2025 yılında Karadağ’daki arsa piyasası neden yatırımcılar için bir mıknatıs haline geldi ve hangi riskleri barındırıyor

Karadağ’a yatırım denildiğinde, arsa piyasası nadiren ilk akla gelen olur — hayal gücü hemen Budva ya da Kotor’da Adriyatik manzaralı daireleri canlandırır. On yıllar boyunca bu segment, turistler için hazır konutlara odaklanmıştı. Ancak bugün oyunun kuralları değişiyor: yatırımcıların odağı dairelerdeki metrekarelerden arsa metrekarelerine kaydı.

Karadağ’da arsa piyasasının mevcut durumu

Karadağ arsa piyasasındaki arz artışı büyük ölçüde tarihsel faktörlerden kaynaklanıyor. Yugoslavya’nın dağılmasından ve özel mülkiyete geçişten sonra, geniş arazi alanları özelleştirildi ve bölündü. Bu durum mülkiyetin ciddi biçimde parçalanmasına yol açtı.

Bugün piyasada sık sık, önceki kuşaklardan miras kalan ancak ne geliştirme isteği ne de bunu yapacak mali imkânı olan birkaç mirasçıya ait arsalarla karşılaşılıyor. Bu ortak sahipler; taşınma, finansal ihtiyaçlar ya da varlığı paraya çevirme isteği nedeniyle satış konusunda anlaşmaya vardıkça, piyasadaki mevcut lot sayısı istikrarlı biçimde artıyor.

Bununla eş zamanlı olarak aktif bir kentleşme süreci de yaşanıyor. Sahil kenti Bar’dan başkent Podgorica’ya kadar ülke genelindeki belediyeler, tarım arazilerini imara açarak bölgesel planlarını düzenli olarak gözden geçiriyor. Onaylanan her detaylı imar planı (DUP), piyasaya anında yeni bir teklif dalgası çıkarıyor ve yatırımcılara daha önce erişilemeyen alanları açıyor.

AB faktörü ve alıcı profilinin değişimi

İç süreçlerle paralel olarak, temel ekonomik beklenti de güçleniyor: Karadağ’ın Avrupa Birliği’ne entegrasyonu. Hırvatistan ve Slovenya gibi komşuların deneyimi açıkça gösterdi ki, AB’ye giriş gayrimenkul fiyatlarında kaçınılmaz olarak katlanarak artışa yol açıyor. Özellikle Almanya, Avusturya ve İsviçre’den yatırımcılar, fiyatlar Avrupa seviyesine ulaşmadan önce piyasaya girmek için bugün arsa alımını 5–10 yıllık ufukta stratejik bir yatırım olarak görüyor.

Sonuç olarak alıcı profili daha çeşitli hale geldi. MD Realty’nin gözlemlerine göre, daha önce Rusya ve BDT ülkelerinden gelen alıcılar baskınken, bugün pazar gerçekten küresel bir ölçeğe ulaşıyor.