Comment la nouvelle loi sur les étrangers a influencé le marché immobilier au Monténégro
La fin de l’année dernière et le début de 2026 ont été une période de fortes épreuves et de transformations pour la communauté des immigrés et le marché immobilier du Monténégro. L’adoption de la nouvelle loi sur les étrangers, les débats animés autour des règles de régularisation des constructions et les nouvelles réalités économiques ont créé sur le marché une situation de tempête parfaite. Vyacheslav Maevsky, fondateur de l’agence immobilière MD Realty au Monténégro, explique comment les règles du jeu ont changé, qui en a tiré profit, qui devra revoir ses stratégies et ce qui se passe actuellement avec les prix du logement.
Fin de l’ère des « coquilles vides » : comment les règles d’obtention du titre de séjour par le biais d’une activité commerciale ont changé
La nouvelle loi sur les étrangers, adoptée dans les derniers jours de l’année dernière et entrée de fait en application au début de 2026, a apporté un certain nombre de changements dans le processus de délivrance des titres de séjour (ВНЖ).
Le principal durcissement, et le plus visible, a concerné le titre de séjour fondé sur la détention d’une entreprise (direction). Pendant de longues années, au Monténégro, il existait une pratique selon laquelle, pour se légaliser, il suffisait simplement d’ouvrir une société. Dans de nombreux cas, ces sociétés restaient de simples « coquilles vides » — des entreprises sans chiffre d’affaires réel, sans employés recrutés et sans activité effective, utilisées exclusivement comme base formelle pour résider dans le pays.
Désormais, cet outil n’existe plus. L’État a clairement fait savoir que, pour renouveler avec succès le titre de séjour, l’entreprise doit être active. Les nouvelles exigences obligent les étrangers à prouver une activité commerciale réelle et le strict respect de leurs obligations fiscales envers le Monténégro. En pratique, cela signifie deux scénarios possibles :
Versement régulier des salaires. L’entreprise ne doit pas seulement être inscrite au registre, mais aussi générer des fonds permettant de payer régulièrement tous les impôts et cotisations sociales nécessaires sur les salaires du directeur et des employés.
Paiement de l’impôt sur les bénéfices. Une autre preuve de la réalité de l’activité commerciale est le paiement de l’impôt sur les bénéfices d’un montant supérieur à 5 000 euros sur l’année.
C’est un signal essentiel pour ceux qui prévoient de renouveler leur statut l’année prochaine : il faut dès maintenant réfléchir aux nouvelles exigences, optimiser les processus commerciaux et amener ses sociétés aux indicateurs financiers requis, sans attendre le moment du dépôt des documents auprès du MUP (Ministère de l’Intérieur).
Groupes vulnérables et risques pour ceux qui prévoient la résidence permanente
Les nouvelles normes législatives ont frappé le plus durement deux catégories d’étrangers. La première — ce sont justement ces
directeurs nominaux de sociétés
, dont l’activité n’existait que sur le papier. La seconde, et de loin la plus importante, est celle des personnes qui construisaient une stratégie à long terme et prévoyaient d’obtenir à l’avenir
la résidence permanente (ПМЖ).
Le problème est que, selon la législation monténégrine, l’obtention de la résidence permanente nécessite cinq ans de résidence continue et légale dans le pays sur la base d’un titre de séjour. Si auparavant le processus de renouvellement annuel du statut était en grande partie une formalité technique, c’est désormais précisément au stade du renouvellement que surgissent le plus de contrôles, d’exigences et, par conséquent, de risques juridiques. L’interruption du délai en raison d’un refus de titre de séjour annule les années de résidence dans le pays, c’est pourquoi le maintien du statut devient la priorité numéro un.
Il serait en revanche totalement erroné d’affirmer que le Monténégro ferme ses portes ou qu’il est devenu radicalement plus difficile d’obtenir un titre de séjour. La logique même des changements législatifs ne vise pas à isoler le pays, mais à assainir qualitativement le système en le débarrassant des fondements fictifs. L’État cherche à rendre la politique migratoire moins formelle et davantage orientée vers ceux qui s’intègrent réellement à l’économie.
