Vodič za troškove nekretnina u Crnoj Gori (2026): za investitore i kupce

U ovom izveštaju smo prikupili sve važne informacije o tome koliko zapravo košta kupovina i posedovanje nepokretnosti u Crnoj Gori. Detaljno smo razmotrili kako jednokratne troškove pri kupovini, tako i godišnje troškove — poreze, održavanje, moguće naknade pri izdavanju u zakup.

Posebnu pažnju posvetili smo novim pravilima koja su stupila na snagu 1. januara 2024. godine: sada važi progresivni porez na prenos vlasništva, i to je važno uzeti u obzir unapred. Notarski troškovi su preračunati u oktobru 2026. godine po novom Tarifniku notara („Sl. list CG“ 49/2026), koji važi od 9. aprila 2026. godine. Naš vodič kroz troškove nepokretnosti pomoći će vam da izbegnete neočekivana iznenađenja i pravilno planirate budžet.

Vodič kroz jednokratne troškove pri kupovini

U ovom delu detaljno razmatramo sve poreze, takse i provizije koje treba platiti pri kupovini nepokretnosti. Ako unapred znate za ove troškove, moći ćete tačno da izračunate koliko će sredstava biti potrebno na startu.

Porez na prenos vlasništva (Porez na promet nepokretnosti)

Jedinstvena poreska stopa od 3% na sekundarnom tržištu nepokretnosti ostala je prošlost za većinu transakcija. Od 1. januara 2024. godine u Crnoj Gori važi progresivni sistem oporezivanja, koji se primenjuje pri kupovini objekata na sekundarnom tržištu. Nova struktura izgleda ovako:

• Pri vrednosti objekta do 150 000 evra: stopa iznosi 3%. Primer izračuna za konkretnu vrednost: objekat za 120 000 €: 120 000×0.03=3 600 €.
• Pri vrednosti od 150 001 evra do 500 000 evra: porez se obračunava kao fiksni iznos od 4 500 evra plus 5% od iznosa koji prelazi 150 000 evra. Primer izračuna za konkretnu vrednost: objekat za 200 000 €: 4 500+(200 000−150 000)×0.05=7 000 €.
• Pri vrednosti preko 500 001 evra: porez iznosi fiksni iznos od 22 000 evra plus 6% od iznosa koji prelazi 500 000 evra. Primer izračuna za konkretnu vrednost: objekat za 600 000 €: 22 000+(600 000−500 000)×0.06=28 000 €.

Poresku osnovicu čini procenjena vrednost objekta, koju utvrđuje opštinska poreska služba. Ta služba upoređuje cenu navedenu u ugovoru sa tržišnim cenama sličnih objekata u datom kraju, kako bi se sprečilo umanjenje vrednosti.

Nakon zaključenja transakcije kupac dobija zvanično obaveštenje o obavezi plaćanja poreza, koje je potrebno izvršiti u utvrđenom roku (obično od 15 do 30 dana), kako bi se izbeglo obračunavanje kamate.

Primarno i sekundarno tržište: u čemu je razlika

Pri kupovini novog objekta nepokretnosti direktno od investitora, koji je obveznik PDV-a, kupac se oslobađa plaćanja poreza na prenos vlasništva. Razlog je taj što je u cenu takve nepokretnosti već uključen PDV u iznosu od 21%, koji investitor uplaćuje državi.

Razmotrimo objekat vrednosti 250 000 evra.

1. Na sekundarnom tržištu porez na prenos vlasništva iznosiće 4 500 € + 5% od (250 000 € - 150 000 €) = 4 500 € + 5 000 € = 9 500 evra.
2. Na primarnom tržištu (pri kupovini od investitora-obveznika PDV-a) taj porez je jednak 0 evra.

Tako nastaje cenovna prednost od 9 500 evra u korist novogradnje, što je ekvivalentno 3.8% od vrednosti objekta. Za svaku nepokretnost skuplju od 150 000 evra razlika u ceni između novog i sličnog sekundarnog objekta umanjuje se za iznos ušteđenog poreza. To čini novogradnje privlačnijim sa stanovišta isključivo troškova nabavke.

