Neue Regeln für den Kauf/Verkauf von Immobilien in Montenegro 2026
Montenegro entwickelt seine Wirtschaft weiterhin aktiv und harmonisiert die Gesetzgebung mit europäischen Standards. Im Mai 2026 traten Aktualisierungen der Regeln für die Durchführung von Finanztransaktionen in Kraft.
Wir analysieren, wie jetzt Kauf- und Verkaufsgeschäfte ablaufen, was sich für ausländische Käufer geändert hat und wie man sich auf den Kauf vorbereitet.
Neue Regel oder warum jetzt ein montenegrinisches Konto benötigt wird
Zur Erhöhung der Transparenz der Finanzströme hat der Staat eine neue Regel eingeführt: Alle Zahlungen bei Immobilientransaktionen über 10.000 Euro müssen nun zwingend unter Beteiligung des montenegrinischen Bankensystems erfolgen.
Was das neue Gesetz bedeutet:
Mindestens beieiner der Parteien des Geschäfts (entweder beim Verkäufer oder beim Käufer) muss ein Konto bei einer montenegrinischen Bank eröffnet sein.
Die Praxis direkter Überweisungen zwischen zwei ausländischen Banken (zum Beispiel vom Konto in Deutschland auf ein Konto in Serbien für eine montenegrinische Wohnung) wird nicht mehr angewendet*.
Die Zahlung von Beträgen über 10.000 Euro in bar ist ausgeschlossen.
Diese Schritte schützen beide Seiten des Geschäfts. Der Notar registriert den Eigentumsübergang erst nach einer offiziellen Bankbestätigung, was die absolute rechtliche Sauberkeit des Kaufs garantiert.
* Einige Notare lassen die Beurkundung des Geschäfts zu, wenn eine Bestätigung der Banktransaktion über Drittländer vorliegt, die auf Grundlage eines gültigen Vertrags erfolgt ist — die Entscheidung trifft der Notar im Einzelfall.
Wie laufen Geschäfte nach den neuen Regeln ab? Beispiele aus der Praxis
Der Kaufprozess erfordert nun je nach Beteiligten eine vorherige Vorbereitung.
Situation 1: Der Käufer hat ein Konto in Montenegro, der Verkäufer befindet sich in Serbien
Das ist das schnellste und am weitesten verbreitete Szenario.
Der Käufer (Resident oder Ausländer mit Aufenthaltsgenehmigung) hat bereits ein Konto bei einer lokalen Bank.
Er tätigt einfach eine Banküberweisung von seinem montenegrinischen Konto auf das Konto des Verkäufers in Serbien (oder in einem anderen Land, außer auf den Sanktionslisten).
Das Gesetz ist eingehalten: Das Geld wurde aus dem Bankensystem Montenegros gesendet. Der Notar vermerkt den Kontoauszug und schließt das Geschäft ab.
Situation 2: Käufer aus Deutschland, Verkäufer aus Kroatien (beide Nichtresidenten)
Wenn keiner der Beteiligten eine Verbindung zu Montenegro hat, ändert sich das Vorgehen etwas.
Für die Durchführung der Zahlung muss eine Person ein Konto in Montenegro eröffnen.
Wie wird das gelöst:
Meistens eröffnet der Käufer (in diesem Beispiel — ein deutscher Staatsbürger) bei seiner Ankunft ein Konto bei einer montenegrinischen Bank. Er überweist darauf Geld von seiner Heimatbank und sendet anschließend vom montenegrinischen Konto die Zahlung an den Verkäufer in Kroatien.
Alternativ kann man ein Notarkonto nutzen.
Situation 3: Käufer aus Belarus, Verkäufer aus Russland
Das Schema ähnelt unserem zweiten Beispiel. Aber es gibt eine Schwierigkeit bei der Auszahlung des Geldes. Da Montenegro als EU-Beitrittskandidat die gemeinsame Finanzpolitik und die SWIFT-Beschränkungen gegenüber russischen und belarussischen Banken einhält, sind direkte Überweisungen über klassische Bankkonten (CKB, Adriatic, Hipotekarna usw.) im Jahr 2026 nicht möglich.
Welche Möglichkeiten gibt es:
1) Bargeld (es gibt eine Betragsgrenze): trotz der Digitalisierung bleibt der physische Transport von Währungen innerhalb bestimmter Limits eine legale Möglichkeit. Aus Montenegro (und der EU) ist die Ausfuhr von Euro-Banknoten nach Russland offiziell verboten (Sanktionsbeschränkungen). Das betrifft jedoch nicht andere Währungen (Dollar, Dinar, Rubel).
Nuance 1: die zollfreie Einfuhrgrenze in die РФ beträgt 10.000 $ (oder den Gegenwert) pro Person. Beträge darüber müssen zwingend deklariert werden.
Nuance 2: montenegrinische Banken setzen häufig Limits für Bargeldabhebungen vom Konto, und bei der Kontoschließung verlangen sie in der Regel die Überweisung des Restbetrags auf ein anderes Bankkonto, was für Bürger Russlands oder Belarus aufgrund fehlender direkter Überweisungen aus Montenegro oft unmöglich ist.
2) Serbien: einige serbische Banken unterstützen die Möglichkeit einer direkten Überweisung von Geldern aus Montenegro nach Serbien (ohne SEPA oder SWIFT). Aus Serbien wird das Geld dann bereits nach Russland oder Belarus gesendet.
Wichtig: ein Konto in Serbien für einen Nichtresidenten zu eröffnen, ist 2026 schwieriger geworden. Wenn Sie Hilfe bei der Kontoeröffnung in Serbien benötigen, wenden Sie sich an uns.