💡 Note : Les experts de MD Realty vous aideront à constituer le bon dossier et à franchir sans risque toutes les étapes d’obtention ou de renouvellement du titre de séjour au Monténégro selon les nouvelles règles.
Titre de séjour via la propriété immobilière : nouveau seuil de 150 000 euros
Pour les acheteurs et propriétaires de biens immobiliers monténégrins, la principale nouveauté concerne la modification des conditions d’obtention du titre de séjour via la propriété d’un bien immobilier.
Si, pendant de nombreuses années, le simple fait de posséder un bien immobilier était dans de nombreux cas considéré par les autorités comme une base suffisante pour délivrer un titre de séjour, les règles du jeu sont désormais plus strictes : un seuil minimal de valeur du bien a été fixé. À ce jour, ce montant est établi à 150 000 euros.
Pour une part importante des propriétaires, en particulier ceux qui ont acheté des biens bon marché dans des zones non balnéaires, cela signifie qu’il faut de toute urgence faire un audit de leurs actifs et vérifier si leur bien immobilier répond aux nouvelles exigences migratoires.
La question la plus fréquente aujourd’hui est la suivante : comment cette valeur sera-t-elle exactement confirmée dans la pratique ? Bien que la pratique d’application du droit soit encore en cours de formation, il existe déjà dans l’ordre juridique monténégrin un mécanisme fiable et clair. Le propriétaire a le plein droit de faire appel à un expert agréé en évaluation. Un rapport officiel d’évaluation immobilière, préparé par un tel spécialiste, est un document parfaitement légitime. Il a une valeur juridique et doit être accepté par les autorités publiques comme preuve directe de la valeur du bien.
Ainsi, le mécanisme de légalisation par l’achat immobilier a été entièrement préservé, mais il est passé dans un cadre plus formalisé et plus transparent. Pour les acheteurs et investisseurs de bonne foi, il ne s’agit pas d’une fermeture des possibilités, mais de l’établissement de règles du jeu claires.
Qui y gagne ? Feu vert pour le secteur IT et la médecine
Considérer la nouvelle loi uniquement sous l’angle des durcissements serait une erreur. Le texte prévoit de sérieuses préférences pour les catégories d’étrangers dont l’économie monténégrine a aujourd’hui le plus besoin.
Les principales évolutions positives ont concerné les spécialistes du secteur des technologies de l’information (IT) et les travailleurs du secteur médical. Pour ces groupes de professionnels, la loi a ouvert la possibilité d’obtenir un titre de séjour immédiatement pour une durée plus longue — jusqu’à trois ans.
C’est une mesure sans précédent, qui améliore radicalement les conditions pour les profils qualifiés. Le Monténégro envoie au marché un signal positif très clair : le pays reste intéressé par le capital intellectuel, par ceux qui travaillent réellement, apportent une valeur ajoutée et envisagent de vivre ici sérieusement. Pour les spécialistes IT et les médecins, le Monténégro devient une juridiction beaucoup plus compréhensible, confortable et prévisible pour une planification de vie et fiscale à long terme.
Psychologie du marché : la crise de confiance est-elle passée ?
Tout changement brusque dans la législation provoque inévitablement des turbulences. La période la plus nerveuse et la plus chargée émotionnellement a coïncidé avec le débat actif autour du projet de loi et les premières semaines suivant son adoption officielle. Entre octobre et décembre de l’année dernière, ainsi que tout au long de janvier 2026, le marché immobilier et la communauté des immigrés ont été marqués par une forte inquiétude.
Il est important de noter que les gens n’étaient pas tant effrayés par le texte même de la nouvelle loi que par l’absence totale de clarté quant à la manière dont elle serait appliquée dans la pratique. Le vide informationnel a rapidement été comblé par les scénarios les plus stricts et par des rumeurs : on parlait d’embauches obligatoires de salariés locaux, de coûts supplémentaires colossaux pour l’entretien des entreprises et de nouvelles exigences impossibles à satisfaire.
Dans ce contexte d’incertitude aiguë, une partie des étrangers a effectivement décidé de quitter le pays ou, à tout le moins, de mettre en pause leurs projets d’investissement et de vie liés au Monténégro.
