Comment acheter une propriété au Monténégro en 2026 : exemples et études de cas

Ces dernières années, le Monténégro a consolidé son statut de l'une des destinations les plus prometteuses pour les investisseurs internationaux et les expatriés du monde entier. Le climat méditerranéen, le littoral pittoresque de l'Adriatique et des prix compétitifs selon les critères européens rendent ce marché immobilier recherché à l'échelle mondiale. Un avantage stratégique important pour les acheteurs étrangers reste la possibilité d'obtenir un titre de séjour (VNZ) sur la base de la propriété d'un bien.

Cependant, un achat réussi exige une compréhension claire de la législation locale et des subtilités juridiques. Ce guide vous aidera à parcourir étape par étape toutes les phases de la transaction, à éviter les erreurs courantes et à obtenir efficacement le statut de résident du Monténégro.

Définition des objectifs et du budget

Élaboration d'une stratégie globale

La première étape consiste à définir clairement l'objectif de l'achat. Pourquoi exactement recherchez-vous un bien immobilier au Monténégro ?

• Investissement et mise en location ultérieure. Dans ce cas, il est important d'analyser la demande de location dans la région choisie (principalement les zones côtières — Budva, Kotor, Tivat, Bar).
• Déménagement pour une résidence permanente. Si vous prévoyez de résider en permanence, faites attention non seulement au coût des biens, mais aussi au développement des infrastructures : magasins, écoles, hôpitaux, transports.
• Acquisition d'une maison de campagne pour les vacances. L'existence de vues pittoresques, la proximité de la mer et une atmosphère relativement calme seront importantes.

Définition du budget

Il faut prendre en compte non seulement le coût du bien immobilier lui-même, mais aussi les dépenses supplémentaires :

1. Taxe sur le transfert de propriété — sur le marché secondaire, progressive : 3–6 % de l'évaluation fiscale du bien. Lors de l'achat d'un bien neuf auprès d'un promoteur assujetti à la TVA, cette taxe n'existe pas : la TVA de 21 % est déjà incluse dans le prix.
2. Paiement des services de l'agent immobilier.
3. Paiement des services du notaire (dépend de la valeur du contrat).
4. Frais de traducteur (si nécessaire ; les documents officiels doivent être signés avec la participation d'un traducteur certifié si vous ne maîtrisez pas le serbe/monténégrin).

Recherche de biens immobiliers et travail avec les agents immobiliers

Principales sources de recherche

1. Sites spécialisés (portails locaux monténégrins et plateformes internationales).
2. Agences immobilières — lors du choix, faites attention aux avis des clients et à la licence : depuis 2026, le travail d'intermédiaire exige un agent licencié, et les agences sont inscrites dans le Registre public des intermédiaires (Registar posrednika) du Ministère du développement économique — vous pouvez y vérifier l'agence.
3. Connaissances et bouche-à-oreille (dans les petites villes et villages, il est souvent possible de trouver des options intéressantes grâce aux habitants locaux).

Choix de l'agent immobilier

• Réputation. Étudiez les avis et recherchez des informations sur l'entreprise sur Internet.
• Professionnalisme. Renseignez-vous sur l'expérience et l'existence d'une licence pour l'activité d'agent immobilier.

Présélection des biens

Il est recommandé d'établir une liste de plusieurs options. Pour chacune, il est important de vérifier :

1. L'emplacement et les infrastructures : la facilité d'accès aux magasins, hôpitaux et écoles les plus proches ; la situation du stationnement.
2. L'état du bien immobilier : ancien ou neuf ; l'état des réseaux (eau, électricité, assainissement, internet).
3. Le statut juridique du bien : l'absence de charges, la conformité de la superficie aux documents officiels, l'absence de problèmes liés au terrain (surtout s'il s'agit d'une maison avec terrain) et l'absence de dettes de charges locatives.

Vérification juridique

Vérification de la documentation

Cette étape est importante pour éviter d'acquérir un bien comportant des « pièges ». Vous pouvez vérifier les documents du bien immobilier à l'aide de services spécialisés, par exemple MD Maps, ou consulter une agence — beaucoup d'entre elles emploient des juristes qualifiés qui vous aideront à comprendre la documentation et à éviter les risques possibles. En cas de doute, vous pouvez également trouver un juriste indépendant et obtenir un avis professionnel.