Notarske i pravne takse

Usluge notara u Crnoj Gori plaćaju se po državnom tarifniku — Tarifniku notara („Sl. list CG“ 49/2026). On važi od 9. aprila 2026. godine i zamenio je tarifnik iz 2012. godine. Tarifnik je obavezan i isti kod svih notara: popusti i doplate po dogovoru su zabranjeni. Naknada za ugovor o kupoprodaji zavisi od vrednosti objekta:

Povrh tarife:

• podnošenje prijave katastru preko notara — 15 € (obično prijavu podnosi upravo notar);
• svaka strana u transakciji preko dve — +5% tarife: ako, na primer, kupuju supružnici, strane su već tri;
• učešće sudskog tumača — +15 € za svakog;
• PDV 21% obračunava se na celokupan iznos, uključujući doplate.

Sama tarifa ne može preći 8 000 € bez PDV-a. Na primer, transakcija na 250 000 € sa jednim prodavcem i jednim kupcem koštaće kod notara 740,52 €: tarifa 597 €, prijava katastru 15 € i PDV. Notarski troškovi čine neznatan deo ukupnih troškova nabavke — obično 0,2–0,6% od vrednosti objekta. Ako je cena u ugovoru niža od tržišne vrednosti, notar ima pravo da obračuna od tržišne.

Detaljna analiza tržišta nepokretnosti: gde je isplativije kupovati →

Ostali prateći troškovi: prevodioci i agencijske provizije

Licencirani sudski tumač

Pošto se svi pravni dokumenti sastavljaju na crnogorskom jeziku, za strane kupce koji ne vladaju jezikom obavezno je prisustvo licenciranog sudskog tumača na transakciji.

• Usmeno prevođenje (kod notara): standardna tarifa 50 evra na sat.
• Doplata notara: za učešće tumača u transakciji notar dodaje na svoju tarifu 15 € (plus PDV). Honorar samog tumača plaća se njemu direktno.
• Pismeno prevođenje (ugovora o kupoprodaji): 15–20 evra po stranici (1 200 štampanih znakova). Standardni ugovor na 8–10 stranica koštaće 120–200 evra.

Provizija agencije za nekretnine

U ovom pitanju postoji izvesna nejasnoća koja zahteva pažnju.

U većini slučajeva proviziju agenciji plaća prodavac. Njena visina iznosi 5% od prodajne cene. Tako su za kupca usluge agenta besplatne. Ovo pravilo važi kako za primarno, tako i za sekundarno tržište.

Izuzeci: pri kupovini na sekundarnom tržištu proviziju nekim agencijama može platiti kupac, ili se deli između strana. Ta razlika naglašava važnost prethodnog razjašnjenja strukture provizije sa agentom, kako bi se izbegli nepredviđeni troškovi pri zaključenju transakcije.

Vodič kroz kupovinu nepokretnosti u Crnoj Gori: uputstvo korak po korak sa primerima i slučajevima →

Godišnji troškovi posedovanja

U ovom delu naći ćete vodič kroz redovne troškove povezane sa posedovanjem nepokretnosti, što će vam omogućiti da sastavite realan godišnji budžet za njeno održavanje.

Godišnji porez na nepokretnosti (Godišnji porez na nepokretnost)

Svi vlasnici nepokretnosti u Crnoj Gori, kako rezidenti, tako i stranci, obavezni su da plaćaju godišnji porez na nepokretnosti. Poresku stopu utvrđuje lokalna opština i varira u rasponu od 0.25% do 1.0% od tržišne vrednosti objekta.

Na visinu stope utiče nekoliko faktora: lokacija (u popularnim turističkim zonama, kao što su Budva i Kotor, stope su više), tip nepokretnosti, njena starost i stanje. Na primer, za stan vrednosti 100 000 evra godišnji porez može iznositi od 200 do 350 evra. Porez se plaća u dva jednaka dela, po pravilu do 30. juna i 31. oktobra.

