Karadağ'da Gayrimenkul Maliyetleri Rehberi (2026): Yatırımcılar ve Alıcılar İçin

Bu raporda, Karadağ'da bir gayrimenkulün satın alınmasının ve sahip olunmasının gerçekte ne kadara mal olduğuna dair tüm önemli bilgileri bir araya getirdik. Hem satın alma sırasındaki tek seferlik maliyetleri hem de yıllık giderleri — vergiler, bakım, kiralama sırasında olası ödemeler — ayrıntılı olarak ele aldık.

1 Ocak 2024'ten itibaren yürürlüğe giren yeni kurallara ayrı bir önem verdik: artık mülkiyet devri üzerinde artan oranlı bir vergi geçerli ve bunun önceden dikkate alınması önemli. Noter masrafları, 9 Nisan 2026'dan itibaren yürürlükte olan yeni Noter Tarifesi («Sl. list CG» 49/2026) uyarınca Ekim 2026'da yeniden hesaplanmıştır. Gayrimenkul masrafları rehberimiz, beklenmedik sürprizlerden kaçınmanıza ve bütçenizi doğru şekilde planlamanıza yardımcı olacaktır.

Satın alma sırasındaki tek seferlik masraflar rehberi

Bu bölümde, gayrimenkul satın alırken ödenmesi gereken tüm vergileri, harçları ve komisyonları ayrıntılı olarak ele alıyoruz. Bu masrafları önceden bilerek, başlangıçta ne kadar kaynak gerekeceğini doğru şekilde hesaplayabilirsiniz.

Mülkiyet devri vergisi (Porez na promet nepokretnosti)

İkincil gayrimenkul piyasasında %3'lük tek vergi oranı çoğu işlem için geride kaldı. 1 Ocak 2024'ten itibaren Karadağ'da ikincil piyasadaki nesnelerin satın alınmasında uygulanan artan oranlı bir vergilendirme sistemi yürürlüktedir. Yeni yapı şu şekildedir:

• Nesnenin değeri 150 000 euroya kadar olduğunda: oran %3'tür. Belirli bir değer için hesaplama örneği: 120 000 € değerinde nesne: 120 000×0.03=3 600 €.
• Değeri 150 001 euro ile 500 000 euro arasında olduğunda: vergi, 4 500 euroluk sabit bir tutar artı 150 000 euroyu aşan tutarın %5'i olarak hesaplanır. Belirli bir değer için hesaplama örneği: 200 000 € değerinde nesne: 4 500+(200 000−150 000)×0.05=7 000 €.
• Değeri 500 001 euronun üzerinde olduğunda: vergi, 22 000 euroluk sabit bir tutar artı 500 000 euroyu aşan tutarın %6'sıdır. Belirli bir değer için hesaplama örneği: 600 000 € değerinde nesne: 22 000+(600 000−500 000)×0.06=28 000 €.

Vergi matrahı, belediye vergi dairesinin belirlediği nesnenin tahmini değeridir. Bu daire, değerin düşük gösterilmesini önlemek için sözleşmede belirtilen fiyatı, söz konusu bölgedeki benzer nesnelerin piyasa fiyatlarıyla karşılaştırır.

İşlem yapıldıktan sonra alıcı, verginin ödenmesi gerektiğine dair resmi bir bildirim alır; bu ödemenin, gecikme faizi işletilmesini önlemek için belirlenen süre içinde (genellikle 15 ila 30 gün) yapılması gerekir.

Birincil ve ikincil piyasa: fark nedir

KDV (PDV) mükellefi olan bir geliştiriciden doğrudan yeni bir gayrimenkul satın alındığında, alıcı mülkiyet devri vergisini ödemekten muaf tutulur. Bunun nedeni, bu tür bir gayrimenkulün fiyatına, geliştiricinin devlete aktardığı %21 oranındaki KDV'nin zaten dahil olmasıdır.

Şunu ele alalım: 250 000 euro değerinde bir nesne.

1. İkincil piyasada mülkiyet devri vergisi 4 500 € + (250 000 € - 150 000 €)'nın %5'i = 4 500 € + 5 000 € = 9 500 euro.
2. Birincil piyasada (KDV mükellefi bir geliştiriciden satın alındığında) bu vergi 0 eurodur.

Böylece, yeni binanın lehine 9 500 euroluk bir fiyat avantajı ortaya çıkar; bu da nesnenin değerinin %3.8'ine eşdeğerdir. 150 000 eurodan pahalı herhangi bir gayrimenkul için, yeni bir nesne ile benzer bir ikincil nesne arasındaki fiyat farkı, tasarruf edilen vergi tutarı kadar azalır. Bu da yeni binaları daha cazip kılar yalnızca edinim maliyetleri açısından.

