Karadağ’da Gayrimenkul Giderlerine Dair Eksiksiz Rehber (2026): Yatırımcılar ve Alıcılar İçin
Karadağ’da gayrimenkul almayı planlayan ve tüm finansal ayrıntıları önceden anlamak isteyenler için gayrimenkul giderlerine ilişkin eksiksiz bir rehber hazırladık. Karadağ, güzel manzaraları, sıcak iklimi ve deniz kıyısındaki elverişli konumuyla dikkat çekiyor; ayrıca yabancı alıcılar arasında popüler bir destinasyon olmaya devam ediyor. Ancak şunu anlamak önemlidir: gayrimenkulün gerçek maliyeti yalnızca fiyatı değil, onunla birlikte gelen tüm ek giderlerdir.
Bu raporda, Karadağ’da gayrimenkul satın almanın ve sahip olmanın gerçekte ne kadara mal olduğuna dair tüm önemli bilgileri derledik. Satın alma sırasındaki tek seferlik giderleri ve yıllık giderleri — vergiler, bakım, kiraya verme durumunda olası ödemeler — ayrıntılı olarak ele aldık.
1 Ocak 2024’ten itibaren yürürlüğe giren yeni kurallara ayrıca dikkat çektik: artık mülkiyet devri için artan oranlı vergi uygulanıyor ve bunu önceden hesaba katmak önemli. Gayrimenkul giderleri rehberimiz, beklenmedik sürprizlerden kaçınmanıza ve bütçenizi doğru planlamanıza yardımcı olacaktır.
Satın alma sırasındaki tek seferlik giderler rehberi
Bu bölümde, gayrimenkul satın alırken ödenmesi gereken tüm vergileri, harçları ve komisyonları ayrıntılı olarak ele alıyoruz. Bu giderleri önceden bilerek, başlangıçta ne kadar kaynağa ihtiyaç duyacağınızı tam olarak hesaplayabilirsiniz.
Mülkiyet devri vergisi (Porez na promet nepokretnosti): yeni artan oranlı tarife üzerinden rehber
İkinci el gayrimenkuldeki %3’lük tek vergi oranı, çoğu işlem için artık geçmişte kaldı. 1 Ocak 2024’ten itibaren Karadağ’da, ikinci el piyasadaki alımlarda uygulanan artan oranlı bir vergilendirme sistemi yürürlükte. Yeni yapı şu şekildedir:
150 000 avroya kadar olan değerlerde: oran %3’tür.
150 001 avro ile 500 000 avro arasında: vergi, 4 500 avroluk sabit tutar artı 150000 avroyu aşan tutarın %5’i olarak hesaplanır.
500 001 avronun üzerindeki değerlerde: vergi, 22000 avroluk sabit tutar artı 500000 avroyu aşan tutarın %6’sıdır.
Vergi matrahı, belediyenin vergi dairesi tarafından belirlenen taşınmazın ekspertiz değeridir. Bu kurum, sözleşmede belirtilen fiyatı bölgedeki benzer taşınmazların piyasa fiyatlarıyla karşılaştırarak değerin düşük gösterilmesini önler. İşlem tamamlandıktan sonra alıcı, verginin ödenmesi gerektiğine dair resmi bir bildirim alır; gecikme cezası oluşmaması için bu ödeme belirlenen süre içinde (genellikle 15 ila 30 gün) yapılmalıdır.
Yeni vergi sistemi yalnızca bir lüks vergisi değildir. Orta fiyat segmenti üzerinde de önemli bir etki yaratır. İstatistik kurumu
Объект за 600000€: 22000+(600000−500000)×0.06=28000€
Birincil ve ikincil piyasa: KDV’deki temel fark
KDV (PDV) mükellefi olan bir geliştiriciden doğrudan yeni bir gayrimenkul satın alındığında, alıcı mülkiyet devri vergisinden muaftır. Bunun nedeni, böyle bir gayrimenkulün fiyatına zaten %21 oranında KDV’nin dahil edilmiş olması ve geliştiricinin bu vergiyi devlete aktarmasıdır.