Kontoeröffnung durch einen Nichtresidenten: Was ist zu erwarten?
Aufgrund der neuen Regeln achten die Banken in Montenegro stärker auf die Unterlagen neuer Kunden. Das Compliance-Verfahren (Prüfung der Zuverlässigkeit) ist eine standardmäßige europäische Praxis.
Damit die Bank einem Ausländer ohne Aufenthaltsgenehmigung ein Konto eröffnet, benötigt sie einen triftigen Grund, der die wirtschaftliche Verbindung des Nichtresidenten zu Montenegro bestätigt. Für einige Banken kann ein solcher Grund der Besitz von Immobilien im Land sein.
Für Bürger der Europäischen Union treten solche Probleme in der Regel nicht auf.
Wichtig ist zu beachten, dass Banken und Korrespondenzbanken sich das Recht vorbehalten, jede Transaktion nach eigenem Ermessen anzufechten oder zu stoppen.
Was der Verband der Immobilienagenturen sagt
Ausländische Staatsbürger haben bereits beeindruckende 1,5 Milliarden Euro in den Immobilienmarkt Montenegros investiert, und das Interesse an der Region bleibt stabil hoch.
Die Fachgemeinschaft in Gestalt des Verbands der Bauträger und Immobilienagenturen Montenegros unterstützt die Stärkung des rechtlichen Rahmens und den Kampf gegen Geldwäsche voll und ganz, besteht jedoch auf der dringenden Notwendigkeit, die gesetzlichen Normen mit der realen Bankpraxis in Einklang zu bringen.
Unsere Agentur MD Realty ist offizielles Mitglied dieses Verbands und wir schließen uns dem Aufruf der Kollegen aktiv an: Wenn die Banken keine transparenten und verständlichen Verfahren zur Kontoeröffnung für Immobilienkäufer entwickeln, riskiert das Land, Hunderte Millionen Euro an ausländischen Investitionen zu verlieren.
Hilfe von Experten
Wir verstehen, dass der Kauf oder Verkauf von Immobilien in einem fremden Land Fragen aufwerfen kann, deshalb begleiten wir unsere Kunden vollständig in jeder Phase.
Unsere Spezialisten helfen dabei, den Vorvertrag korrekt aufzusetzen, beraten bei der Wahl einer bankenfreundlichen Bank für Nichtresidenten und kontrollieren den Prozess der Kontoeröffnung, damit Ihr Geschäft reibungslos, sicher und in voller Übereinstimmung mit dem Gesetz verläuft.
Quelle: Amtsblatt von Montenegro, Gesetz zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung, Artikel 41 und Artikel 42, Artikel 65a
1. Kann man 2026 in Montenegro Immobilien bar kaufen?
Nein, gemäß Artikel 65a des Gesetzes zur Verhinderung von Geldwäsche sind Barzahlungen bei Immobilientransaktionen über 10.000 Euro verboten. Alle Zahlungen müssen über das Bankensystem laufen.
Wozu braucht man ein Konto bei einer montenegrinischen Bank, wenn sowohl Verkäufer als auch Käufer Ausländer sind?
Die neue Regel verlangt, dass mindestens eine der Parteien des Geschäfts ein Konto bei einer Bank in Montenegro nutzt. Dies ist notwendig, damit der Notar eine offizielle Bankbestätigung der Transaktion erhalten kann. Ohne diese Bestätigung ist die Registrierung des Eigentumsrechts im Kataster nicht möglich.
Kann ein Nichtresident ein Konto bei einer Bank in Montenegro für den Wohnungskauf eröffnen?
Ja, aber derzeit verlangen die Banken einen triftigen Grund für die Kontoeröffnung für einen Nichtresidenten, zum Beispiel den Nachweis einer „wirtschaftlichen Verbindung“.
Gibt es vereinfachte Bedingungen für Bürger der Europäischen Union?
Ja. Für Bürger der EU-Länder (Deutschland, Polen, Frankreich, Österreich, Tschechien, Italien und andere) ist das Verfahren zur Kontoeröffnung in Montenegro максимально vereinfacht. In den meisten Banken verläuft die Kontoeröffnung für EU-Bürger problemlos und ist oft völlig kostenlos. Dies ermöglicht es europäischen Käufern, die Anforderungen des neuen Gesetzes zügig zu erfüllen und das Geschäft ohne Hindernisse abzuschließen.
Wie überweist man Geld für eine Immobilie nach Russland oder Belarus?
Direkte SWIFT-Überweisungen aus Montenegro in die РФ und RB sind 2026 nicht verfügbar. In solchen Fällen werden häufig Transitkonten bei serbischen Banken genutzt, die Überweisungen in beide Richtungen weiterhin ermöglichen.
Ist es sicher, das Geschäft über ein Notarkonto abzuwickeln?
Die Nutzung eines Notarkontos (Escrow-Kontos) ist eine der sichersten Methoden. Der Käufer überweist das Geld auf ein spezielles Konto des Notars, und es wird erst nach Erfüllung aller Vertragsbedingungen an den Verkäufer weitergeleitet. Das garantiert den Schutz der Interessen beider Seiten.
Welche Dokumente werden zur Bestätigung der Legalität der Mittel (Compliance) benötigt?
Je nach Anforderungen des Notars umfasst das Verfahren die Vorlage von Dokumenten, die die Herkunft des Geldes belegen: Einkommensnachweise, Kaufverträge über anderes Vermögen, Dokumente über den Erhalt von Erbschaften oder Dividenden.