Noter ve hukuki ücretler

Karadağ'da noter hizmetleri devlet tarifesine göre ödenir — Noter Tarifesi («Sl. list CG» 49/2026). Bu tarife 9 Nisan 2026'dan itibaren yürürlüktedir ve 2012 tarihli tarifenin yerini almıştır. Tarife zorunludur ve tüm noterlerde aynıdır: anlaşmaya dayalı indirimler ve ek ücretler yasaktır. Satış sözleşmesi için verilen ücret nesnenin değerine bağlıdır:

Tarifenin üzerine:

• noter aracılığıyla kadastroya başvuru — 15 € (başvuruyu genellikle noter yapar);
• işlemin iki tarafının üzerindeki her taraf — tarifenin +%5'i: örneğin, eşler satın alıyorsa, taraf sayısı zaten üçtür;
• mahkeme tercümanının katılımı — her biri için +15 €;
• %21 KDV, ek ücretler dahil tüm tutar üzerinden hesaplanır.

Tarifenin kendisi KDV hariç 8 000 €'yu aşamaz. Örneğin, bir satıcı ve bir alıcıyla 250 000 €'luk bir işlem noterde 740,52 €'ya mal olur: tarife 597 €, kadastroya başvuru 15 € ve KDV. Noter masrafları toplam edinim maliyetlerinin önemsiz bir payını oluşturur — genellikle nesnenin değerinin %0,2–0,6'sı. Sözleşmedeki fiyat piyasa değerinin altındaysa, noter piyasa değeri üzerinden hesaplama hakkına sahiptir.

Ayrıntılı gayrimenkul piyasası analizi: nerede satın almak daha avantajlı →

Diğer ilgili masraflar: tercümanlar ve emlak komisyonları

Lisanslı mahkeme tercümanı

Tüm hukuki belgeler Karadağca düzenlendiğinden, dili bilmeyen yabancı alıcılar için işlemde lisanslı bir mahkeme tercümanının bulunması zorunludur.

• Sözlü çeviri (noterde): standart tarife saatte 50 euro.
• Noter ek ücreti: işlemde tercümanın katılımı için noter, kendi tarifesine 15 € (artı KDV) ekler. Tercümanın ücreti kendisine doğrudan ödenir.
• Yazılı çeviri (satış sözleşmesinin): sayfa başına 15–20 euro (1 200 basılı karakter). 8–10 sayfalık standart bir sözleşme 120–200 euroya mal olur.

Emlak acentesi komisyonu

Bu konuda dikkat gerektiren bir miktar belirsizlik vardır.

Çoğu durumda komisyonu acenteye satıcı öder. Tutarı satış fiyatının %5'idir. Böylece alıcı için emlakçı hizmetleri ücretsizdir. Bu kural hem birincil hem de ikincil piyasa için geçerlidir.

İstisnalar: ikincil piyasada satın alma sırasında bazı acentelerin komisyonunu alıcı ödeyebilir veya komisyon taraflar arasında paylaşılır. Bu farklılık, işlemin kapanışında öngörülemeyen masraflardan kaçınmak için komisyon yapısının acenteyle önceden netleştirilmesinin önemini vurgular.

Karadağ'da gayrimenkul satın alma rehberi: örnekler ve vakalarla adım adım talimatlar →

Sahip olmanın yıllık masrafları

Bu bölümde, gayrimenkul sahibi olmakla ilgili düzenli masraflara dair bir rehber bulacaksınız; bu da bakımı için gerçekçi bir yıllık bütçe oluşturmanıza olanak tanıyacaktır.

Yıllık gayrimenkul vergisi (Godišnji porez na nepokretnost)

Karadağ'daki tüm gayrimenkul sahipleri, hem mukimler hem de yabancılar, yıllık gayrimenkul vergisi ödemekle yükümlüdür. Vergi oranı yerel belediye (opština) tarafından belirlenir ve nesnenin piyasa değerinin %0.25 ile %1.0 aralığında değişir.

Oranın büyüklüğünü birkaç faktör etkiler: konum (Budva ve Kotor gibi popüler turistik bölgelerde oranlar daha yüksektir), gayrimenkulün türü, yaşı ve durumu. Örneğin, 100 000 euro değerinde bir daire için yıllık vergi 200 ila 350 euro arasında olabilir. Vergi, genellikle 30 Haziran ve 31 Ekim'e kadar olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.