Site officiel du cadastre d'État — ekatastar.me Site du service MD Maps pour la vérification des documents — app.mdmaps.me

Ce qu'il est important de vérifier

• La feuille de propriété immobilière (List nepokretnosti). L'équivalent d'un extrait du registre de propriété. Elle indique les informations sur le propriétaire, les caractéristiques du bien, l'existence de charges (hypothèque, saisie, etc.).
• La documentation de projet (s'il s'agit d'une construction neuve). Il est nécessaire de vérifier s'il existe tous les permis de construire et d'exploitation.
• Le permis d'utilisation (Upotrebna dozvola). C'est la confirmation que le bien est conforme aux normes de construction et autorisé à l'exploitation.

Attention particulière aux terrains

Au Monténégro, il existe un certain nombre de restrictions à l'achat de terrains. Les étrangers peuvent généralement acquérir un terrain s'il appartient à une catégorie autorisée pour la propriété privée et ne se situe pas dans une zone particulièrement protégée (parcs nationaux, territoires militaires, etc.). Dans certains cas, des autorisations supplémentaires peuvent être nécessaires.

Cas :

Alexandre voulait acheter un terrain pour construire une maison dans la région de Kotor. Lors de la vérification juridique, il s'est avéré que ce terrain se trouvait à proximité d'un monument historique et était soumis à certaines restrictions d'urbanisme. Grâce à une vérification effectuée à temps, il a été possible d'éviter une erreur et une perte d'argent.

Accord et versement de l'acompte

Accord (Sporazum)

Lorsque vous avez trouvé un bien approprié et convenu du prix avec le vendeur, on établit un contrat préliminaire. Il indique :

1. Le prix de la transaction.
2. Les délais de conclusion du contrat principal (définitif).
3. Les conditions de versement de l'acompte.
4. Les conditions de renonciation à la transaction (y compris — le remboursement ou le non-remboursement de l'acompte).

Habituellement, l'acompte versé est d'un montant allant de 5 000 euros à 10 % de la valeur du bien immobilier.

Contrat définitif et certification notariale

Préparation à la signature

Lorsque tous les documents sont vérifiés, les parties passent à la conclusion du contrat principal (Ugovor o kupoprodaji). La signature a lieu chez le notaire en présence :

• Du vendeur (ou de son mandataire muni d'une procuration notariée).
• De l'acheteur (ou de son mandataire).
• Du traducteur (si l'acheteur ne maîtrise pas le monténégrin).

Vérification de l'identité et des données

Le notaire vérifie tous les documents, les pièces d'identité des parties, traduit et explique les clauses du contrat. En l'absence d'observations, les parties signent le contrat.

Coût des services du notaire

Le notaire travaille selon le Tarif d'État des notaires (« Sl. list CG » 49/2026, en vigueur depuis le 9 avril 2026) — il est identique chez tous les notaires. Jusqu'à 119 999,99 €, la rémunération est fixe (de 180 à 480 €), au-delà — 480 € plus 13 € pour chaque tranche entamée de 15 000 €, mais pas plus de 8 000 €. En sus — 15 € pour le dépôt de la demande au cadastre, 15 € pour la participation du traducteur, +5 % pour chaque partie à la transaction au-delà de deux et une TVA de 21 % sur le montant total. Pour les transactions typiques, cela représente 0,2–0,6 % du prix. Une analyse détaillée se trouve dans l'article « Frais d'achat immobilier au Monténégro ».

Cas :

Irina envisageait d'acheter un appartement d'une valeur de 260 000 euros. Le notaire lui a coûté 774,40 € TVA comprise : tarif de 610 €, dépôt de la demande au cadastre 15 € et participation du traducteur 15 €. Les honoraires du traducteur lui-même — encore environ 50–150 euros selon la complexité du texte.

