Od 1 sierpnia 2025 roku w Czarnogórze zaczął obowiązywać nowy ustawa o legalizacji samowolnych obiektów. Dokument został przyjęty na ósmej sesji 28. kadencji Skupštiny 31 lipca 2025 roku i podpisany przez prezydenta 1 sierpnia. Jego pojawienie się stało się ważnym wydarzeniem dla rynku nieruchomości, ponieważ od teraz zasady własności i transakcji dotyczących mieszkań będą ściśle powiązane z posiadaniem dokumentacji zezwalającej.
Co reguluje nowa ustawa
Ustawa określa tryb legalizacji samowolnych budynków, opisuje skutki prawne uzyskania pozwolenia i wskazuje, które dokładnie obiekty można zalegalizować.
Co uznaje się za samowolny obiekt
Zgodnie z ustawą, samowolnym obiektem jest budynek lub jego część, która została:
- wybudowana, przebudowana, dobudowana lub nadbudowana bez pozwolenia na budowę lub innego oficjalnego aktu zezwalającego na budowę,
- wykonana z naruszeniem warunków pozwolenia lub przekracza dopuszczalną powierzchnię określoną przez normy urbanistyczne i techniczne.
Do kategorii samowolnych obiektów należą również:
- budynki pomocnicze, stanowiące funkcjonalną całość z obiektami mieszkalnymi, komercyjnymi lub mieszanymi,
- budynki wykorzystywane w rolnictwie, do ochrony i zachowania dziedzictwa kulturowego lub do zagospodarowania publicznych terenów zielonych,
- obiekty, na których wykonano surowe prace konstrukcyjne bez pozwolenia.
Innymi słowy, chodzi o wszystkie budynki, które nie mają „czystych” dokumentów i do tej pory istniały w swoistej szarej strefie.
Zamówić sprawdzenie nieruchomości można tutaj.
Wpływ nowej ustawy na transakcje nieruchomościami
Na dzień dzisiejszy notariusze wstrzymali transakcje dotyczące obiektów, których status to "nema dozvole" (brak pozwolenia). Jest to związane z wejściem w życie nowej ustawy o legalizacji. Teraz sprzedaż lub wynajem nieruchomości bez potwierdzonych dokumentów legalizacyjnych staje się niemożliwa.
Ustawa przewiduje okres przejściowy. Właściciele samowolnych obiektów muszą w ciągu sześciu miesięcy złożyć dokumenty do legalizacji i uzyskać opinię służby urbanistycznej. Dopiero potem będą mogli w pełni dysponować swoją własnością.
Obecnie wielu czeka na wyjaśnienia i dodatkowe instrukcje, jednak już teraz oczywiste jest, że proces uzyskiwania pozwoleń staje się obowiązkowy dla wszystkich, którzy planują transakcje nieruchomościami.
Strefy problemowe
Szczególnie mocno nowa ustawa dotknie regiony nadmorskie — Budvę, Kotor, Bar. To właśnie tutaj w ostatnich dekadach powstała największa liczba budynków „z obejściem przepisów”. Wielu właścicieli wznosiło dodatkowe piętra, rozbudowywało tarasy lub budowało całe domy bez pozwoleń. Teraz pozostają im tylko dwie drogi: zalegalizować albo stracić możliwość dysponowania obiektem.
Trudności czekają także obszary wiejskie, gdzie tradycyjnie nie przywiązywano wagi do dokumentacji budowlanej. Dla małych gospodarstw proces legalizacji może okazać się kosztowny i biurokratycznie skomplikowany.
6 miesięcy na legalizację
Dla kupujących i inwestorów nowa ustawa daje większą pewność. Teraz każda transakcja nieruchomościami w Czarnogórze będzie wymagała obowiązkowej weryfikacji dokumentów legalizacyjnych. Zmniejsza to ryzyko, że ktoś kupi piękny dom nad morzem, a potem okaże się, że nie da się go zalegalizować ani podłączyć do mediów.
Dla właścicieli samowolnych budynków najbliższe sześć miesięcy stają się decydujące. Kto zdąży złożyć dokumenty — będzie mógł spokojnie dysponować swoją nieruchomością i sprzedać ją po cenie rynkowej. Kto zignoruje nowe zasady — zetknie się z tym, że jego dom jest faktycznie „zamrożony” na rynku: ani sprzedać, ani oficjalnie wynająć go nie będzie można.
Jak będzie przebiegać legalizacja
Procedura przewiduje kilka kroków:
- Złożenie wniosku w lokalnym organie władzy.
- Przedstawienie dokumentacji technicznej (plany, projekty, opinie inżynierów).
- Sprawdzenie zgodności z normami urbanistycznymi i ekologicznymi.
- Podjęcie decyzji o możliwości legalizacji.
W przypadku pozytywnego wyniku właściciel otrzymuje oficjalne pozwolenie i w pełni legalne prawa do obiektu. W przeciwnym razie budynek może zostać uznany za podlegający rozbiórce.
Chcę zalegalizować swój obiekt: co robić?
Prawnicy radzą nie odkładać procesu legalizacji. Ważne jest, aby pamiętać, że nie wszystkie budynki mogą zostać zalegalizowane: jeśli obiekt został wzniesiony w strefie chronionej lub narusza normy sanitarne, uzyskanie pozwolenia będzie bardzo trudne.
Jeśli masz nieruchomość w Czarnogórze, objętą nową ustawą o legalizacji, nasi specjaliści mogą pomóc w zrozumieniu procedury. Wiemy, jakie dokumenty są potrzebne, gdzie i w jakich terminach je złożyć oraz co uwzględnić, aby obiekt oficjalnie uzyskał status legalnego. Takie podejście pozwoli uniknąć zbędnej biurokracji i bez problemu sprzedawać, wynajmować lub wykorzystywać nieruchomość w przyszłości.
Zamówić sprawdzenie nieruchomości można tutaj.
Po szczegółowe informacje skontaktuj się z nami — https://www.montelegal.me/sr Lub skontaktuj się pod numerem +382 67 447 626 (WhatsApp, Telegram)