Gayrimenkul sahipleri için turist vergisi (Turistička taksa)

Sıklıkla karıştırılan iki tür harç arasında net bir ayrım yapmak gerekir:

1. Boravišna taksa (Turist kayıt harcı) — tüm turistlerin ülkede kalışları için ödediği, kişi başı günlük 1 euro tutarındaki harçtır. Kendi nesnesinde yaşayan gayrimenkul sahipleri bu harçtan muaftır.
2. Turistička taksa (Sahipler için yıllık vergi) — resmi olarak tanınan turistik bölgelerde bulunan yabancı «ikinci konut» (yani tatil amaçlı gayrimenkul) sahiplerinden alınan ayrı bir yıllık vergidir. Nesnenin alanını ve yerel katsayıları dikkate alan özel bir formülle hesaplanır ve yıllık gayrimenkul vergisiyle birlikte ödenir. Sıklıkla yıllık gayrimenkul vergisinin %10–15'i olarak tahmin edilir, ancak bu bir basitleştirmedir: hesaplama formülü daha karmaşıktır.

Faturaların maliyeti (Komunalije)

Elektrik

Karadağ'da iki tarifeli bir ölçüm sistemi geçerlidir.

• Gündüz tarifesi (Viša tarifa - VT): 07:00 ile 23:00 arasında uygulanır. Maliyeti kWh başına yaklaşık 0.09 eurodur (KDV hariç).
• Gece/indirimli tarife (Niža tarifa - NT): 23:00 ile 07:00 arasında ve ayrıca hafta sonları geçerlidir. Maliyeti kWh başına yaklaşık 0.05 eurodur (KDV hariç).
• Ortalama fatura: Mevsime ve tüketime bağlı olarak büyük ölçüde değişir. Haneler için ortalama aylık faturalar, sezon dışında 29 eurodan yaz aylarında 40 euronun üzerine kadar değişir. 80 m² alana sahip bir dairede bir aile, aylık 30–100 euro arasında masraf bekleyebilir.

Su temini ve kanalizasyon

Tarifeler büyük ölçüde belediyeye bağlıdır.

• Budva Belediyesi: Maliyeti metreküp (m³) başına 1.60 ile 2.70 euro arasındadır.
• Ülke genelinde genel aralık: Diğer bölgelerde tarifeler m³ başına 0.30 ile 1.20 euro arasında değişebilir.
• Ortalama fatura: Tipik bir aile ayda 15–20 euro harcar.

Çöp toplama (Odvoz smeća)

• Daire için: ayda 5–10 euro.
• Müstakil ev için: ayda 10–12 euro. Bazı belediyelerde hesaplama alana göre yapılır, örneğin 0.06 euro/m².

Isıtma ve gaz

Merkezi ısıtma ve gaz şebekesi neredeyse yoktur. Isıtma genellikle elektriklidir (klimalar, ısıtıcılar), bu da kış aylarında elektrik faturalarını önemli ölçüde artırır. Yemek pişirmek için gaz tüplerde kullanılır. Bir tüpün başlangıç maliyeti yaklaşık 60 euro, dolumu (değişimi) ise 12–15 eurodur.

İnternet, iletişim ve televizyon

Karadağ'da iletişim hizmetlerinin maliyeti rekabetçidir.

• Ev interneti: temel paketler ayda 15–25 eurodur. Yüksek hızlı fiber bağlantı 25–50 euroya kadar çıkabilir.
• Mobil internet: turist SIM kartları büyük veri paketleri sunar, örneğin 10–15 euroya 500 GB.
• Kablolu/uydu TV: seçilen kanal paketine bağlı olarak ayda 10–20 euro.

Bakım, yönetim ve idame

Yönetim şirketi ücretleri (konut kompleksleri için):

• Standart binalar: temel hizmetler (giriş temizliği, ortak alanların bakımı) için daire başına ayda 10–25 euro.
• Modern/elit kompleksler: ödeme genellikle metrekare başına hesaplanır ve ayda 0.50 ile 4.50 euro/m² arasındadır. 60 m² alana sahip bir daire için bu ayda 30 ila 270 euro arasında olabilir. Bu ücretler peyzaj bakımını, havuz bakımını, güvenliği vb. kapsar.

Müstakil evin bakımı:

• Foseptik temizliği: Merkezi kanalizasyona bağlı olmayan evler için hizmetin maliyeti çağrı başına 50–200 eurodur. İşlem yılda bir veya iki kez gereklidir.

Gayrimenkul sigortası: bu sıklıkla gözden kaçırılan ama oldukça önemli bir gider kalemidir. Her ne kadar Karadağ'da sigorta zorunlu olmasa da.

