Nowa ustawa o legalizacji nieruchomości w Czarnogórze 2025: co trzeba wiedzieć
Od 1 sierpnia 2025 roku w Czarnogórze zaczęła obowiązywać nowa ustawa o legalizacji samowolnie wzniesionych obiektów. Dokument został przyjęty na ósmej sesji 28. kadencji Skupštiny 31 lipca 2025 roku i podpisany przez prezydenta 1 sierpnia. Jego pojawienie się stało się ważnym wydarzeniem...
Od 1 sierpnia 2025 roku w Czarnogórze zaczął obowiązywać nowy ustawa o legalizacji samowolnych obiektów. Dokument został przyjęty na ósmej sesji 28. kadencji Skupštiny 31 lipca 2025 roku i podpisany przez prezydenta 1 sierpnia. Jego pojawienie się stało się ważnym wydarzeniem dla rynku nieruchomości, ponieważ od teraz zasady własności i transakcji dotyczących mieszkań będą ściśle powiązane z posiadaniem dokumentacji zezwalającej.
Co reguluje nowa ustawa
Ustawa określa tryb legalizacji samowolnych budynków, opisuje skutki prawne uzyskania pozwolenia i wskazuje, które dokładnie obiekty można zalegalizować.
Co uznaje się za samowolny obiekt
Zgodnie z ustawą, samowolnym obiektem jest budynek lub jego część, która została:
wybudowana, przebudowana, dobudowana lub nadbudowana bez pozwolenia na budowę lub innego oficjalnego aktu zezwalającego na budowę,
wykonana z naruszeniem warunków pozwolenia lub przekracza dopuszczalną powierzchnię określoną przez normy urbanistyczne i techniczne.
Do kategorii samowolnych obiektów należą również:
budynki pomocnicze, stanowiące funkcjonalną całość z obiektami mieszkalnymi, komercyjnymi lub mieszanymi,
budynki wykorzystywane w rolnictwie, do ochrony i zachowania dziedzictwa kulturowego lub do zagospodarowania publicznych terenów zielonych,
obiekty, na których wykonano surowe prace konstrukcyjne bez pozwolenia.
Innymi słowy, chodzi o wszystkie budynki, które nie mają „czystych” dokumentów i do tej pory istniały w swoistej szarej strefie.
Na dzień dzisiejszy notariusze wstrzymali transakcje dotyczące obiektów, których status to "nema dozvole" (brak pozwolenia). Jest to związane z wejściem w życie nowej ustawy o legalizacji. Teraz sprzedaż lub wynajem nieruchomości bez potwierdzonych dokumentów legalizacyjnych staje się niemożliwa.
Ustawa przewiduje okres przejściowy. Właściciele samowolnych obiektów muszą w ciągu sześciu miesięcy złożyć dokumenty do legalizacji i uzyskać opinię służby urbanistycznej. Dopiero potem będą mogli w pełni dysponować swoją własnością.
Obecnie wielu czeka na wyjaśnienia i dodatkowe instrukcje, jednak już teraz oczywiste jest, że proces uzyskiwania pozwoleń staje się obowiązkowy dla wszystkich, którzy planują transakcje nieruchomościami.
Szczególnie mocno nowa ustawa dotknie regiony nadmorskie — Budvę, Kotor, Bar. To właśnie tutaj w ostatnich dekadach powstała największa liczba budynków „z obejściem przepisów”. Wielu właścicieli wznosiło dodatkowe piętra, rozbudowywało tarasy lub budowało całe domy bez pozwoleń. Teraz pozostają im tylko dwie drogi: zalegalizować albo stracić możliwość dysponowania obiektem.
Trudności czekają także obszary wiejskie, gdzie tradycyjnie nie przywiązywano wagi do dokumentacji budowlanej. Dla małych gospodarstw proces legalizacji może okazać się kosztowny i biurokratycznie skomplikowany.
6 miesięcy na legalizację
Dla kupujących i inwestorów nowa ustawa daje większą pewność. Teraz każda transakcja nieruchomościami w Czarnogórze będzie wymagała obowiązkowej weryfikacji dokumentów legalizacyjnych. Zmniejsza to ryzyko, że ktoś kupi piękny dom nad morzem, a potem okaże się, że nie da się go zalegalizować ani podłączyć do mediów.
Dla właścicieli samowolnych budynków najbliższe sześć miesięcy stają się decydujące. Kto zdąży złożyć dokumenty — będzie mógł spokojnie dysponować swoją nieruchomością i sprzedać ją po cenie rynkowej. Kto zignoruje nowe zasady — zetknie się z tym, że jego dom jest faktycznie „zamrożony” na rynku: ani sprzedać, ani oficjalnie wynająć go nie będzie można.
Sprawdzenie zgodności z normami urbanistycznymi i ekologicznymi.
Podjęcie decyzji o możliwości legalizacji.
W przypadku pozytywnego wyniku właściciel otrzymuje oficjalne pozwolenie i w pełni legalne prawa do obiektu. W przeciwnym razie budynek może zostać uznany za podlegający rozbiórce.
Chcę zalegalizować swój obiekt: co robić?
Prawnicy radzą nie odkładać procesu legalizacji. Ważne jest, aby pamiętać, że nie wszystkie budynki mogą zostać zalegalizowane: jeśli obiekt został wzniesiony w strefie chronionej lub narusza normy sanitarne, uzyskanie pozwolenia będzie bardzo trudne.
Jeśli masz nieruchomość w Czarnogórze, objętą nową ustawą o legalizacji, nasi specjaliści mogą pomóc w zrozumieniu procedury. Wiemy, jakie dokumenty są potrzebne, gdzie i w jakich terminach je złożyć oraz co uwzględnić, aby obiekt oficjalnie uzyskał status legalnego. Takie podejście pozwoli uniknąć zbędnej biurokracji i bez problemu sprzedawać, wynajmować lub wykorzystywać nieruchomość w przyszłości.
