Kako je novi zakon o strancima uticao na tržište nekretnina u Crnoj Gori
Kraj prošle i početak 2026. godine bili su za imigrantsku zajednicu i tržište nekretnina u Crnoj Gori period ozbiljnih izazova i transformacija. Usvajanje novog zakona o strancima, burne rasprave o pravilima legalizacije gradnje i nove ekonomske realnosti stvorili su na tržištu situaciju savršenog olujnog nevremena. O tome kako su se promenila pravila igre, ko je profitirao, a ko će morati da preispita svoje strategije, i šta se sada dešava sa cenama stanova, govori Slava Maevski, osnivač agencije za nekretnine MD Realty u Crnoj Gori.
Kraj ere „nulašica”: kako su se promenila pravila za dobijanje boravišne dozvole po osnovu biznisa
Novi zakon o strancima, koji je usvojen poslednjih dana prošle godine i faktički počeo da se primenjuje početkom 2026. godine, doneo je niz promena u procesu izdavanja boravišnih dozvola.
Najvažnije i najprimetnije pooštravanje odnosi se na boravišnu dozvolu po osnovu vlasništva nad biznisom (direktorstva). Dugi niz godina u Crnoj Gori je postojala praksa po kojoj je za legalizaciju bilo dovoljno samo otvoriti kompaniju. U mnogim slučajevima te firme su ostajale takozvane „nulašice” — preduzeća bez stvarnog prometa, zaposlenih i faktičke delatnosti, koja su se koristila isključivo kao formalni osnov za boravak u zemlji.
Sada tog instrumenta više nema. Država je jasno stavila do znanja: za uspešno produženje boravišne dozvole kompanija mora biti aktivna. Novi zahtevi obavezuju strance da potvrde stvarnu poslovnu aktivnost i strogo ispunjavanje poreskih obaveza prema Crnoj Gori. U praksi to znači dva moguća scenarija:
Redovna isplata zarada. Kompanija ne sme samo da postoji u registru, već i da generiše sredstva za redovno plaćanje svih potrebnih poreza i socijalnih doprinosa na zaradu direktora i zaposlenih.
Plaćanje poreza na dobit. Alternativna potvrda realnosti biznisa jeste plaćanje poreza na dobit u iznosu preko 5000 evra na godišnjem nivou.
Ovo je veoma važan signal za one koji planiraju da produže svoj status sledeće godine: o novim zahtevima treba razmišljati već sada, optimizovati poslovne procese i dovesti svoje kompanije do potrebnih finansijskih pokazatelja, bez čekanja trenutka podnošenja dokumenata u MUP (Ministarstvo unutrašnjih poslova).
Ranjive grupe i rizici za one koji planiraju stalni boravak
Najviše su nova zakonska pravila pogodila dve kategorije stranaca. Prva su upravo ti nominalni direktori kompanija, čiji je biznis postojao samo na papiru. Druga, i mnogo važnija grupa, jesu ljudi koji su gradili dugoročnu strategiju i planirali da u budućnosti dobiju stalni boravak
.
Problem je u tome što je po crnogorskom zakonodavstvu za dobijanje stalnog boravka potrebno pet godina neprekidnog i legalnog boravka u zemlji na osnovu boravišne dozvole. Ako je ranije proces godišnjeg produženja statusa bio uglavnom tehnička formalnost, sada upravo na etapi produženja nastaje najviše provera, zahteva i, kao posledica, pravnih rizika. Prekid staža zbog odbijanja boravišne dozvole poništava godine boravka u zemlji, pa održavanje statusa postaje zadatak broj jedan.
Pri tome bi bilo suštinski pogrešno tvrditi da Crna Gora zatvara svoja vrata ili da je dobijanje boravišne dozvole postalo radikalno teže. Sama logika zakonskih promena nije usmerena na izolaciju zemlje, već na kvalitetno čišćenje sistema od fiktivnih osnova. Država teži da migracionu politiku učini manje formalnom i više usmerenom na one koji se zaista integrišu u ekonomiju.
