Kako je novi zakon o strancima uticao na tržište nekretnina u Crnoj Gori
Kraj prošle i početak 2026. godine bili su za imigrantsku zajednicu i tržište nekretnina Crne Gore period ozbiljnih izazova i transformacija. Usvajanje novog zakona o strancima, burne rasprave o pravilima legalizacije gradnje i nove ekonomske realnosti stvorili su na tržištu situaciju savršenog olujnog nevremena. O tome kako su se promenila pravila igre, ko je profitirao, a kome će biti potrebno da preispita svoje strategije, i šta se sada dešava sa cenama stanovanja, govori Vjačeslav Majevski, osnivač agencije za nekretnine MD Realty u Crnoj Gori.
Kraj ere „nultih“: kako su se promenila pravila dobijanja boravišne dozvole po osnovu biznisa
Novi zakon o strancima, koji je usvojen poslednjih dana prošle godine i faktički počeo da se primenjuje početkom 2026. godine, doneo je sa sobom niz promena u procesu izdavanja boravišnih dozvola (VNZ).
Najvažnije i najprimetnije pooštravanje odnosilo se na VNZ po osnovu vlasništva nad biznisom (direktorstva). Dugi niz godina u Crnoj Gori je postojala praksa po kojoj je za legalizaciju bilo dovoljno jednostavno otvoriti kompaniju. U mnogim slučajevima te firme su ostajale takozvane „nultke“ — preduzeća bez stvarnog prometa, zaposlenih radnika i faktičke delatnosti, koja su se koristila isključivo kao formalni osnov za boravak u zemlji.
Sada tog instrumenta više nema. Država je jasno stavila do znanja: za uspešno produženje VNZ kompanija mora biti aktivna. Novi zahtevi obavezuju strance da potvrde stvarnu poslovnu aktivnost i strogo ispunjavanje poreskih obaveza prema Crnoj Gori. U praksi to znači dva moguća scenarija:
Redovna isplata zarada. Kompanija ne sme samo da postoji u registru, već mora i da generiše sredstva za redovno plaćanje svih potrebnih poreza i socijalnih doprinosa na zaradu direktora i zaposlenih.
Plaćanje poreza na dobit. Alternativna potvrda stvarnosti biznisa jeste plaćanje poreza na dobit u iznosu većem od 5000 evra na godišnjem nivou.
Ovo je najvažniji signal za one koji planiraju da produže svoj status sledeće godine: o novim zahtevima treba razmišljati, optimizovati poslovne procese i dovesti svoje kompanije do potrebnih finansijskih pokazatelja već sada, bez čekanja trenutka podnošenja dokumenata u MUP (Ministarstvo unutrašnjih poslova).
Ranjive grupe i rizici za one koji planiraju stalni boravak
Nove zakonske norme najviše su pogodile dve kategorije stranaca. Prva — to su upravo ti nominalni direktori kompanija, čiji je biznis postojao samo na papiru. Druga, i mnogo važnija grupa — to su ljudi koji su gradili dugoročnu strategiju i planirali da u budućnosti dobiju stalni boravak (PBR).
Problem je u tome što je prema crnogorskom zakonodavstvu za dobijanje PBR potrebno pet godina
neprekidnog i legalnog boravka
u zemlji na osnovu VNZ. Ako je ranije proces godišnjeg produženja statusa bio u većoj meri tehnička formalnost, sada upravo na etapi produženja nastaje najviše provera, zahteva i, kao posledica, pravnih rizika. Prekid staža zbog odbijanja VNZ poništava godine boravka u zemlji, pa održavanje statusa postaje zadatak broj jedan.
Pri tome bi bilo suštinski pogrešno tvrditi da Crna Gora zatvara svoja vrata ili da je dobijanje VNZ postalo radikalno teže. Sama logika zakonskih promena nije usmerena na izolaciju zemlje, već na kvalitetno čišćenje sistema od fiktivnih osnova. Država teži da migracionu politiku učini manje formalnom i više usmerenom na one koji se zaista integrišu u ekonomiju.
💡 Napomena: Stručnjaci MD Realty pomoći će da se prikupi ispravan paket dokumenata i bez rizika prođu sve faze dobijanja ili produženja VNZ u Crnoj Gori po novim pravilima.
