Novi zakon o legalizaciji nekretnina u Crnoj Gori 2025: šta treba da znate
Od 1. avgusta 2025. godine u Crnoj Gori je stupio na snagu novi zakon o legalizaciji bespravno izgrađenih objekata. Dokument je usvojen na osmoj sednici 28. saziva Skupštine 31. jula 2025. godine i potpisan od strane predsednika 1. avgusta. Njegovo donošenje postalo je važan događaj...
Od 1. avgusta 2025. godine u Crnoj Gori stupio je na snagu novi zakon o legalizaciji bespravnih objekata. Dokument je usvojen na osmoj sjednici 28. saziva Skupštine 31. jula 2025. godine i potpisan od strane predsjednika 1. avgusta. Njegovo donošenje postalo je važan događaj za tržište nekretnina, jer će sada pravila vlasništva i prometa nekretnina biti strogo vezana za postojanje dozvolne dokumentacije.
Šta reguliše novi zakon
Zakon utvrđuje postupak legalizacije bespravnih objekata, opisuje pravne posljedice dobijanja odobrenja i određuje koji se tačno objekti mogu ozakoniti.
Šta se smatra bespravnim objektom
Prema zakonu, bespravnim objektom smatra se zgrada ili njen dio koji je bio:
izgrađen, rekonstruisan, dograđen ili nadograđen bez građevinske dozvole ili drugog zvaničnog akta koji odobrava gradnju,
izveden uz kršenje uslova dozvole ili premašuje dozvoljenu površinu, utvrđenu urbanističkim i tehničkim normama.
U kategoriju bespravnih objekata takođe spadaju:
pomoćni objekti koji čine funkcionalnu cjelinu sa stambenim, poslovnim ili mješovitim objektima,
zgrade koje se koriste u poljoprivredi, za zaštitu i očuvanje kulturnog nasljeđa ili za uređenje javnih zelenih površina,
objekti na kojima su izvedeni grubi konstruktivni radovi bez dozvole.
Drugim riječima, riječ je o svim zgradama koje nemaju „čistu“ dokumentaciju i koje su do sada postojale u svojevrsnoj sivoj zoni.
Do danas notari su obustavili promet sa objektima čiji je status "nema dozvole" (nema dozvole). To je povezano sa stupanjem na snagu novog zakona o legalizaciji. Sada prodaja ili izdavanje nekretnine u zakup bez potvrđene dokumentacije o legalizaciji postaje nemoguće.
Zakon predviđa prelazni period. Vlasnici bespravnih objekata treba da u roku od šest mjeseci podnesu dokumentaciju za legalizaciju i dobiju mišljenje urbanističke službe. Tek nakon toga moći će u potpunosti da raspolažu svojom imovinom.
Sada mnogi čekaju pojašnjenja i dodatna uputstva, ali je već očigledno da proces dobijanja dozvola postaje obavezan za sve koji planiraju promet nekretnina.
Novi zakon će posebno snažno pogoditi primorske regione — Budvu, Kotor, Bar. Upravo ovdje je tokom posljednjih decenija nastao najveći broj objekata „mimo pravila“. Mnogi vlasnici su gradili dodatne spratove, širili terase ili podizali čitave kuće bez dozvola. Sada im preostaju samo dva puta: da legalizuju ili da izgube mogućnost raspolaganja objektom.
Poteškoće očekuju i ruralna područja, gdje se tradicionalno nije pridavala pažnja dokumentaciji o gradnji. Za mala gazdinstva proces legalizacije može biti skup i birokratski složen.
6 mjeseci za legalizaciju
Za kupce i investitore novi zakon donosi više sigurnosti. Sada će svaka transakcija nekretninom u Crnoj Gori biti praćena obaveznom provjerom dokumentacije o legalizaciji. To smanjuje rizike, kada neko kupi lijepu kuću pored mora, a kasnije se ispostavi da je nije moguće ozakoniti ili priključiti na komunalne mreže.
Za vlasnike bespravnih objekata narednih šest mjeseci postaju presudni. Ko uspije da preda dokumenta — moći će mirno da raspolaže svojom nekretninom i da je proda po tržišnoj cijeni. Ko ignoriše nova pravila — suočiće se s tim da je njegova kuća faktički „zamrznuta“ na tržištu: ni prodaja ni zvanično izdavanje u zakup neće biti moguće.
Provjera usklađenosti sa urbanističkim i ekološkim normama.
Donošenje odluke o mogućnosti legalizacije.
U slučaju pozitivnog ishoda vlasnik dobija zvaničnu dozvolu i potpuno zakonska prava na objekat. U suprotnom, objekat može biti proglašen za rušenje.
Želim da legalizujem svoj objekat: šta da radim?
Pravnici savjetuju da se proces legalizacije ne odlaže. Važno je zapamtiti da se ne mogu svi objekti legalizovati: ako je objekat izgrađen u zaštićenoj zoni ili krši sanitarne norme, dobijanje dozvole biće izuzetno teško.
Ako imate nekretninu u Crnoj Gori, koja potpada pod novi zakon o legalizaciji, naši stručnjaci mogu pomoći da se razjasni postupak. Znamo koja su dokumenta potrebna, gdje i u kojim rokovima ih treba predati, i šta treba uzeti u obzir da bi objekat zvanično dobio status zakonitog. Takav pristup oslobađa od nepotrebne birokratije i omogućava da bez problema prodajete, izdajete ili koristite nekretninu u budućnosti.
