Guide des frais immobiliers au Monténégro (2026) : pour les investisseurs et les acheteurs

Dans ce rapport, nous avons rassemblé toutes les informations importantes sur le coût réel de l'achat et de la possession d'un bien immobilier au Monténégro. Nous avons analysé en détail aussi bien les frais ponctuels lors de l'achat que les dépenses annuelles — impôts, entretien, éventuels paiements en cas de mise en location.

Nous avons accordé une attention particulière aux nouvelles règles entrées en vigueur le 1er janvier 2024 : désormais, un impôt progressif sur le transfert de propriété s'applique, et il est important d'en tenir compte à l'avance. Les frais de notaire ont été recalculés en octobre 2026 selon le nouveau Tarif des notaires (« Sl. list CG » 49/2026), qui est en vigueur depuis le 9 avril 2026. Notre guide des frais immobiliers vous aidera à éviter les surprises désagréables et à planifier votre budget avec discernement.

Guide des frais ponctuels lors de l'achat

Dans cette section, nous analysons en détail tous les impôts, taxes et commissions qu'il faut payer lors de l'achat d'un bien immobilier. En connaissant ces dépenses à l'avance, vous pourrez calculer précisément les fonds nécessaires au départ.

Impôt sur le transfert de propriété (Porez na promet nepokretnosti)

Le taux d'imposition unique de 3 % sur le marché secondaire de l'immobilier appartient au passé pour la plupart des transactions. Depuis le 1er janvier 2024, un système d'imposition progressif est en vigueur au Monténégro, qui s'applique lors de l'achat de biens sur le marché secondaire. La nouvelle structure se présente comme suit :

• Pour un bien d'une valeur allant jusqu'à 150 000 euros : le taux est de 3 %. Exemple de calcul pour une valeur concrète : un bien à 120 000 € : 120 000×0,03=3 600 €.
• Pour une valeur de 150 001 euros à 500 000 euros : l'impôt est calculé comme une somme fixe de 4 500 euros plus 5 % du montant dépassant 150 000 euros. Exemple de calcul pour une valeur concrète : un bien à 200 000 € : 4 500+(200 000−150 000)×0,05=7 000 €.
• Pour une valeur supérieure à 500 001 euros : l'impôt s'élève à une somme fixe de 22 000 euros plus 6 % du montant dépassant 500 000 euros. Exemple de calcul pour une valeur concrète : un bien à 600 000 € : 22 000+(600 000−500 000)×0,06=28 000 €.

La base d'imposition est la valeur estimée du bien, déterminée par le service fiscal municipal. Ce service compare le prix indiqué dans le contrat avec les prix du marché pour des biens similaires dans ce quartier, afin de prévenir la sous-évaluation.

Après la conclusion de la transaction, l'acheteur reçoit une notification officielle de l'obligation de payer l'impôt, qui doit être effectué dans le délai imparti (généralement de 15 à 30 jours), afin d'éviter l'application de pénalités.

Marché primaire et secondaire : quelle est la différence

Lors de l'achat d'un bien immobilier neuf directement auprès du promoteur, qui est assujetti à la TVA (PDV), l'acheteur est exempté du paiement de l'impôt sur le transfert de propriété. La raison en est que le prix d'un tel bien inclut déjà la TVA de 21 %, que le promoteur verse à l'État.

Prenons un bien d'une valeur de 250 000 euros.

1. Sur le marché secondaire l'impôt sur le transfert de propriété s'élèvera à 4 500 € + 5 % de (250 000 € - 150 000 €) = 4 500 € + 5 000 € = 9 500 euros.
2. Sur le marché primaire (lors de l'achat auprès d'un promoteur assujetti à la TVA), cet impôt est égal à 0 euro.

Ainsi, il en résulte un avantage de prix de 9 500 euros en faveur des constructions neuves, ce qui équivaut à 3,8 % de la valeur du bien. Pour tout bien immobilier de plus de 150 000 euros la différence de prix entre un bien neuf et un bien secondaire similaire diminue du montant de l'impôt économisé. Cela rend les constructions neuves plus attractives du point de vue exclusivement des coûts d'acquisition.

Frais de notaire et frais juridiques

Les services de notaire au Monténégro sont payés selon un tarif d'État — le Tarif des notaires (« Sl. list CG » 49/2026). Il est en vigueur depuis le 9 avril 2026 et a remplacé le tarif de 2012. Le tarif est obligatoire et identique chez tous les notaires : les remises et majorations par arrangement sont interdites. La rémunération pour le contrat de vente dépend de la valeur du bien :

En sus du tarif :

• dépôt de la demande au cadastre via le notaire — 15 € (généralement, c'est le notaire qui dépose la demande) ;
• chaque partie à la transaction au-delà de deux — +5 % du tarif : si, par exemple, ce sont des époux qui achètent, il y a déjà trois parties ;
• participation d'un interprète judiciaire — +15 € par personne ;
• la TVA de 21 % est appliquée sur le montant total, y compris les majorations.

Le tarif lui-même ne peut pas dépasser 8 000 € hors TVA. Par exemple, une transaction de 250 000 € avec un vendeur et un acheteur coûtera chez le notaire 740,52 € : tarif 597 €, demande au cadastre 15 € et TVA. Les frais de notaire représentent une part insignifiante des coûts totaux d'acquisition — généralement 0,2–0,6 % de la valeur du bien. Si le prix dans le contrat est inférieur à la valeur de marché, le notaire a le droit de calculer sur la base de la valeur de marché.

