Potpuni vodič kroz troškove nekretnina u Crnoj Gori (2026): za investitore i kupce
Pripremili smo kompletan vodič o troškovima nekretnina u Crnoj Gori za one koji planiraju kupovinu i žele unapred da razumeju sve finansijske nijanse. Crna Gora privlači svojim prelepim pejzažima, toplom klimom i pogodnim položajem uz more, a takođe ostaje popularna destinacija među stranim kupcima. Ali važno je razumeti: stvarni troškovi nekretnine nisu samo njena cena, već i svi dodatni troškovi koji dolaze uz nju.
U ovom izveštaju smo prikupili sve važne informacije o tome koliko zaista košta kupovina i posedovanje nekretnine u Crnoj Gori. Detaljno smo razmotrili i jednokratne troškove pri kupovini, kao i godišnje troškove — poreze, održavanje, moguće naknade pri izdavanju u zakup.
Posebnu pažnju posvetili smo novim pravilima koja su stupila na snagu 1. januara 2024. godine: sada važi progresivni porez na prenos prava svojine, i to je važno uzeti u obzir unapred. Naš vodič o troškovima nekretnina pomoći će vam da izbegnete neprijatna iznenađenja i pametno isplanirate budžet.
Vodič kroz jednokratne troškove pri kupovini
U ovom odeljku detaljno razmatramo sve poreze, takse i provizije koje treba platiti pri kupovini nekretnine. Ako unapred znate za ove troškove, moći ćete tačno da izračunate koliko sredstava je potrebno na početku.
Porez na prenos prava svojine (Porez na promet nepokretnosti): navigacija kroz novu progresivnu skalu
Jedinstvena stopa poreza od 3% na tržištu polovnih nekretnina ostala je u prošlosti za većinu transakcija. Od 1. januara 2024. godine u Crnoj Gori važi progresivni sistem oporezivanja, koji se primenjuje pri kupovini objekata na sekundarnom tržištu. Nova struktura izgleda ovako:
Za vrednost objekta do 150 000 evra: stopa iznosi 3%.
Za vrednost od 150 001 evra do 500 000 evra: porez se obračunava kao fiksni iznos od 4 500 evra plus 5% na iznos koji prelazi 150000 evra.
Za vrednost iznad 500 001 evra: porez iznosi fiksni iznos od 22000 evra plus 6% na iznos koji prelazi 500000 evra.
Poresku osnovicu predstavlja procenjena vrednost objekta, koju određuje opštinska poreska služba. Ova služba upoređuje cenu navedenu u ugovoru sa tržišnim cenama sličnih objekata u datom području, kako bi sprečila potcenjivanje vrednosti. Nakon zaključenja transakcije kupac dobija zvanično obaveštenje o obavezi plaćanja poreza, koji treba uplatiti u propisanom roku (obično od 15 do 30 dana), kako bi se izbegla zatezna kamata.
Novi poreski sistem nije samo porez na luksuz. On ima značajan uticaj na srednji cenovni segment tržišta. Prema podacima statističkog zavoda
Объект за 600000€: 22000+(600000−500000)×0.06=28000€
Primarno i sekundarno tržište: ključna razlika u PDV-u
Pri kupovini novog objekta direktno od investitora, koji je obveznik PDV-a (PDV), kupac je oslobođen plaćanja poreza na prenos prava svojine. Razlog je taj što je u cenu takve nekretnine već uključen PDV od 21%, koji investitor uplaćuje državi.
To stvara snažan finansijski podsticaj koji drastično menja pristup poređenju novih i polovnih objekata. Razmotrimo objekat vredan 250 000 evra.
Na sekundarnom tržištu porez na prenos prava svojine iznosi 4500 € + 5% od (250000 € - 150000 €) = 4500 € + 5000 € = 9 500 evra.
Na primarnom tržištu (pri kupovini od investitora-obveznika PDV-a) ovaj porez iznosi 0 evra.
Dakle, nastaje cenovna prednost od 9500 evra u korist novogradnje, što je ekvivalentno 3.8% vrednosti objekta. Za svaku nekretninu skuplju od 150000 evra „stvarna“ razlika u ceni između novog i uporedivog polovnog objekta smanjuje se za iznos ušteđenog poreza. To čini novogradnju znatno privlačnijom sa stanovišta isključivo troškova kupovine.
Notarske i pravne takse: obezbeđivanje sigurnosti transakcije
Usluge notara u Crnoj Gori su regulisane od strane države, a njihova cena zavisi od iznosa transakcije. Tarife su standardizovane, što unosi predvidljivost u proces overe.