Bu, yeni ve ikinci el taşınmazların karşılaştırılma şeklini kökten değiştiren güçlü bir finansal avantaj yaratır. 250 000 avro değerindeki bir taşınmazı ele alalım.
İkinci el piyasada mülkiyet devri vergisi 4500 € + (250000 € - 150000 €) x %5 = 4500 € + 5000 € = 9 500 avro.
Birincil piyasada (KDV mükellefi geliştiriciden alımda) bu vergi 0 avrodur.
Böylece, yeni konut lehine 9500 avroluk bir fiyat avantajı ortaya çıkar; bu, taşınmazın değerinin %3,8’ine eşdeğerdir. 150000 avrodan pahalı herhangi bir gayrimenkul için yeni ve benzer ikinci el bir taşınmaz arasındaki “gerçek” fiyat farkı, tasarruf edilen vergi tutarı kadar azalır. Bu da yeni konutları yalnızca satın alma maliyetleri açısından çok daha cazip hale getirir.
Noter ve hukuki harçlar: işlemin güvenliğini sağlamak
Karadağ’da noter hizmetleri devlet tarafından düzenlenir ve ücretleri işlem tutarına bağlıdır. Tarifeler standarttır, bu da işlem sürecine öngörülebilirlik katar.
Resmî noter harç tarifesi (KDV hariç)
Сумма сделки (евро)
Базовый тариф нотариуса (евро)
Итоговый сбор с учетом НДС 21% (евро)
до 5000
70
84.70
5001 – 20000
120
145.20
20001 – 40000
170
205.70
40001 – 60000
250
302.50
60001 – 80000
300
363.00
80001 – 120000
350
423.50
свыше 120000
+10 за каждые доп. 15000
(Базовый тариф + 10€/15k€) × 1.21
Maksimum noter harcı 5 000 avroyu aşamaz. Belirtilen tüm tarifelerin %21 KDV’yi içermediğini ve bu tutarın nihai bedele eklendiğini unutmamak önemlidir. Bazı diğer yargı bölgelerinin aksine, Karadağ’daki noter harçları toplam satın alma maliyetlerinin küçük bir kısmını oluşturur; genellikle taşınmaz değerinin %1’inden azdır.
Diğer ilgili giderler: tercümanlar ve acente komisyonları
Lisanslı yeminli tercüman: Tüm hukuki belgeler Karadağca hazırlandığından, dili bilmeyen yabancı alıcılar için işlem sırasında lisanslı yeminli tercümanın bulunması zorunludur.
Sözlü tercüme (noterde): standart ücret saat başına 50 avrodur.
Yazılı tercüme (satış sözleşmesi): sayfa başına 15–20 avro (1200 basılı karakter). 8–10 sayfalık standart bir sözleşme 120–200 avroya mal olur.
Emlak acentesi komisyonu: Bu konuda dikkat gerektiren bir miktar belirsizlik vardır.
Hakim model: Çoğu durumda komisyonu acenteye satıcı öder. Tutar satış fiyatının %5’idir. Böylece alıcı için emlakçı hizmetleri ücretsizdir. Bu kural hem birincil hem de ikincil piyasa için geçerlidir.
İstisnalar: İkinci el piyasada bazı acentelerde komisyonu alıcı ödeyebilir ya da komisyon taraflar arasında paylaşılabilir. Bu farklılık, kapanışta beklenmedik giderlerden kaçınmak için komisyon yapısının önceden acente ile netleştirilmesinin önemini vurgular.
Yıllık ve cari sahip olma giderleri — uzun vadeli finansal yükümlülükler
Bu bölümde, gayrimenkul sahipliğiyle ilgili düzenli giderlere dair bir rehber bulacaksınız; bu da mülkün yıllık bakım bütçesini gerçekçi biçimde oluşturmanıza olanak sağlar.