💡 Napomena:Stručnjaci MD Realty pomoći će vam da prikupite ispravnu dokumentaciju i bez rizika prođete sve faze dobijanja ili produženja boravišne dozvole u Crnoj Gori po novim pravilima.
Boravišna dozvola kroz vlasništvo nad nekretninom: novi prag od 150 000 evra
Za kupce i vlasnike crnogorskih kvadrata ključna novina odnosi se na promenu uslova za dobijanje boravišne dozvole kroz vlasništvo nad nekretninom.
Ako je tokom mnogih godina sam čin vlasništva nad nekretninom u mnogim slučajevima državnim organima bio sasvim dovoljan osnov za izdavanje boravišne dozvole, sada su pravila igre stroža: uveden je jasan minimalni prag vrednosti objekta. Danas je taj iznos fiksiran na150 000 evra.
Za značajan deo vlasnika, posebno za one koji su kupovali jeftinije objekte u neodmarališnim zonama, to znači potrebu da hitno urade reviziju svoje imovine i provere da li njihova nekretnina ispunjava nove migracione zahteve.
Najčešće pitanje danas je kako će se ta vrednost praktično potvrđivati? Iako je praksa primene još u fazi formiranja, u crnogorskom pravnom okviru već postoji pouzdan i jasan mehanizam. Vlasnik ima puno pravo da angažuje licenciranog procenitelja. Zvanični izveštaj o proceni nekretnine, koji pripremi takav stručnjak, apsolutno je legitiman dokument. On ima pravnu snagu i državne institucije ga moraju prihvatiti kao direktnu potvrdu vrednosti objekta.
Dakle, mehanizam legalizacije kroz kupovinu nekretnine u potpunosti je sačuvan, ali je prešao u formalizovaniju i transparentniju ravan. Za savesne kupce i investitore to nije zatvaranje mogućnosti, već uspostavljanje jasnih pravila igre.
Ko je u dobitku? Zeleno svetlo za IT sektor i medicinu
Posmatrati novi zakon isključivo kroz prizmu pooštravanja bila bi greška. U dokumentu su ugrađene ozbiljne pogodnosti za one kategorije stranaca u kojima Crna Gora danas najviše ima potrebu.
Najvažnije pozitivne promene odnose se na stručnjake iz oblasti informacionih tehnologija (IT) i radnike zdravstvene delatnosti. Za ove grupe profesionalaca zakon je otvorio mogućnost da dobiju boravišnu dozvolu odmah na duži period — do tri godine.
To je bez presedana korak koji suštinski poboljšava uslove za kvalifikovane kadrove. Crna Gora tržištu šalje veoma jasan pozitivan signal: zemlja je i dalje zainteresovana za intelektualni kapital, za one koji zaista rade, donose korist i planiraju da ovde žive ozbiljno. Za IT stručnjake i medicinare Crna Gora postaje mnogo razumljivija, udobnija i predvidljivija jurisdikcija za dugoročno životno i poresko planiranje.
Psihologija tržišta: da li je kriza poverenja prošla?
Svaka nagla promena u zakonodavstvu neizbežno izaziva turbulencije. Najnapetiji i emocionalno najopterećeniji period pao je na vreme aktivne rasprave o nacrtu zakona i prve nedelje nakon njegovog zvaničnog usvajanja. U periodu od oktobra do decembra prošle godine, kao i tokom januara 2026. godine, na tržištu nekretnina i unutar imigrantske zajednice vladala je ozbiljna zabrinutost.
Važno je napomenuti da su ljude plašili ne toliko sam tekst novog zakona, koliko potpuno odsustvo jasnoće u vezi s tim kako će se on tačno primenjivati u praksi. Informacioni vakuum brzo su popunjavale najstrože varijante i glasine: govorilo se o obaveznom zapošljavanju lokalnih radnika, ogromnim dodatnim troškovima za održavanje biznisa i novim, neizvodljivim zahtevima.
U takvoj oštroj neizvesnosti deo stranaca je zaista doneo odluku da napusti zemlju ili, bar, da svoje investicione i životne planove vezane za Crnu Goru stavi na strogu pauzu.
