Jak nowa ustawa o cudzoziemcach wpłynęła na rynek nieruchomości w Czarnogórze
Koniec ubiegłego roku i początek 2026 roku stały się dla społeczności imigranckiej oraz rynku nieruchomości w Czarnogórze okresem poważnych wyzwań i przemian. Przyjęcie nowej ustawy o cudzoziemcach, głośne dyskusje wokół zasad legalizacji zabudowy oraz nowe realia gospodarcze stworzyły na rynku sytuację idealnego sztormu. O tym, jak zmieniły się zasady gry, kto zyskał, a kto będzie musiał przebudować swoje strategie, oraz co obecnie dzieje się z cenami mieszkań, opowiada Slava Maevski, założyciel agencji nieruchomości MD Realty w Czarnogórze.
Koniec ery „zerówek”: jak zmieniły się zasady uzyskiwania pobytu czasowego na podstawie działalności gospodarczej
Nowa ustawa o cudzoziemcach, przyjęta w ostatnich dniach ubiegłego roku i faktycznie zaczęta stosować na początku 2026 roku, wprowadziła szereg zmian w procesie wydawania zezwoleń na pobyt czasowy (ВНЖ).
Najważniejsze i najbardziej widoczne zaostrzenie dotyczy pobytu czasowego na podstawie posiadania firmy (funkcji dyrektora). Przez wiele lat w Czarnogórze funkcjonowała praktyka, zgodnie z którą do legalizacji wystarczyło po prostu założyć spółkę. W wielu przypadkach firmy te pozostawały tzw. „zerówkami” — przedsiębiorstwami bez realnego obrotu, zatrudnionych pracowników i faktycznej działalności, wykorzystywanymi wyłącznie jako formalna podstawa pobytu w kraju.
Teraz tego narzędzia już nie ma. Państwo jasno dało do zrozumienia: aby skutecznie przedłużyć pobyt czasowy, firma musi być aktywna. Nowe wymogi zobowiązują cudzoziemców do potwierdzania rzeczywistej aktywności biznesowej oraz ścisłego wypełniania obowiązków podatkowych wobec Czarnogóry. W praktyce oznacza to dwa możliwe scenariusze:
Regularna wypłata wynagrodzeń. Firma musi nie tylko figurować w rejestrze, ale także generować środki na regularne opłacanie wszystkich wymaganych podatków i składek społecznych od wynagrodzenia dyrektora i pracowników.
Zapłata podatku dochodowego. Alternatywnym potwierdzeniem realności biznesu jest zapłata podatku dochodowego w wysokości ponad 5000 euro za rok.
To bardzo ważny sygnał dla tych, którzy planują przedłużać swój status w przyszłym roku: o nowych wymogach, optymalizacji procesów biznesowych i doprowadzeniu firm do wymaganych wyników finansowych trzeba myśleć już teraz, nie czekając na moment składania dokumentów w MUP (Ministerstwie Spraw Wewnętrznych).
Grupy szczególnie narażone i ryzyka dla osób planujących pobyt stały
Najmocniej nowe przepisy uderzyły w dwie kategorie cudzoziemców. Pierwsza to właśnie ci nominalni dyrektorzy spółek, których biznes istniał tylko na papierze. Druga, i znacznie ważniejsza grupa, to osoby, które budowały długoterminową strategię i planowały w przyszłości uzyskać
stały pobyt (ПМЖ).
Problem polega na tym, że zgodnie z czarnogórskim prawem do uzyskania pobytu stałego wymagane jest pięć lat nieprzerwanego i legalnego pobytu w kraju na podstawie pobytu czasowego. Jeśli wcześniej coroczne przedłużanie statusu było w dużej mierze formalnością techniczną, to teraz właśnie na etapie przedłużenia pojawia się najwięcej kontroli, wymogów i w konsekwencji ryzyk prawnych. Przerwanie stażu z powodu odmowy przedłużenia pobytu czasowego zeruje lata spędzone w kraju, dlatego utrzymanie statusu staje się zadaniem numer jeden.
Jednocześnie byłoby całkowicie błędne twierdzić, że Czarnogóra zamyka swoje drzwi albo że uzyskanie pobytu czasowego stało się radykalnie trudniejsze. Sama logika zmian legislacyjnych nie jest skierowana na izolację kraju, lecz na jakościowe oczyszczenie systemu z fikcyjnych podstaw. Państwo dąży do tego, by polityka migracyjna była mniej formalna, a bardziej ukierunkowana na tych, którzy rzeczywiście integrują się z gospodarką.