Turistička taksa za vlasnike nepokretnosti (Turistička taksa)

Potrebno je jasno razlikovati dve vrste naknada koje se često mešaju:

1. Boravišna taksa (Turistička registraciona taksa) — to je dnevna taksa u iznosu od 1 evro po osobi, koju plaćaju svi turisti za boravak u zemlji. Sami vlasnici nepokretnosti koji žive u svom objektu oslobođeni su ove takse.
2. Turistička taksa (Godišnji porez za vlasnike) — to je poseban godišnji porez koji se naplaćuje od stranih vlasnika „drugih domova“ (tj. turističkih nepokretnosti), smeštenih u zvanično priznatim turističkim zonama. Obračunava se po posebnoj formuli, koja uzima u obzir površinu objekta i lokalne koeficijente, i plaća se zajedno sa godišnjim porezom na nepokretnosti. Često se procenjuje na 10–15% od godišnjeg poreza na nepokretnosti, ali to je uprošćavanje: formula obračuna je složenija.

Troškovi komunalnih usluga (Komunalije)

Električna energija

U Crnoj Gori važi dvotarifni sistem obračuna.

• Dnevna tarifa (Viša tarifa - VT): Primenjuje se od 07:00 do 23:00. Cena iznosi oko 0.09 evra po kWh (bez PDV-a).
• Noćna/povlašćena tarifa (Niža tarifa - NT): Važi od 23:00 do 07:00, kao i vikendom. Cena iznosi oko 0.05 evra po kWh (bez PDV-a).
• Prosečan račun: Znatno varira u zavisnosti od sezone i potrošnje. Prosečni mesečni računi za domaćinstva kreću se od 29 evra u vansezoni do preko 40 evra u letnjim mesecima. Porodica u stanu površine 80 m² može očekivati mesečne troškove u iznosu od 30–100 evra.

Vodosnabdevanje i kanalizacija

Tarife znatno zavise od opštine.

• Opština Budva: Cena iznosi od 1.60 do 2.70 evra po kubnom metru (m³).
• Opšti raspon u zemlji: U drugim regionima tarife mogu varirati od 0.30 do 1.20 evra po m³.
• Prosečan račun: Tipična porodica troši 15–20 evra mesečno.

Odvoz smeća (Odvoz smeća)

• Za stan: 5–10 evra mesečno.
• Za privatnu kuću: 10–12 evra mesečno. U nekim opštinama obračun se vrši po površini, na primer, 0.06 evra/m².

Grejanje i gas

Centralno grejanje i gasovod praktično ne postoje. Grejanje je, po pravilu, električno (klima uređaji, grejalice), što znatno povećava račune za električnu energiju u zimskom periodu. Gas za pripremu hrane koristi se u bocama. Početna cena boce iznosi oko 60 evra, a njeno punjenje (zamena) — 12–15 evra.

Internet, veza i televizija

Cena usluga veze u Crnoj Gori je konkurentna.

• Kućni internet: osnovni paketi koštaju 15–25 evra mesečno. Brza optička veza može koštati do 25–50 evra.
• Mobilni internet: turističke SIM kartice nude velike pakete podataka, na primer, 500 GB za 10–15 evra.
• Kablovska/satelitska TV: 10–20 evra mesečno u zavisnosti od izabranog paketa kanala.

Održavanje, upravljanje i održavanje

Naknade upravljačke kompanije (za stambene komplekse):

• Standardne zgrade: 10–25 evra mesečno po stanu za osnovne usluge (čišćenje hodnika, održavanje zajedničkih površina).
• Savremeni/elitni kompleksi: plaćanje se često obračunava po kvadratnom metru i iznosi od 0.50 do 4.50 evra/m² mesečno. Za stan površine 60 m² to može iznositi od 30 do 270 evra mesečno. Ove naknade pokrivaju uređenje pejzaža, održavanje bazena, obezbeđenje itd.

Održavanje privatne kuće:

• Čišćenje septičke jame: Za kuće koje nisu priključene na centralnu kanalizaciju, cena usluge iznosi 50–200 evra po pozivu. Postupak je potreban jedan ili dva puta godišnje.

Osiguranje nepokretnosti: to je često zanemarena, ali prilično važna stavka troškova. Iako osiguranje u Crnoj Gori nije obavezno.

