25. marta 2026. godine Ministarstvo ekonomskog razvoja objavilo je zbir podzakonskih akata, koji detaljno pojašnjavaju i dopunjuju Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti.
U ovom članku detaljno razmatramo koje se zahtjeve sada postavljaju agencijama i zašto je to odlična vijest za one koji planiraju da kupe, prodaju ili izdaju nepokretnost u Crnoj Gori.
Šta se mijenja za kupce i prodavce?
Za krajnjeg korisnika nove regulative čine proces investiranja maksimalno bezbjednim:
- 100% bezbjednost transakcija: Radite isključivo sa sertifikovanim profesionalcima, čiji je rad legalan, osiguran i pod državnim nadzorom.
- Zaštita od prevara: Stroga pravila oglašavanja isključuju pojavu „lažnih” oglasa. Objavljivanje objekata moguće je samo uz potpisan ugovor sa vlasnikom.
- Finansijske garancije: Uvedeno je obavezno osiguranje profesionalne odgovornosti agencija. U slučaju greške sa strane agenta, klijenta štiti osiguravajuća kompanija.
U kombinaciji sa novim pravilima legalizacije objekata i nedavnim povećanjem praga vrijednosti nepokretnosti za dobijanje boravka (do 150.000 eura za nerezidente EU od početka 2026. godine), kupovina stana, kuće ili vile na obali postaje zaista zaštićena evropska investicija.
Novi zahtjevi za agencije za nekretnine i privatne agente
Za kompanije i agente koji planiraju da nastave legalan rad, novi propisi postavljaju stroge standarde. Za agencije je ovo obavezno štivo i vodič za djelovanje.
1. Državni stručni ispit (Stručni ispit)
Licenciranje agenata postaje obavezno. Ispit polaže posebna komisija Privredne komore Crne Gore (5 članova: dvoje iz Ministarstva ekonomskog razvoja, troje iz Privredne komore).
Format i cijena:
- Cijena: 150 eura (uplaćuje se na račun Privredne komore).
- Pismeni dio (test): Traje najviše 1 sat. Za izlazak na usmeni dio potrebno je tačno odgovoriti na najmanje 75% pitanja.
- Usmeni dio: Traje do 30 minuta. Komisija postavlja po jedno pitanje iz četiri osnovne oblasti.
- Kaznene sankcije: Korišćenje telefona ili šalabahtera strogo je zabranjeno — kandidat se odmah udaljava sa ispita.
- Ponovno polaganje: Ako kandidat nije položio 1-2 predmeta na usmenom ispitu, dozvoljeno je ponovno polaganje (30 eura po predmetu) u roku od 20 do 30 dana.
Četiri oblasti ispita:
- Pravna osnova: Zakon o posredovanju, obligaciono pravo, stvarno pravo, nasljedno i porodično pravo, katastar.
- Menadžment i marketing: Analiza tržišta, oglašavanje, prezentacija objekata, procjena vrijednosti, poslovni pregovori.
- Finansijski i poreski aspekti: Stambeni krediti, osiguranje, sprečavanje pranja novca, porezi (na nepokretnost, promet, dohodak, PDV).
- Prostorno planiranje i gradnja: Planska dokumentacija, građevinske dozvole, energetska efikasnost, legalizacija.
- Kompletna lista tema dostupna je u zbiru podzakonskih akata (strane 4-9).
2. Zahtjevi za kancelariju: obavezna tabla i biometrija
Zakon zabranjuje rad „u sivoj zoni” ili u neprilagođenim prostorijama.
Kakav treba da bude prostor?
Agencija može da radi u izdvojenom poslovnom prostoru (poslovni prostor) ili u stanu koji je prenijet u poslovni fond. Ako je to stan, on mora imati poseban ulaz iz hodnika zgrade, iz dvorišta ili direktno sa ulice.
Obavezna tabla (Tabla):
Na zgradi mora da stoji tabla strogo propisanog formata:
- Veličina: 45 x 25 cm.
- Dizajn: Tamna pozadina, velika slova.