💡 Informacja: Eksperci MD Realty pomogą skompletować właściwy pakiet dokumentów i bez ryzyka przejść wszystkie etapy uzyskania lub przedłużenia pobytu czasowego w Czarnogórze według nowych zasad.
Pobyt czasowy przez posiadanie nieruchomości: nowy próg 150 000 euro
Dla kupujących i właścicieli czarnogórskich nieruchomości kluczowa zmiana wiąże się ze zmianą warunków uzyskania pobytu czasowego poprzez posiadanie nieruchomości.
Jeśli przez wiele lat sam fakt posiadania nieruchomości w wielu przypadkach był przez organy państwowe uznawany za wystarczającą podstawę do wydania pobytu czasowego, to teraz zasady gry stały się surowsze: wprowadzono wyraźny minimalny próg wartości nieruchomości. Obecnie kwota ta została ustalona na poziomie 150 000 euro.
Dla znacznej części właścicieli, zwłaszcza tych, którzy kupowali tańsze nieruchomości w strefach poza kurortami, oznacza to konieczność pilnego przeprowadzenia audytu swoich aktywów i sprawdzenia, czy ich nieruchomość spełnia nowe wymogi migracyjne.
Najczęściej zadawane dziś pytanie brzmi: w jaki dokładnie sposób ta wartość będzie potwierdzana w praktyce? Choć praktyka stosowania prawa dopiero się kształtuje, w czarnogórskim systemie prawnym istnieje już sprawdzony i zrozumiały mechanizm. Właściciel ma pełne prawo zaangażować licencjonowanego rzeczoznawcę. Oficjalny raport z wyceny nieruchomości, przygotowany przez takiego specjalistę, jest całkowicie legalnym dokumentem. Ma moc prawną i powinien być przyjmowany przez organy państwowe jako bezpośrednie potwierdzenie wartości nieruchomości.
W ten sposób mechanizm legalizacji poprzez zakup nieruchomości został w pełni zachowany, ale przeszedł do bardziej sformalizowanej i przejrzystej sfery. Dla rzetelnych kupujących i inwestorów nie jest to zamknięcie możliwości, lecz ustanowienie jasnych zasad gry.
Kto zyskuje? Zielone światło dla sektora IT i medycyny
Patrzenie na nową ustawę wyłącznie przez pryzmat zaostrzeń byłoby błędem. W dokumencie zapisano poważne preferencje dla tych kategorii cudzoziemców, których czarnogórska gospodarka dziś najbardziej potrzebuje.
Najważniejsze pozytywne zmiany dotyczą specjalistów z branży technologii informacyjnych (IT) oraz pracowników sektora medycznego. Dla tych grup zawodowych ustawa otworzyła możliwość uzyskania pobytu czasowego od razu na dłuższy okres — do trzech lat.
To bezprecedensowy krok, który diametralnie poprawia warunki dla wykwalifikowanej kadry. Czarnogóra wysyła rynkowi bardzo wyraźny pozytywny sygnał: kraj nadal jest zainteresowany kapitałem intelektualnym, ludźmi, którzy naprawdę pracują, przynoszą korzyści i planują mieszkać tutaj na poważnie. Dla specjalistów IT i lekarzy Czarnogóra staje się znacznie bardziej zrozumiałą, komfortową i przewidywalną jurysdykcją do długoterminowego planowania życiowego i podatkowego.
Psychologia rynku: czy kryzys zaufania minął?
Każde gwałtowne zmiany w prawie nieuchronnie wywołują turbulencje. Najbardziej nerwowy i emocjonalnie napięty okres przypadł na czas aktywnego omawiania projektu ustawy oraz pierwsze tygodnie po jej oficjalnym przyjęciu. W okresie od października do grudnia ubiegłego roku, a także przez cały styczeń 2026 roku, na rynku nieruchomości i w społeczności imigrantów panował poważny niepokój.
Warto zaznaczyć, że ludzi niepokoił nie tyle sam tekst nowej ustawy, ile całkowity brak jasności co do tego, jak dokładnie będzie ona stosowana w praktyce. Luka informacyjna szybko wypełniła się najbardziej rygorystycznymi scenariuszami i plotkami: dyskutowano obowiązkowe zatrudnianie lokalnych pracowników, ogromne dodatkowe koszty utrzymania biznesu oraz nowe, niewykonalne wymogi.
Na tle tej ostrej niepewności część cudzoziemców rzeczywiście zdecydowała się opuścić kraj lub przynajmniej wstrzymać swoje inwestycyjne i życiowe plany związane z Czarnogórą.
