Руководство по расходам на недвижимость в Черногории (2026): для инвесторов и покупателей
Мы подготовили полное руководство по расходам на недвижимость в Черногории для тех, кто планирует покупку и хочет заранее понимать все финансовые нюансы. Черногория привлекает своими красивыми пейзажами, тёплым климатом и удобным расположением у моря, а также остаётся популярным направлением среди иностранных покупателей. Но важно понимать: реальные затраты на недвижимость — это не только её цена, но и все дополнительные расходы, которые идут с ней в комплекте.
В этом отчёте мы собрали всю важную информацию о том, сколько на самом деле стоит покупка и владение недвижимостью в Черногории. Мы подробно разобрали как разовые затраты при покупке, так и ежегодные расходы — налоги, обслуживание, возможные платежи при сдаче в аренду.
Отдельное внимание мы уделили новым правилам, которые вступили в силу с 1 января 2024 года: теперь действует прогрессивный налог на переход права собственности, и это важно учитывать заранее. Наше руководство по расходам на недвижимость поможет вам избежать неожиданных сюрпризов и грамотно спланировать бюджет.
Руководство по единовременным расходам при покупке
В этом разделе мы подробно разбираем все налоги, сборы и комиссии, которые нужно заплатить при покупке недвижимости. Зная про эти расходы заранее, вы сможете точно рассчитать, сколько средств потребуется на старте.
Налог на переход права собственности (Porez na promet nepokretnosti)
Единая ставка налога в размере 3% на вторичном рынке недвижимости осталась в прошлом для большинства сделок. С 1 января 2024 года в Черногории действует прогрессивная система налогообложения, которая применяется при покупке объектов на вторичном рынке. Новая структура выглядит следующим образом:
При стоимости объекта до 150 000 евро: ставка составляет 3%. Пример расчета для конкретной стоимости: объект за 120000€: 120000×0.03=3600€.
При стоимости от 150 001 евро до 500 000 евро: налог рассчитывается как фиксированная сумма в 4 500 евро плюс 5% от суммы, превышающей 150000 евро. Пример расчета для конкретной стоимости: объект за 200 000€: 4500+(200000−150000)×0.05=7000€.
При стоимости свыше 500 001 евро:
налог составляет фиксированную сумму в 22
000 евро плюс 6% от суммы, превышающей 500
000 евро. Пример расчета для конкретной стоимости: объект за 600
000
€: 22
000+(600
000−500
000)×0.06=28
000
€.
Налоговой базой является оценочная стоимость объекта, которую определяет муниципальная налоговая служба. Эта служба сопоставляет цену, указанную в договоре, с рыночными ценами на аналогичные объекты в данном районе, чтобы предотвратить занижение стоимости.
После заключения сделки покупатель получает официальное уведомление о необходимости уплаты налога, которую необходимо произвести в установленный срок (обычно от 15 до 30 дней), чтобы избежать начисления пени.
Первичный и вторичный рынок: в чем разница
При покупке нового объекта недвижимости напрямую у застройщика, который является плательщиком НДС (PDV), покупатель освобождается от уплаты налога на переход права собственности. Причина заключается в том, что в стоимость такой недвижимости уже включен НДС в размере 21%, который застройщик перечисляет государству.
На вторичном рынке налог на переход права собственности составит 4500 € + 5% от (250000 € - 150000 €) = 4500 € + 5000 € = 9 500 евро.
На первичном рынке (при покупке у застройщика-плательщика НДС) этот налог равен 0 евро.
Таким образом, возникает ценовое преимущество в 9500 евро в пользу новостройки, что эквивалентно 3.8% от стоимости объекта. Для любой недвижимости дороже 150000 евро разница в цене между новым и аналогичным вторичным объектом уменьшается на сумму сэкономленного налога. Это делает новостройки более привлекательными с точки зрения исключительно затрат на приобретение.
Нотариальные и юридические сборы
Услуги нотариуса в Черногории регулируются государством, и их стоимость зависит от суммы сделки. Тарифы стандартизированы, что вносит предсказуемость в процесс оформления.
Максимальный размер нотариального сбора не может превышать 5 000 евро. В отличие от некоторых других юрисдикций, нотариальные сборы в Черногории составляют незначительную долю от общих затрат на приобретение, обычно менее 1% от стоимости объекта.
Прочие сопутствующие расходы: переводчики и агентские комиссии
Лицензированный судебный переводчик
Поскольку все юридические документы составляются на черногорском языке, для иностранных покупателей, не владеющих языком, обязательно присутствие на сделке лицензированного судебного переводчика.
Устный перевод (у нотариуса): стандартный тариф 50 евро в час.
Письменный перевод (договора купли-продажи): 15–20 евро за страницу (1200 печатных символов). Стандартный договор на 8–10 страниц обойдется в 120–200 евро.
Комиссия агентства недвижимости
В этом вопросе существует некоторая неоднозначность, требующая внимания.
В большинстве случаев комиссию агентству платит продавец. Ее размер составляет 5% от цены продажи. Таким образом, для покупателя услуги риелтора являются бесплатными. Это правило распространяется как на первичный, так и на вторичный рынок.
