Guide complet des coûts liés à l’immobilier au Monténégro (2026) : pour les investisseurs et les acheteurs
Nous avons préparé un guide complet sur les dépenses liées à l’immobilier au Monténégro pour ceux qui envisagent un achat et souhaitent comprendre à l’avance tous les aspects financiers. Le Monténégro séduit par ses magnifiques paysages, son climat doux et sa situation pratique au bord de la mer, tout en restant une destination prisée des acheteurs étrangers. Mais il est important de comprendre que les coûts réels de l’immobilier ne se limitent pas à son prix : ils incluent aussi toutes les dépenses supplémentaires qui l’accompagnent.
Dans ce rapport, nous avons rassemblé toutes les informations importantes sur le coût réel de l’achat et de la détention d’un bien immobilier au Monténégro. Nous avons détaillé à la fois les dépenses ponctuelles lors de l’achat et les dépenses annuelles — impôts, entretien, ainsi que les éventuels paiements en cas de mise en location.
Nous avons accordé une attention particulière aux nouvelles règles entrées en vigueur le 1er janvier 2024 : un impôt progressif sur le transfert de propriété s’applique désormais, et il est important d’en tenir compte à l’avance. Notre guide des dépenses immobilières vous aidera à éviter les mauvaises surprises et à planifier votre budget de manière judicieuse.
Guide des dépenses ponctuelles lors de l’achat
Dans cette section, nous examinons en détail tous les impôts, taxes et commissions à régler lors de l’achat d’un bien immobilier. En connaissant ces dépenses à l’avance, vous pourrez calculer précisément les fonds nécessaires au départ.
Impôt sur le transfert de propriété (Porez na promet nepokretnosti) : navigation dans le nouveau barème progressif
Le taux unique de 3 % sur le marché de l’immobilier d’occasion appartient désormais au passé pour la plupart des transactions. Depuis le 1er janvier 2024, le Monténégro applique un système fiscal progressif pour les achats sur le marché secondaire. La nouvelle structure est la suivante :
Pour un bien d’une valeur allant jusqu’à 150 000 euros : le taux est de 3 %.
Pour une valeur comprise entre 150 001 euros et 500 000 euros : l’impôt est calculé comme une somme fixe de 4 500 euros plus 5 % du montant dépassant 150000 euros.
Pour une valeur supérieure à 500 001 euros : l’impôt s’élève à une somme fixe de 22000 euros plus 6 % du montant dépassant 500000 euros.
L’assiette fiscale est la valeur estimée du bien, déterminée par le service fiscal municipal. Ce service compare le prix indiqué dans le contrat avec les prix du marché de biens similaires dans le même quartier afin d’éviter toute sous-évaluation. Après la conclusion de la transaction, l’acheteur reçoit une notification officielle l’informant de l’obligation de payer l’impôt, qui doit être réglé dans le délai imparti (généralement de 15 à 30 jours) afin d’éviter des pénalités de retard.
Le nouveau système fiscal n’est pas simplement un impôt sur le luxe. Il a un impact significatif sur le segment de prix moyen du marché. Selon les données de l’office statistique Monstat, le prix moyen du mètre carré dans les constructions neuves de la région côtière au premier trimestre 2025 s’est élevé à 2328 euros. Ainsi, un appartement standard de deux pièces d’une superficie de 70 m² coûtera environ 162960 euros. Ce prix fait automatiquement passer la transaction de la catégorie de base à 3 % à une catégorie supérieure à 5 %.
Barème progressif de l’impôt sur le transfert de propriété (en vigueur depuis le 1er janvier 2024)
Объект за 600000€: 22000+(600000−500000)×0.06=28000€
Marché primaire et marché secondaire : la différence clé en matière de TVA
Lors de l’achat d’un bien neuf directement auprès du promoteur, qui est assujetti à la TVA (PDV), l’acheteur est exonéré du paiement de l’impôt sur le transfert de propriété. La raison est que le prix d’un tel bien inclut déjà une TVA de 21 %, que le promoteur reverse à l’État.
Cela crée un puissant avantage financier, qui modifie radicalement l’approche de comparaison entre les biens neufs et les biens d’occasion. Prenons un bien d’une valeur de 250 000 euros.
Sur le marché secondaire l’impôt sur le transfert de propriété s’élèvera à 4500 € + 5 % de (250000 € - 150000 €) = 4500 € + 5000 € = 9 500 euros.
Sur le marché primaire (lors d’un achat auprès d’un promoteur assujetti à la TVA), cet impôt est égal à 0 euro.