Yıllık emlak vergisi (Godišnji porez na nepokretnost)
Karadağ’daki tüm gayrimenkul sahipleri, ister yerleşik ister yabancı olsun, yıllık emlak vergisi ödemekle yükümlüdür. Vergi oranı yerel belediye (opština) tarafından belirlenir ve %0,25 ile %1,0 arasında değişir.
Oran; konum (Budva ve Kotor gibi popüler turistik bölgelerde oranlar daha yüksektir), gayrimenkulün türü, yaşı ve durumu gibi çeşitli faktörlere bağlıdır. Örneğin, değeri 100 000 avro olan bir daire için yıllık vergi 200 ila 350 avro arasında olabilir. Vergi, genellikle 30 Haziran ve 31 Ekim’e kadar olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.
Gayrimenkul sahipleri için turizm vergisi (Turistička taksa)
Sıklıkla karıştırılan iki harç türünü net biçimde ayırmak gerekir:
Boravišna taksa (Turistik kayıt harcı): Bu, ülkede kalış için tüm turistler ve ziyaretçiler tarafından ödenen, kişi başı günlük 1 avroluk bir harçtır. Kendi mülkünde yaşayan sahipler ise genellikle bu harçtan muaftır.
Turistička taksa (Sahipler için yıllık vergi): Bu, resmî olarak tanınan turistik bölgelerde bulunan yabancı “ikinci ev” sahiplerinden (yani tatil amaçlı gayrimenkul sahiplerinden) alınan ayrı bir yıllık vergidir. Taşınmazın alanını ve yerel katsayıları dikkate alan özel bir formülle hesaplanır ve yıllık emlak vergisiyle birlikte ödenir. Bunun yıllık emlak vergisinin %10-15’i olduğu yönündeki ifade basitleştirmedir; hesaplama formülü daha karmaşıktır.
Komünal ödemelerin kapsamlı analizi (Komunalije)
Elektrik: Karadağ’da iki tarifeli ölçüm sistemi uygulanır.
Gündüz tarifesi (Viša tarifa - VT): 07:00 ile 23:00 arasında uygulanır. Maliyeti KDV hariç kWh başına yaklaşık 0,09 avrodur.
Gece/indirimli tarife (Niža tarifa - NT): 23:00 ile 07:00 arasında ve hafta sonları geçerlidir. Maliyeti KDV hariç kWh başına yaklaşık 0,05 avrodur.
Ortalama fatura: Mevsime ve tüketime bağlı olarak büyük ölçüde değişir. Haneler için ortalama aylık faturalar sezon dışı dönemde 29 avrodan yaz aylarında 40 avronun üzerine kadar çıkar. 80 m²’lik bir dairede yaşayan bir aile için aylık giderler 30–100 avro arasında olabilir.
Su temini ve kanalizasyon: Tarifeler belediyeye göre büyük ölçüde değişir.
Budva Belediyesi: Maliyet, metreküp (m³) başına 1,60 ile 2,70 avro arasındadır.
Ülke genelindeki aralık: Diğer bölgelerde tarifeler m³ başına 0,30 ile 1,20 avro arasında değişebilir.
Ortalama fatura: Tipik bir aile ayda 15–20 avro harcar.
Çöp toplama (Odvoz smeća): Bu, mütevazı bir aylık ödemedir.
Daire için: ayda 5–10 avro.
Müstakil ev için: ayda 10–12 avro. Bazı belediyelerde hesaplama alan üzerinden yapılır; örneğin 0,06 avro/m².
Isıtma ve gaz: Merkezi ısıtma ve gaz altyapısı neredeyse yoktur. Isıtma genellikle elektriklidir (klimalar, ısıtıcılar), bu da kış döneminde elektrik faturalarını önemli ölçüde artırır. Yemek pişirmek için gaz tüpleri kullanılır. Bir tüpün ilk maliyeti yaklaşık 60 avrodur, dolumu (değişimi) ise 12–15 avrodur.
