Guide d’achat immobilier au Monténégro en 2025 : instructions étape par étape avec exemples et cas pratiques
Le Monténégro est devenu ces dernières années l’une des destinations les plus attractives pour l’achat de biens immobiliers parmi les étrangers, notamment les Russes, les Biélorusses, les Ukrainiens et d’autres ressortissants des pays de la CEI. Son climat doux, ses montagnes pittoresques et ses côtes adriatiques...
Le Monténégro est devenu ces dernières années l’une des destinations les plus attractives pour l’achat de biens immobiliers parmi les étrangers, notamment les Russes, les Biélorusses, les Ukrainiens et d’autres ressortissants des pays de la CEI. Son climat doux, ses montagnes pittoresques et les rivages de la mer Adriatique, des prix relativement bas au regard des standards européens, ainsi que la possibilité d’obtenir un titre de séjour (VNZh) sur la base de la propriété — tout cela rend le marché immobilier monténégrin de plus en plus recherché.
Cependant, avant de se lancer dans l’achat, il est nécessaire de bien comprendre la procédure, les particularités juridiques et les étapes pratiques. Ce guide vous aidera à parcourir méthodiquement toutes les étapes et à éviter les erreurs courantes.
Définition des objectifs et du budget
Élaboration d’une stratégie globale
La première étape consiste à définir clairement l’objectif de l’achat. Pourquoi recherchez-vous exactement un bien immobilier au Monténégro ?
Investissement et mise en location ultérieure. Dans ce cas, il est important d’analyser la demande locative dans la région choisie (principalement les zones côtières — Budva, Kotor, Tivat, Bar).
Installation à demeure. Si vous prévoyez d’y vivre en permanence, prêtez attention non seulement au prix des biens, mais aussi au niveau de développement des infrastructures : magasins, écoles, hôpitaux, transports.
Acquisition d’une maison de campagne pour les vacances. Il sera important d’avoir de belles vues, la proximité de la mer et un environnement relativement calme.
Définition du budget
Il faut prendre en compte non seulement le prix du bien immobilier lui-même, mais aussi les frais supplémentaires :
Taxe sur l’immobilier lors de l’achat (3-6 % de la valeur cadastrale, s’il s’agit d’un bien de seconde main ; lors d’un achat auprès d’un promoteur, un autre système peut s’appliquer, lié à la TVA).
Paiement des services de l’agent immobilier.
Paiement des services du notaire (dépend de la valeur du contrat).
Frais de traduction (si nécessaire ; les documents officiels doivent être signés en présence d’un traducteur certifié si vous ne maîtrisez pas le serbe/monténégrin).
Recherche de biens et travail avec les agents immobiliers
Principales sources de recherche
Sites spécialisés (portails monténégrins locaux et plateformes internationales).
Agences immobilières (lors du choix d’une agence immobilière, prêtez attention aux avis des clients. Et à partir de fin 2025, tenez également compte de la présence d’une licence pour l’activité d’agent immobilier — elle deviendra une confirmation obligatoire du statut de l’agence au Monténégro).
Connaissances et bouche-à-oreille (dans les petites villes et les villages, il est souvent possible de trouver des options intéressantes grâce aux habitants locaux).
Choix de l’agent immobilier
Réputation. Consultez les avis et recherchez des informations sur l’entreprise sur Internet.
Professionnalisme. Vérifiez l’expérience et la présence d’une licence pour l’activité d’agent immobilier.
Barrière linguistique. Il est souhaitable que l’agent parle russe ou anglais si vous ne maîtrisez pas le monténégrin.
Sélection préliminaire des biens
Il est recommandé d’établir une liste de plusieurs options. Pour chacune, il est important de vérifier :
Emplacement et infrastructures: à quel point il est pratique de rejoindre les magasins, hôpitaux, écoles les plus proches ; quelle est la situation du stationnement.
État du bien immobilier: ancien ou neuf ; état des raccordements (eau, électricité, assainissement, internet).
Statut juridique du bien: absence de charges, conformité de la surface aux documents officiels, absence de problèmes liés au terrain (surtout s’il s’agit d’une maison avec terrain) et absence d’arriérés de charges communes.
Vérification juridique
Vérification de la documentation
Cette étape est importante pour éviter l’achat d’un bien avec des « pièges cachés ». Vous pouvez vérifier les documents relatifs au bien immobilier à l’aide de services spécialisés, par exemple Goodroom, ou demander conseil à une agence — dans beaucoup d’entre elles travaillent des juristes qualifiés, qui vous aideront à comprendre la documentation et à éviter les risques éventuels. Si vous avez des doutes, vous pouvez également trouver un juriste indépendant et obtenir un avis professionnel.