VNZ kroz vlasništvo nad nekretninom: novi prag od 150 000 evra
Za kupce i vlasnike crnogorskih kvadrata ključno novouvođenje odnosi se na promenu uslova za dobijanje VNZ kroz vlasništvo nad objektom nekretnine.
Ako je tokom mnogih godina sam čin posedovanja nekretnine u mnogim slučajevima od strane državnih organa bio doživljavan kao sasvim dovoljan osnov za izdavanje VNZ, sada su pravila igre postala stroža: uveden je jasan minimalni prag vrednosti objekta. Danas je taj iznos fiksiran na nivou 150 000 evra.
Za značajan deo vlasnika, posebno one koji su kupovali jeftinije objekte u neodmarališnim zonama, to znači potrebu da hitno urade reviziju svoje imovine i provere da li njihova nekretnina potpada pod nove migracione zahteve.
Najčešće pitanje danas je — kako će se ta vrednost tačno potvrđivati u praksi? Iako je praksa primene još u fazi formiranja, u crnogorskom pravnom okviru već postoji pouzdan i jasan mehanizam. Vlasnik ima puno pravo da angažuje licenciranog procenitelja. Zvanični izveštaj o proceni nekretnine, pripremljen od strane takvog stručnjaka, apsolutno je legitiman dokument. On ima pravnu snagu i državne institucije ga moraju prihvatiti kao direktnu potvrdu vrednosti objekta.
Dakle, mehanizam legalizacije kroz kupovinu nekretnine u potpunosti je sačuvan, ali je prešao u formalizovaniju i transparentniju ravan. Za savesne kupce i investitore to nije zatvaranje mogućnosti, već uspostavljanje jasnih pravila igre.
Ko je u dobitku? Zeleno svetlo za IT sektor i medicinu
Posmatrati novi zakon isključivo kroz prizmu pooštravanja bilo bi greška. U dokumentu su ugrađene ozbiljne pogodnosti za one kategorije stranaca u kojima crnogorska ekonomija danas najviše ima potrebu.
Glavne pozitivne promene odnosile su se na stručnjake iz oblasti informacionih tehnologija (IT) i radnike medicinske struke. Za ove grupe profesionalaca zakon je otvorio mogućnost dobijanja boravišne dozvole odmah na duži rok — do tri godine.
To je presedan bez presedana, koji suštinski poboljšava uslove za kvalifikovane kadrove. Crna Gora tržištu šalje vrlo jasan pozitivan signal: zemlja je i dalje zainteresovana za intelektualni kapital, za one koji zaista rade, donose korist i planiraju da ovde žive ozbiljno. Za IT stručnjake i lekare Crna Gora postaje mnogo razumljivija, udobnija i predvidljivija jurisdikcija za dugoročno životno i poresko planiranje.
Psihologija tržišta: da li je kriza poverenja prošla?
Svaka nagla promena u zakonodavstvu neminovno izaziva turbulencije. Najnapetiji i emocionalno najopterećeniji period pao je na vreme aktivne rasprave o nacrtu zakona i prve nedelje nakon njegovog zvaničnog usvajanja. U periodu od oktobra do decembra prošle godine, kao i tokom januara 2026. godine, na tržištu nekretnina i unutar imigrantske zajednice vladala je ozbiljna zabrinutost.
Važno je napomenuti da su ljude plašili ne toliko sam tekst novog zakona, koliko potpuno odsustvo jasnoće u vezi s tim kako će se on tačno primenjivati u praksi. Informacioni vakuum brzo su popunjavale najstrože scenarije i glasine: raspravljalo se o obaveznom zapošljavanju lokalnih radnika, kolosalnim dodatnim troškovima za održavanje biznisa i novim, neizvodljivim zahtevima.
U takvoj oštroj neizvesnosti deo stranaca je zaista doneo odluku da napusti zemlju ili, u najmanju ruku, da svoje investicione i životne planove vezane za Crnu Goru stavi na čvrstu pauzu.
Međutim, kao što to često biva, stvarnost se pokazala mnogo prizemnijom od strahova. Kada je situacija počela da se razjašnjava, nadležni organi su počeli da daju prva objašnjenja, i postalo je očigledno da praksa primene zakona nije toliko dramatična, a opšti informativni ton se znatno stabilizovao.