Options de paiement du bien immobilier

Lors de l'achat d'un bien immobilier au Monténégro, plusieurs options de paiement sont disponibles, chacune ayant ses particularités :

1. Paiement par banque

L'acheteur peut transférer les fonds sur le compte du vendeur selon les coordonnées indiquées dans le contrat. Habituellement, ce transfert s'effectue via les systèmes bancaires internationaux SWIFT ou SEPA, selon le pays de l'expéditeur. Il est important de s'assurer que les coordonnées correspondent aux données officielles du vendeur, et que les documents de paiement sont conservés pour confirmer la transaction.

2. Utilisation du dépôt notarial (compte Escrow)

Certaines transactions passent par un dépôt notarial (compte Escrow), lorsque les fonds arrivent d'abord sur un compte spécial du notaire, qui ne les remet au vendeur qu'après l'exécution de toutes les conditions du contrat. Cela protège les deux parties des risques et assure une conclusion sécurisée de la transaction.

3. Paiement en espèces

Dans les cas où l'acheteur et le vendeur sont tous deux des personnes physiques, un paiement en espèces est possible tant au Monténégro qu'en dehors de ses frontières. Cependant, cette forme de paiement exige de la prudence, car des questions peuvent surgir concernant la légalité de l'origine des fonds et la nécessité de déclarer les sommes aux autorités fiscales.

Avant de choisir le mode de paiement, il est recommandé de consulter les experts de notre agence afin d'éviter les risques possibles et de respecter la législation locale. Parmi les principaux risques : les retards ou blocages de paiements lors de transferts internationaux, les commissions bancaires supplémentaires, l'impossibilité de récupérer les fonds en cas de virement erroné, ainsi que les problèmes de confirmation de la source des revenus lors de transactions importantes. En cas de paiement en espèces, il est important de tenir compte des restrictions légales et des questions possibles de la part des autorités fiscales.

Paiement des impôts et taxes

Taxe sur le transfert de propriété

Depuis le 1er janvier 2024, la taxe sur le transfert de propriété sur le marché secondaire est progressive. Chaque taux ne s'applique qu'à sa propre part de la base d'imposition :

• 3 % — sur la somme jusqu'à 150 000 euros ;
• 5 % — sur la part de 150 000 à 500 000 euros (soit 4 500 euros plus 5 % sur le dépassement de 150 000 euros) ;
• 6 % — sur la part supérieure à 500 000 euros (22 000 euros plus 6 % sur le dépassement de 500 000 euros).

La base d'imposition est l'évaluation du service fiscal de la commune, et non le prix figurant au contrat : si le prix est inférieur au marché, l'impôt sera tout de même calculé à partir de l'évaluation. Si l'achat est effectué auprès d'un promoteur qui émet une facture avec TVA, la taxe sur le transfert de propriété n'est pas payée : la TVA de 21 % est déjà incluse dans le prix.

Délais de paiement

Après la signature du contrat définitif, l'impôt doit être payé dans les 15 jours (le délai peut varier, mais c'est habituellement 15 jours qui sont indiqués dans la notification).

Sanctions pénales

En cas de paiement tardif de la dette fiscale, l'inspection fiscale peut appliquer des intérêts de retard et des amendes. Pour éviter les problèmes, il est préférable de contrôler ce processus avec votre juriste ou votre agent.

Cas :

Revenons à l'exemple d'Irina, qui a acquis un appartement d'une valeur de 260 000 €. Le principal poste de dépenses a été la taxe sur le transfert de propriété — 10 175 €. Le fisc a évalué le bien à 263 500 €, et la taxe a été calculée selon le barème progressif : 4 500 € (3 % des premiers 150 000 €) plus 5 675 € (5 % des 113 500 € restants). À cela se sont ajoutés le notaire — 774,40 € (dépôt de la demande au cadastre déjà inclus), les honoraires du traducteur environ 100 € et les frais de timbre du cadastre à partir de 30 €. Au total, les frais annexes d'enregistrement de la transaction et les impôts se sont élevés à environ 11 080 €*.

*Le calcul est indicatif. Les montants exacts dépendent des caractéristiques du bien concerné et de l'évaluation fiscale. Vous pouvez calculer les frais pour votre prix dans le calculateur du coût de la transaction — il est également disponible sur la page de chaque bien.

