Jak nowa ustawa o cudzoziemcach wpłynęła na rynek nieruchomości w Czarnogórze
Koniec ubiegłego roku i początek 2026 roku stały się dla społeczności imigranckiej oraz rynku nieruchomości w Czarnogórze okresem poważnych wyzwań i transformacji. Przyjęcie nowej ustawy o cudzoziemcach, głośne dyskusje wokół zasad legalizacji zabudowy oraz nowe realia gospodarcze stworzyły na rynku sytuację idealnej burzy. O tym, jak zmieniły się zasady gry, kto zyskał, a kto będzie musiał przebudować swoje strategie, oraz co obecnie dzieje się z cenami mieszkań, opowiada Wiaczesław Majewski, założyciel agencji nieruchomości MD Realty w Czarnogórze.
Koniec ery „zerówek”: jak zmieniły się zasady uzyskiwania zezwolenia na pobyt czasowy na podstawie działalności gospodarczej
Nowa ustawa o cudzoziemcach, przyjęta w ostatnich dniach ubiegłego roku i faktycznie zaczęta stosować na początku 2026 roku, przyniosła ze sobą szereg zmian w procesie wydawania zezwoleń na pobyt (ВНЖ).
Najważniejsze i najbardziej zauważalne zaostrzenie dotyczyło zezwolenia na pobyt na podstawie posiadania firmy (funkcji dyrektora). Przez długie lata w Czarnogórze istniała praktyka, zgodnie z którą do legalizacji wystarczyło po prostu założyć spółkę. W wielu przypadkach firmy te pozostawały tak zwanymi „zerówkami” — przedsiębiorstwami bez realnego obrotu, zatrudnionych pracowników i faktycznej działalności, wykorzystywanymi wyłącznie jako formalna podstawa pobytu w kraju.
Teraz tego narzędzia już nie ma. Państwo jasno dało do zrozumienia: aby skutecznie przedłużyć zezwolenie na pobyt, firma musi być aktywna. Nowe wymagania zobowiązują cudzoziemców do potwierdzania rzeczywistej aktywności biznesowej i ścisłego wypełniania obowiązków podatkowych wobec Czarnogóry. W praktyce oznacza to dwa możliwe scenariusze:
Regularna wypłata wynagrodzeń. Firma powinna nie tylko figurować w rejestrze, ale także generować środki na regularne opłacanie wszystkich niezbędnych podatków i składek społecznych od wynagrodzenia dyrektora i pracowników.
Zapłata podatku dochodowego. Alternatywnym potwierdzeniem realności biznesu jest zapłata podatku dochodowego w wysokości ponad 5000 euro za rok.
To najważniejszy sygnał dla tych, którzy planują przedłużać swój status w przyszłym roku: o nowych wymaganiach, optymalizacji procesów biznesowych i doprowadzeniu swoich firm do wymaganych wyników finansowych trzeba myśleć już teraz, nie czekając na moment składania dokumentów w MUP (Ministerstwie Spraw Wewnętrznych).
Grupy wrażliwe i ryzyka dla tych, którzy planują pobyt stały
Najmocniej nowe normy prawne uderzyły w dwie kategorie cudzoziemców. Pierwsza — to właśnie ci nominalni dyrektorzy spółek, których biznes istniał tylko na papierze. Druga, i znacznie ważniejsza grupa — to osoby, które budowały długoterminową strategię i planowały w przyszłości uzyskać
stały pobyt (ПМЖ).
Problem polega na tym, że zgodnie z czarnogórskim prawem do uzyskania pobytu stałego wymagane jest pięć lat nieprzerwanego i legalnego pobytu w kraju na podstawie zezwolenia na pobyt. Jeśli wcześniej proces corocznego przedłużania statusu był w większym stopniu formalnością techniczną, to teraz właśnie na etapie przedłużenia pojawia się najwięcej kontroli, wymogów i, w konsekwencji, ryzyk prawnych. Przerwanie stażu z powodu odmowy wydania zezwolenia na pobyt zeruje lata pobytu w kraju, dlatego utrzymanie statusu staje się zadaniem numer jeden.
Jednocześnie byłoby całkowicie błędne twierdzić, że Czarnogóra zamyka swoje drzwi albo że uzyskanie zezwolenia na pobyt stało się radykalnie trudniejsze. Sama logika zmian legislacyjnych nie jest skierowana na izolację kraju, lecz na jakościowe oczyszczenie systemu z fikcyjnych podstaw. Państwo dąży do tego, by polityka migracyjna była mniej formalna i bardziej ukierunkowana na tych, którzy rzeczywiście integrują się z gospodarką.