Le site officiel du cadastre d’État — ekatastar.me
Le site du service Goodroom pour la vérification des documents — app.goodroom.me
Ce qu’il est important de vérifier
Feuille de propriété (liste des biens immobiliers). L’équivalent d’un extrait du registre de propriété. Elle indique les informations sur le propriétaire, les caractéristiques du bien, ainsi que la présence de charges (hypothèque, saisie, etc.).
Documentation du projet (s’il s’agit d’un bien neuf). Il faut vérifier s’il existe toutes les autorisations de construire et de mise en service.
Autorisation d’utilisation (Upotrebna dozvola). Cela confirme que le bien est conforme aux normes de construction et autorisé à l’exploitation.
Attention particulière aux terrains
Au Monténégro, il existe un certain nombre de restrictions concernant l’achat de terrains. Les étrangers peuvent généralement acquérir un terrain s’il appartient à une catégorie autorisée à la propriété privée et s’il ne se situe pas dans une zone particulièrement protégée (parcs nationaux, zones militaires, etc.). Dans certains cas, des autorisations supplémentaires peuvent être nécessaires.
Cas :
Alexandre voulait acheter un terrain pour construire une maison dans la région de Kotor. Lors de la vérification juridique, il s’est avéré que ce terrain se trouvait à proximité d’un monument historique et qu’il était soumis à certaines restrictions d’urbanisme. Grâce à cette vérification effectuée à temps, il a été possible d’éviter une erreur et une perte d’argent.
Accord et versement de l’acompte
Accord (Sporazum)
Lorsque vous avez trouvé un bien adapté et convenu du prix avec le vendeur, un contrat préliminaire est rédigé. Il précise :
Prix de la transaction.
Délais de conclusion du contrat principal (définitif).
Conditions du versement de l’acompte.
Conditions de résiliation de la transaction (y compris — restitution ou non-restitution de l’acompte).
En général, l’acompte s’élève de 5 000 euros à 10 % de la valeur du bien immobilier.
Contrat définitif et authentification notariale
Préparation à la signature
Lorsque tous les documents ont été vérifiés, les parties passent à la conclusion du contrat principal (Ugovor o kupoprodaji). La signature a lieu chez le notaire en présence de :
Du vendeur (ou de son mandataire muni d’une procuration notariale).
De l’acheteur (ou de son mandataire).
Du traducteur (si l’acheteur ne maîtrise pas le monténégrin).
Vérification de l’identité et des données
Le notaire vérifie tous les documents, les pièces d’identité des parties, traduit et explique les clauses du contrat. En l’absence d’objections, les parties signent le contrat.
Coût des services du notaire
Au Monténégro, les tarifs des notaires dépendent de la valeur du bien immobilier (montant indiqué dans le contrat). En général, les honoraires peuvent représenter de 0,1 % à 0,5 % du montant de la transaction. Le chiffre exact doit être уточné à l’avance.
Cas :
Irina prévoyait d’acheter un appartement d’une valeur de 80 000 euros. Les services du notaire ont coûté environ 300 à 400 euros. En outre, il a fallu payer un traducteur en supplément (environ 50 à 100 euros selon la complexité du texte).
Options de paiement du bien immobilier
Lors de l’achat d’un bien immobilier au Monténégro, plusieurs options de paiement sont disponibles, chacune ayant ses particularités :
1. Paiement par banque
L’acheteur peut transférer les fonds sur le compte du vendeur selon les coordonnées indiquées dans le contrat. En général, un tel virement s’effectue via les systèmes bancaires internationaux SWIFT ou SEPA, selon le pays de l’expéditeur. Il est important de s’assurer que les coordonnées correspondent aux données officielles du vendeur et de conserver les documents de paiement pour confirmer la transaction.
2. Utilisation d’un dépôt notarial (compte Escrow)
Certaines transactions passent par un dépôt notarial (compte Escrow), lorsque l’argent est d’abord versé sur un compte spécial du notaire, qui ne le remet au vendeur qu’après l’exécution de toutes les conditions du contrat. Cela protège les deux parties contre les risques et garantit une clôture sécurisée de la transaction.
