Comment la nouvelle loi sur les étrangers a influencé le marché immobilier au Monténégro
La fin de l’année dernière et le début de 2026 ont été une période de sérieux défis et de transformations pour la communauté des immigrés et le marché immobilier du Monténégro. L’adoption de la nouvelle loi sur les étrangers, les débats animés autour des règles de légalisation des constructions et les nouvelles réalités économiques ont créé sur le marché une situation de tempête parfaite. Slava Maevski, fondateur de l’agence immobilière MD Realty au Monténégro, explique comment les règles du jeu ont changé, qui en a tiré profit, qui devra revoir ses stratégies et ce qui se passe actuellement avec les prix du logement.
La fin de l’ère des «sociétés zéro»: comment les règles d’obtention du titre de séjour par le biais d’une activité commerciale ont changé
La nouvelle loi sur les étrangers, adoptée dans les derniers jours de l’année dernière et effectivement entrée en application au début de 2026, a apporté un certain nombre de changements dans le processus de délivrance des titres de séjour.
Le principal durcissement, et le plus visible, a concerné le titre de séjour obtenu sur la base de la détention d’une entreprise (fonction de directeur). Pendant de longues années, au Monténégro, la pratique consistait à ouvrir simplement une société pour pouvoir se régulariser. Dans de nombreux cas, ces sociétés restaient des « sociétés zéro » — des entreprises sans chiffre d’affaires réel, sans employés recrutés et sans activité effective, utilisées uniquement comme base formelle de résidence dans le pays.
Désormais, cet outil n’existe plus. L’État a clairement fait savoir que, pour renouveler avec succès un titre de séjour, l’entreprise doit être réellement active. Les nouvelles exigences obligent les étrangers à prouver une activité commerciale réelle et le respect strict des obligations fiscales envers le Monténégro. En pratique, cela signifie deux scénarios possibles :
Versement régulier des salaires. L’entreprise doit non seulement être enregistrée, mais aussi générer des fonds permettant de payer régulièrement tous les impôts et cotisations sociales nécessaires sur les salaires du directeur et des employés.
Paiement de l’impôt sur les bénéfices. Une preuve alternative du caractère réel de l’activité consiste à payer un impôt sur les bénéfices d’un montant de plus de 5 000 euros sur l’année.
C’est un signal essentiel pour ceux qui prévoient de renouveler leur statut l’année prochaine : il faut dès maintenant réfléchir aux nouvelles exigences, optimiser les processus commerciaux et amener ses sociétés aux indicateurs financiers requis, sans attendre le moment du dépôt des documents auprès du MUP (Ministère de l’Intérieur).
Groupes vulnérables et risques pour ceux qui envisagent un permis de séjour permanent
Les nouvelles normes législatives ont surtout frappé deux catégories d’étrangers. La première est celle des
directeurs de sociétés
de pure forme, dont l’activité n’existait que sur le papier. La deuxième, et de loin la plus importante, est celle des personnes qui construisaient une stratégie à long terme et prévoyaient d’obtenir à l’avenir un
permis de séjour permanent.
Le problème est que, selon la législation monténégrine, l’obtention d’un permis de séjour permanent nécessite cinq ans de résidence continue et légale dans le pays sur la base d’un titre de séjour. Si, auparavant, le renouvellement annuel du statut relevait davantage d’une formalité technique, c’est désormais à l’étape du renouvellement que se concentrent le plus de contrôles, d’exigences et, par conséquent, de risques juridiques. Une interruption de l’ancienneté en raison d’un refus de titre de séjour annule les années de résidence dans le pays ; le maintien du statut devient donc la priorité numéro un.
Il serait toutefois totalement erroné d’affirmer que le Monténégro ferme ses portes ou qu’il est devenu radicalement plus difficile d’obtenir un titre de séjour. La logique même des changements législatifs ne vise pas l’isolement du pays, mais un assainissement qualitatif du système en éliminant les bases fictives. L’État cherche à rendre la politique migratoire moins formelle et davantage orientée vers ceux qui s’intègrent réellement dans l’économie.
💡 À noter : Les experts de MD Realty vous aideront à constituer le bon dossier et à franchir sans risque toutes les étapes d’obtention ou de renouvellement du titre de séjour au Monténégro selon les nouvelles règles.