Jednak, jak to często bywa, rzeczywistość okazała się znacznie mniej dramatyczna niż obawy. Gdy sytuacja zaczęła się wyjaśniać, urzędy zaczęły wydawać pierwsze objaśnienia i stało się jasne, że praktyka stosowania ustawy nie jest aż tak dramatyczna, ogólne tło informacyjne wyraźnie się ustabilizowało.
Dziś możemy z pełnym przekonaniem stwierdzić: nie obserwuje się żadnej masowej ucieczki cudzoziemców z Czarnogóry. Główna fala paniki opadła. Większość ekspatów i inwestorów przyjęła wyważoną, pragmatyczną postawę. Rynek przeszedł typową historię okresu zmian, kiedy reakcja na niepewność jest zawsze ostrzejsza niż na same zasady. Gdy tylko pojawiło się zrozumienie mechaniki ustawy, poziom niepokoju spadł do normalnych wartości.
Transformacja rynku mieszkaniowego: kto dziś kupuje nieruchomości?
Mówiąc o wpływie ustawy na rynek nieruchomości, ważne jest zrozumienie kontekstu. Nowa ustawa nie pojawiła się w próżni. Jeszcze przed jej oficjalnym wejściem w życie rynek znajdował się już w fazie pewnego ochłodzenia i ostrożności. A gdy dyskusje o ustawie o cudzoziemcach nałożyły się na trudne kwestie legalizacji zabudowy, wielu potencjalnych kupujących wolało przyjąć postawę wyczekującą.
Przede wszystkim transakcje wstrzymali ci kupujący, dla których nabycie nieruchomości było nierozerwalnie związane z rozwiązaniem kwestii migracyjnych. Ale paraliż rynku nie nastąpił. Co więcej, na tle odpływu kupujących „wizowych” wyraźnie aktywizowały się inne, bardziej fundamentalne segmenty popytu.
Obywatele Serbii. Tradycyjnie silny segment kupujących, dla których Czarnogóra jest rynkiem zrozumiałym i bliskim, wykazał wzrost aktywności.
Lokalna ludność. Czarnogórcy zaczęli aktywniej rozwiązywać swoje potrzeby mieszkaniowe, między innymi dzięki rozwojowi programów hipotecznych i instrumentów kredytowych.
Diaspora bałkańska. Osoby mieszkające i pracujące w krajach Europy Zachodniej, USA lub Australii coraz częściej wracają do pomysłu zakupu nieruchomości w ojczyźnie. Dla nich to aktywo rodzinne, letnia rezydencja lub bezpieczna inwestycja na przyszłość.
Inwestorzy europejscy. Kupujący z krajów UE utrzymują stabilne zainteresowanie. Dla tej kategorii czynnik migracyjny (uzyskanie pobytu czasowego) często w ogóle nie ma znaczenia. Czarnogóra przyciąga ich doskonałym klimatem, bliskością morza, rosnącym potencjałem turystycznym i perspektywą zwrotu z inwestycji.
Jeśli chodzi o rynek najmu długoterminowego, bez wątpienia pozostaje on wrażliwy na wahania migracyjne, jednak nie widzimy żadnego systemowego załamania ani pustych miast. Obecnie rynek przechodzi naturalny okres adaptacji i redystrybucji popytu. Jeśli chodzi o ceny mieszkań, również obserwujemy fazę przebudowy. Nie odnotowujemy gwałtownych spadków wartości metra kwadratowego, jednak minęła już wcześniejsza emocjonalna przegrzanie, kiedy ceny rosły wyłącznie na fali spekulacyjnego popytu. Rynek staje się bardziej racjonalny, przewidywalny i w skali globalnej zdrowszy.
Wpływ UE i nowe zasady legalizacji zabudowy (upotrebna dozvola)
Perspektywa przystąpienia Czarnogóry do Unii Europejskiej pozostaje najsilniejszym czynnikiem fundamentalnym, który nadal podsyca zainteresowanie lokalnymi nieruchomościami. Dla poważnego inwestora Czarnogóra to nie tylko piękny kraj do wypoczynku, ale także perspektywiczny, rozwijający się rynek, który w dającej się przewidzieć przyszłości może otrzymać ogromny impuls.
Logika dużych inwestorów jest przejrzysta: wraz z kolejnymi krokami kraju w stronę UE nieuchronnie rośnie międzynarodowe zaufanie do jurysdykcji. Za tym podąża napływ zagranicznego kapitału instytucjonalnego, rosną standardy przejrzystości transakcji, a więc nieuchronnie rośnie też kapitalizacja wysokiej jakości nieruchomości. Dlatego zakup dziś to zakład na przyszły wzrost.
