Конец эпохи «нулевок»: как изменились правила получения ВНЖ по бизнесу
Новый закон об иностранцах, который был принят в последние дни прошлого года и фактически начал применяться в начале 2026 года, принес с собой ряд изменений в процесс выдачи видов на жительство (ВНЖ).
Главное и самое заметное ужесточение коснулось ВНЖ по основанию владения бизнесом (директорства). Долгие годы в Черногории существовала практика, при которой для легализации было достаточно просто открыть компанию. Во многих случаях эти фирмы оставались так называемыми «нулевками» — предприятиями без реального оборота, нанятых сотрудников и фактической деятельности, которые использовались исключительно как формальное основание для проживания в стране.
Теперь этого инструмента больше нет. Государство четко дало понять: для успешного продления ВНЖ компания должна быть действующей. Новые требования обязывают иностранцев подтверждать реальную бизнес-активность и строгое выполнение налоговых обязательств перед Черногорией. На практике это означает два возможных сценария:
- Регулярная выплата заработных плат. Компания должна не просто числиться в реестре, но и генерировать средства для регулярной уплаты всех необходимых налогов и социальных взносов с заработной платы директора и сотрудников.
- Уплата налога на прибыль. Альтернативным подтверждением реальности бизнеса является уплата налога на прибыль в размере свыше 5000 евро по итогам года.
Это важнейший сигнал для тех, кто планирует продлевать свой статус в следующем году: задумываться о новых требованиях, оптимизировать бизнес-процессы и выводить свои компании на необходимые финансовые показатели нужно уже сейчас, не дожидаясь момента подачи документов в МУП (Министерство внутренних дел).
Уязвимые группы и риски для тех, кто планирует ПМЖ
Сильнее всего новые законодательные нормы ударили по двум категориям иностранцев. Первая — это те самые номинальные директора компаний, чей бизнес существовал только на бумаге. Вторая, и куда более важная группа — это люди, которые выстраивали долгосрочную стратегию и планировали в будущем получить постоянное место жительства (ПМЖ).
Проблема заключается в том, что по черногорскому законодательству для получения ПМЖ требуется пять лет непрерывного и легального проживания в стране на основании ВНЖ. Если раньше процесс ежегодного продления статуса был в большей степени технической формальностью, то теперь именно на этапе пролонгации возникает больше всего проверок, требований и, как следствие, юридических рисков. Прерывание стажа из-за отказа в ВНЖ обнуляет годы проживания в стране, поэтому поддержание статуса становится задачей номер один.
При этом было бы в корне неверно утверждать, что Черногория закрывает свои двери или что получить ВНЖ стало радикально сложнее. Сама логика законодательных изменений направлена не на изоляцию страны, а на качественную очистку системы от фиктивных оснований. Государство стремится сделать миграционную политику менее формальной и более ориентированной на тех, кто действительно интегрируется в экономику.
💡 Справка: Эксперты MD Realty помогут собрать правильный пакет документов и без рисков пройти все этапы получения или продления ВНЖ в Черногории по новым правилам.
ВНЖ через владение недвижимостью: новый порог в 150 000 евро
Для покупателей и собственников черногорских квадратных метров ключевое нововведение связано с изменением условий получения ВНЖ через владение объектом недвижимости.
Если на протяжении многих лет сам факт владения недвижимостью во многих случаях воспринимался государственными органами как вполне достаточное основание для выдачи ВНЖ, то теперь правила игры стали строже: введен четкий минимальный порог стоимости объекта. На сегодняшний день эта сумма зафиксирована на уровне 150 000 евро.
Для значительной части собственников, особенно тех, кто приобретал недорогие объекты в некурортных зонах, это означает необходимость срочно провести аудит своих активов и проверить, подпадает ли их недвижимость под новые миграционные требования.
Самый частый вопрос сегодня — как именно будет подтверждаться эта стоимость на практике? Хотя правоприменительная практика еще находится в стадии формирования, в черногорском правовом поле уже существует надежный и понятный механизм. Собственник имеет полное право привлечь лицензированного оценщика. Официальный отчет об оценке недвижимости, подготовленный таким специалистом, является абсолютно легитимным документом. Он имеет юридическую силу и должен приниматься государственными ведомствами как прямое подтверждение стоимости объекта.
Таким образом, механизм легализации через покупку недвижимости полностью сохранился, но перешел в более формализованную и прозрачную плоскость. Для добросовестных покупателей и инвесторов это не закрытие возможностей, а установление четких правил игры.