Zvanična skala notarskih taksi (bez PDV-a)
Сумма сделки (евро)
Базовый тариф нотариуса (евро)
Итоговый сбор с учетом НДС 21% (евро)
до 5000
70
84.70
5001 – 20000
120
145.20
20001 – 40000
170
205.70
40001 – 60000
250
302.50
60001 – 80000
300
363.00
80001 – 120000
350
423.50
свыше 120000
+10 за каждые доп. 15000
(Базовый тариф + 10€/15k€) × 1.21
Maksimalni iznos notarske takse ne može preći 5 000 evra. Važno je zapamtiti da sve navedene tarife ne uključuju PDV od 21%, koji se dodaje na konačan iznos. Za razliku od nekih drugih jurisdikcija, notarske takse u Crnoj Gori čine neznatan deo ukupnih troškova kupovine, obično manje od 1% vrednosti objekta.
Ostali prateći troškovi: prevodioci i agencijske provizije
Licencirani sudski prevodilac: Pošto se svi pravni dokumenti sastavljaju na crnogorskom jeziku, za strane kupce koji ne govore jezik obavezno je prisustvo licenciranog sudskog prevodioca na transakciji.
Usmeno prevođenje (kod notara): standardna tarifa 50 evra po satu.
Pismeni prevod (ugovora o kupoprodaji): 15–20 evra po strani (1200 štampanih karaktera). Standardni ugovor od 8–10 strana koštaće 120–200 evra.
Provizija agencije za nekretnine: U ovom pitanju postoji određena nejasnoća koja zahteva pažnju.
Dominantni model: U većini slučajeva proviziju agenciji plaća prodavac. Njena visina iznosi 5% od prodajne cene. Tako su za kupca usluge agenta za nekretnine besplatne. Ovo pravilo važi i za primarno i za sekundarno tržište.
Izuzeci: Pri kupovini na sekundarnom tržištu proviziju nekim agencijama može plaćati kupac, ili se ona deli između strana. Ovo odstupanje naglašava važnost prethodnog razjašnjavanja strukture provizije sa agentom, kako bi se izbegli nepredviđeni troškovi pri zaključenju transakcije.
Godišnji i tekući troškovi vlasništva — dugoročne finansijske obaveze
U ovom odeljku pronaći ćete vodič kroz redovne troškove povezane sa vlasništvom nad nekretninom, što će vam omogućiti da sastavite realističan godišnji budžet za njeno održavanje.
Godišnji porez na nekretninu (Godišnji porez na nepokretnost)
Svi vlasnici nekretnina u Crnoj Gori, kako rezidenti tako i stranci, obavezni su da plaćaju godišnji porez na nekretninu. Stopa poreza utvrđuje se od strane lokalne opštine (opština) i kreće se u rasponu od 0.25% do 1.0% od tržišne vrednosti objekta.
Na visinu stope utiče nekoliko faktora: lokacija (u popularnim turističkim zonama, kao što su Budva i Kotor, stope su više), tip nekretnine, njena starost i stanje. Na primer, za stan vredan 100 000 evra godišnji porez može iznositi od 200 do 350 evra. Porez se plaća u dve jednake rate, po pravilu do 30. juna i 31. oktobra.
Turistički porez za vlasnike nekretnina (Turistička taksa)
Potrebno je jasno razlikovati dve vrste taksi koje se često mešaju:
Boravišna taksa (Turistička registraciona taksa): To je dnevna taksa u iznosu od 1 evra po osobi, koju plaćaju svi turisti i posetioci za boravak u zemlji. Sami vlasnici nekretnina koji žive u svom objektu, po pravilu, oslobođeni su ove takse.
Turistička taksa (Godišnji porez za vlasnike): To je poseban godišnji porez koji se naplaćuje stranim vlasnicima „drugih domova“ (tj. turističkih nekretnina), koji se nalaze u zvanično priznatim turističkim zonama. Obračunava se po posebnoj formuli koja uzima u obzir površinu objekta i lokalne koeficijente, i plaća se zajedno sa godišnjim porezom na nekretninu. Tvrdnja da iznosi 10-15% godišnjeg poreza na nekretninu predstavlja pojednostavljenje; formula obračuna je složenija.
Električna energija: U Crnoj Gori važi dvotarifni sistem obračuna.