Cependant, comme cela arrive souvent, la réalité s’est révélée bien plus prosaïque que les peurs. Lorsque la situation a commencé à s’éclaircir, les autorités ont donné les premières explications, et il est devenu évident que la pratique d’application de la loi n’était pas aussi dramatique ; le climat informationnel général s’est nettement stabilisé.
Aujourd’hui, nous pouvons l’affirmer avec confiance : on n’observe aucun départ massif d’étrangers du Monténégro. La principale vague de panique s’est dissipée. La majorité des expatriés et des investisseurs ont adopté une position mesurée et pragmatique. Le marché a traversé une histoire typique de période de changement, où la réaction à l’incertitude est toujours plus vive que face aux règles elles-mêmes. Dès qu’une compréhension du mécanisme de la loi est apparue, le niveau d’anxiété est retombé à des valeurs normales.
Transformation du marché du logement : qui achète de l’immobilier aujourd’hui ?
En parlant de l’impact de la loi sur le marché immobilier, il est important de comprendre le contexte. La nouvelle loi n’est pas apparue dans le vide. Avant même son entrée officielle en vigueur, le marché était déjà dans une certaine phase de refroidissement et de prudence. Et lorsque les discussions sur la loi relative aux étrangers se sont superposées aux questions complexes de légalisation des constructions, de nombreux acheteurs potentiels ont préféré adopter une attitude attentiste.
Avant tout, ce sont les acheteurs pour lesquels l’acquisition de mètres carrés était indissociablement liée à la résolution de questions migratoires qui ont mis les transactions en pause. Mais le marché ne s’est pas paralysé. Mieux encore, dans le contexte du retrait des acheteurs « visa », d’autres segments de la demande, plus fondamentaux, se sont nettement renforcés.
Les citoyens de Serbie. Un segment traditionnellement fort d’acheteurs, pour lesquels le Monténégro est un marché compréhensible et proche, a montré une hausse d’activité.
La population locale. Les Monténégrins ont commencé à résoudre plus activement leurs questions de logement, notamment grâce au développement des programmes hypothécaires et des instruments de crédit.
La diaspora balkanique. Les personnes vivant et travaillant dans les pays d’Europe occidentale, aux États-Unis ou en Australie reviennent de plus en plus à l’idée d’acheter un bien immobilier dans leur pays d’origine. Pour elles, c’est un actif familial, une résidence d’été ou un investissement fiable pour l’avenir.
Les investisseurs européens. Les acheteurs des pays de l’UE conservent un intérêt stable. Pour cette catégorie, le facteur migratoire (l’obtention d’un titre de séjour) ne joue souvent aucun rôle. Le Monténégro les attire par son excellent climat, sa proximité avec la mer, son potentiel touristique croissant et ses perspectives de retour sur investissement.
Quant au marché de la location à long terme, il reste bien sûr sensible aux fluctuations migratoires, mais nous ne voyons aucun effondrement systémique ni de villes désertées. Le marché traverse actuellement une période naturelle d’adaptation et de redistribution de la demande. En ce qui concerne les prix du logement, on observe également une phase de restructuration. Nous ne constatons pas de chute brutale du prix au mètre carré, mais l’excès d’émotion d’autrefois, lorsque les prix augmentaient uniquement sous l’effet de la frénésie, appartient au passé. Le marché devient plus rationnel, plus prévisible et, au sens large, plus sain.
L’influence de l’UE et les nouvelles règles de légalisation des constructions (upotrebna dozvola)
La perspective d’adhésion du Monténégro à l’Union européenne reste un facteur fondamental extrêmement puissant, qui continue d’attiser l’intérêt pour l’immobilier local. Pour un investisseur sérieux, le Monténégro n’est pas seulement un beau pays de vacances, mais aussi un marché en développement prometteur, qui pourrait recevoir dans un avenir proche une impulsion colossale.
La logique des grands investisseurs est transparente : à mesure que le pays avance vers l’UE, la confiance internationale dans la juridiction augmente inévitablement. S’ensuit un afflux de capitaux institutionnels étrangers, les standards de transparence des transactions s’élèvent, et donc la capitalisation des biens immobiliers de qualité augmente elle aussi inévitablement. C’est pourquoi acheter aujourd’hui, c’est parier sur la croissance future.