Međutim, kao što to često biva, stvarnost se pokazala mnogo prizemnijom od strahova. Kada je situacija počela da se razjašnjava, nadležni organi su dali prva objašnjenja i postalo je očigledno da praksa primene zakona nije toliko dramatična, opšti informativni ambijent se primetno stabilizovao.
Danas možemo sa sigurnošću da konstatujemo: nikakvo masovno bekstvo stranaca iz Crne Gore nije primećeno. Glavni talas panike je splasnuo. Većina ekspata i investitora zauzela je odmjeren, pragmatičan stav. Tržište je preživelo tipičnu priču perioda promena, kada je reakcija na neizvesnost uvek oštrija nego na sama pravila. Čim se pojavilo razumevanje mehanike zakona, nivo zabrinutosti je pao na normalne vrednosti.
Transformacija tržišta stanovanja: ko danas kupuje nekretnine?
Govoreći o uticaju zakona na tržište nekretnina, važno je razumeti kontekst. Novi zakon nije nastao u vakuumu. Još pre njegovog zvaničnog stupanja na snagu tržište je već bilo u fazi određenog hlađenja i opreza. A kada su se rasprave o zakonu o strancima preklopile sa složenim pitanjima legalizacije gradnje, mnogi potencijalni kupci su odlučili da zauzmu stav čekanja.
Pre svega, transakcije su stavili na pauzu oni kupci kojima je kupovina kvadrata bila neraskidivo povezana sa rešavanjem migracionih pitanja. Ali paraliza tržišta nije nastupila. Štaviše, na talasu odliva „viznih” kupaca primetno su se aktivirali drugi, fundamentalniji segmenti potražnje.
Građani Srbije. Tradicionalno snažan segment kupaca, za koje je Crna Gora razumljivo i blisko tržište, pokazao je rast aktivnosti.
Lokalno stanovništvo. Crnogorci su postali aktivniji u rešavanju svojih stambenih pitanja, između ostalog i zahvaljujući razvoju hipotekarnih programa i kreditnih instrumenata.
Balkanska dijaspora. Ljudi koji žive i rade u zemljama Zapadne Evrope, SAD ili Australije sve češće se vraćaju ideji kupovine nekretnine u domovini. Za njih je to porodična imovina, letnja rezidencija ili pouzdana investicija za budućnost.
Evropski investitori. Kupci iz zemalja EU zadržavaju stabilan interes. Za ovu kategoriju migracioni faktor (dobijanje boravišne dozvole) često uopšte ne igra ulogu. Crna Gora ih privlači odličnom klimom, blizinom mora, rastućim turističkim potencijalom i perspektivama povrata investicije.
Što se tiče tržišta dugoročnog zakupa, ono, bez sumnje, ostaje osetljivo na migracione oscilacije, ali nikakav sistemski kolaps ili prazni gradovi se ne vide. Sada tržište prolazi kroz prirodan period prilagođavanja i preraspodele potražnje. Kada je reč o cenama stanovanja, i tu se primećuje faza restrukturiranja. Ne beležimo nagle padove vrednosti kvadrata, ali je prethodna emotivna pregrejanost, kada su cene rasle isključivo na talasu euforije, ostala u prošlosti. Tržište postaje racionalnije, predvidljivije i, u globalnom smislu, zdravije.
Uticaj EU i nova pravila legalizacije gradnje (upotrebna dozvola)
Perspektiva ulaska Crne Gore u Evropsku uniju ostaje najjači fundamentalni faktor koji i dalje podstiče interesovanje za lokalne nekretnine. Za ozbiljnog investitora Crna Gora nije samo lepa zemlja za odmor, već i perspektivno tržište u razvoju, koje u doglednoj budućnosti može dobiti ogroman impuls. Logika velikih investitora je transparentna:
što zemlja više koraka pravi ka EU, to međunarodno poverenje u jurisdikciju neizbežno raste. Za tim sledi priliv stranog institucionalnog kapitala, podižu se standardi transparentnosti transakcija, a samim tim neizbežno raste i kapitalizacija kvalitetnih nekretnina. Zato je današnja kupovina opklada na budući rast.