Titre de séjour via la propriété immobilière : nouveau seuil de 150 000 euros
Pour les acheteurs et propriétaires de biens immobiliers au Monténégro, la principale nouveauté concerne la modification des conditions d’obtention du titre de séjour via la propriété d’un bien immobilier.
Si, pendant de nombreuses années, le simple fait de posséder un bien immobilier était, dans de nombreux cas, considéré par les autorités comme une base suffisante pour délivrer un titre de séjour, les règles du jeu sont désormais plus strictes : un seuil minimal de valeur du bien a été introduit. À ce jour, ce montant est fixé à 150 000 euros.
Pour une grande partie des propriétaires, en particulier ceux qui ont acheté des biens bon marché dans des zones non touristiques, cela signifie qu’il faut procéder d’urgence à un audit de leurs actifs et vérifier si leur bien immobilier répond aux nouvelles exigences migratoires.
La question la plus fréquente aujourd’hui est la suivante : comment cette valeur sera-t-elle exactement confirmée dans la pratique ? Bien que la pratique d’application soit encore en cours de formation, un mécanisme fiable et clair existe déjà dans le cadre juridique monténégrin. Le propriétaire a le droit de faire appel à un expert-évaluateur agréé. Un rapport officiel d’évaluation immobilière préparé par un tel spécialiste est un document parfaitement légitime. Il a une valeur juridique et doit être accepté par les administrations publiques comme preuve directe de la valeur du bien.
Ainsi, le mécanisme de régularisation par l’achat d’un bien immobilier a été entièrement préservé, mais il est passé dans un cadre plus formalisé et plus transparent. Pour les acheteurs et investisseurs de bonne foi, il ne s’agit pas d’une fermeture des possibilités, mais de l’établissement de règles du jeu claires.
Qui y gagne ? Feu vert pour le secteur IT et la médecine
Il serait erroné d’examiner la nouvelle loi uniquement sous l’angle du durcissement. Le texte prévoit de sérieuses préférences pour les catégories d’étrangers dont l’économie monténégrine a aujourd’hui le plus besoin.
Les principaux changements positifs concernent les spécialistes des technologies de l’information (IT) et les professionnels du secteur médical. Pour ces groupes, la loi ouvre la possibilité d’obtenir un titre de séjour immédiatement pour une durée plus longue — jusqu’à trois ans.
C’est une mesure sans précédent qui améliore radicalement les conditions pour les profils qualifiés. Le Monténégro envoie au marché un signal positif très clair : le pays reste intéressé par le capital intellectuel, par ceux qui travaillent réellement, apportent une valeur ajoutée et envisagent de vivre ici sérieusement. Pour les spécialistes IT et les médecins, le Monténégro devient une juridiction beaucoup plus lisible, confortable et prévisible pour la planification à long terme de la vie et de la fiscalité.
Psychologie du marché : la crise de confiance est-elle passée ?
Tout changement législatif brusque provoque inévitablement des turbulences. La période la plus nerveuse et la plus chargée émotionnellement a coïncidé avec les débats actifs autour du projet de loi et les premières semaines suivant son adoption officielle. Entre octobre et décembre de l’année dernière, ainsi que durant tout le mois de janvier 2026, une forte inquiétude régnait sur le marché immobilier et au sein de la communauté des expatriés.
Il est important de noter que les gens n’étaient pas tant effrayés par le texte même de la nouvelle loi que par l’absence totale de clarté quant à sa mise en œuvre pratique. Le vide informationnel a rapidement été rempli par les scénarios les plus stricts et par des rumeurs : obligation d’embaucher des employés locaux, coûts supplémentaires colossaux pour faire fonctionner une entreprise et nouvelles exigences impossibles à satisfaire.
Dans ce contexte d’incertitude aiguë, une partie des étrangers a effectivement décidé de quitter le pays ou, du moins, de mettre en pause de manière stricte ses projets d’investissement et de vie liés au Monténégro.
Cependant, comme cela arrive souvent, la réalité s’est révélée bien plus prosaïque que les peurs. Lorsque la situation a commencé à s’éclaircir, les administrations ont donné leurs premières explications, et il est devenu évident que la pratique d’application de la loi n’était pas aussi dramatique ; le climat informationnel général s’est nettement stabilisé.
