Karadağ’da 2025 yılının ilk altı ayında toplam yalnızca 174 konut inşaatı ruhsatı ve bildirim belgesi verildi – bu son 20 yılın en düşük seviyesi. Uzmanlar emin: bunun nedeni talepteki düşüş değil, bu yılın mart ayında yürürlüğe giren mevzuat değişiklikleri.
Neden daha az ruhsat veriliyor?
Ticaret ve Sanayi Odası bünyesindeki İnşaat Komitesi verilerine göre, temel neden faaliyetteki azalmanın, 2017’den beri uygulanan önceki basitleştirilmiş çalışma başlangıcı bildirim prosedürü yerine zorunlu inşaat ruhsatı alınmasının getirilmesidir.
Mart 2025’ten itibaren ruhsat verme yetkisinin bir kısmı belediyelere devredildi, ancak yerel yönetimlere ilgili birimleri oluşturmak için geçiş süresi tanındı. Verilen belgelerin sayısındaki keskin düşüşe tam da bu geçici «sistemin yeniden yapılandırılması» yol açtı.
Geçmiş yıllarla karşılaştırma
- 2025’in I. çeyreğinde 30 ruhsat onaylandı (117 daire).
- II. çeyrekte ise yalnızca 10 (57 daire).
- Karşılaştırma için: pandemi döneminde 2021’in I. çeyreğinde 86 dairenin inşasına izin verilmişti, yılın ilk yarısında ise toplam 324 daire; bu, şimdikinin iki katı.
- Rekor seviye 2017’de kaydedildi – yılın ilk yarısında 1 649 daire, bu da 2025’e göre neredeyse on kat daha fazla.
Fiyatlara ne oluyor?
İnşaattaki gerilemeye rağmen, konut fiyatları artmaya devam ediyor.
- 2025’in II. çeyreğinde yeni konutlarda metrekare başına ortalama fiyat 2 201 euro oldu.
- Bir yıl önce – 1 821 euro.
- 2023’te – yaklaşık 1 500 euro.
Böylece, iki yılda konut fiyatları neredeyse %50 arttı.
Büyümenin ana faktörü, yalnızca 2025’in ilk yarısında gayrimenkule yatırım yapan yabancıların yüksek talebi oldu; bu tutar neredeyse 230 milyon euroya ulaştı. Ayrıca ипотек kredilerinin hacmi de arttı – geçen yılın aynı dönemindeki 100,6 milyon euroya karşılık 126,5 milyon euro.
Tahminler ve beklentiler
Piyasa uzmanları, şu anda Podgorica ve diğer şehirlerde geçmiş yıllarda verilen ruhsatlarla başlanan binaların tamamlandığını, bu nedenle inşaattaki yavaşlamanın 1–2 yıl sonra daha belirgin hale geleceğini belirtiyor.
İnşaat Komitesi vurguluyor: durumun objektif değerlendirilmesi için sonraki çeyreklerin sonuçlarını beklemek gerekiyor. Bununla birlikte, planlanan inşaat hacimlerinin azaldığı şimdiden görülüyor: 2023’te – 148 bin m², 2024’te – 103 bin m². Bu, faaliyette yavaşlamanın bir işareti, ancak yatırımcıların tamamen çekildiği anlamına gelmiyor.
Ayrıca okuyun: Karadağ gayrimenkul piyasası analizi: 2025’te nereden almak daha avantajlı
Sonuç
Karadağ, yeni konut projelerinin sayısında rekor düşüşle karşı karşıya kaldı, ancak yabancıların yüksek ilgisi nedeniyle gayrimenkul piyasası hâlâ «aşırı ısınmış» durumda. Mevzuat değişiklikleri ve yetkilerin yerel düzeye devredilmesi inşaat hızını geçici olarak düşürdü, ancak talep fiyatları yukarı çekmeye devam ediyor.
Alıcılar ve yatırımcılar için bu şu anlama geliyor: yeni projelerde seçenekler sınırlı olacak ve yakın zamanda konut fiyatlarının düşmesi pek olası değil.