Međutim, kupac je postao drugačiji. Postao je zahtevniji i razboritiji. Ako su se ranije pitanja uglavnom odnosila na pogled kroz prozor i udaljenost do plaže, sada u prvi plan izlaze pravna čistoća objekta, stvarne perspektive likvidnosti i garancije dobijanja boravišne dozvole.
Posebnu pažnju zaslužuje tema legalizacije. Za Crnu Goru je to istorijski složeno pitanje: značajan deo stambenog fonda na ovaj ili onaj način ima nepotpunu dokumentaciju ili ne raspolaže dozvolom za upotrebu (upotrebna dozvola).Svaki pomak u ovoj oblasti momentalno se odražava na likvidnost celog tržišta.
13. februara 2026. usvojeni su najvažniji amandmani na zakonodavstvo koji potencijalno otvaraju vrata slobodnom prometu objekata bezupotrebna dozvola. Ako ovaj mehanizam počne da funkcioniše punim kapacitetom, takvi objekti će moći da učestvuju u kupoprodajnim i kreditnim transakcijama bez strogih ograničenja iz prošlosti.
Za tržište je to pozitivan signal. Država faktički daje mogućnost da se ogroman fond nekretnina, koji se godinama smatrao problematičnim ili je imao smanjenu likvidnost, postepeno uključi u punopravan ekonomski promet. Na početku proleća i dalje postoji određena neizvesnost u procedurama — tržište čeka pojašnjenja o tome kako će ove norme primenjivati notari, katastarski organi i banke. Ali pravac je postavljen potpuno ispravno.
💡Napomena: Da bi kupovina bila bezbedna, stručnjaci MD Realty sprovode potpunu proveru nekretnine pre transakcije i pomažu u rešavanju svih pitanja sa katastrom i legalizacijom objekata (upotrebna dozvola).
Prognoza MD Realty: da li kupovati i gde tačno?
Sumirajući poslednje mesece, može se sa sigurnošću reći: osnovne prednosti Crne Gore nisu nestale. To je i dalje bezbedna, neverovatno lepa, kompaktna zemlja sa sjajnom klimom i ogromnim turističkim potencijalom. Interesovanje za nekretnine se vraća, a tržište se priprema za postepenu stabilizaciju nakon perioda turbulencija. Potražnja će postati kvalitetnija, a emocije će ustupiti mesto hladnoj računici.
Mi u MD Realty nedvosmisleno preporučujemo da razmatrate Crnu Goru za kupovinu nekretnine, ali ovom procesu treba pristupiti sa jasno definisanim ciljem:
Investicije i očuvanje kapitala. Ako vam je glavni zadatak da zaštitite sredstva i zaradite na rastu vrednosti ili izdavanju, vaš izbor su priobalni regioni. Budva, Tivat, Kotor i perspektivne razvojne lokacije oko njih. Upravo ovde se zadržava najveći turistički promet i stabilna potražnja stranih kupaca, što garantuje visoku likvidnost imovine.
Lično stanovanje i preseljenje. Ako tražite dom za sebe i svoju porodicu, investiciona logika pada u drugi plan. Lokaciju treba birati prema svom načinu života. Kritično važni postaju infrastruktura dostupna tokom cele godine, prisustvo kvalitetnih škola, zdravstvenih ustanova, saobraćajna povezanost, odsustvo guste letnje gradnje i nivo buke. U tom slučaju izbor može pasti na mirnije regione.
Kombinovana strategija. Ako planirate da živite u Crnoj Gori nekoliko meseci godišnje, a ostatak vremena izdajete stan, tražite balans. Birajte lokacije koje su popularne među turistima leti, ali istovremeno imaju stabilnu potražnju za dugoročnim zakupom zimi od strane ekspata ili lokalnog stanovništva.
Glavni zaključak početka 2026. godine: tržište nekretnina u Crnoj Gori zahteva mnogo promišljeniji i profesionalniji pristup nego pre nekoliko godina. Ali upravo ta transformacija ga čini toliko privlačnim. Tamo gde nestaje haotična, nepromišljena potražnja, otvaraju se najpouzdanije prilike za pametnog kupca.
