Новые правила покупки / продажи недвижимости в Черногории 2026
Черногория продолжает активно развивать свою экономику и гармонизировать законодательство с европейскими стандартами. В мае 2026 года вступили в силу обновления в правилах проведения финансовых операций.
Разбираемся, как теперь проходят сделки купли-продажи, что изменилось для иностранных покупателей и как подготовиться к покупке.
Новое правило или почему теперь нужен черногорский счет
Для повышения прозрачности финансовых потоков государство ввело новое правило: все расчеты по сделкам с недвижимостью на сумму свыше 10 000 евро теперь должны проходить с обязательным участием черногорской банковской системы.
Что значит новый закон:
Хотя бы уодной из сторон сделки (или у продавца, или у покупателя) должен быть открыт счет в черногорском банке.
Практика прямых переводов между двумя иностранными банками (например, со счета в Германии на счет в Сербии за черногорскую квартиру) больше не применяется*.
Оплата сумм свыше 10 000 евро наличными исключена.
Эти шаги защищают обе стороны сделки. Нотариус регистрирует переход права собственности только после официального банковского подтверждения, что гарантирует абсолютную юридическую чистоту покупки.
* Некоторые нотариусы допускают возможность заверения сделки при наличии подтверждения банковской транзакции через третьи страны, осуществленной на основании действующего договора — решение принимается нотариусом в индивидуальном порядке.
Как проходят сделки по новым правилам? Примеры из практики
Процесс покупки теперь требует предварительной подготовки в зависимости от того, кто участвует в сделке.
Ситуация 1: у покупателя есть счет в Черногории, продавец находится в Сербии
Это самый быстрый и распространенный сценарий.
У покупателя (резидента или иностранца с ВНЖ) уже есть счет в местном банке.
Он просто делает банковский перевод со своего черногорского счета на счет продавца в Сербии (или в другой стране, кроме санкционных списков).
Закон соблюден: деньги отправлены из банковской системы Черногории. Нотариус фиксирует выписку и завершает сделку.
Ситуация 2: покупатель из Германии, продавец из Хорватии (оба нерезиденты)
Если ни у кого из участников нет связи с Черногорией, алгоритм действий немного меняется.
Для проведения платежа кому-то одному потребуется открыть счет в Черногории.
Как это решается:
Чаще всего покупатель (в данном примере — гражданин Германии) по приезде открывает счет в черногорском банке. Он переводит на него средства из своего домашнего банка, а затем с черногорского счета отправляет оплату продавцу в Хорватию.
В качестве альтернативы можно воспользоваться нотариальным счетом.
Ситуация 3: покупатель из Беларуси, продавец из России
Схема похожа на наш второй пример. Но есть сложность по выводу денег. Поскольку Черногория как кандидат в ЕС соблюдает общую финансовую политику и ограничения SWIFT в отношении российских и белорусских банков, прямые переводы через классические банковские счета (CKB, Adriatic, Hipotekarna и др.) в 2026 году невозможны.
Какие есть варианты:
1) Наличные (есть ограничение по сумме): несмотря на цифровизацию, физический провоз валюты остается легальным способом в определенных лимитах. Из Черногории (и ЕС) официально запрещен вывоз банкнот евро в Россию (санкционные ограничения). Однако это не касается других валют (доллары, динары, рубли).
Нюанс 1: лимит беспошлинного ввоза в РФ составляет 10 000 $ (или эквивалент) на человека. Суммы свыше требуют обязательного декларирования.
Нюанс 2: черногорские банки нередко устанавливают ограничения на снятие наличных со счета, а при закрытии счета обычно требуют перевод остатка на другой банковский счет, что для граждан России или Беларуси зачастую невозможно из-за отсутствия прямых переводов из Черногории.
2) Сербия: некоторые сербские банки поддерживают возможность прямого перевода денежных средств из Черногории в Сербию (без SEPA или SWIFT). Из Сербии деньги уже отправляются в Россию или Беларусь.