Danas možemo sa sigurnošću da konstatujemo: nikakvog masovnog odlaska stranaca iz Crne Gore nema. Glavni talas panike je splasnuo. Većina ekspata i investitora zauzela je odmjeren, pragmatičan stav. Tržište je preživelo tipičnu priču perioda promena, kada je reakcija na neizvesnost uvek oštrija nego na sama pravila. Čim se pojavilo razumevanje mehanike zakona, stepen zabrinutosti pao je na normalne vrednosti.
Transformacija tržišta stanovanja: ko danas kupuje nekretnine?
Govoreći o uticaju zakona na tržište nekretnina, važno je razumeti kontekst. Novi zakon nije se pojavio u vakuumu. Još pre njegovog zvaničnog stupanja na snagu tržište je već bilo u fazi određenog hlađenja i opreza. A kada su rasprave o zakonu o strancima naletele na složena pitanja legalizacije gradnje, mnogi potencijalni kupci su izabrali da zauzmu stav čekanja.
Pre svega, transakcije su stavili na pauzu oni kupci za koje je kupovina kvadrata bila neraskidivo povezana sa rešavanjem migracionih zadataka. Ali paraliza tržišta nije nastupila. Štaviše, na talasu odliva „viznih“ kupaca primetno su se aktivirali drugi, fundamentalniji segmenti potražnje.
Građani Srbije. Tradicionalno snažan segment kupaca, za koje je Crna Gora jasan i blizak tržišni prostor, pokazao je rast aktivnosti.
Lokalno stanovništvo. Crnogorci su aktivnije počeli da rešavaju svoja stambena pitanja, između ostalog zahvaljujući razvoju hipotekarnih programa i kreditnih instrumenata.
Balkanska dijaspora. Ljudi koji žive i rade u zemljama Zapadne Evrope, SAD ili Australije sve češće se vraćaju ideji kupovine nekretnine u domovini. Za njih je to porodična imovina, letnja rezidencija ili pouzdana investicija za budućnost.
Evropski investitori. Kupci iz zemalja EU zadržavaju stabilan interes. Za ovu kategoriju migracioni faktor (dobijanje VNZ) često uopšte ne igra ulogu. Crna Gora ih privlači odličnom klimom, blizinom mora, rastućim turističkim potencijalom i perspektivama povraćaja investicije.
Što se tiče tržišta dugoročnog zakupa, ono, bez sumnje, ostaje osetljivo na migracione oscilacije, ali nikakav sistemski kolaps ili prazni gradovi ne primećuju se. Sada tržište prolazi kroz prirodan period prilagođavanja i preraspodele potražnje. Kada je reč o cenama stanovanja, i tu se primećuje faza restrukturiranja. Ne beležimo nagle padove vrednosti kvadratnog metra, ali je prethodna emocionalna pregrejanost, kada su cene rasle isključivo na talasu euforije, otišla u prošlost. Tržište postaje racionalnije, predvidljivije i, u globalnom smislu, zdravije.
Uticaj EU i nova pravila legalizacije gradnje (upotrebna dozvola)
Perspektiva ulaska Crne Gore u Evropsku uniju ostaje izuzetno snažan fundamentalni faktor koji i dalje podstiče interesovanje za lokalne nekretnine. Za ozbiljnog investitora Crna Gora nije samo lepa zemlja za odmor, već i perspektivno tržište u razvoju, koje u doglednoj budućnosti može dobiti ogroman impuls.
Logika velikih investitora je jasna: što zemlja više korača ka EU, to međunarodno poverenje u jurisdikciju neizbežno raste. Za tim sledi priliv stranog institucionalnog kapitala, podižu se standardi transparentnosti transakcija, a samim tim — neizbežno raste i kapitalizacija kvalitetnih nekretnina. Zato je kupovina danas opklada na budući rast.
Međutim, kupac je postao drugačiji. Postao je zahtevniji i razboritiji. Ako su se ranije pitanja postavljala prvenstveno o pogledu kroz prozor i udaljenosti do plaže, sada u prvi plan izlaze pravna čistoća objekta, stvarne perspektive likvidnosti i garancije dobijanja VNZ.