3. Paiement en espèces
Dans les cas où l’acheteur et le vendeur sont des personnes physiques, un paiement en espèces est possible tant au Monténégro qu’en dehors de ses frontières. Toutefois, ce mode de paiement exige de la prudence, car des questions peuvent se poser quant à la légalité de l’origine des fonds et à la nécessité de déclarer les montants auprès des autorités fiscales.
Avant de choisir un mode de paiement, il est recommandé de consulter un juriste afin d’éviter les risques éventuels et de se conformer à la législation locale. Parmi les principaux risques : retards ou blocages de paiements lors de virements internationaux, frais bancaires supplémentaires, impossibilité de récupérer les fonds en cas de virement erroné, ainsi que des problèmes de justification de l’origine des revenus lors de grosses transactions. En cas de paiement en espèces, il est important de tenir compte des restrictions légales et des éventuelles questions des autorités fiscales.
Paiement des impôts et taxes
Taxe sur le transfert de propriété
À ce jour, au Monténégro, un taux progressif de taxe sur le transfert de propriété s’applique aux biens immobiliers de seconde main :
3 % pour les biens d’une valeur allant jusqu’à 150 000 euros,
5 % pour les montants de 150.000 euros à 500 000 euros,
6 % pour les montants supérieurs à 500 000 euros.
Si l’achat est effectué auprès d’un promoteur qui émet une facture avec TVA, un tel bien n’est pas soumis à une taxe supplémentaire sur le transfert de propriété, car la TVA est déjà incluse.
Délais de paiement
Après la signature du contrat définitif, la taxe doit être payée dans un délai de 15 jours (le délai peut varier, mais c’est généralement 15 jours qui est indiqué dans la notification).
Sanctions
En cas de retard de paiement de la dette fiscale, l’administration fiscale peut appliquer des pénalités de retard et des amendes. Pour éviter les problèmes, il vaut mieux suivre ce processus en collaboration avec votre juriste ou votre agent.
Enregistrement du droit de propriété au cadastre
Dépôt des documents
Après la signature et l’authentification notariale du contrat, ainsi que le paiement de la taxe, il est nécessaire de déposer une demande auprès de l’organisme cadastral (katastar). Le transfert du droit de propriété y est enregistré. Pour déposer la demande, il faut le plus souvent :
Contrat de vente notarié.
Reçu ou quittance de paiement de la taxe.
Demande de modification du cadastre.
En général, les documents sont déposés par le notaire lui-même — c’est la pratique au Monténégro.
Délai d’examen
Le délai peut varier de quelques semaines à plusieurs mois, mais en général la procédure s’achève en 15 à 30 jours. Toutefois, dans certaines régions, par exemple à Budva, l’enregistrement peut prendre jusqu’à un an. Dans certains cas, le processus peut être accéléré si cela s’avère nécessaire. À l’issue de la procédure, vous recevez une feuille de propriété mise à jour, où vous êtes indiqué comme propriétaire.
Obtention d’un titre de séjour (VNZh) sur la base d’un bien immobilier
Procédure générale
L’achat d’un bien immobilier au Monténégro donne droit à l’obtention d’un titre de séjour (VNZh), mais cette procédure nécessite le dépôt de documents auprès des autorités locales (MUP — Ministère de l’Intérieur du Monténégro).
La procédure de demande de VNZh comprend dans la plupart des cas les étapes suivantes :
Préparation des documents nécessaires :
Passeport en cours de validité.
Certificat de casier judiciaire, certifié par un cachet.
Document confirmant le droit de propriété sur le bien immobilier (List Nepokretnosti).
Preuve de solvabilité financière (3650 euros sur un compte dans une banque monténégrine).
Enregistrement auprès de l’inspection touristique.
Dépôt de la demande auprès du commissariat local (MUP)
Paiement des frais : taxe d’État et frais administratifs.
Attention ! Selon la nationalité, l’obtention d’une apostille sur certains documents peut être requise.
Vous pouvez trouver des informations plus détaillées sur la procédure d’obtention du VNZh via le lien.
Durée de validité du VNZh
Le titre de séjour obtenu par l’achat d’un bien immobilier est généralement délivré pour une durée d’un an avec possibilité de prolongation. Après cinq ans de résidence au Monténégro, les propriétaires peuvent prétendre à la résidence permanente (PMZh), mais pour cela il faut remplir plusieurs conditions :
Résider de manière continue dans le pays au moins 9 mois par an.
Détenir un VNZh valide au moment du dépôt de la demande de PMZh.
Solvabilité financière et absence de dettes fiscales et parafiscales.
Absence de violations graves de la loi, y compris des règles migratoires.