Ainsi, il en résulte un avantage de prix de 9500 euros en faveur du neuf, ce qui équivaut à 3,8 % de la valeur du bien. Pour tout bien immobilier plus cher que 150000 euros la différence « réelle » de prix entre un bien neuf et un bien secondaire comparable diminue du montant de l’impôt économisé. Cela rend les biens neufs nettement plus attractifs du point de vue des seuls coûts d’acquisition.
Frais notariaux et juridiques : garantir la sécurité de la transaction
Les services du notaire au Monténégro sont réglementés par l’État, et leur coût dépend du montant de la transaction. Les tarifs sont standardisés, ce qui apporte de la prévisibilité au processus de formalisation.
Barème officiel des frais notariaux (hors TVA)
Сумма сделки (евро)
Базовый тариф нотариуса (евро)
Итоговый сбор с учетом НДС 21% (евро)
до 5000
70
84.70
5001 – 20000
120
145.20
20001 – 40000
170
205.70
40001 – 60000
250
302.50
60001 – 80000
300
363.00
80001 – 120000
350
423.50
свыше 120000
+10 за каждые доп. 15000
(Базовый тариф + 10€/15k€) × 1.21
Le montant maximal des frais notariaux ne peut pas dépasser 5 000 euros. Il est important de rappeler que tous les tarifs indiqués n’incluent pas la TVA de 21 %, qui s’ajoute au montant final. Contrairement à certaines autres juridictions, les frais notariaux au Monténégro représentent une part minime des coûts totaux d’acquisition, généralement moins de 1 % de la valeur du bien.
Autres frais annexes : traducteurs et commissions d’agence
Traducteur assermenté agréé : Comme tous les documents juridiques sont rédigés en monténégrin, la présence d’un traducteur assermenté agréé est obligatoire lors de la transaction pour les acheteurs étrangers ne maîtrisant pas la langue.
Interprétation orale (chez le notaire) : tarif standard de 50 euros de l’heure.
Traduction écrite (contrat de vente) : 15–20 euros par page (1200 caractères imprimés). Un contrat standard de 8 à 10 pages coûtera 120–200 euros.
Commission de l’agence immobilière : Sur ce point, il existe une certaine ambiguïté qui mérite attention.
Modèle dominant : Dans la plupart des cas, la commission de l’agence est payée par le vendeur. Son montant s’élève à 5 % du prix de vente. Ainsi, pour l’acheteur, les services de l’agent immobilier sont gratuits. Cette règle s’applique aussi bien au marché primaire qu’au marché secondaire.
Exceptions : Lors d’un achat sur le marché secondaire, la commission de certaines agences peut être payée par l’acheteur, ou bien être partagée entre les parties. Cette divergence souligne l’importance de clarifier à l’avance la structure de la commission avec l’agent afin d’éviter des dépenses imprévues lors de la clôture de la transaction.
Dépenses annuelles et courantes liées à la propriété — obligations financières à long terme
Dans cette section, vous trouverez un guide des dépenses régulières liées à la détention d’un bien immobilier, ce qui vous permettra d’établir un budget annuel réaliste pour son entretien.
Taxe foncière annuelle (Godišnji porez na nepokretnost)
Tous les propriétaires de biens immobiliers au Monténégro, qu’ils soient résidents ou étrangers, sont tenus de payer une taxe foncière annuelle. Le taux est fixé par la municipalité locale (opština) et varie dans une fourchette de 0,25 % à 1,0 % de la valeur marchande du bien.
Le niveau du taux dépend de plusieurs facteurs : l’emplacement (dans les zones touristiques populaires, comme Budva et Kotor, les taux sont plus élevés), le type de bien, son âge et son état. Par exemple, pour un appartement d’une valeur de 100 000 euros, la taxe annuelle peut s’élever de 200 à 350 euros. La taxe est payée en deux versements égaux, généralement avant le 30 juin et le 31 octobre.
Taxe touristique pour les propriétaires immobiliers (Turistička taksa)
Il est nécessaire de distinguer clairement deux types de prélèvements, souvent confondus :
Boravišna taksa (taxe d’enregistrement touristique) : Il s’agit d’une taxe journalière de 1 euro par personne, payée par tous les touristes et visiteurs pour leur séjour dans le pays. Les propriétaires qui résident dans leur bien sont généralement exemptés de cette taxe.
Turistička taksa (taxe annuelle pour les propriétaires) : Il s’agit d’un impôt annuel distinct, prélevé sur les propriétaires étrangers de « résidences secondaires » (c’est-à-dire de biens de villégiature) situés dans des zones touristiques officiellement reconnues. Il est calculé selon une formule spéciale tenant compte de la superficie du bien et des coefficients locaux, et il est payé en même temps que la taxe foncière annuelle. L’affirmation selon laquelle il représente 10 à 15 % de la taxe foncière annuelle est une simplification ; la formule de calcul est plus complexe.