💡 Informacja: Eksperci MD Realty pomogą zebrać właściwy pakiet dokumentów i bez ryzyka przejść wszystkie etapy uzyskania lub przedłużenia zezwolenia na pobyt w Czarnogórze zgodnie z nowymi zasadami.
Zezwolenie na pobyt poprzez posiadanie nieruchomości: nowy próg 150 000 euro
Dla kupujących i właścicieli czarnogórskich metrów kwadratowych kluczowa nowość wiąże się ze zmianą warunków uzyskania zezwolenia na pobyt poprzez posiadanie nieruchomości.
Jeśli przez wiele lat sam fakt posiadania nieruchomości w wielu przypadkach był przez organy państwowe uznawany za wystarczającą podstawę do wydania zezwolenia na pobyt, to teraz zasady gry stały się surowsze: wprowadzono wyraźny minimalny próg wartości obiektu. Na dzień dzisiejszy kwota ta została ustalona na poziomie 150 000 euro.
Dla znacznej części właścicieli, zwłaszcza tych, którzy kupowali niedrogie nieruchomości w strefach niekurortowych, oznacza to konieczność pilnego przeprowadzenia audytu swoich aktywów i sprawdzenia, czy ich nieruchomość spełnia nowe wymogi migracyjne.
Najczęstsze pytanie dziś brzmi — jak dokładnie będzie potwierdzana ta wartość w praktyce? Choć praktyka stosowania prawa jest jeszcze na etapie kształtowania się, w czarnogórskim porządku prawnym istnieje już niezawodny i zrozumiały mechanizm. Właściciel ma pełne prawo zaangażować licencjonowanego rzeczoznawcę. Oficjalny raport z wyceny nieruchomości, przygotowany przez takiego specjalistę, jest całkowicie legalnym dokumentem. Ma moc prawną i powinien być przyjmowany przez instytucje państwowe jako bezpośrednie potwierdzenie wartości obiektu.
W ten sposób mechanizm legalizacji poprzez zakup nieruchomości został całkowicie zachowany, ale przeszedł do bardziej sformalizowanej i przejrzystej płaszczyzny. Dla uczciwych kupujących i inwestorów nie jest to zamknięcie możliwości, lecz ustanowienie jasnych zasad gry.
Kto zyskuje? Zielone światło dla sektora IT i medycyny
Rozpatrywanie nowej ustawy wyłącznie przez pryzmat zaostrzeń byłoby błędem. W dokumencie zawarto poważne preferencje dla tych kategorii cudzoziemców, których gospodarka Czarnogóry dziś potrzebuje najbardziej.
Najważniejsze pozytywne zmiany dotknęły specjalistów z branży technologii informacyjnych (IT) i pracowników sektora medycznego. Dla tych grup zawodowych ustawa otworzyła możliwość uzyskania zezwolenia na pobyt od razu na dłuższy okres — do trzech lat.
To bezprecedensowy krok, który radykalnie poprawia warunki dla wykwalifikowanych kadr. Czarnogóra wysyła rynkowi bardzo wyraźny pozytywny sygnał: kraj nadal jest zainteresowany kapitałem intelektualnym, tymi, którzy naprawdę pracują, przynoszą korzyści i planują żyć tutaj na poważnie. Dla specjalistów IT i lekarzy Czarnogóra staje się znacznie bardziej zrozumiałą, komfortową i przewidywalną jurysdykcją do długoterminowego planowania życiowego i podatkowego.
Psychologia rynku: czy kryzys zaufania minął?
Wszelkie gwałtowne zmiany w prawie nieuchronnie wywołują turbulencje. Najbardziej nerwowy i emocjonalnie napięty okres przypadł na czas aktywnego omawiania projektu ustawy oraz pierwsze tygodnie po jej oficjalnym przyjęciu. W okresie od października do grudnia ubiegłego roku, a także przez cały styczeń 2026 roku, na rynku nieruchomości i wewnątrz społeczności imigranckiej panował poważny niepokój.
Ważne jest, że ludzi przerażał nie tyle sam tekst nowej ustawy, ile całkowity brak jasności co do tego, jak dokładnie będzie ona stosowana w praktyce. Informacyjna próżnia szybko wypełniała się najbardziej surowymi scenariuszami i plotkami: dyskutowano obowiązkowe zatrudnianie lokalnych pracowników, ogromne dodatkowe koszty utrzymania firmy oraz nowe, niewykonalne wymagania.
Na tle tej ostrej niepewności część cudzoziemców rzeczywiście podjęła decyzję o opuszczeniu kraju lub przynajmniej o postawieniu swoich planów inwestycyjnych i życiowych związanych z Czarnogórą na twardą pauzę.