Кто в выигрыше? Зеленый свет для IT-сектора и медицины
Рассматривать новый закон исключительно через призму ужесточений было бы ошибкой. В документе заложены серьезные преференции для тех категорий иностранцев, в которых экономика Черногории сегодня нуждается больше всего.
Главные позитивные изменения коснулись специалистов в сфере информационных технологий (IT) и работников медицинской отрасли. Для этих групп профессионалов закон открыл возможность получать вид на жительство сразу на более длительный срок — до трех лет.
Это беспрецедентный шаг, который кардинально улучшает условия для квалифицированных кадров. Черногория посылает рынку очень четкий позитивный сигнал: страна по-прежнему заинтересована в интеллектуальном капитале, в тех, кто реально работает, приносит пользу и планирует жить здесь всерьез. Для IT-специалистов и медиков Черногория становится гораздо более понятной, комфортной и предсказуемой юрисдикцией для долгосрочного жизненного и налогового планирования.
Психология рынка: миновал ли кризис доверия?
Любые резкие изменения в законодательстве неизбежно вызывают турбулентность. Самый нервный и эмоционально напряженный период пришелся на время активного обсуждения законопроекта и первые недели после его официального принятия. В период с октября по декабрь прошлого года, а также на протяжении января 2026 года, на рынке недвижимости и внутри иммигрантского сообщества царила серьезная тревога.
Важно отметить, что людей пугал не столько сам текст нового закона, сколько тотальное отсутствие ясности относительно того, как именно он будет применяться на практике. Информационный вакуум быстро заполнялся самыми жесткими сценариями и слухами: обсуждался обязательный найм местных сотрудников, колоссальные дополнительные расходы на содержание бизнеса и новые, невыполнимые требования.
На фоне этой острой неопределенности часть иностранцев действительно приняла решение покинуть страну или, по крайней мере, поставить свои инвестиционные и жизненные планы, связанные с Черногорией, на жесткую паузу.
Однако, как это часто бывает, реальность оказалась гораздо прозаичнее страхов. Когда ситуация начала проясняться, ведомства стали давать первые разъяснения, и стало очевидно, что практика применения закона не столь драматична, общий информационный фон заметно стабилизировался.
Сегодня мы можем уверенно констатировать: никакого массового бегства иностранцев из Черногории не наблюдается. Основная волна паники схлынула. Большинство экспатов и инвесторов заняли взвешенную, прагматичную позицию. Рынок пережил типичную историю периода перемен, когда реакция на неопределенность всегда острее, чем на сами правила. Как только появилось понимание механики закона, градус тревожности упал до нормальных значений.
Трансформация рынка жилья: кто покупает недвижимость сегодня?
Говоря о влиянии закона на рынок недвижимости, важно понимать контекст. Новый закон появился не в вакууме. Еще до его официального вступления в силу рынок уже находился в стадии некоторого охлаждения и осторожности. А когда обсуждения закона об иностранцах наложились на сложные вопросы легализации застройки, многие потенциальные покупатели предпочли занять выжидательную позицию.
Прежде всего, сделки поставили на паузу те покупатели, для которых приобретение квадратных метров было неразрывно связано с решением миграционных задач. Но паралич рынка не наступил. Более того, на фоне оттока «визовых» покупателей заметно активизировались другие, более фундаментальные сегменты спроса.
- Граждане Сербии. Традиционно сильный сегмент покупателей, для которых Черногория — понятный и близкий рынок, показал рост активности.
- Местное население. Черногорцы стали активнее решать свои жилищные вопросы, в том числе благодаря развитию ипотечных программ и кредитных инструментов.
- Балканская диаспора. Люди, живущие и работающие в странах Западной Европы, США или Австралии, все чаще возвращаются к идее приобретения недвижимости на родине. Для них это семейный актив, летняя резиденция или надежная инвестиция на будущее.
- Европейские инвесторы. Покупатели из стран ЕС сохраняют стабильный интерес. Для этой категории миграционный фактор (получение ВНЖ) часто вообще не играет роли. Черногория привлекает их отличным климатом, близостью к морю, растущим туристическим потенциалом и перспективами возврата инвестиций.
Что касается рынка долгосрочной аренды, он, безусловно, остается чувствительным к миграционным колебаниям, однако никакого системного обвала или пустующих городов мы не видим. Сейчас рынок проходит естественный период адаптации и перераспределения спроса. Если говорить о ценах на жилье, то здесь также наблюдается фаза перестройки. Мы не фиксируем резких обрушений стоимости квадратного метра, однако прежняя эмоциональная перегретость, когда цены росли исключительно на ажиотажном спросе, ушла в прошлое. Рынок становится более рациональным, предсказуемым и, в глобальном смысле, более здоровым.