Analyse complète des charges de services publics (Komunalije)
Électricité : Au Monténégro, un système de comptage à deux tarifs est en vigueur.
Tarif de jour (Viša tarifa - VT) : Appliqué de 07:00 à 23:00. Le coût est d’environ 0,09 euro par kWh (hors TVA).
Tarif de nuit / réduit (Niža tarifa - NT) : En vigueur de 23:00 à 07:00, ainsi que les week-ends. Le coût est d’environ 0,05 euro par kWh (hors TVA).
Facture moyenne : Elle varie fortement selon la saison et la consommation. Les factures mensuelles moyennes des ménages vont de 29 euros en basse saison à plus de 40 euros pendant les mois d’été. Une famille vivant dans un appartement de 80 m² peut s’attendre à des dépenses mensuelles de 30 à 100 euros.
Approvisionnement en eau et assainissement : Les tarifs dépendent fortement de la municipalité.
Municipalité de Budva : Le coût varie de 1,60 à 2,70 euros par mètre cube (m³).
Fourchette générale dans le pays : Dans d’autres régions, les tarifs peuvent varier de 0,30 à 1,20 euro par m³.
Facture moyenne : Une famille type dépense 15 à 20 euros par mois.
Enlèvement des déchets (Odvoz smeća) : Il s’agit d’un modeste paiement mensuel.
Pour un appartement : 5 à 10 euros par mois.
Pour une maison individuelle : 10 à 12 euros par mois. Dans certaines municipalités, le calcul se fait selon la superficie, par exemple 0,06 euro/m².
Chauffage et gaz : Le chauffage central et l’approvisionnement en gaz sont pratiquement inexistants. Le chauffage est généralement électrique (climatiseurs, radiateurs), ce qui augmente considérablement les factures d’électricité en hiver. Le gaz de cuisson est utilisé en bouteilles. Le coût initial d’une bouteille est d’environ 60 euros, et son remplissage (échange) coûte 12 à 15 euros.
Télécommunications : Internet et télévision
Le coût des services de télécommunication au Monténégro est compétitif.
Internet à domicile : Les forfaits de base coûtent 15 à 25 euros par mois. Une connexion fibre optique haut débit peut coûter 25 à 50 euros.
Internet mobile : Les cartes SIM touristiques proposent de gros volumes de données, par exemple 500 Go pour 10 à 15 euros.
TV câble / satellite : 10 à 20 euros par mois selon le bouquet de chaînes choisi.
Entretien, gestion et maintenance
Frais de copropriété / de société de gestion (pour les résidences) :
Immeubles standards : 10 à 25 euros par mois et par appartement pour les services de base (nettoyage des parties communes, entretien des espaces communs).
Résidences modernes / haut de gamme : Le paiement est souvent calculé au mètre carré et varie de 0,50 à 4,50 euros/m² par mois. Pour un appartement de 60 m², cela peut représenter de 30 à 270 euros par mois. Ces frais couvrent l’entretien des espaces verts, l’entretien de la piscine, la sécurité, etc.
Entretien d’une maison individuelle :
Vidange de la fosse septique : Pour les maisons non raccordées au tout-à-l’égout, le coût du service est de 50 à 200 euros par intervention. L’opération est nécessaire une ou deux fois par an.
Assurance immobilière : C’est une dépense souvent négligée, mais assez importante. Bien que l’assurance ne soit pas obligatoire au Monténégro.
Coût : Une assurance de base peut coûter seulement 24 euros par an, tandis que des formules plus complètes avec couverture, par exemple contre les séismes, coûtent environ 135 à 150 euros pour un appartement standard. Parfois, le coût est calculé selon la superficie et varie de 0,52 à 1,98 euro par mètre carré et par an — tout dépend du niveau de protection. Mais il est important d’examiner attentivement les conditions du contrat : il arrive souvent que le montant versé au titre de l’assurance soit en réalité trop faible et ne couvre pas les pertes réelles.