Важно: открыть счет в Сербии нерезиденту в 2026 году стало сложнее. Если вам нужна помощь с открытием счета в Сербии, обратитесь к нам за помощью.
Открытие счета нерезидентом: чего ожидать?
В связи с новыми правилами банки Черногории стали более внимательно относиться к документам новых клиентов. Процедура комплаенса (проверки благонадежности) — это стандартная европейская практика.
Чтобы банк открыл счет иностранцу без ВНЖ, ему потребуется веское основание, подтверждающее экономическую связь нерезидента с Черногорией. Для некоторых банков таким основанием может являться наличие недвижимости в стране.
Для граждан Евросоюза таких проблем обычно не возникает.
Важно помнить, что банки и банки-корреспонденты оставляют за собой право оспорить или остановить любую транзакцию по своему усмотрению.
Что говорит Ассоциация агентств недвижимости
Иностранные граждане уже вложили в рынок недвижимости Черногории впечатляющие 1,5 миллиарда евро, и интерес к региону остается стабильно высоким.
Профессиональное сообщество в лице Ассоциации застройщиков и агентств недвижимости Черногории полностью поддерживает укрепление нормативно-правовой базы и борьбу с отмыванием денег, однако настаивает на срочной необходимости согласовать нормы закона с реальной банковской практикой.
Мы понимаем, что покупка или продажа недвижимости в чужой стране может вызывать вопросы, поэтому полностью сопровождаем наших клиентов на каждом этапе.
Наши специалисты помогают грамотно составить предварительный договор, консультируют по выбору лояльного банка для нерезидентов и контролируют процесс открытия счета, чтобы ваша сделка прошла гладко, безопасно и в полном соответствии с законом.
Источник: Служебный лист Черногории, Закон о предотвращении отмывания денег и финансирования терроризма, Статья 41 и Статья 42, Статья 65a
1. Можно ли купить недвижимость в Черногории за наличные в 2026 году?
Нет, согласно статье 65a Закона о предотвращении отмывания денег, расчеты наличными по сделкам с недвижимостью на сумму свыше 10 000 евро запрещены. Все платежи должны проходить через банковскую систему.
Зачем нужен счет в черногорском банке, если и продавец, и покупатель — иностранцы?
Новое правило требует, чтобы хотя бы одна из сторон сделки использовала счет в банке Черногории. Это необходимо для того, чтобы нотариус мог получить официальное банковское подтверждение транзакции. Без этого подтверждения регистрация права собственности в Кадастре невозможна.
Может ли нерезидент открыть счет в банке Черногории для покупки жилья?
Да, но сейчас банки требуют веское основание для открытия счета нерезиденту, например, подтверждение «экономической связи».
Есть ли упрощенные условия для граждан Евросоюза?
Да. Для граждан стран ЕС (Германии, Польши, Франции, Австрии, Чехии, Италии и других) процедура открытия счета в Черногории максимально упрощена. В большинстве банков открытие счета для граждан Евросоюза проходит без сложностей и зачастую является абсолютно бесплатным. Это позволяет европейским покупателям оперативно выполнить требования нового закона и беспрепятственно совершить сделку.
Как перевести деньги за недвижимость в Россию или Беларусь?
Прямые SWIFT-переводы из Черногории в РФ и РБ в 2026 году недоступны. В таких случаях часто используются транзитные счета в банках Сербии, которые сохраняют возможность переводов в обе стороны.
Безопасно ли проводить сделку через нотариальный счет?
Использование нотариального счета (escrow-счета) — это один из самых безопасных способов. Покупатель переводит деньги на специальный счет нотариуса, и они переводятся продавцу только после выполнения всех условий договора. Это гарантирует защиту интересов обеих сторон.
Какие документы нужны для подтверждения легальности средств (комплаенс)?
В зависимости от требований нотариуса процедура включает предоставление документов, подтверждающих происхождение денег: справки о доходах, договоры купли-продажи другого имущества, документы о получении наследства или дивидендов.
