Wynajem prywatnych nieruchomości będzie teraz powiązany ze statusem prawnym obiektów: od sierpnia tego roku weszła w życie Ustawa o legalizacji samowolnych budowli, która po raz pierwszy bezpośrednio łączy możliwość wynajmu lokali turystom z procesem ich legalizacji. Decyzja ta stała się odpowiedzią na od dawna istniejący problem: znaczna część obiektów turystycznych w kraju była eksploatowana bez dokumentacji pozwoleniowej, co stwarzało ryzyko zarówno dla właścicieli, jak i dla samych gości.
Wynajem prywatnych nieruchomości: tymczasowe dopuszczenie i obowiązkowe warunki
Zgodnie z ustawą właściciele, którzy złożyli wniosek o legalizację i spełnili minimalne wymagania techniczne, będą mogli nadal wynajmować nieruchomość przez okres do trzech lat. Taki okres przejściowy daje możliwość zachowania części potencjału turystycznego, a jednocześnie stopniowo wprowadza rynek w ramy prawa.
Do obowiązkowego pakietu warunków należą:
- deklaracja zgodności obiektu z normami technicznymi,
- posiadanie ubezpieczenia nieruchomości i gości,
- złożenie dokumentów do legalizacji.
Jak mówi przewodnicząca Stowarzyszenia Wynajmujących Prywatne Nieruchomości Branka Djoganović, nowa ustawa działa jak filtr: turyści będą mogli nocować wyłącznie w obiektach uznanych za bezpieczne i spełniających podstawowe standardy.
Odpowiedzialność i kary
Ustawa wprowadza surowe zasady nie tylko dla właścicieli, ale także dla struktur państwowych. Tak więc urzędnicy w organach władzy, którzy nie zapewnią wykonania wymogów lub nie dostarczą dokumentów w wyznaczonych terminach, mogą zostać ukarani grzywną w wysokości od 60 do 4.000 euro. Środek ten ma na celu zwiększenie przejrzystości i wyeliminowanie ryzyka korupcyjnego.
Ponadto właściciele nielegalnych obiektów są zobowiązani płacić roczne odszkodowanie za korzystanie z przestrzeni — od 0,5 % do 3 % średniej стоимости budowy metra kwadratowego, w zależności od tego, czy przedstawiono dokumentację dotyczącą obiektu.
Zamówić sprawdzenie nieruchomości można tutaj.
Turystyka pod ochroną prawa
Władze podkreślają, że głównym celem reformy jest stworzenie bezpieczniejszego i bardziej konkurencyjnego środowiska turystycznego. W okresie przejściowym — maksymalnie trzy lata — właściciele będą mogli działać w statusie „w trakcie legalizacji”. Jeśli jednak po upływie tego terminu obiekt nie uzyska oficjalnego pozwolenia, jego wykorzystywanie do celów turystycznych będzie zakazane.
Wszystko, co trzeba wiedzieć o nowej ustawie o legalizacji
Szczegółowo o nowej ustawie pisaliśmy w poprzednim artykule. Nowa ustawa określa procedurę legalizacji samowolnych budowli, opisuje skutki prawne uzyskania pozwolenia i wskazuje, które dokładnie obiekty można zalegalizować.
Co uznaje się za samowolny obiekt
Zgodnie z ustawą, samowolnym obiektem jest budynek lub jego część, która została:
- zbudowana, przebudowana, dobudowana lub nadbudowana bez pozwolenia na budowę lub innego oficjalnego aktu zezwalającego na budowę,
- wykonana z naruszeniem warunków pozwolenia lub przekracza dopuszczalną powierzchnię określoną przez normy urbanistyczne i techniczne.
Do kategorii samowolnych obiektów należą także:
- budynki pomocnicze, tworzące funkcjonalną całość z obiektami mieszkalnymi, komercyjnymi lub mieszanymi,
- budynki wykorzystywane w rolnictwie, do ochrony i zachowania dziedzictwa kulturowego lub do zagospodarowania publicznych terenów zielonych,
- obiekty, na których wykonano surowe prace konstrukcyjne bez pozwolenia.
Innymi słowy, chodzi o wszystkie budynki, które nie mają „czystych” dokumentów i do tej pory funkcjonowały w swoistej szarej strefie.
Wpływ nowej ustawy na transakcje nieruchomościami
Na dzień dzisiejszy notariusze wstrzymali transakcje dotyczące obiektów, których status “nema dozvole” (brak pozwolenia). Jest to związane z wejściem w życie nowej ustawy o legalizacji. Teraz sprzedaż lub wynajem nieruchomości bez potwierdzonych dokumentów legalizacyjnych staje się niemożliwa.
Ustawa przewiduje okres przejściowy. Właściciele samowolnych obiektów muszą w ciągu sześciu miesięcy złożyć dokumenty do legalizacji i uzyskać opinię służby urbanistycznej. Dopiero wtedy będą mogli w pełni dysponować swoją własnością.
Obecnie wielu czeka na wyjaśnienia i dodatkowe instrukcje, jednak już teraz jasne jest, że proces uzyskiwania pozwoleń staje się obowiązkowy dla wszystkich, którzy planują transakcje nieruchomościami.
Strefy problemowe
Szczególnie mocno nowa ustawa dotknie regiony nadmorskie — Budvę, Kotor, Bar. To właśnie tam w ostatnich dekadach pojawiła się największa liczba budynków „z pominięciem przepisów”. Wielu właścicieli wznosiło dodatkowe piętra, rozbudowywało tarasy lub budowało całe domy bez pozwoleń. Teraz pozostają im tylko dwie drogi: zalegalizować albo stracić możliwość dysponowania obiektem.
Trudności czekają także obszary wiejskie, gdzie tradycyjnie nie przywiązywano wagi do dokumentacji budowlanej. Dla małych gospodarstw proces legalizacji może okazać się kosztowny i biurokratycznie skomplikowany.
Jak będzie przebiegać legalizacja
Procedura przewiduje kilka kroków:
- Złożenie wniosku w lokalnym organie władzy.
- Przedstawienie dokumentacji technicznej (plany, projekty, opinie inżynierów).
- Sprawdzenie zgodności z normami urbanistycznymi i ekologicznymi.
- Podjęcie decyzji o możliwości legalizacji.
W przypadku pozytywnego wyniku właściciel otrzymuje oficjalne pozwolenie i w pełni legalne prawa do obiektu. W przeciwnym razie budynek może zostać uznany za podlegający rozbiórce.
Chcę zalegalizować swój obiekt: co robić?
Prawnicy radzą nie odkładać procesu legalizacji. Ważne jest, aby pamiętać, że nie wszystkie budynki mogą zostać zalegalizowane: jeśli obiekt został wzniesiony w strefie chronionej lub narusza normy sanitarne, uzyskanie pozwolenia będzie niezwykle trudne.
Zamówić sprawdzenie nieruchomości można na stronie — montelegal.me
Jeśli posiadasz nieruchomość w Czarnogórze, podlegającą nowej ustawie o legalizacji, nasi specjaliści mogą pomóc w zrozumieniu procedury. Wiemy, jakie dokumenty są potrzebne, gdzie i w jakich terminach je złożyć oraz co uwzględnić, aby obiekt oficjalnie uzyskał status legalnego. Takie podejście pozwoli uniknąć zbędnej biurokracji i umożliwi bezproblemową sprzedaż, wynajem lub korzystanie z nieruchomości w przyszłości.
Po szczegółowe informacje skontaktuj się z nami — sales@mdrealty.me Lub skontaktuj się pod numerem +382 67 447 626 (WhatsApp, Telegram)