Jednak kupujący stał się inny. Stał się bardziej wymagający i rozsądny. Jeśli wcześniej pytania dotyczyły głównie widoku z okna i odległości od plaży, to teraz na pierwszy plan wysuwają się czystość prawna nieruchomości, realne perspektywy płynności oraz gwarancje uzyskania pobytu czasowego.
Na szczególną uwagę zasługuje temat legalizacji. Dla Czarnogóry jest to historycznie trudna kwestia: znaczna część zasobów mieszkaniowych w taki czy inny sposób ma niepełną dokumentację albo nie posiada pozwolenia na użytkowanie (upotrebna dozvola). Wszelkie zmiany w tej sferze natychmiast odbijają się na płynności całego rynku.
13 lutego 2026 roku przyjęto najważniejsze uzupełnienia do przepisów, które potencjalnie otwierają drogę do swobodnego obrotu nieruchomościami bez upotrebna dozvola. Jeśli ten mechanizm zacznie działać w pełnym zakresie, takie obiekty będą mogły uczestniczyć w transakcjach kupna-sprzedaży i kredytowania bez surowych ograniczeń z przeszłości.
Dla rynku to pozytywny sygnał. W praktyce państwo daje możliwość stopniowego włączenia do pełnoprawnego obrotu gospodarczego ogromnej masy nieruchomości, które przez lata były uznawane za problematyczne lub miały obniżoną płynność. Na początku wiosny nadal utrzymuje się pewna niepewność proceduralna — rynek czeka na wyjaśnienia, jak dokładnie te normy będą stosowane przez notariuszy, organy katastralne i banki. Ale kierunek został wyznaczony absolutnie prawidłowo.
💡 Informacja: Aby zakup był bezpieczny, specjaliści MD Realty przeprowadzają pełny audyt nieruchomości przed transakcją i pomagają rozwiązać wszelkie kwestie związane z katastrą i legalizacją obiektów (upotrebna dozvola).
Prognoza MD Realty: czy warto kupować i gdzie dokładnie?
Podsumowując ostatnie miesiące, można z pełnym przekonaniem powiedzieć: podstawowe atuty Czarnogóry nigdzie nie zniknęły. To wciąż bezpieczny, niezwykle piękny, kompaktowy kraj z wspaniałym klimatem i ogromnym potencjałem turystycznym. Zainteresowanie nieruchomościami wraca, a rynek przygotowuje się do stopniowej stabilizacji po okresie turbulencji. Popyt stanie się bardziej jakościowy, a emocje ustąpią miejsca chłodnej kalkulacji.
W MD Realty zdecydowanie rekomendujemy rozważenie Czarnogóry jako miejsca zakupu nieruchomości, ale do tego procesu należy podejść z jasno określonym celem:
Inwestycje i ochrona kapitału. Jeśli Państwa głównym celem jest zabezpieczenie środków i zarobek na wzroście wartości lub najmie, najlepszym wyborem będą regiony nadmorskie. Budva, Tivat, Kotor i perspektywiczne rozwijające się lokalizacje wokół nich. To właśnie tam utrzymuje się najwyższy ruch turystyczny i stabilny popyt ze strony zagranicznych kupujących, co gwarantuje wysoką płynność aktywa.
Pobyt na stałe i przeprowadzka. Jeśli szukają Państwo domu dla siebie i swojej rodziny, logika inwestycyjna schodzi na drugi plan. Lokalizację należy wybierać w oparciu o styl życia. Kluczowe stają się całoroczna infrastruktura, dostęp do dobrych szkół, placówek medycznych, komunikacja, brak gęstej letniej zabudowy i poziom hałasu. W takim przypadku wybór może paść na spokojniejsze regiony.
Strategia łączona. Jeśli planują Państwo mieszkać w Czarnogórze kilka miesięcy w roku, a przez resztę czasu wynajmować mieszkanie, warto znaleźć równowagę. Należy wybierać lokalizacje popularne wśród turystów latem, ale jednocześnie cieszące się stabilnym popytem na najem długoterminowy zimą ze strony ekspatów lub lokalnej ludności.
Główny wniosek początku 2026 roku: rynek nieruchomości w Czarnogórze wymaga znacznie bardziej przemyślanego i profesjonalnego podejścia niż kilka lat temu. Ale właśnie ta transformacja czyni go tak atrakcyjnym. Tam, gdzie znika chaotyczny, nieprzemyślany popyt, otwierają się najbardziej niezawodne możliwości dla mądrego kupującego.
💡 Dobierzemy nieruchomość do Państwa potrzeb: Eksperci MD Realty bezpłatnie przygotują indywidualną listę sprawdzonych nieruchomości, które idealnie odpowiadają Państwa celom i budżetowi. Zostaw zgłoszenie na konsultację.