Dnevna tarifa (Viša tarifa - VT): Primjenjuje se od 07:00 do 23:00. Cena iznosi oko 0.09 evra po kWh (bez PDV-a).
Noćna/povlašćena tarifa (Niža tarifa - NT): Važi od 23:00 do 07:00, kao i tokom vikenda. Cena iznosi oko 0.05 evra po kWh (bez PDV-a).
Prosečan račun: Znatno varira u zavisnosti od sezone i potrošnje. Prosečni mesečni računi za domaćinstva kreću se od 29 evra u međusezoni do više od 40 evra u letnjim mesecima. Porodica u stanu od 80 m² može očekivati mesečne troškove u iznosu od 30–100 evra.
Snabdevanje vodom i kanalizacija: Tarife u velikoj meri zavise od opštine.
Opština Budva: Cena iznosi od 1.60 do 2.70 evra po kubnom metru (m³).
Ukupan raspon u zemlji: U drugim regionima tarife mogu varirati od 0.30 do 1.20 evra po m³.
Prosečan račun: Tipična porodica troši 15–20 evra mesečno.
Odvoz smeća (Odvoz smeća): To je skromna mesečna naknada.
Za stan: 5–10 evra mesečno.
Za porodičnu kuću: 10–12 evra mesečno. U nekim opštinama obračun se vrši po površini, na primer 0.06 evra/m².
Grejanje i gas: Centralno grejanje i snabdevanje gasom praktično ne postoje. Grejanje je, po pravilu, električno (klima uređaji, grejalice), što značajno povećava račune za struju u zimskom periodu. Gas za pripremu hrane koristi se u bocama. Početna cena boce iznosi oko 60 evra, a njeno punjenje (zamena) — 12–15 evra.
Komunikacije: Internet i televizija
Cena usluga komunikacija u Crnoj Gori je konkurentna.
Kućni internet: Osnovni paketi koštaju 15–25 evra mesečno. Brza optička veza može koštati do 25–50 evra.
Mobilni internet: Turističke SIM kartice nude velike pakete podataka, na primer 500 GB za 10–15 evra.
Kablovska/satelitska TV: 10–20 evra mesečno, u zavisnosti od izabranog paketa kanala.
Održavanje, upravljanje i servisiranje
Naknade upravljačke kompanije (za stambene komplekse):
Standardne zgrade: 10–25 evra mesečno po stanu za osnovne usluge (čišćenje ulaza, održavanje zajedničkih površina).
Savremeni/luksuzni kompleksi: Naknada se često obračunava po kvadratnom metru i iznosi od 0.50 do 4.50 evra/m² mesečno. Za stan od 60 m² to može iznositi od 30 do 270 evra mesečno. Ove naknade pokrivaju održavanje zelenih površina, bazena, obezbeđenje itd.
Održavanje porodične kuće:
Čišćenje septičke jame: Za kuće koje nisu priključene na centralnu kanalizaciju, cena usluge iznosi 50–200 evra po pozivu. Postupak je potreban jednom ili dva puta godišnje.
Osiguranje nekretnine: Ovo je često zanemarena, ali prilično važna stavka troškova. Iako osiguranje u Crnoj Gori nije obavezno.
Cena: Osnovno osiguranje može koštati svega 24 evra godišnje, a sveobuhvatniji paketi sa pokrićem, na primer od zemljotresa — oko 135–150 evra za običan stan. Ponekad se cena obračunava po površini i kreće se od 0,52 do 1,98 evra po kvadratnom metru godišnje — sve zavisi od nivoa zaštite. Ali važno je pažljivo proučiti uslove polise: često se ispostavi da je iznos isplate po osiguranju na kraju suviše skroman i ne pokriva stvarne gubitke.