- Sadržaj: Grb Crne Gore, natpis „Crna Gora”, naziv agencije i adresa registracije.
Tehnička opremljenost kancelarije:
Svaka agencija mora imati: telefon, internet, radna mjesta za prijem klijenata, računar, štampač i glavnu novinu — elektronski čitač biometrijskih ličnih karata (čitač biometrijske lične karte) sa mikročipom. Ovaj uređaj je sada neophodan za strogu identifikaciju klijenata i zaštitu transakcija od falsifikovanja dokumenata.
3. Javni registar posrednika (Registar posrednika)
Formira se jedinstvena, centralna i potpuno otvorena elektronska baza podataka. Svako će moći da provjeri legalnost agencije.
U Registru će biti navedeno:
- Naziv, adresa, PIB i kontakti agencije (uključujući sajt i email).
- Podaci o zaposlenima koji su položili ispit (najmanje jedan licencirani agent mora biti zaposlen na puno radno vrijeme).
- Podaci o osnivačima i stvarnim vlasnicima.
- Važno: Informacija o svim izrečenim kaznama i zabranama obavljanja djelatnosti takođe će biti javna.
4. Stroga evidencija i čuvanje dokumenata (Evidencija)
Agencije su obavezne da vode pisani dnevnik evidencije svih transakcija i ugovora o posredovanju. Sve izmjene moraju se unositi u dnevnik u roku od 8 dana.
Bilježi se sve: podaci o klijentu, agentu, tačna lokacija objekta (do katastarske parcele), površina, status transakcije, konačna cijena i iznos provizije sa brojem izdatog računa.
Rokovi čuvanja:
Dnevnik evidencije (evidencija) agencija je obavezna da čuva trajno, a ugovore i prateću dokumentaciju — najmanje 10 godina.
Može li se stan prodati ili izdati samostalno, bez agencije?
Da. Zakon o posredovanju ne zabranjuje vlasnicima (fizičkim licima) da samostalno traže kupce ili zakupce za svoju ličnu nepokretnost. Nova pravila se odnose upravo na komercijalnu djelatnost pružanja usluga posredovanja u prometu nekretnina.
Zašto je uopšte potreban agent za nekretnine?
Kupovina stana ili kuće u Crnoj Gori bez agencije je moguća. Međutim, u praksi samostalna transakcija je složen proces, povezan sa visokim finansijskim rizicima. Bez odličnog poznavanja crnogorskog jezika i lokalne pravne specifičnosti izuzetno je teško provjeriti „čistoću” objekta: pravilno pročitati list nepokretnosti, otkriti skrivene terete, neregistrovane dugove ili probleme sa legalizacijom objekta. Pored toga, proces zahtijeva sastavljanje kvalitetnog ugovora, koordinaciju sa notarom i sudskim tumačem, kao i bezbjednu organizaciju međunarodnih plaćanja. Licencirani agent preuzima svu birokratiju, provjerava dokumenta i štiti vaše interese u svakoj fazi. Uzimajući u obzir nove zakone i obavezno osiguranje profesionalne odgovornosti, praćenje transakcije od strane sertifikovane agencije predstavlja garanciju da su vaše investicije pouzdano zaštićene od prevarnih šema i fatalnih pravnih grešaka.
Gdje klijent može provjeriti da li agent za nekretnine ima licencu?
Sve sertifikovane agencije upisuju se u javni elektronski Registar posrednika (Registar posrednika), koji vodi Ministarstvo ekonomskog razvoja Crne Gore. Svaki kupac može da uđe u bazu i provjeri registracioni broj kompanije.
Da li je obavezno potpisati ugovor sa agencijom za razgledanje stana?
Da. Po novim pravilima agencija nema pravo da organizuje razgledanje objekata ili da prima objekte u oglašavanje bez zvanično potpisanog ugovora o posredovanju, u kojem su jasno propisana prava, obaveze strana i visina provizije. Svi ugovori se evidentiraju u posebnom dnevniku evidencije.
Izvor fotografije: Nastuh Abootalebi