Comment un étranger peut acheter un appartement au Monténégro en 2025
Le Monténégro est l’un des rares pays européens où les étrangers peuvent acheter librement un appartement. L’achat d’un logement donne droit à un titre de séjour, et le marché propose aussi bien des paiements échelonnés auprès des promoteurs que des prêts hypothécaires proposés par les banques. Les prix de l’immobilier au Monténégro, les démarches administratives et la rentabilité réelle ont été présentés par le fondateur de MD Realty, Viatcheslav Maevski, dans une interview accordée à Realting.com.
Le Monténégro est l’un des rares pays européens où les étrangers peuvent acheter librement un appartement. L’achat d’un bien immobilier donne droit à un titre de séjour, et le marché propose aussi bien des paiements échelonnés des promoteurs que des prêts hypothécaires bancaires. Les prix de l’immobilier au Monténégro, les démarches administratives et la rentabilité réelle ont été expliqués par le fondateur de MD RealtyVyacheslav Maevsky dans une interview accordée à Realting.com.
Les étrangers peuvent-ils acheter un appartement au Monténégro ?
Oui, sans aucune restriction. Le Monténégro est l’un des rares pays d’Europe où l’achat immobilier est accessible aux étrangers, quelle que soit leur nationalité.
Le processus lui-même est assez simple :
En personne : vous venez dans le pays, choisissez un bien, signez le contrat, puis le notaire accompagne la transaction. Tout est aussi transparent que possible.
Par procuration : si vous n’avez pas la possibilité de venir, vous pouvez établir une procuration dans votre pays, y faire apposer l’apostille, puis votre représentant mènera la transaction au Monténégro.
En ce qui concerne le paiement, plusieurs canaux fonctionnent aujourd’hui :
Via « Zepter Bank » — l’un des principaux outils.
Espèces — lors de transactions entre particuliers, cette option reste encore possible.
Cryptomonnaie — elle apparaît parfois dans la pratique, mais tout dépend de l’accord entre les parties.
Et le point principal : l’achat d’un bien immobilier au Monténégro — c’est une voie directe vers le titre de séjour (ВНЖ). En acquérant un bien, vous obtenez le droit de demander un titre de séjour. D’abord, un titre de séjour temporaire d’un an est délivré, puis il peut être renouvelé chaque année. Après cinq ans de renouvellement ininterrompu, il devient possible d’obtenir un titre de résident permanent, puis cinq ans plus tard encore, de demander la citoyenneté. En somme, c’est le moyen le plus accessible de légaliser sa vie dans le pays.
Combien coûte un logement et peut-on obtenir un prêt hypothécaire ?
Le Monténégro est un marché où les prix sont en hausse. Si l’on parle franchement, les biens que l’on peut qualifier de liquides et avec des documents « propres » coûtent à partir de 100 000 € et plus.
Le segment moyen — 2 500 à 3 500 € par mètre carré.
Les complexes haut de gamme — 4 500 à 12 000 €, et certains projets premium atteignent 15 000 €.
Il existe différents instruments financiers :
Paiement échelonné du promoteur : le plus souvent accordé pendant la période de construction. Sans intérêts, avec des paiements répartis selon les étapes du chantier. C’est pratique pour les investisseurs qui souhaitent répartir la charge.
Prêt hypothécaire bancaire : pour les étrangers, les conditions sont strictes, mais accessibles. En général, le schéma est 50/50 : vous apportez la moitié du prix, la banque couvre l’autre moitié. Les taux oscillent autour de 7 à 8 % par an, la durée du crédit est de 5 à 7 ans. Ici, le facteur clé est la « propreté » du bien : les documents doivent être en parfait ordre, sans charges ni irrégularités.
Depuis août 2025, une nouvelle loi sur la légalisation est en vigueur (plus de détails ici) : les maisons construites illégalement, ou les biens présentant des infractions aux normes d’urbanisme, ne sont tout simplement pas enregistrés. Autrement dit, désormais, non seulement les banques, mais aussi les notaires écartent automatiquement l’immobilier « gris » et ne travaillent qu’avec des projets transparents.