Aujourd’hui, nous pouvons l’affirmer avec confiance : on n’observe aucun départ massif d’étrangers du Monténégro. La principale vague de panique s’est dissipée. La plupart des expatriés et des investisseurs ont adopté une position mesurée et pragmatique. Le marché a traversé une histoire classique de période de changement, où la réaction à l’incertitude est toujours plus vive que face aux règles elles-mêmes. Dès que le fonctionnement de la loi a été compris, le niveau d’inquiétude est retombé à des valeurs normales.
Transformation du marché du logement : qui achète aujourd’hui ?
En parlant de l’impact de la loi sur le marché immobilier, il faut comprendre le contexte. La nouvelle loi n’est pas apparue dans le vide. Avant même son entrée en vigueur officielle, le marché connaissait déjà un certain refroidissement et une certaine prudence. Et lorsque les discussions sur la loi sur les étrangers se sont ajoutées aux questions complexes de légalisation des constructions, de nombreux acheteurs potentiels ont préféré adopter une attitude attentiste.
Avant tout, les transactions ont été mises en pause par les acheteurs pour lesquels l’acquisition de mètres carrés était indissociable de la résolution de questions migratoires. Mais le marché ne s’est pas paralysé. Mieux encore, dans le contexte du retrait des acheteurs « visa », d’autres segments de la demande, plus fondamentaux, se sont nettement renforcés.
Citoyens de Serbie. Segment traditionnellement fort d’acheteurs, pour qui le Monténégro est un marché compréhensible et proche, il a montré une hausse d’activité.
Population locale. Les Monténégrins ont commencé à résoudre plus activement leurs besoins en logement, notamment grâce au développement des programmes hypothécaires et des instruments de crédit.
Diaspora balkanique. Les personnes vivant et travaillant dans les pays d’Europe occidentale, aux États-Unis ou en Australie reviennent de plus en plus à l’idée d’acheter un bien immobilier dans leur pays d’origine. Pour elles, il s’agit d’un actif familial, d’une résidence d’été ou d’un investissement fiable pour l’avenir.
Investisseurs européens. Les acheteurs des pays de l’UE conservent un intérêt stable. Pour cette catégorie, le facteur migratoire (obtention d’un titre de séjour) n’entre souvent pas en ligne de compte. Le Monténégro les attire par son excellent climat, sa proximité avec la mer, son potentiel touristique croissant et ses perspectives de rendement.
En ce qui concerne le marché de la location à long terme, il reste bien entendu sensible aux fluctuations migratoires, mais nous n’observons aucun effondrement systémique ni de villes désertées. Le marché traverse actuellement une période naturelle d’adaptation et de redistribution de la demande. Quant aux prix du logement, on observe également une phase de restructuration. Nous ne constatons pas de chute brutale du prix au mètre carré, mais l’exubérance émotionnelle d’autrefois, lorsque les prix augmentaient uniquement sous l’effet de la demande spéculative, appartient au passé. Le marché devient plus rationnel, plus prévisible et, au sens global, plus sain.
L’influence de l’UE et les nouvelles règles de légalisation des constructions (upotrebna dozvola)
La perspective d’adhésion du Monténégro à l’Union européenne reste un facteur fondamental extrêmement puissant qui continue d’alimenter l’intérêt pour l’immobilier local. Pour un investisseur sérieux, le Monténégro n’est pas seulement un beau pays de vacances, mais aussi un marché en développement prometteur, susceptible de recevoir dans un avenir proche une impulsion considérable.
La logique des grands investisseurs est transparente : à mesure que le pays avance vers l’UE, la confiance internationale dans la juridiction augmente inévitablement. S’ensuit un afflux de capitaux institutionnels étrangers, les standards de transparence des transactions s’élèvent, et donc la capitalisation des biens immobiliers de qualité augmente inévitablement elle aussi. Acheter aujourd’hui, c’est donc parier sur la croissance future.
