigung einer Wohnung einen Vertrag mit der Agentur unterschreiben?
Ja. Nach den neuen Regeln darf die Agentur keine Objekte besichtigen lassen oder Objekte zur Werbung annehmen, ohne einen offiziell unterzeichneten Vermittlungsvertrag, in dem die Rechte, Pflichten der Parteien und die Höhe der Provision klar festgelegt sind. Alle Verträge werden in einem speziellen Register erfasst.
Fotoquelle: Nastuh Abootalebi