Enregistrement du droit de propriété au cadastre

Dépôt des documents

Après la signature et la certification notariale du contrat, ainsi que le paiement de l'impôt, il est nécessaire de déposer une demande auprès de l'organisme cadastral (katastar). C'est là que le transfert de propriété est enregistré. Pour le dépôt de la demande, il faut le plus souvent :

1. Le contrat de vente notarié.
2. Le chèque ou le reçu de paiement de l'impôt.
3. La demande de modification du cadastre.

Habituellement, les documents sont déposés par le notaire lui-même — c'est la pratique au Monténégro.

Délai d'examen

Le délai d'enregistrement du droit de propriété peut varier de plusieurs mois à un an, mais habituellement la procédure s'achève en 1–2 mois. Il convient de noter que dans certaines régions, par exemple à Budva, en raison d'une forte charge, l'enregistrement peut prendre jusqu'à 1 an. Dans des cas exceptionnels, le processus peut être accéléré si nécessaire. Au final, vous recevez une feuille de propriété immobilière mise à jour (list nepokretnosti), où vous êtes indiqué comme propriétaire à part entière.

Obtention d'un titre de séjour (VNZ / boravak) sur la base d'un bien immobilier

Depuis le 17 janvier 2026, les ressortissants de pays hors UE obtiennent un titre de séjour par la propriété si la base d'imposition dans la décision relative à la taxe sur la mutation immobilière est d'au moins 150 000 euros (c'est bien l'évaluation du fisc qui est prise en compte, et non le prix du contrat), et si le demandeur possède au moins la moitié du bien. Le bien doit être achevé et habitable. Les documents sont déposés auprès de l'antenne territoriale du ministère de l'Intérieur (MUP). Toutes les conditions et les erreurs fréquentes — dans l'article « Titre de séjour du Monténégro 2026 : tous les motifs ».

Étapes de l'obtention du titre de séjour :

1. Préparation des documents : • Passeport étranger en cours de validité avec une marge de validité suffisante. • Certificat de casier judiciaire du pays de nationalité — avec apostille ou légalisation et traduction par un traducteur judiciaire. • Feuille de propriété immobilière (List Nepokretnosti) au nom du demandeur. • Décision relative à la taxe sur la mutation immobilière (rješenje) avec une base d'imposition d'au moins 150 000 euros. • Justification des fonds : relevé de compte — au moins 20 € par jour de séjour, soit environ 7 300 € par an ; en pratique, la plupart des antennes exigent un relevé d'une banque monténégrine. • Assurance médicale couvrant le Monténégro. • Enregistrement de l'adresse de résidence (prijava boravišta).
2. Dépôt de la demande auprès du MUP : présence personnelle pour la prise des données biométriques.
3. Paiement des frais : demande, formulaire et délivrance de la carte — montants actuels dans l'article sur le titre de séjour 2026.

Durées de validité du titre de séjour et passage à la résidence permanente

Le titre de séjour est délivré pour un an avec droit de renouvellement annuel. Après 5 ans de résidence continue les propriétaires peuvent prétendre à la résidence permanente (PMŽ).

Conditions pour la résidence permanente :

1. Continuité : cinq ans de résidence légale sans interruptions — le titre de séjour doit être renouvelé à temps, pas plus de 60 jours avant et pas moins de 30 jours avant l'expiration de la carte.
2. Absences : sur cinq ans — pas plus de dix mois au total et pas plus de six mois consécutifs. Par ailleurs, avec un titre de séjour, une sortie de plus de 30 jours consécutifs sans notification préalable à la police risque d'entraîner l'annulation de la carte.
3. Langue : la connaissance du monténégrin sera nécessaire plus tard — pour la citoyenneté, c'est une procédure distincte.
4. Historique irréprochable : Absence de dettes fiscales et d'infractions.

Cas :

Les époux Ivan et Marina ont acheté un appartement à Budva pour 180 000 euros et ont décidé d'obtenir un titre de séjour. L'appartement a été enregistré au nom d'Ivan : après l'enregistrement de la propriété et l'obtention de la décision fiscale, il a déposé les documents auprès du MUP, et Marina — par regroupement familial. Quelques semaines plus tard, ils ont obtenu un titre de séjour (boravak) d'un an avec droit de renouvellement annuel — à condition que l'appartement reste leur propriété et qu'ils respectent les exigences de séjour.