Cependant, l’acheteur a changé. Il est devenu plus exigeant et plus réfléchi. Si auparavant les questions portaient principalement sur la vue depuis la fenêtre et la distance jusqu’à la plage, aujourd’hui les priorités sont la sécurité juridique du bien, les perspectives réelles de liquidité et les garanties d’obtention du titre de séjour.
Une attention particulière mérite la question de la légalisation. Pour le Monténégro, il s’agit historiquement d’un sujet complexe : une part importante du parc résidentiel dispose, d’une manière ou d’une autre, d’une documentation incomplète ou ne possède pas de permis d’utilisation (upotrebna dozvola). Tout progrès dans ce domaine se reflète immédiatement sur la liquidité de l’ensemble du marché.
Le 13 février 2026, des compléments essentiels à la législation ont été adoptés, ouvrant potentiellement la voie à la libre circulation des biens sans upotrebna dozvola. Si ce mécanisme fonctionne pleinement, ces biens pourront participer aux transactions d’achat-vente et au financement sans les restrictions strictes du passé.
Pour le marché, c’est un signal positif. En pratique, l’État donne la possibilité d’intégrer progressivement dans un circuit économique pleinement fonctionnel un vaste volume de biens immobiliers qui, pendant de longues années, étaient considérés comme problématiques ou peu liquides. Au début du printemps, une certaine incertitude subsiste encore dans les procédures — le marché attend des précisions sur la manière dont ces normes seront appliquées par les notaires, les services cadastraux et les banques. Mais la direction est absolument la bonne.
💡 À noter : Pour que l’achat soit sécurisé, les spécialistes de MD Realty réalisent un audit complet du bien avant la transaction et aident à résoudre toutes les questions liées au cadastre et à la légalisation des biens (upotrebna dozvola).
Prévision de MD Realty : faut-il acheter et où exactement ?
En faisant le bilan des derniers mois, on peut affirmer avec certitude que les avantages fondamentaux du Monténégro n’ont pas disparu. C’est toujours un pays sûr, incroyablement beau, compact, avec un climat exceptionnel et un énorme potentiel touristique. L’intérêt pour l’immobilier revient, et le marché se prépare à une stabilisation progressive après une période de turbulences. La demande deviendra plus qualitative, et les émotions céderont la place au calcul froid.
Chez MD Realty, nous recommandons sans réserve d’envisager le Monténégro pour un achat immobilier, mais il faut aborder ce processus avec un objectif clairement défini :
Investissement et préservation du capital. Si votre objectif principal est de protéger vos fonds et de gagner sur la hausse de valeur ou sur la location, votre choix doit se porter sur les régions côtières. Budva, Tivat, Kotor et les localités prometteuses en développement autour d’elles. C’est là que se concentrent le trafic touristique le plus élevé et une demande stable de la part des acheteurs étrangers, ce qui garantit une forte liquidité de l’actif.
Résidence personnelle et déménagement. Si vous cherchez une maison pour vous et votre famille, la logique d’investissement passe au second plan. Le choix de l’emplacement doit se faire en fonction de votre mode de vie. L’infrastructure ouverte toute l’année, la présence d’écoles de qualité, d’établissements médicaux, l’accessibilité des transports, l’absence de densification estivale et le niveau sonore deviennent des critères essentiels. Dans ce cas, le choix peut se porter sur des régions plus calmes.
Stratégie combinée. Si vous prévoyez de vivre au Monténégro plusieurs mois par an et de louer l’appartement le reste du temps, cherchez un équilibre. Choisissez des emplacements populaires auprès des touristes en été, mais qui conservent aussi une demande stable de location à long terme en hiver de la part des expatriés ou de la population locale.
La principale conclusion du début de 2026 : le marché immobilier monténégrin exige une approche beaucoup plus réfléchie et professionnelle qu’il y a quelques années. Mais c’est précisément cette transformation qui le rend si attractif. Là où disparaît une demande chaotique et mal pensée, s’ouvrent les opportunités les plus sûres pour l’acheteur avisé.
💡 Nous trouverons un bien immobilier adapté à vos objectifs: Les experts de MD Realty prépareront gratuitement une sélection personnalisée de biens vérifiés, parfaitement adaptés à vos objectifs et à votre budget. Laissez une demande de consultation.
Comment la nouvelle loi sur les étrangers a influencé le marché immobilier au Monténégro