Исключения: при покупке на вторичном рынке комиссию некоторым агентствам может оплачивать покупатель, либо она делится между сторонами. Это расхождение подчеркивает важность предварительного уточнения структуры комиссии с агентом, чтобы избежать непредвиденных расходов при закрытии сделки.
Ежегодные расходы на владение и коммунальные платежи
В этом разделе вы найдете руководство по регулярным расходам, связанным с владением недвижимостью, что позволит составить реалистичный годовой бюджет на ее содержание.
Ежегодный налог на недвижимость (Godišnji porez na nepokretnost)
Все собственники недвижимости в Черногории, как резиденты, так и иностранцы, обязаны уплачивать ежегодный налог на недвижимость. Ставка налога устанавливается местным муниципалитетом (opština) и варьируется в диапазоне от 0.25% до 1.0% от рыночной стоимости объекта.
На размер ставки влияют несколько факторов: местоположение (в популярных туристических зонах, таких как Будва и Котор, ставки выше), тип недвижимости, ее возраст и состояние. Например, для квартиры стоимостью 100 000 евро годовой налог может составить от 200 до 350 евро. Налог уплачивается двумя равными частями, как правило, до 30 июня и 31 октября.
Туристический налог для собственников недвижимости (Turistička taksa)
Необходимо четко различать два вида сборов, которые часто путают:
Boravišna taksa (Туристический регистрационный сбор) — это ежедневный сбор в размере 1 евро с человека, который уплачивают все туристы за пребывание в стране. Сами собственники недвижимости, проживающие в своем объекте, освобождены от этого сбора.
Turistička taksa (Ежегодный налог для собственников) — это отдельный годовой налог, взимаемый с иностранных владельцев «вторых домов» (т.е. курортной недвижимости), расположенных в официально признанных туристических зонах. Он рассчитывается по специальной формуле, учитывающей площадь объекта и местные коэффициенты, и уплачивается вместе с годовым налогом на недвижимость. Утверждение, что он составляет 10-15% от годового налога на недвижимость, является упрощением; формула расчета более сложная.
Анализ коммунальных платежей (Komunalije)
Электроэнергия
В Черногории действует двухтарифная система учета.
Дневной тариф (Viša tarifa - VT): Применяется с 07:00 до 23:00. Стоимость составляет около 0.09 евро за кВт·ч (без НДС).
Ночной/льготный тариф (Niža tarifa - NT): Действует с 23:00 до 07:00, а также в выходные дни. Стоимость составляет около 0.05 евро за кВт·ч (без НДС).
Средний счет: Сильно варьируется в зависимости от сезона и потребления. Среднемесячные счета для домохозяйств колеблются от 29 евро в межсезонье до более 40 евро в летние месяцы. Семья в квартире площадью 80 м² может ожидать ежемесячные расходы в размере 30–100 евро.
Водоснабжение и канализация
Тарифы сильно зависят от муниципалитета.
Муниципалитет Будвы: Стоимость составляет от 1.60 до 2.70 евро за кубический метр (м³).
Общий диапазон по стране: В других регионах тарифы могут варьироваться от 0.30 до 1.20 евро за м³.
Средний счет: Типичная семья расходует 15–20 евро в месяц.
Вывоз мусора (Odvoz smeća)
Для квартиры: 5–10 евро в месяц.
Для частного дома: 10–12 евро в месяц. В некоторых муниципалитетах расчет ведется по площади, например, 0.06 евро/м².
Отопление и газ
Центральное отопление и газоснабжение практически отсутствуют. Отопление, как правило, электрическое (кондиционеры, обогреватели), что значительно увеличивает счета за электроэнергию в зимний период. Газ для приготовления пищи используется в баллонах. Первоначальная стоимость баллона составляет около 60 евро, а его заправка (обмен) — 12–15 евро.
Интернет, связь и телевидение
Стоимость услуг связи в Черногории конкурентоспособна.
Домашний интернет: базовые пакеты стоят 15–25 евро в месяц. Высокоскоростное оптоволоконное соединение может стоить до 25–50 евро.
Мобильный интернет: туристические SIM-карты предлагают большие пакеты данных, например, 500 ГБ за 10–15 евро.
Кабельное/спутниковое ТВ: 10–20 евро в месяц в зависимости от выбранного пакета каналов.
Обслуживание, управление и содержание
Сборы управляющей компании (для жилых комплексов):
Стандартные здания: 10–25 евро в месяц с квартиры за базовые услуги (уборка подъезда, обслуживание общих территорий).
Современные/элитные комплексы: оплата часто рассчитывается за квадратный метр и составляет от 0.50 до 4.50 евро/м² в месяц. Для квартиры площадью 60 м² это может составить от 30 до 270 евро в месяц. Эти сборы покрывают уход за ландшафтом, обслуживание бассейна, охрану и т.д.
Содержание частного дома:
Очистка септика: Для домов, не подключенных к центральной канализации, стоимость услуги составляет 50–200 евро за вызов. Процедура требуется один или два раза в год.