Jednak, jak to często bywa, rzeczywistość okazała się znacznie mniej dramatyczna niż obawy. Gdy sytuacja zaczęła się wyjaśniać, urzędy zaczęły wydawać pierwsze wyjaśnienia i stało się jasne, że praktyka stosowania ustawy nie jest tak dramatyczna, ogólne tło informacyjne wyraźnie się ustabilizowało.
Dziś możemy z pełnym przekonaniem stwierdzić: nie obserwuje się żadnej masowej ucieczki cudzoziemców z Czarnogóry. Główna fala paniki opadła. Większość ekspatów i inwestorów przyjęła wyważoną, pragmatyczną postawę. Rynek przeszedł typową historię okresu zmian, kiedy reakcja na niepewność jest zawsze silniejsza niż na same zasady. Gdy tylko pojawiło się zrozumienie mechaniki ustawy, poziom niepokoju spadł do normalnych wartości.
Transformacja rynku mieszkaniowego: kto dziś kupuje nieruchomości?
Mówiąc o wpływie ustawy na rynek nieruchomości, ważne jest zrozumienie kontekstu. Nowa ustawa pojawiła się nie w próżni. Jeszcze przed jej oficjalnym wejściem w życie rynek znajdował się już w fazie pewnego ochłodzenia i ostrożności. A gdy dyskusje o ustawie o cudzoziemcach nałożyły się na trudne kwestie legalizacji zabudowy, wielu potencjalnych kupujących wolało przyjąć postawę wyczekującą.
Przede wszystkim transakcje wstrzymali ci kupujący, dla których nabycie metrów kwadratowych było nierozerwalnie związane z rozwiązaniem kwestii migracyjnych. Ale paraliż rynku nie nastąpił. Co więcej, na tle odpływu kupujących „wizowych” wyraźnie aktywizowały się inne, bardziej fundamentalne segmenty popytu.
Obywatele Serbii. Tradycyjnie silny segment kupujących, dla których Czarnogóra jest rynkiem zrozumiałym i bliskim, odnotował wzrost aktywności.
Lokalna ludność. Czarnogórcy zaczęli aktywniej rozwiązywać swoje kwestie mieszkaniowe, między innymi dzięki rozwojowi programów hipotecznych i narzędzi kredytowych.
Diaspora bałkańska. Osoby mieszkające i pracujące w krajach Europy Zachodniej, USA czy Australii coraz częściej wracają do idei zakupu nieruchomości w ojczyźnie. Dla nich to aktywo rodzinne, letnia rezydencja lub pewna inwestycja na przyszłość.
Inwestorzy europejscy. Kupujący z krajów UE utrzymują stabilne zainteresowanie. Dla tej kategorii czynnik migracyjny (uzyskanie zezwolenia na pobyt) często w ogóle nie ma znaczenia. Czarnogóra przyciąga ich doskonałym klimatem, bliskością morza, rosnącym potencjałem turystycznym i perspektywami zwrotu z inwestycji.
Jeśli chodzi o rynek najmu długoterminowego, to oczywiście pozostaje on wrażliwy na wahania migracyjne, jednak nie widzimy żadnego systemowego załamania ani pustych miast. Obecnie rynek przechodzi naturalny okres adaptacji i redystrybucji popytu. Jeśli chodzi o ceny mieszkań, również tutaj obserwujemy fazę przebudowy. Nie odnotowujemy gwałtownych spadków wartości metra kwadratowego, jednak wcześniejsze emocjonalne przegrzanie, kiedy ceny rosły wyłącznie na fali popytu spekulacyjnego, odeszło w przeszłość. Rynek staje się bardziej racjonalny, przewidywalny i, w skali globalnej, zdrowszy.
Wpływ UE i nowe zasady legalizacji zabudowy (upotrebna dozvola)
Perspektywa przystąpienia Czarnogóry do Unii Europejskiej pozostaje niezwykle silnym czynnikiem fundamentalnym, który nadal podsyca zainteresowanie lokalnymi nieruchomościami. Dla poważnego inwestora Czarnogóra to nie tylko piękny kraj do wypoczynku, ale także perspektywiczny, rozwijający się rynek, który w dającej się przewidzieć przyszłości może otrzymać ogromny impuls.
Logika dużych inwestorów jest przejrzysta: w miarę kroków kraju w stronę UE nieuchronnie rośnie międzynarodowe zaufanie do jurysdykcji. Za tym następuje napływ zagranicznego kapitału instytucjonalnego, podnoszą się standardy przejrzystości transakcji, a więc nieuchronnie rośnie też kapitalizacja wysokiej jakości nieruchomości. Dlatego zakup dziś to zakład na przyszły wzrost.