Osnovno osiguranje može koštati samo 24 evra godišnje, a sveobuhvatniji paketi sa pokrićem, na primer, od zemljotresa — oko 135–150 evra za običan stan. Ponekad se cena obračunava po površini i varira od 0,52 do 1,98 evra po kvadratnom metru godišnje — sve zavisi od nivoa zaštite. Ali važno je pažljivo proučiti uslove polise: neretko se iznos isplate po polisi osiguranja u stvarnosti pokaže suviše skromnim i ne pokriva stvarne gubitke.

Pročitajte detaljan članak o troškovima života u Crnoj Gori →

Ukupno: troškovi nepokretnosti

Ostvarivanje prihoda: porezi na prihod od izdate nepokretnosti

Porezi na prihod od izdavanja nepokretnosti za fizička lica nedavno su izmenjeni. Ranije je važila jedinstvena stopa od 9%. Nova standardna stopa poreza na dohodak iznosi 15%, a primenjuje se između ostalog i na prihode od izdavanja.

Proces obračuna poreza izgleda ovako:

1. Bruto godišnji prihod od izdavanja: na primer, 500 evra/mesečno × 12 meseci = 6 000 evra.
2. Standardni odbitak: zakonodavstvo može predvideti standardni odbitak za amortizaciju i troškove (na primer, 30%), što umanjuje poresku osnovicu. Poreska osnovica = 6 000 evra × 70% = 4 200 evra.
3. Iznos poreza za plaćanje: 15% od 4 200 evra = 630 evra.

Poreska prijava za prethodnu godinu mora se podneti poreskim organima po mestu nalaska nepokretnosti do 30. aprila tekuće godine. Prelaz sa 9% na 15% predstavlja značajno povećanje poreskog opterećenja za izdavaoce. Ova promena, u kombinaciji sa rastom cena nepokretnosti i poreza na kupovinu, mora se uzeti u obzir u svim izračunima rentabilnosti ulaganja u nepokretnosti za izdavanje.

Za vlasnike koji planiraju da izdaju svoju nepokretnost u zakup, ali nemaju mogućnost ili želju da se time bave sami, optimalno rešenje je predaja objekta na upravljanje profesionalnoj agenciji. Takva usluga punog ciklusa, po pravilu, uključuje pronalaženje i komunikaciju sa zakupcima, organizaciju useljenja i iseljenja, kontrolu stanja imovine, blagovremeno plaćanje svih komunalnih računa, poreza i rešavanje svih tekućih pitanja.

Za ovaj kompleksni servis, koji oslobađa vlasnika svih briga, upravljačke kompanije obično naplaćuju proviziju u iznosu od oko 20% od zakupnine. Naša kompanija MD Realty pruža usluge upravljanja nepokretnostima upravo pod takvim, tržišno standardnim uslovima.

Zaključak

Analiza pokazuje da se finansijska slika tržišta nepokretnosti u Crnoj Gori znatno promenila. Uveden je progresivni porez na prenos vlasništva, a stopa poreza na prihod od izdavanja je povećana. Ovi koraci govore da tržište postaje zrelije, a država nastoji da ostvari veće prihode od sektora nepokretnosti.

Pri tome, uprkos rastu troškova, cena kupovine i posedovanja nepokretnosti u Crnoj Gori i dalje ostaje privlačna u poređenju sa drugim evropskim zemljama. Glavno je — pristupiti procesu sa dobro osmišljenim finansijskim planom, koji uzima u obzir sve moguće troškove.

Evo šta je važno da uzmu u obzir potencijalni kupci:

1. Sprovesti temeljnu proveru (due diligence) svih aspekata objekta i svih pratećih plaćanja još pre donošenja odluke o kupovini.
2. Posebno izračunati troškove na primarnom i sekundarnom tržištu. Kupovina novogradnje od investitora koji je obveznik PDV-a može dati osetnu poresku uštedu.
3. Predvideti u budžetu 5–10% više — naročito pri kupovini skupe nepokretnosti na sekundarnom tržištu. Ta sredstva pokriće sve prateće troškove, kako bi se izbegli neočekivani troškovi.
4. Angažovati iskusne pravnike i agente za nekretnine, kako bi se transakcija sprovela stručno i uverili se da su svi troškovi transparentni i opravdani.

Ako imate dodatnih pitanja, kontaktirajte nas, obavićemo besplatnu konsultaciju.