W Czarnogórze w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2025 roku wydano zaledwie 174 pozwolenia i zgłoszenia na budowę mieszkań – to najniższy wynik od ostatnich 20 lat. Eksperci są przekonani: nie chodzi o spadek popytu, lecz o zmiany w przepisach, które weszły w życie w marcu tego roku.
Dlaczego wydaje się mniej pozwoleń?
Według danych Komitetu ds. Budownictwa przy Izbie Handlowo-Przemysłowej, kluczową przyczyną spadku aktywności jest wprowadzenie obowiązkowego uzyskiwania pozwoleń na budowę zamiast dotychczasowej uproszczonej procedury zgłoszenia rozpoczęcia prac, obowiązującej od 2017 roku.
Od marca 2025 roku część kompetencji w zakresie wydawania pozwoleń przekazano gminom, jednak lokalnym administracjom przyznano okres przejściowy na utworzenie odpowiednich wydziałów. To właśnie ta tymczasowa „reorganizacja systemu” doprowadziła do gwałtownego spadku liczby wydanych dokumentów.
Porównanie z poprzednimi latami
- W I kwartale 2025 roku zatwierdzono 30 pozwoleń (117 mieszkań).
- W II kwartale – tylko 10 (57 mieszkań).
- Dla porównania: w czasie pandemii w I kwartale 2021 roku pozwolono wybudować 86 mieszkań, a łącznie w ciągu półrocza – 324, czyli dwa razy więcej niż obecnie.
- Rekordowy wynik odnotowano w 2017 roku – 1 649 mieszkań w pierwszych sześciu miesiącach, niemal dziesięć razy więcej niż w 2025 roku.
Co dzieje się z cenami?
Pomimo spadku w budownictwie, ceny mieszkań nadal rosną.
- Średnia cena za metr kwadratowy nowego budownictwa w II kwartale 2025 roku wyniosła 2 201 euro.
- Rok wcześniej – 1 821 euro.
- W 2023 roku – około 1 500 euro.
W ten sposób w ciągu dwóch lat mieszkania podrożały niemal o 50%.
Głównym czynnikiem wzrostu jest wysoki popyt ze strony cudzoziemców, którzy tylko w pierwszym półroczu 2025 roku zainwestowali w nieruchomości prawie 230 mln euro. Dodatkowo wzrósł też wolumen kredytów hipotecznych – 126,5 mln euro wobec 100,6 mln euro rok wcześniej.
Prognozy i oczekiwania
Eksperci rynku zauważają, że obecnie w Podgoricy i innych miastach kończone są budynki na podstawie pozwoleń wydanych w poprzednich latach, dlatego spowolnienie budownictwa będzie bardziej widoczne za 1–2 lata.
Komitet ds. Budownictwa podkreśla: aby obiektywnie ocenić sytuację, trzeba poczekać na wyniki kolejnych kwartałów. Mimo to już teraz widać, że planowane wolumeny budownictwa maleją: w 2023 roku – 148 tys. m², w 2024 roku – 103 tys. m². To sygnał spowolnienia aktywności, ale nie całkowitego wycofania się inwestorów.
Czytaj także: Analiza rynku nieruchomości w Czarnogórze: gdzie kupować najkorzystniej w 2025 roku
Podsumowanie
Czarnogóra zmierzyła się z rekordowym spadkiem liczby nowych projektów mieszkaniowych, ale rynek nieruchomości pozostaje „przegrzany” z powodu dużego zainteresowania cudzoziemców. Zmiany legislacyjne i przekazanie kompetencji na poziom lokalny tymczasowo spowolniły tempo budownictwa, ale popyt nadal pcha ceny w górę.
Dla kupujących i inwestorów oznacza to: wybór nowych mieszkań będzie ograniczony, a ceny nieruchomości w najbliższym czasie raczej nie spadną.