Zbirni proračuni za tri scenarija kupovine i vlasništva nad nekretninom
Статья расходов
Сценарий 1: Квартира в Баре (вторичный рынок)
Сценарий 2: Квартира в Будве (новостройка)
Сценарий 3: Вилла в Которском заливе (вторичный рынок)
--- ЕДИНОВРЕМЕННЫЕ РАСХОДЫ ---
Цена недвижимости
120000 €
250000 €
600000 €
Налог на переход права собственности
3600 € (3%)
0 € (освобождение по НДС)
28000 € (по прогрессивной шкале)
Нотариальные услуги (с НДС 21%)
423.50 €
605 € (приблизительно)
1500 € (приблизительно)
Услуги переводчика
250 €
250 €
300 €
Итого расходы на приобретение
~124 274 €
~250 855 €
~629 800 €
--- ЕЖЕГОДНЫЕ РАСХОДЫ ---
Годовой налог на недвижимость (оценка)
480 € (0.4%)
1500 € (0.6%)
4800 € (0.8%)
Коммунальные платежи (среднегодовые)
960 € (80 €/мес)
1800 € (150 €/мес)
3000 € (250 €/мес)
Управляющая компания / обслуживание
300 € (25 €/мес)
1620 € (1.5 €/м²/мес)
4000 € (сад, бассейн)
Страхование
100 €
150 €
500 €
Итого годовые расходы
~1 840 €
~5 070 €
~12 300 €
--- ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ ЗА ПЕРВЫЙ ГОД ---
~126 114 €
~255 925 €
~642 100 €
Ostvarivanje prihoda: porezi na prihod od iznajmljene nekretnine
Porezi na prihod od izdavanja nekretnina za fizička lica nedavno su izmenjeni. Ranije je važila jedinstvena stopa od 9%. Nova standardna stopa poreza na dohodak iznosi 15%, i ona se primenjuje i na prihode od izdavanja.
Proces obračuna poreza izgleda ovako:
Bruto godišnji prihod od izdavanja: Na primer, 500 evra/mesec × 12 meseci = 6 000 evra.
Standardni odbitak: Zakonodavstvo može predvideti standardni odbitak za amortizaciju i troškove (na primer, 30%), što smanjuje poresku osnovicu. Poreska osnovica = 6000 evra × 70% = 4200 evra.
Iznos poreza za uplatu: 15% od 4200 evra = 630 evra.
Poreska prijava za prethodnu godinu mora biti podneta poreskim organima prema mestu gde se nekretnina nalazi do 30. aprila tekuće godine. Prelazak sa 9% na 15% predstavlja značajno povećanje poreskog opterećenja za zakupodavce. Ova promena, u kombinaciji sa rastom cena nekretnina i poreza pri kupovini, mora biti uzeta u obzir u svim proračunima isplativosti ulaganja u nekretnine za izdavanje.
Za vlasnike koji planiraju da izdaju svoju nekretninu, ali nemaju mogućnost ili želju da se time bave sami, optimalno rešenje je prepuštanje objekta na upravljanje profesionalnoj agenciji. Takva usluga punog ciklusa, po pravilu, uključuje pronalaženje i komunikaciju sa zakupcima, organizaciju useljenja i iseljenja, kontrolu stanja imovine, blagovremeno plaćanje svih komunalnih računa, poreza i rešavanje svih tekućih pitanja.
Za ovu sveobuhvatnu uslugu, koja oslobađa vlasnika svih briga, upravljačke kompanije obično naplaćuju proviziju u iznosu od oko 20% od zakupnine. Naša kompanija MD Realty pruža usluge upravljanja nekretninama upravo pod takvim, tržišno standardnim uslovima.
Zaključak
Analiza pokazuje da se finansijska slika tržišta nekretnina u Crnoj Gori znatno promenila. Uveden je progresivni porez na prenos prava svojine, a stopa poreza na prihod od izdavanja je povećana. Ovi koraci govore da tržište postaje zrelije, a država nastoji da ostvaruje veće prihode od sektora nekretnina.
Ipak, uprkos rastu troškova, cena kupovine i vlasništva nad nekretninom u Crnoj Gori i dalje ostaje privlačna u poređenju sa drugim evropskim zemljama. Najvažnije je pristupiti procesu sa dobro osmišljenim finansijskim planom koji uzima u obzir sve moguće troškove.
Evo šta je važno da uzmu u obzir potencijalni kupci:
Sprovesti detaljnu proveru (due diligence) svih aspekata objekta i svih pratećih plaćanja još pre donošenja odluke o kupovini.
Posebno proračunati troškove na primarnom i sekundarnom tržištu. Kupovina novogradnje od investitora koji je obveznik PDV-a može doneti značajnu poresku uštedu.
U budžet uračunati 5–10% više — posebno pri kupovini skupe nekretnine na sekundarnom tržištu. Ta sredstva će pokriti sve prateće troškove i pomoći da se izbegnu neočekivani izdaci.
Angažovati iskusne pravnike i agente za nekretnine, kako bi se transakcija sprovela pravilno i kako biste bili sigurni da su svi troškovi transparentni i opravdani.
Ako imate dodatnih pitanja, kontaktirajte nas, pružićemo vam besplatnu konsultaciju.