Страхование недвижимости: это часто упускаемая из виду, но довольно важная статья расходов. Хотя страхование в Черногории не является обязательным.
Базовая страховка может стоить всего 24 евро в год, а более комплексные пакеты с покрытием, например, от землетрясений — около 135–150 евро для обычной квартиры. Иногда стоимость рассчитывается по площади и варьируется от 0,52 до 1,98 евро за квадратный метр в год — всё зависит от уровня защиты. Но важно внимательно изучать условия полиса: нередко сумма выплаты по страховому полюсу на деле оказывается слишком скромной и не перекрывает реальные убытки.
Сценарий 3: Вилла в Которском заливе (вторичный рынок)
--- ЕДИНОВРЕМЕННЫЕ РАСХОДЫ ---
Цена недвижимости
120000 €
250000 €
600000 €
Налог на переход права собственности
3600 € (3%)
0 € (освобождение по НДС)
28000 € (по прогрессивной шкале)
Нотариальные услуги (с НДС 21%)
423.50 €
605 € (приблизительно)
1500 € (приблизительно)
Услуги переводчика
250 €
250 €
300 €
Итого расходы на приобретение
~124 274 €
~250 855 €
~629 800 €
--- ЕЖЕГОДНЫЕ РАСХОДЫ ---
Годовой налог на недвижимость (оценка)
480 € (0.4%)
1500 € (0.6%)
4800 € (0.8%)
Коммунальные платежи (среднегодовые)
960 € (80 €/мес)
1800 € (150 €/мес)
3000 € (250 €/мес)
Управляющая компания / обслуживание
300 € (25 €/мес)
1620 € (1.5 €/м²/мес)
4000 € (сад, бассейн)
Страхование
100 €
150 €
500 €
Итого годовые расходы
~1 840 €
~5 070 €
~12 300 €
--- ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ ЗА ПЕРВЫЙ ГОД ---
~126 114 €
~255 925 €
~642 100 €
Получение дохода: налоги на доход по арендной недвижимости
Налоги на доход от аренды недвижимости для частных лиц недавно были изменены. Раньше действовала единая ставка 9%. Новая стандартная ставка подоходного налога составляет 15%, она применяется в том числе к доходам от аренды.
Процесс расчета налога выглядит следующим образом:
Валовой годовой доход от аренды: например, 500 евро/месяц × 12 месяцев = 6 000 евро.
Стандартный вычет: законодательство может предусматривать стандартный вычет на амортизацию и расходы (например, 30%), что уменьшает налогооблагаемую базу. Налогооблагаемая база = 6000 евро × 70% = 4200 евро.
Сумма налога к уплате: 15% от 4200 евро = 630 евро.
Налоговая декларация за предыдущий год должна быть подана в налоговые органы по месту нахождения недвижимости до 30 апреля текущего года. Переход от 9% к 15% представляет собой существенное увеличение налоговой нагрузки на арендодателей. Это изменение, в сочетании с ростом цен на недвижимость и налогов на покупку, должно быть учтено в любых расчетах рентабельности инвестиций в арендную недвижимость.
Для владельцев, которые планируют сдавать свою недвижимость в аренду, но не имеют возможности или желания заниматься этим самостоятельно, оптимальным решением является передача объекта под управление профессиональному агентству. Такая услуга полного цикла, как правило, включает в себя поиск и коммуникацию с арендаторами, организацию заселения и выселения, контроль за состоянием имущества, своевременную оплату всех коммунальных счетов, налогов и решение любых текущих вопросов.
За этот комплексный сервис, освобождающий собственника от всех хлопот, управляющие компании обычно взимают комиссию в размере около 20% от арендной платы. Наша компания MD Realty предоставляет услуги по управлению недвижимостью именно на таких, стандартных для рынка, условиях.
Заключение
Анализ показывает, что финансовая картина рынка недвижимости в Черногории заметно изменилась. Введён прогрессивный налог на переход права собственности, а ставка налога на доход от аренды увеличилась. Эти шаги говорят о том, что рынок становится более зрелым, а государство стремится получать больше доходов от сектора недвижимости.
При этом, несмотря на рост расходов, стоимость покупки и владения недвижимостью в Черногории по-прежнему остаётся привлекательной на фоне других европейских стран. Главное — подходить к процессу с хорошо продуманным финансовым планом, учитывающим все возможные затраты.
Вот что важно учесть потенциальным покупателям:
Провести тщательную проверку (due diligence) всех аспектов объекта и всех сопутствующих платежей ещё до принятия решения о покупке.
Отдельно просчитывать расходы на первичном и вторичном рынке. Покупка новостройки у застройщика, являющегося плательщиком НДС, может дать ощутимую налоговую экономию.
Заложить в бюджет 5–10% сверху — особенно при покупке дорогой недвижимости на вторичном рынке. Эти средства покроют все сопутствующие расходы, чтобы избежать неожиданных затрат.
Привлекать опытных юристов и риелторов, чтобы грамотно провести сделку и убедиться, что все расходы прозрачны и обоснованны.
Если у вас остались вопросы, свяжитесь с нами, мы проведем бесплатную консультацию.