L’examen de la demande de PMZh prend plusieurs mois, après quoi le demandeur obtient le statut correspondant.
Cas :
Les époux Ivan et Marina ont acheté un appartement à Budva pour 120000 euros et ont décidé de demander un VNZh. Après l’enregistrement de la propriété, ils ont déposé les documents au MUP. Quelques semaines plus tard, ils ont obtenu un VNZh d’un an avec droit de prolongation annuelle, à condition que le bien reste en leur possession et qu’ils respectent régulièrement les exigences de séjour.
Particularités pour les non-résidents
Restrictions sur l’achat de terrains agricoles
Selon la législation monténégrine, toutes les terres ne peuvent pas être vendues à des étrangers. Il est parfois nécessaire de créer une personne morale (il suffit d’enregistrer une société au Monténégro) pour acheter, par exemple, un grand terrain destiné à la construction ou à l’activité commerciale.
Zones maritimes (Morsko dobro) et terrains côtiers
Le littoral monténégrin est considéré comme une zone stratégiquement importante. Des restrictions et règles supplémentaires peuvent y être appliquées, en particulier dans les zones de quais maritimes, de ports et de plages.
Vérification des autorisations lors de l’achat de biens neufs
Si vous achetez un appartement auprès d’un promoteur, assurez-vous qu’il dispose de toutes les autorisations nécessaires et que le projet correspond au plan approuvé (DUP). Il arrive souvent qu’un promoteur livre un immeuble avec des écarts par rapport au projet, ce qui peut ensuite entraîner des charges sur le bien.
Erreurs typiques et « pièges cachés »
Choix d’une agence non qualifiée. En travaillant avec une agence dépourvue de compétence suffisante, de connaissances juridiques et de licence obligatoire pour l’activité d’agent immobilier, vous risquez de rencontrer des problèmes à toutes les étapes de la transaction.
Non-respect des délais de paiement de la taxe. Un retard dans les paiements fiscaux peut entraîner des sanctions et des coûts financiers supplémentaires.
Collaboration avec des promoteurs non vérifiés. Au Monténégro, il existe des cas de construction sans les autorisations nécessaires, en particulier pour les maisons individuelles. En outre, certains promoteurs à la réputation douteuse peuvent réduire la qualité de la construction, ce qui entraîne par la suite de graves problèmes.
Sous-évaluation du prix dans le contrat. Il arrive que des vendeurs proposent d’indiquer dans le contrat un montant inférieur au prix réel afin de réduire les impôts. Cependant, cela peut entraîner des difficultés à l’avenir, par exemple lors de la revente du bien, en augmentant l’assiette imposable et en créant des risques financiers supplémentaires.
Conseils pratiques et recommandations
Choisissez un quartier prometteur. Si vous envisagez un bien immobilier comme un investissement, étudiez la dynamique des prix et la demande locative. Les emplacements populaires pour investir : Budva, Kotor, Tivat, Podgorica.
Tenez compte de la saisonnalité. La saison touristique au Monténégro dure de mai à septembre, et en hiver la demande locative diminue fortement. Si vous prévoyez de tirer un revenu de la location, il est important de prendre ce facteur en compte lors du choix du bien.
Vérifiez les infrastructures. Dans certaines zones, surtout sur la côte, des coupures d’eau peuvent survenir en été. Assurez-vous que la zone choisie dispose des commodités nécessaires.
Guide : conclusion
L’achat d’un bien immobilier au Monténégro n’est pas seulement un investissement rentable, mais aussi une occasion de changer de mode de vie, en profitant d’un climat doux, d’une nature pittoresque et d’une législation européenne stable. Le pays offre une procédure d’acquisition de propriété assez simple pour les étrangers, mais afin d’éviter les risques éventuels, il est important d’aborder la transaction de manière réfléchie et attentive.
Points clés :
Définissez l’objectif de l’achat et un budget réaliste.
Choisissez une agence fiable ou un agent immobilier.
Étudiez les restrictions et les particularités de la législation monténégrine pour les étrangers.
Effectuez une vérification juridique approfondie du bien.
Préparez et signez un contrat préliminaire avec versement d’un acompte.
Signez le contrat principal chez le notaire, payez la taxe et enregistrez le droit de propriété.
Si nécessaire, envisagez l’obtention d’un VNZh.
En suivant ces recommandations, vous pourrez acheter avec succès un bien immobilier au Monténégro, éviter les erreurs courantes et profiter du confort de votre propre logement au bord de la mer Adriatique.