Posebnu pažnju zaslužuje tema legalizacije. Za Crnu Goru je to istorijski složeno pitanje: značajan deo stambenog fonda na ovaj ili onaj način ima nepotpunu dokumentaciju ili ne raspolaže dozvolom za upotrebu (upotrebna dozvola). Svaki pomak u ovoj oblasti trenutno se odražava na likvidnost celog tržišta.
13. februara 2026. godine usvojeni su najvažniji dodaci zakonodavstvu, koji potencijalno otvaraju vrata slobodnom prometu objekata bez upotrebna dozvola. Ako ovaj mehanizam proradi punom snagom, takvi objekti će moći da učestvuju u kupoprodajnim i kreditnim transakcijama bez strogih ograničenja iz prošlosti.
Za tržište je ovo pozitivan signal. Faktički država daje mogućnost da se postepeno u punopravni ekonomski promet uključi ogroman fond nekretnina, koji je godinama smatran problematičnim ili je imao smanjenu likvidnost. Na početku proleća i dalje postoji određena neizvesnost u procedurama — tržište čeka objašnjenja o tome kako će tačno ove norme primenjivati notari, katastarski organi i banke. Ali pravac je postavljen potpuno ispravno.
💡 Napomena: Da bi kupovina bila bezbedna, stručnjaci MD Realty sprovode potpunu reviziju nekretnine pre transakcije i pomažu da se reše sva pitanja sa katastrom i legalizacijom objekata (upotrebna dozvola).
Prognoza MD Realty: da li kupovati i gde tačno?
Sumirajući poslednje mesece, sa sigurnošću možemo reći: osnovne prednosti Crne Gore nisu nestale. To je i dalje bezbedna, neverovatno lepa, kompaktna zemlja sa predivnom klimom i ogromnim turističkim potencijalom. Interesovanje za nekretnine se vraća, a tržište se priprema za postepenu stabilizaciju nakon perioda turbulencija. Potražnja će postati kvalitetnija, a emocije će ustupiti mesto hladnoj računici.
Mi u MD Realty nedvosmisleno preporučujemo da razmotrite Crnu Goru za kupovinu nekretnine, ali ovom procesu treba pristupiti sa jasno definisanim ciljem:
Investicije i očuvanje kapitala. Ako vam je glavni zadatak da zaštitite sredstva i zaradite na rastu vrednosti ili zakupu, vaš izbor su priobalni regioni. Budva, Tivat, Kotor i perspektivne razvijajuće lokacije oko njih. Upravo ovde ostaje najveći turistički promet i stabilna potražnja od strane stranih kupaca, što garantuje visoku likvidnost imovine.
Lično stanovanje i preseljenje. Ako tražite dom za sebe i svoju porodicu, investiciona logika pada u drugi plan. Lokaciju treba birati polazeći od vašeg načina života. Kritično važni postaju infrastruktura tokom cele godine, prisustvo kvalitetnih škola, zdravstvenih ustanova, saobraćajna dostupnost, odsustvo guste letnje gradnje i nivo buke. U tom slučaju izbor može pasti na mirnije regione.
Kombinovana strategija. Ako planirate da živite u Crnoj Gori nekoliko meseci godišnje, a ostatak vremena da izdajete stan, tražite balans. Birajte lokacije koje su popularne među turistima leti, ali istovremeno imaju stabilnu potražnju za dugoročnim zakupom zimi od strane ekspata ili lokalnog stanovništva.
Glavni zaključak početka 2026. godine: tržište nekretnina Crne Gore zahteva mnogo promišljeniji i profesionalniji pristup nego pre nekoliko godina. Ali upravo ta transformacija ga čini toliko privlačnim. Tamo gde odlazi haotična, nepromišljena potražnja, otvaraju se najpouzdanije mogućnosti za pametnog kupca.
💡 Pronaći ćemo nekretninu prema vašim potrebama: Stručnjaci MD Realty besplatno će pripremiti individualnu selekciju proverenih objekata koji će savršeno odgovarati vašim ciljevima i budžetu. Ostavite zahtev za konsultaciju.