İletişim: İnternet ve televizyon
Karadağ’da iletişim hizmetlerinin maliyeti rekabetçidir.
Ev interneti: Temel paketler ayda 15–25 avro arasındadır. Yüksek hızlı fiber bağlantı 25–50 avroya kadar çıkabilir.
Mobil internet: Turistik SIM kartlar, örneğin 10–15 avroya 500 GB gibi büyük veri paketleri sunar.
Kablolu/uydu TV: Seçilen kanal paketine bağlı olarak ayda 10–20 avro.
Bakım, yönetim ve işletme
Yönetim şirketi aidatları (konut siteleri için):
Standart binalar: temel hizmetler için daire başına ayda 10–25 avro (giriş temizliği, ortak alanların bakımı).
Modern/lüks kompleksler: Ödeme çoğu zaman metrekare başına hesaplanır ve ayda 0,50 ile 4,50 avro/m² arasındadır. 60 m²’lik bir daire için bu ayda 30 ila 270 avro arasında olabilir. Bu aidatlar peyzaj bakımı, havuz bakımı, güvenlik vb. giderleri kapsar.
Müstakil evin bakımı:
Septik tank temizliği: Merkezi kanalizasyona bağlı olmayan evler için hizmetin maliyeti çağrı başına 50–200 avrodur. İşlem yılda bir veya iki kez gerekir.
Gayrimenkul sigortası: Bu, çoğu zaman gözden kaçan ama oldukça önemli bir gider kalemidir. Karadağ’da sigorta zorunlu olmasa da.
Maliyet: Temel sigorta yılda sadece 24 avro olabilir; depremler gibi teminatları içeren daha kapsamlı paketler ise sıradan bir daire için yaklaşık 135–150 avro tutar. Bazen maliyet alan üzerinden hesaplanır ve yılda metrekare başına 0,52 ile 1,98 avro arasında değişir — her şey koruma seviyesine bağlıdır. Ancak poliçe şartlarını dikkatle incelemek önemlidir: çoğu zaman sigorta poliçesindeki ödeme tutarı gerçekte çok düşük olur ve gerçek zararları karşılamaz.
Gayrimenkul alımı ve sahipliğine ilişkin üç senaryonun özet hesaplamaları
Статья расходов
Сценарий 1: Квартира в Баре (вторичный рынок)
Сценарий 2: Квартира в Будве (новостройка)
Сценарий 3: Вилла в Которском заливе (вторичный рынок)
--- ЕДИНОВРЕМЕННЫЕ РАСХОДЫ ---
Цена недвижимости
120000 €
250000 €
600000 €
Налог на переход права собственности
3600 € (3%)
0 € (освобождение по НДС)
28000 € (по прогрессивной шкале)
Нотариальные услуги (с НДС 21%)
423.50 €
605 € (приблизительно)
1500 € (приблизительно)
Услуги переводчика
250 €
250 €
300 €
Итого расходы на приобретение
~124 274 €
~250 855 €
~629 800 €
--- ЕЖЕГОДНЫЕ РАСХОДЫ ---
Годовой налог на недвижимость (оценка)
480 € (0.4%)
1500 € (0.6%)
4800 € (0.8%)
Коммунальные платежи (среднегодовые)
960 € (80 €/мес)
1800 € (150 €/мес)
3000 € (250 €/мес)
Управляющая компания / обслуживание
300 € (25 €/мес)
1620 € (1.5 €/м²/мес)
4000 € (сад, бассейн)
Страхование
100 €
150 €
500 €
Итого годовые расходы
~1 840 €
~5 070 €
~12 300 €
--- ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ ЗА ПЕРВЫЙ ГОД ---
~126 114 €
~255 925 €
~642 100 €
Gelir elde etme: kiralık gayrimenkul gelir vergileri
Bireyler için gayrimenkul kira gelir vergileri yakın zamanda değiştirildi. Daha önce %9’luk tek oran uygulanıyordu. Yeni standart gelir vergisi oranı %15’tir ve bu oran kira gelirlerine de uygulanır.
