La location de logements privés à partir de 2025 sera directement liée à la nouvelle loi sur la légalisation des biens immobiliers
La location de logements privés sera désormais liée au statut juridique des biens : depuis août de cette année, la Loi sur la légalisation des constructions illégales est entrée en vigueur, liant pour la première fois directement la possibilité de louer un logement aux touristes au processus de sa légalisation....
La location de logements privés sera désormais liée au statut juridique des biens : depuis août de cette année est entrée en vigueur la loi sur la légalisation des constructions illégales, qui relie pour la première fois directement la possibilité de louer un logement à des touristes au processus de sa légalisation. Cette décision est venue répondre à un problème de longue date : une part importante des biens touristiques du pays était exploitée sans documentation d’autorisation, ce qui créait des risques tant pour les propriétaires que pour les hôtes eux-mêmes.
Location de logements privés : autorisation temporaire et conditions obligatoires
Selon la loi, les propriétaires qui ont déposé une demande de légalisation et rempli les exigences techniques minimales pourront continuer à louer leur logement pour une durée allant jusqu’à trois ans. Cette période transitoire permet de préserver une partie du parc touristique tout en intégrant progressivement le marché dans le cadre légal.
Le paquet obligatoire de conditions comprend :
une déclaration de conformité du bien aux normes techniques,
une assurance du logement et des hôtes,
le dépôt des documents pour la légalisation.
Selon la présidente de l’Association des bailleurs de logements privés, Branka Djoganović, la nouvelle loi agit comme un filtre : les touristes ne pourront séjourner que dans des biens reconnus comme sûrs et conformes aux normes de base.
Responsabilité et amendes
La loi établit des règles strictes non seulement pour les propriétaires, mais aussi pour les structures publiques. Ainsi, les fonctionnaires des autorités qui n’assureront pas l’application des exigences ou ne fourniront pas les documents dans les délais impartis pourront être sanctionnés par des amendes allant de
60 à 4.000 euros
. Cette mesure vise à renforcer la transparence et à exclure les risques de corruption.
En outre, les propriétaires de biens illégaux sont tenus de payer une compensation annuelle pour l’utilisation de l’espace — de 0,5 % à 3 % du coût moyen de construction par mètre carré, selon que la documentation relative au bien a été fournie ou non.
Les autorités soulignent que l’objectif principal de la réforme est de créer un environnement touristique plus sûr et plus compétitif. Pendant la période transitoire — trois ans maximum — les propriétaires pourront travailler sous le statut « en cours de légalisation ». Mais si, à l’issue de ce délai, le bien n’obtient pas d’autorisation officielle, son exploitation à des fins touristiques sera interdite.
Tout ce qu’il faut savoir sur la nouvelle loi de légalisation
Nous avons écrit en détail sur la nouvelle loi dans l’article précédent. La nouvelle loi établit la procédure de légalisation des constructions illégales, décrit les conséquences juridiques de l’obtention d’une autorisation et définit quels biens peuvent précisément être régularisés.
Qu’est-ce qui est considéré comme un bien illégal
Selon la loi, un bien illégal est un bâtiment ou une partie de bâtiment qui a été :
construit, reconstruit, agrandi ou surélevé sans permis de construire ou sans autre acte officiel autorisant la construction,
réalisé en violation des conditions du permis ou dépassant la surface autorisée, définie par les normes urbanistiques et techniques.
Entrent également dans la catégorie des biens illégaux :
les constructions annexes constituant une unité fonctionnelle avec des biens résidentiels, commerciaux ou mixtes,
les bâtiments utilisés dans l’agriculture, pour la protection et la préservation du patrimoine culturel ou pour l’aménagement des espaces verts publics,
les biens sur lesquels des travaux structurels bruts ont été réalisés sans autorisation.
Autrement dit, il s’agit de tous les bâtiments qui ne disposent pas de documents « propres » et qui ont jusqu’à présent existé dans une sorte de zone grise.
L’impact de la nouvelle loi sur les transactions immobilières
À ce jour, les notaires ont suspendu les transactions concernant les biens dont le statut est “nema dozvole” (pas de permis). Cela est lié à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur la légalisation. Désormais, la vente ou la location d’un bien immobilier sans documents de légalisation confirmés devient impossible.
La loi prévoit une période transitoire. Les propriétaires de biens illégaux doivent, dans un délai de six mois déposer les documents de légalisation et obtenir l’avis du service d’urbanisme. Ce n’est qu’ensuite qu’ils pourront disposer pleinement de leur bien.
À l’heure actuelle, beaucoup attendent des clarifications et des instructions complémentaires, mais il est déjà évident que le processus d’obtention des autorisations devient obligatoire pour tous ceux qui envisagent des transactions immobilières.
La nouvelle loi touchera particulièrement les régions côtières — Budva, Kotor, Bar. C’est précisément là qu’au cours des dernières décennies est apparu le plus grand nombre de constructions « en contournant les règles ». De nombreux propriétaires ont ajouté des étages, agrandi des terrasses ou construit des maisons entières sans autorisation. Désormais, il ne leur reste que deux options : légaliser ou perdre la possibilité de disposer du bien.
Des difficultés attendent également les zones rurales, où l’on n’a traditionnellement pas accordé d’attention à l’accompagnement documentaire des constructions. Pour les petites exploitations, le processus de légalisation peut s’avérer coûteux et bureaucratiquement complexe.
Comment se déroulera la légalisation
La procédure prévoit plusieurs étapes :
Dépôt d’une demande auprès de l’autorité locale.
Présentation de la documentation technique (plans, projets, rapports d’ingénieurs).
Vérification de la conformité aux normes urbanistiques et environnementales.
Prise de décision sur la possibilité de légalisation.
En cas d’issue favorable, le propriétaire obtient une autorisation officielle et des droits pleinement légaux sur le bien. Dans le cas contraire, la construction peut être déclarée sujette à démolition.
Je veux légaliser mon bien : que faire ?
Les juristes conseillent de ne pas retarder le processus de légalisation. Il est important de rappeler que tous les bâtiments ne peuvent pas être légalisés : si la construction a été érigée dans une zone protégée ou enfreint les normes sanitaires, il sera extrêmement difficile d’obtenir une autorisation.
Si vous possédez un bien immobilier au Monténégro, entrant dans le champ d’application de la nouvelle loi sur la légalisation, nos spécialistes peuvent vous aider à comprendre la procédure. Nous savons quels documents sont nécessaires, où et dans quels délais les déposer, et ce qu’il faut prendre en compte pour que le bien obtienne officiellement le statut de bien légal. Une telle approche vous évitera une bureaucratie inutile et permettra de vendre, louer ou utiliser le bien sans problème à l’avenir.
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