Particularités pour les non-résidents

Restrictions à l'achat de terres agricoles

En règle générale, les ressortissants de pays tiers ne peuvent pas posséder de terres agricoles ni de forêts. L'exception — un terrain jusqu'à 5 000 m², si un bâtiment d'habitation qui s'y trouve est acheté en même temps que le terrain. Pour les grands terrains à bâtir ou à usage commercial, on enregistre parfois une société au Monténégro et on achète à son nom.

Zones maritimes (Morsko dobro) et terrains côtiers

Le littoral du Monténégro est considéré comme un territoire stratégiquement important. Des restrictions et règles supplémentaires peuvent y s'appliquer, notamment dans les zones d'amarrage maritime, de ports, de parcelles de plage.

Vérification des permis lors de l'achat de constructions neuves

Si vous achetez un appartement auprès d'un promoteur, assurez-vous qu'il dispose de tous les permis nécessaires et que le projet correspond au plan approuvé (DUP). Il n'est pas rare que le promoteur ait livré l'immeuble avec des écarts par rapport au projet, et que des charges sur le bien puissent ensuite apparaître.

Erreurs typiques et « pièges »

1. Choix d'une agence non qualifiée. En travaillant avec une agence sans compétence suffisante, sans connaissance juridique et sans licence obligatoire pour l'activité d'agent immobilier, vous risquez de rencontrer des problèmes à toutes les étapes de la transaction.
2. Non-respect des délais de paiement de l'impôt. Un retard dans les paiements fiscaux peut entraîner des sanctions pénales et des frais financiers supplémentaires.
3. Collaboration avec des promoteurs non vérifiés. Au Monténégro, il existe des cas de construction sans les permis nécessaires, cela concerne surtout les maisons privées. En outre, certains promoteurs à la réputation douteuse peuvent réduire la qualité de la construction, ce qui entraîne ensuite de graves problèmes.
4. Sous-évaluation du prix dans le contrat. Parfois, les vendeurs proposent d'indiquer dans le contrat une somme inférieure à la réalité afin de réduire les paiements fiscaux. Cependant, cela peut créer des difficultés à l'avenir, par exemple lors de la revente du bien, en augmentant la base d'imposition et en créant des risques financiers supplémentaires.

Conseils pratiques et recommandations

• Choisissez un quartier prometteur. Si vous considérez l'immobilier comme un investissement, étudiez la dynamique des prix et la demande de location. Les emplacements populaires pour les investissements : Budva, Kotor, Tivat, Podgorica.
• Tenez compte de la saisonnalité. La saison touristique au Monténégro dure de mai à septembre, et en hiver la demande de location diminue considérablement. Si vous prévoyez de tirer un revenu de la location, il est important de tenir compte de ce facteur lors du choix du bien.
• Vérifiez les infrastructures. Dans certaines régions, surtout sur le littoral, des interruptions d'approvisionnement en eau peuvent survenir en été. Assurez-vous que la région que vous avez choisie est pourvue des commodités nécessaires.

Conclusion

L'achat d'un bien immobilier au Monténégro est non seulement un placement avantageux, mais aussi la possibilité de changer de mode de vie, en profitant d'un climat doux, d'une nature pittoresque et d'une législation européenne stable. Le pays offre une procédure assez simple d'enregistrement de la propriété pour les étrangers, cependant, pour éviter les risques possibles, il est important d'aborder la transaction de manière consciente et attentive.

Points clés :

• Définissez l'objectif de l'achat et un budget réaliste.
• Choisissez une agence fiable ou un agent immobilier.
• Étudiez les restrictions et les particularités de la législation monténégrine pour les étrangers.
• Effectuez une vérification juridique approfondie du bien.
• Préparez et signez le contrat préliminaire avec versement d'un acompte.
• Établissez le contrat principal chez le notaire, payez l'impôt et enregistrez le droit de propriété.
• Si nécessaire, envisagez la possibilité d'obtenir un titre de séjour.

En suivant ces recommandations, vous pourrez acquérir avec succès un bien immobilier au Monténégro, en évitant les erreurs courantes, et profiter du confort de votre propre logement au bord de la mer Adriatique.