Vergi hesaplama süreci şu şekildedir:
Brüt yıllık kira geliri: Örneğin, aylık 500 avro × 12 ay = 6 000 avro.
Standart indirim: Mevzuat, amortisman ve giderler için standart bir indirim öngörebilir (örneğin %30); bu da vergi matrahını azaltır. Vergi matrahı = 6000 avro × %70 = 4200 avro.
Ödenecek vergi tutarı: 4200 avronun %15’i = 630 avro.
Önceki yıla ait vergi beyannamesi, taşınmazın bulunduğu yerdeki vergi dairesine cari yılın 30 Nisan tarihine kadar sunulmalıdır. %9’dan %15’e geçiş, kiraya verenler üzerindeki vergi yükünde önemli bir artışı temsil eder. Bu değişiklik, gayrimenkul fiyatlarındaki ve satın alma vergilerindeki artışla birlikte, kiralık gayrimenkule yatırımın kârlılık hesaplarında dikkate alınmalıdır.
Gayrimenkulünü kiraya vermeyi planlayan ancak bunu kendi başına yapma imkânı veya isteği olmayan sahipler için en uygun çözüm mülkün profesyonel bir ajansın yönetimine devredilmesidir. Bu tür tam kapsamlı hizmet genellikle kiracılarla iletişim ve arayış, giriş-çıkış organizasyonu, mülkün durumunun kontrolü, tüm коммунal faturaların ve vergilerin zamanında ödenmesi ve her türlü güncel konunun çözümünü içerir.
Sahibi tüm zahmetlerden kurtaran bu kapsamlı hizmet için yönetim şirketleri genellikle kira bedelinin yaklaşık %20’si oranında komisyon alır. MD Realty şirketimiz, gayrimenkul yönetimi hizmetlerini tam da bu, piyasada standart olan koşullarda sunmaktadır.
Sonuç
Analiz, Karadağ’daki gayrimenkul piyasasının finansal tablosunun belirgin biçimde değiştiğini gösteriyor. Mülkiyet devri için artan oranlı vergi getirildi ve kira gelir vergisi oranı artırıldı. Bu adımlar, piyasanın daha olgun hale geldiğini ve devletin gayrimenkul sektöründen daha fazla gelir elde etmeyi hedeflediğini gösteriyor.
Buna rağmen, giderler artsa da Karadağ’da gayrimenkul satın alma ve sahip olma maliyeti, diğer Avrupa ülkeleriyle kıyaslandığında hâlâ cazip kalıyor. Önemli olan, tüm olası giderleri hesaba katan iyi düşünülmüş bir finansal planla sürece yaklaşmaktır.
Potansiyel alıcıların dikkate alması gerekenler:
Kapsamlı bir inceleme yapmak (due diligence) ve satın alma kararı verilmeden önce taşınmazın tüm yönlerini ve tüm ek ödemeleri değerlendirmek.
Giderleri ayrı ayrı hesaplamak birincil ve ikincil piyasada. KDV mükellefi olan bir geliştiriciden yeni konut satın almak, önemli bir vergi tasarrufu sağlayabilir.
Bütçeye %5–10 fazladan pay ayırmak — özellikle ikinci el piyasada pahalı gayrimenkul alırken. Bu tutar, beklenmedik giderlerden kaçınmak için tüm ilgili masrafları karşılar.
Deneyimli avukatlar ve emlak danışmanlarıyla çalışmak, işlemi doğru şekilde yürütmek ve tüm giderlerin şeffaf ve gerekçeli olduğundan emin olmak için.