Влияние ЕС и новые правила легализации застройки (upotrebna dozvola)
Перспектива вступления Черногории в Европейский союз остается мощнейшим фундаментальным фактором, который продолжает подогревать интерес к местной недвижимости. Для серьезного инвестора Черногория — это не просто красивая страна для отдыха, но и перспективный развивающийся рынок, который в обозримом будущем может получить колоссальный импульс.
Логика крупных инвесторов прозрачна: по мере шагов страны навстречу ЕС неизбежно растет международное доверие к юрисдикции. За этим следует приток иностранного институционального капитала, повышаются стандарты прозрачности сделок, а значит — неизбежно растет и капитализация качественных объектов недвижимости. Поэтому покупка сегодня — это ставка на будущий рост.
Однако покупатель стал другим. Он стал более требовательным и рассудительным. Если раньше вопросы задавались преимущественно о виде из окна и расстоянии до пляжа, то теперь на первый план выходят юридическая чистота объекта, реальные перспективы ликвидности и гарантии получения ВНЖ.
Отдельного внимания заслуживает тема легализации. Для Черногории это исторически сложный вопрос: значительная часть жилого фонда так или иначе имеет неполную документацию или не располагает разрешением на использование (upotrebna dozvola). Любые подвижки в этой сфере мгновенно отражаются на ликвидности всего рынка.
13 февраля 2026 года были приняты важнейшие дополнения к законодательству, которые потенциально открывают двери для свободного оборота объектов без upotrebna dozvola. Если этот механизм заработает в полную силу, такие объекты смогут участвовать в сделках купли-продажи и кредитования без жестких ограничений прошлого.
Для рынка это позитивный сигнал. Фактически государство дает возможность постепенно вовлечь в полноценный экономический оборот огромный массив недвижимости, который долгие годы считался проблемным или обладал сниженной ликвидностью. На начало весны еще сохраняется определенная неопределенность в процедурах — рынок ждет разъяснений о том, как именно эти нормы будут применяться нотариусами, кадастровыми органами и банками. Но вектор задан абсолютно верно.
💡 Справка: Чтобы покупка была безопасной, специалисты MD Realty проводят полный аудит недвижимости перед сделкой и помогают решить любые вопросы с кадастром и легализацией объектов (upotrebna dozvola).
Прогноз MD Realty: стоит ли покупать и где именно?
Подводя итог последним месяцам, можно с уверенностью сказать: базовые преимущества Черногории никуда не исчезли. Это по-прежнему безопасная, невероятно красивая, компактная страна с потрясающим климатом и огромным туристическим потенциалом. Интерес к недвижимости возвращается, а рынок готовится к постепенной стабилизации после периода турбулентности. Спрос станет более качественным, а эмоции уступят место холодному расчету.
Мы в MD Realty однозначно рекомендуем рассматривать Черногорию для покупки недвижимости, но подходить к этому процессу необходимо с четко сформулированной целью:
- Инвестиции и сохранение капитала. Если ваша главная задача — защитить средства и заработать на росте стоимости или аренде, ваш выбор — прибрежные регионы. Будва, Тиват, Котор и перспективные развивающиеся локации вокруг них. Именно здесь сохраняется самый высокий туристический трафик и стабильный спрос со стороны иностранных покупателей, что гарантирует высокую ликвидность актива.
- Личное проживание и переезд. Если вы ищете дом для себя и своей семьи, инвестиционная логика отходит на второй план. Выбирать локацию нужно исходя из вашего образа жизни. Критически важными становятся круглогодичная инфраструктура, наличие качественных школ, медицинских учреждений, транспортная доступность, отсутствие плотной летней застройки и уровень шума. В этом случае выбор может пасть на более спокойные регионы.
- Комбинированная стратегия. Если вы планируете жить в Черногории несколько месяцев в году, а в остальное время сдавать квартиру, ищите баланс. Выбирайте локации, которые популярны у туристов летом, но при этом имеют устойчивый спрос на долгосрочную аренду зимой со стороны экспатов или местного населения.
Главный вывод начала 2026 года: рынок недвижимости Черногории требует гораздо более вдумчивого и профессионального подхода, чем несколько лет назад. Но именно эта трансформация делает его таким привлекательным. Там, где уходит хаотичный, непродуманный спрос, открываются самые надежные возможности для умного покупателя.
💡 Подберем недвижимость под ваши задачи: Эксперты MD Realty бесплатно подготовят индивидуальную подборку проверенных объектов, которые идеально ответят вашим целям и бюджету. Оставьте заявку на консультацию.