Temel sigorta yılda sadece 24 euroya mal olabilirken, örneğin deprem teminatı gibi daha kapsamlı paketler normal bir daire için yaklaşık 135–150 eurodur. Bazen maliyet alana göre hesaplanır ve yılda metrekare başına 0,52 ile 1,98 euro arasında değişir — her şey koruma düzeyine bağlıdır. Ancak poliçe koşullarını dikkatle incelemek önemlidir: çoğu zaman sigorta poliçesi kapsamındaki ödeme tutarı gerçekte oldukça mütevazı kalır ve gerçek zararları karşılamaz.

Karadağ'da yaşam maliyeti hakkındaki ayrıntılı makaleyi okuyun →

Toplam: gayrimenkul masrafları

Gelir elde etme: kiralık gayrimenkul geliri üzerindeki vergiler

Gerçek kişiler için kiralık gayrimenkul geliri üzerindeki vergiler yakın zamanda değiştirildi. Daha önce %9'luk tek oran geçerliydi. Yeni standart gelir vergisi oranı %15 olup, kira gelirleri dahil olmak üzere uygulanır.

Vergi hesaplama süreci şu şekildedir:

1. Yıllık brüt kira geliri: örneğin, ayda 500 euro × 12 ay = 6 000 euro.
2. Standart indirim: mevzuat, amortisman ve masraflar için standart bir indirim (örneğin %30) öngörebilir, bu da vergi matrahını azaltır. Vergi matrahı = 6 000 euro × %70 = 4 200 euro.
3. Ödenecek vergi tutarı: 4 200 euronun %15'i = 630 euro.

Bir önceki yıla ait vergi beyannamesi, cari yılın 30 Nisan'ına kadar gayrimenkulün bulunduğu yerdeki vergi dairelerine verilmelidir. %9'dan %15'e geçiş, kiracılar üzerindeki vergi yükünde önemli bir artışı temsil eder. Bu değişiklik, gayrimenkul fiyatlarındaki ve satın alma vergilerindeki artışla birlikte, kiralık gayrimenkul yatırımlarının kârlılığına ilişkin her türlü hesaplamada dikkate alınmalıdır.

Gayrimenkulünü kiraya vermeyi planlayan ancak bunu kendi başına yapma imkânı veya isteği olmayan sahipler için en uygun çözüm, nesneyi profesyonel bir ajansın yönetimine devretmektir. Böyle tam kapsamlı bir hizmet, kural olarak kiracıların bulunması ve onlarla iletişim, giriş ve çıkış işlemlerinin düzenlenmesi, mülkün durumunun denetlenmesi, tüm fatura ve vergilerin zamanında ödenmesi ve her türlü güncel sorunun çözülmesini içerir.

Sahibi tüm dertlerden kurtaran bu kapsamlı hizmet için yönetim şirketleri genellikle kira bedelinin yaklaşık %20'si oranında komisyon alır. MD Realty şirketimiz, gayrimenkul yönetimi hizmetlerini tam da bu, piyasa için standart olan koşullarla sunmaktadır.

Sonuç

Analiz, Karadağ'daki gayrimenkul piyasasının mali tablosunun belirgin şekilde değiştiğini gösteriyor. Artan oranlı mülkiyet devri vergisi getirildi ve kira geliri vergisi oranı arttı. Bu adımlar, piyasanın daha olgun hale geldiğini ve devletin gayrimenkul sektöründen daha fazla gelir elde etmeyi amaçladığını gösteriyor.

Bununla birlikte, masraflardaki artışa rağmen, Karadağ'da gayrimenkul satın alma ve sahip olma maliyeti diğer Avrupa ülkelerine kıyasla hâlâ cazip olmaya devam ediyor. Önemli olan, sürece tüm olası maliyetleri dikkate alan iyi düşünülmüş bir finansal planla yaklaşmaktır.

Potansiyel alıcıların dikkate alması gerekenler şunlardır:

1. Satın alma kararı vermeden önce nesnenin tüm yönleri ve tüm ilgili ödemeler üzerinde titiz bir inceleme (due diligence) yapmak.
2. Birincil ve ikincil piyasadaki masrafları ayrı ayrı hesaplamak. KDV mükellefi olan bir geliştiriciden yeni bina satın almak, hissedilir bir vergi tasarrufu sağlayabilir.
3. Bütçeye %5–10 fazladan pay ayırmak — özellikle ikincil piyasada pahalı gayrimenkul satın alırken. Bu kaynak, beklenmedik masraflardan kaçınmak için tüm ilgili masrafları karşılayacaktır.
4. İşlemi doğru şekilde yürütmek ve tüm masrafların şeffaf ve gerekçeli olduğundan emin olmak için deneyimli avukatlar ve emlakçılardan yararlanmak.

Sorularınız kaldıysa bizimle iletişime geçin, ücretsiz bir danışmanlık yapalım.