Calculs récapitulatifs pour trois scénarios d’acquisition et de détention d’un bien immobilier
Статья расходов
Сценарий 1: Квартира в Баре (вторичный рынок)
Сценарий 2: Квартира в Будве (новостройка)
Сценарий 3: Вилла в Которском заливе (вторичный рынок)
--- ЕДИНОВРЕМЕННЫЕ РАСХОДЫ ---
Цена недвижимости
120000 €
250000 €
600000 €
Налог на переход права собственности
3600 € (3%)
0 € (освобождение по НДС)
28000 € (по прогрессивной шкале)
Нотариальные услуги (с НДС 21%)
423.50 €
605 € (приблизительно)
1500 € (приблизительно)
Услуги переводчика
250 €
250 €
300 €
Итого расходы на приобретение
~124 274 €
~250 855 €
~629 800 €
--- ЕЖЕГОДНЫЕ РАСХОДЫ ---
Годовой налог на недвижимость (оценка)
480 € (0.4%)
1500 € (0.6%)
4800 € (0.8%)
Коммунальные платежи (среднегодовые)
960 € (80 €/мес)
1800 € (150 €/мес)
3000 € (250 €/мес)
Управляющая компания / обслуживание
300 € (25 €/мес)
1620 € (1.5 €/м²/мес)
4000 € (сад, бассейн)
Страхование
100 €
150 €
500 €
Итого годовые расходы
~1 840 €
~5 070 €
~12 300 €
--- ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ ЗА ПЕРВЫЙ ГОД ---
~126 114 €
~255 925 €
~642 100 €
Perception de revenus : impôts sur les revenus locatifs
Les impôts sur les revenus locatifs pour les particuliers ont récemment été modifiés. Auparavant, un taux unique de 9 % s’appliquait. Le nouveau taux standard de l’impôt sur le revenu est de 15 %, et il s’applique notamment aux revenus locatifs.
Le calcul de l’impôt se déroule comme suit :
Revenu locatif brut annuel : Par exemple, 500 euros/mois × 12 mois = 6 000 euros.
Déduction standard : La législation peut prévoir une déduction standard pour amortissement et dépenses (par exemple 30 %), ce qui réduit la base imposable. Base imposable = 6000 euros × 70 % = 4200 euros.
Montant de l’impôt à payer : 15 % de 4200 euros = 630 euros.
La déclaration fiscale de l’année précédente doit être déposée auprès des autorités fiscales du lieu où se situe le bien avant le 30 avril de l’année en cours. Le passage de 9 % à 15 % représente une augmentation significative de la charge fiscale pour les bailleurs. Ce changement, combiné à la hausse des prix de l’immobilier et des taxes à l’achat, doit être pris en compte dans tout calcul de rentabilité d’un investissement locatif.
Pour les propriétaires qui envisagent de louer leur bien mais n’ont pas la possibilité ou l’envie de s’en occuper eux-mêmes, la solution optimale est de confier le bien à une agence de gestion professionnelle. Un tel service complet comprend généralement la recherche et la communication avec les locataires, l’organisation des entrées et sorties, le contrôle de l’état du bien, le paiement en temps voulu de toutes les factures de services publics, des impôts et la résolution de toute question courante.
Pour ce service complet, qui libère le propriétaire de toutes les contraintes, les sociétés de gestion prélèvent généralement une commission d’environ 20 % du loyer. Notre société MD Realty fournit des services de gestion immobilière précisément dans ces conditions standard du marché.
Conclusion
L’analyse montre que le paysage financier du marché immobilier au Monténégro a nettement changé. Un impôt progressif sur le transfert de propriété a été introduit, et le taux d’imposition sur les revenus locatifs a augmenté. Ces mesures montrent que le marché devient plus mature et que l’État cherche à tirer davantage de revenus du secteur immobilier.
Malgré la hausse des dépenses, le coût d’achat et de détention d’un bien immobilier au Monténégro reste attractif par rapport à d’autres pays européens. L’essentiel est d’aborder le processus avec un plan financier bien pensé, prenant en compte toutes les dépenses possibles.
Voici ce qu’il est important de prendre en compte pour les acheteurs potentiels :
Effectuer une vérification approfondie (due diligence) de tous les aspects du bien et de tous les paiements associés avant même de prendre la décision d’achat.
Calculer séparément les dépenses sur le marché primaire et sur le marché secondaire. L’achat d’un bien neuf auprès d’un promoteur assujetti à la TVA peut générer une économie fiscale notable.
Prévoir 5 à 10 % de budget supplémentaire — surtout lors de l’achat d’un bien immobilier cher sur le marché secondaire. Ces fonds couvriront tous les frais annexes afin d’éviter des dépenses imprévues.
Faire appel à des juristes et des agents immobiliers expérimentés, afin de mener la transaction correctement et de s’assurer que tous les coûts sont transparents et justifiés.
Si vous avez encore des questions, contactez-nous, nous vous offrirons une consultation gratuite.