Jednak kupujący stał się inny. Stał się bardziej wymagający i rozsądny. Jeśli wcześniej pytania dotyczyły głównie widoku z okna i odległości do plaży, to teraz na pierwszy plan wysuwają się czystość prawna obiektu, realne perspektywy płynności i gwarancje uzyskania zezwolenia na pobyt.
Na osobną uwagę zasługuje kwestia legalizacji. Dla Czarnogóry jest to historycznie trudny temat: znaczna część zasobów mieszkaniowych w taki czy inny sposób ma niepełną dokumentację lub nie posiada pozwolenia na użytkowanie (upotrebna dozvola). Wszelkie zmiany w tej sferze natychmiast odbijają się na płynności całego rynku.
13 lutego 2026 roku przyjęto najważniejsze uzupełnienia do przepisów, które potencjalnie otwierają drzwi do swobodnego obrotu obiektami bez upotrebna dozvola. Jeśli ten mechanizm zacznie działać pełną parą, takie obiekty będą mogły uczestniczyć w transakcjach kupna-sprzedaży i kredytowania bez surowych ograniczeń z przeszłości.
Dla rynku to pozytywny sygnał. W praktyce państwo daje możliwość stopniowego włączenia do pełnoprawnego obrotu gospodarczego ogromnej masy nieruchomości, które przez długie lata były uznawane za problematyczne lub miały obniżoną płynność. Na początku wiosny nadal utrzymuje się pewna niepewność proceduralna — rynek czeka na wyjaśnienia, jak dokładnie te normy będą stosowane przez notariuszy, organy katastralne i banki. Ale kierunek został wyznaczony absolutnie słusznie.
💡 Informacja: Aby zakup był bezpieczny, specjaliści MD Realty przeprowadzają pełny audyt nieruchomości przed transakcją i pomagają rozwiązać wszelkie kwestie związane z katastrą i legalizacją obiektów (upotrebna dozvola).
Prognoza MD Realty: czy warto kupować i gdzie dokładnie?
Podsumowując ostatnie miesiące, można z całą pewnością powiedzieć: podstawowe atuty Czarnogóry nigdzie nie zniknęły. To nadal bezpieczny, niezwykle piękny, kompaktowy kraj z wspaniałym klimatem i ogromnym potencjałem turystycznym. Zainteresowanie nieruchomościami wraca, a rynek przygotowuje się do stopniowej stabilizacji po okresie turbulencji. Popyt stanie się bardziej jakościowy, a emocje ustąpią miejsca chłodnej kalkulacji.
W MD Realty zdecydowanie rekomendujemy rozważenie Czarnogóry przy zakupie nieruchomości, ale do tego procesu należy podejść z jasno określonym celem:
Inwestycje i ochrona kapitału. Jeśli twoim głównym celem jest zabezpieczenie środków i zarobek na wzroście wartości lub najmie, twój wybór to regiony nadmorskie. Budva, Tivat, Kotor i perspektywiczne rozwijające się lokalizacje wokół nich. To właśnie tam utrzymuje się najwyższy ruch turystyczny i stabilny popyt ze strony zagranicznych kupujących, co gwarantuje wysoką płynność aktywa.
Pobyt osobisty i przeprowadzka. Jeśli szukasz domu dla siebie i swojej rodziny, logika inwestycyjna schodzi na drugi plan. Lokalizację należy wybierać w oparciu o swój styl życia. Kluczowe stają się całoroczna infrastruktura, obecność dobrych szkół, placówek medycznych, dostępność transportowa, brak gęstej letniej zabudowy i poziom hałasu. W takim przypadku wybór może paść na spokojniejsze regiony.
Strategia łączona. Jeśli planujesz mieszkać w Czarnogórze kilka miesięcy w roku, a przez resztę czasu wynajmować mieszkanie, szukaj równowagi. Wybieraj lokalizacje popularne wśród turystów latem, ale jednocześnie mające stabilny popyt na najem długoterminowy zimą ze strony ekspatów lub lokalnej ludności.
Główny wniosek początku 2026 roku: rynek nieruchomości Czarnogóry wymaga znacznie bardziej przemyślanego i profesjonalnego podejścia niż kilka lat temu. Ale właśnie ta transformacja czyni go tak atrakcyjnym. Tam, gdzie odchodzi chaotyczny, nieprzemyślany popyt, otwierają się najbardziej niezawodne możliwości dla mądrego kupującego.
💡 Dobierzemy nieruchomość do Twoich potrzeb: Eksperci MD Realty bezpłatnie przygotują indywidualną selekcję sprawdzonych obiektów, które idealnie odpowiedzą na Twoje cele i budżet. Zostaw zgłoszenie na konsultację.