Cependant, l’acheteur a changé. Il est devenu plus exigeant et plus réfléchi. Si auparavant les questions portaient principalement sur la vue depuis la fenêtre et la distance jusqu’à la plage, aujourd’hui ce sont la pureté juridique du bien, les perspectives réelles de liquidité et les garanties d’obtention du titre de séjour qui passent au premier plan.
Une attention particulière mérite la question de la légalisation. Pour le Monténégro, c’est une question historiquement complexe : une part importante du parc résidentiel dispose, d’une manière ou d’une autre, d’une documentation incomplète ou ne possède pas d’autorisation d’utilisation (upotrebna dozvola). Toute évolution dans ce domaine se répercute instantanément sur la liquidité de l’ensemble du marché.
Le 13 février 2026, d’importants compléments à la législation ont été adoptés, ouvrant potentiellement la voie à la libre circulation des biens sans upotrebna dozvola. Si ce mécanisme fonctionne à plein régime, de tels biens pourront participer aux transactions d’achat-vente et au crédit sans les restrictions strictes du passé.
Pour le marché, c’est un signal positif. En pratique, l’État donne la possibilité d’intégrer progressivement dans un véritable circuit économique un immense volume de biens immobiliers qui, pendant de longues années, étaient considérés comme problématiques ou présentaient une liquidité réduite. Au début du printemps, une certaine incertitude demeure encore dans les procédures — le marché attend des éclaircissements sur la manière dont ces normes seront appliquées par les notaires, les services cadastraux et les banques. Mais la direction est absolument la bonne.
💡 Note : Pour que l’achat soit sûr, les spécialistes de MD Realty réalisent un audit complet du bien avant la transaction et aident à résoudre toute question liée au cadastre et à la légalisation des biens (upotrebna dozvola).
Prévision de MD Realty : faut-il acheter et où exactement ?
En résumé des derniers mois, on peut affirmer avec confiance que les avantages fondamentaux du Monténégro n’ont pas disparu. Le pays reste sûr, incroyablement beau, compact, avec un climat exceptionnel et un énorme potentiel touristique. L’intérêt pour l’immobilier revient, et le marché se prépare à une stabilisation progressive après une période de turbulences. La demande deviendra plus qualitative, et les émotions céderont la place au calcul froid.
Chez MD Realty, nous recommandons sans équivoque d’envisager le Monténégro pour un achat immobilier, mais il faut aborder ce processus avec un objectif clairement formulé :
Investissement et préservation du capital. Si votre objectif principal est de protéger vos fonds et de gagner sur la hausse de valeur ou sur la location, votre choix se portera sur les régions côtières. Budva, Tivat, Kotor et les localités prometteuses en développement autour d’elles. C’est là que se maintiennent le trafic touristique le plus élevé et une demande stable de la part des acheteurs étrangers, ce qui garantit une forte liquidité de l’actif.
Résidence personnelle et déménagement. Si vous cherchez une maison pour vous et votre famille, la logique d’investissement passe au second plan. Le choix de l’emplacement doit se faire en fonction de votre mode de vie. Les éléments critiques deviennent l’infrastructure ouverte toute l’année, la présence d’écoles de qualité, d’établissements médicaux, l’accessibilité des transports, l’absence de densification estivale et le niveau de bruit. Dans ce cas, le choix peut se porter sur des régions plus calmes.
Stratégie combinée. Si vous prévoyez de vivre au Monténégro plusieurs mois par an et de louer l’appartement le reste du temps, cherchez un équilibre. Choisissez des emplacements populaires auprès des touristes en été, mais qui conservent en hiver une demande stable de location à long terme de la part des expatriés ou de la population locale.
La principale conclusion du début de 2026 : le marché immobilier monténégrin exige une approche beaucoup plus réfléchie et professionnelle qu’il y a quelques années. Mais c’est précisément cette transformation qui le rend si attractif. Là où disparaît une demande chaotique et mal pensée, s’ouvrent les opportunités les plus sûres pour l’acheteur avisé.
💡 Nous trouverons un bien immobilier adapté à vos objectifs : Les experts de MD Realty prépareront gratuitement une sélection personnalisée de biens vérifiés, parfaitement adaptés à vos objectifs et à votre budget. Laissez une demande de consultation.