Le littoral. Le classique et le principal aimant pour les investisseurs. Le flux touristique augmente, la location fonctionne toute l’année, surtout à Budva, Tivat et Kotor. Selon les analyses de l’agence immobilière MD Realty, la rentabilité la plus élevée et la plus forte hausse des prix sont enregistrées précisément ici — la Riviera de Budva et de Bar, ainsi que la baie de Boka Kotorska.
Podgorica. La capitale, c’est toujours une stabilité à long terme. La ville se développe activement, le secteur des affaires croît, ce qui soutient la demande locative dans le segment du long terme. La rentabilité est modérée, la hausse des prix est d’environ 2 à 3 % par an au-dessus de l’inflation, mais le marché est prévisible.
Le nord du pays : Kolašin, Žabljak. Une direction très prometteuse. Les stations de ski, les infrastructures de loisirs et de nouveaux complexes y sont activement développés. La demande augmente, tandis que les prix restent nettement inférieurs à ceux du littoral. Pour un investisseur, c’est un « point d’entrée » à fort potentiel.
Si l’on parle de chiffres honnêtes, il s’agit d’environ 5 % par an sur la location. C’est précisément ce que rapportent la plupart des biens dans la réalité. Oui, les promoteurs promettent souvent 7 à 10 %, mais la pratique confirme bien les « cinq ».
Il ne faut pas oublier non plus la deuxième source de revenu — la hausse de la valeur du bien lui-même. Si le bien est bien choisi et situé dans un quartier recherché, il pourra être revendu beaucoup plus cher après quelques années.
Le promoteur dispose d’une vitrine en ligne RPT, où l’on peut consulter en temps réel toutes les offres.
Avantage important : le projet est accrédité par une banque, et les acheteurs peuvent obtenir un prêt hypothécaire — c’est rare au Monténégro.
Un paiement échelonné sur toute la durée de la construction est également proposé.
En bref, des conditions transparentes et compréhensibles sont proposées à l’investisseur.
À quoi faut-il faire attention en tant qu’acheteur
Voici ce que je conseillerais :
Vérifiez le promoteur : étudiez la réputation de l’entreprise, ses projets réalisés. C’est la garantie que l’immeuble sera achevé et que les documents seront en règle.
Vérifiez l’agent immobilier : un bon agent deviendra votre partenaire — il connaît le marché, comprend les subtilités des lois et vous aidera à éviter les erreurs lors du choix du bien.
Surveillez les documents : même si vous travaillez avec un agent, il est utile de comprendre soi-même qu’après l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur la légalisation, l’immobilier « gris » ne peut tout simplement pas être enregistré.
Examinez les perspectives du quartier : aujourd’hui vous avez vue sur la mer, demain une nouvelle construction peut s’élever devant vous. Vérifiez toujours ce qui est prévu sur les parcelles voisines.
Évaluez l’infrastructure : parking, ascenseur, proximité des commerces et des transports — ce sont des facteurs qui influencent directement la liquidité.
Soyez plus prudent avec les « anciens » biens de seconde main : les maisons yougoslaves et les constructions des années 90 sont souvent sans ascenseur, avec une faible isolation thermique et des réseaux techniques problématiques. Oui, le prix est plus bas, mais il est ensuite plus difficile de revendre ce type de bien.
Sur le rôle de l’agent immobilier
Un bon agent immobilier n’est pas un vendeur, mais votre partenaire. Le marché monténégrin semble simple, mais il y a énormément de nuances : de la vérification des documents à la compréhension des lois sur la légalisation. Une erreur ici peut coûter des dizaines de milliers d’euros et du temps perdu.
Il est important que l’acheteur ne paie pas de commission, — elle est payée par le vendeur. Autrement dit, vous bénéficiez d’un accompagnement professionnel sans frais supplémentaires. Mais à une condition : il faut choisir l’agent immobilier correctement. Un agent fiable travaille dans votre intérêt, aide à sélectionner un bien liquide, vérifie sa conformité juridique, mène les négociations et vous protège à chaque étape de la transaction.
Se plonger seul dans tous ces processus est risqué, surtout si vous n’êtes pas familier avec les spécificités locales. En revanche, avec un agent immobilier compétent, l’achat devient non pas une source de stress, mais un processus confortable et clair.
