Au Monténégro, à ce jour, environ 62,5 mille demandes de légalisation d’ouvrages construits illégalement ont été déposées, mais seulement environ six pour cent ont été traitées, a indiqué Nikola Rajnatović du Directoire de la légalisation des ouvrages sans droit.
Rappelons que depuis le 1er août 2025 au Monténégro est entré en vigueur un nouveau loi sur la légalisation des constructions sans autorisation. Le document a été adopté lors de la huitième session de la 28e législature de la Skupština le 31 juillet 2025 et signé par le président le 1er août. Son apparition est devenue un événement important pour le marché immobilier, car désormais les règles de propriété et de transaction immobilière seront strictement liées à la présence de documents d’autorisation.
Que régit la nouvelle loi? La loi établit la procédure de légalisation des constructions sans autorisation, décrit les conséquences juridiques de l’obtention du permis et détermine quels objets peuvent précisément être régularisés.
À ce jour les notaires ont suspendu les transactions portant sur des biens dont le statut est “nema dozvole” (pas de permis). Cela est lié à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur la légalisation. Désormais, la vente ou la location d’un bien immobilier sans documents de légalisation confirmés devient impossible.
Rajnatović a souligné qu’il est difficile de donner le nombre exact d’objets illégaux sur le territoire du pays. De 2018 à juillet 2025, 62 495 demandes ont été déposées, dont seulement 3 589 ont reçu une décision — ce qui représente environ 6% du total.
Il a rappelé que des images satellites des objets avaient déjà été présentées au public, et qu’une prise de vue de contrôle est prévue l’année prochaine. L’image de base, enregistrée en juillet, ne sera pas modifiée. Tous les objets construits après juillet 2025 sans autorisation ne pourront pas être enregistrés au cadastre, et une décision de démolition sera ensuite rendue à leur sujet. Si, en revanche, un objet a été identifié en juillet 2025 comme une construction avec emprise, il pourra prétendre à la légalisation.
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Le spécialiste a indiqué, que le service ne dispose pas de données précises sur le nombre d’objets érigés sur des terrains publics dans les limites de Podgorica, car le traitement de l’orthophoto est toujours en cours et prendra environ six mois.
Rajnatović a expliqué en détail la procédure : la première étape consiste à inscrire l’objet au cadastre. S’il n’est pas enregistré, il faut préparer un rapport géodésique sur l’état réel de la construction, puis — avec une déclaration certifiée par un notaire — déposer les documents auprès du service cadastral territorial. Après réception de la décision d’inscription de l’objet au cadastre, le propriétaire rassemble le dossier de documents et dépose une demande de légalisation auprès de l’autorité locale.
Le coût de préparation du rapport géodésique, selon lui, pour la seule étape initiale dépasse 300 euros.
Pour déposer auprès de la municipalité, il faut remplir une demande de légalisation, joindre le rapport cadastral certifié (original ou copie), des photos de toutes les façades et un extrait du registre immobilier. La municipalité est tenue d’informer le demandeur de l’exhaustivité des documents dans un délai de 15 jours. Si le dossier est incomplet, le demandeur dispose de 90 jours pour fournir les informations manquantes.
Rajnatović a souligné que les zones de légalisation gratuite s’appliquent en milieu rural — dans chaque commune, des plans d’assainissement urbanistique ont été approuvés, il suffit de rassembler les documents et de les déposer.
Sur les délais de légalisation immobilière au Monténégro
Selon l’expert, un taux aussi faible de demandes résolues est lié à l’arrêt des travaux sur le Plan général de régulation : en 2021, le ministère de l’époque a renoncé à sa préparation, ce qui a entraîné des retards dans le processus.
Il a ajouté que la loi ne fixe pas de délais pour la procédure de légalisation elle-même, mais définit seulement un délai de six mois pour le dépôt de la demande par les propriétaires dont les biens ne sont pas encore inscrits au cadastre. Ce délai expire le 14 février, mais le ministre a déclaré lors d’une session spéciale de la Skupština qu’il serait prolongé de six mois supplémentaires.
Rajnatović a souligné que la loi est « au maximum simplifiée » et permet de légaliser tout objet qui ne menace pas les infrastructures publiques.
Si vous possédez un bien immobilier au Monténégro, entrant dans le champ de la nouvelle loi sur la légalisation, nos spécialistes peuvent vous aider à comprendre la procédure. Nous savons quels documents sont nécessaires, où et dans quels délais les déposer, et ce qu’il faut prendre en compte pour que le bien obtienne officiellement le statut légal. Une telle approche vous évitera une bureaucratie inutile et permettra de vendre, louer ou utiliser le bien sans problème à l’avenir.
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