Analyse détaillée du marché immobilier : où acheter plus avantageusement →

Autres frais connexes : interprètes et commissions d'agence

Interprète judiciaire agréé

Étant donné que tous les documents juridiques sont rédigés en monténégrin, pour les acheteurs étrangers ne maîtrisant pas la langue, la présence d'un interprète judiciaire agréé à la transaction est obligatoire.

• Interprétation orale (chez le notaire) : tarif standard de 50 euros par heure.
• Majoration du notaire : pour la participation de l'interprète à la transaction, le notaire ajoute à son tarif 15 € (plus TVA). Les honoraires de l'interprète lui-même lui sont payés directement.
• Traduction écrite (du contrat de vente) : 15–20 euros par page (1 200 caractères imprimés). Un contrat standard de 8–10 pages coûtera 120–200 euros.

Commission de l'agence immobilière

Il existe une certaine ambiguïté sur cette question, qui mérite attention.

Dans la plupart des cas, la commission est payée à l'agence par le vendeur. Son montant est de 5 % du prix de vente. Ainsi, pour l'acheteur, les services de l'agent immobilier sont gratuits. Cette règle s'applique aussi bien au marché primaire qu'au marché secondaire.

Exceptions : lors d'un achat sur le marché secondaire, la commission peut être payée par l'acheteur à certaines agences, ou bien elle est partagée entre les parties. Cette divergence souligne l'importance de clarifier au préalable la structure de la commission avec l'agent, afin d'éviter des dépenses imprévues lors de la conclusion de la transaction.

Guide d'achat immobilier au Monténégro : instructions étape par étape avec exemples et cas pratiques →

Dépenses annuelles de possession

Dans cette section, vous trouverez un guide des dépenses régulières liées à la possession d'un bien immobilier, ce qui permettra d'établir un budget annuel réaliste pour son entretien.

Impôt annuel sur la propriété (Godišnji porez na nepokretnost)

Tous les propriétaires immobiliers au Monténégro, qu'ils soient résidents ou étrangers, sont tenus de payer l'impôt annuel sur la propriété. Le taux d'imposition est fixé par la municipalité locale (opština) et varie dans une fourchette de 0,25 % à 1,0 % de la valeur de marché du bien.

Plusieurs facteurs influencent le niveau du taux : l'emplacement (dans les zones touristiques populaires, telles que Budva et Kotor, les taux sont plus élevés), le type de bien, son âge et son état. Par exemple, pour un appartement d'une valeur de 100 000 euros, l'impôt annuel peut s'élever de 200 à 350 euros. L'impôt est payé en deux parts égales, généralement avant le 30 juin et le 31 octobre.

Taxe touristique pour les propriétaires immobiliers (Turistička taksa)

Il est nécessaire de distinguer clairement deux types de redevances, souvent confondues :

1. Boravišna taksa (Taxe d'enregistrement touristique) — il s'agit d'une taxe journalière de 1 euro par personne, que tous les touristes paient pour leur séjour dans le pays. Les propriétaires immobiliers eux-mêmes, résidant dans leur propre bien, sont exemptés de cette taxe.
2. Turistička taksa (Impôt annuel pour les propriétaires) — il s'agit d'un impôt annuel distinct, prélevé auprès des propriétaires étrangers de « résidences secondaires » (c'est-à-dire de biens immobiliers de villégiature), situées dans des zones touristiques officiellement reconnues. Il est calculé selon une formule spéciale, tenant compte de la superficie du bien et de coefficients locaux, et il est payé en même temps que l'impôt annuel sur la propriété. Il est souvent estimé à 10–15 % de l'impôt annuel sur la propriété, mais c'est une simplification : la formule de calcul est plus complexe.

Coût des charges communales (Komunalije)

Électricité

Au Monténégro, un système de comptage à deux tarifs est en vigueur.

• Tarif de jour (Viša tarifa - VT) : S'applique de 07h00 à 23h00. Le coût est d'environ 0,09 euro par kWh (hors TVA).
• Tarif de nuit/réduit (Niža tarifa - NT) : En vigueur de 23h00 à 07h00, ainsi que les jours de week-end. Le coût est d'environ 0,05 euro par kWh (hors TVA).
• Facture moyenne : Varie fortement selon la saison et la consommation. Les factures mensuelles moyennes pour les ménages oscillent entre 29 euros en intersaison et plus de 40 euros pendant les mois d'été. Une famille dans un appartement d'une superficie de 80 m² peut s'attendre à des dépenses mensuelles de 30–100 euros.

Approvisionnement en eau et assainissement

Les tarifs dépendent fortement de la municipalité.

• Municipalité de Budva : Le coût est de 1,60 à 2,70 euros par mètre cube (m³).
• Fourchette générale dans le pays : Dans d'autres régions, les tarifs peuvent varier de 0,30 à 1,20 euro par m³.
• Facture moyenne : Une famille typique dépense 15–20 euros par mois.

Enlèvement des ordures (Odvoz smeća)

• Pour un appartement : 5–10 euros par mois.
• Pour une maison individuelle : 10–12 euros par mois. Dans certaines municipalités, le calcul se fait selon la superficie, par exemple 0,06 euro/m².

Chauffage et gaz

Le chauffage central et l'approvisionnement en gaz sont pratiquement absents. Le chauffage est généralement électrique (climatiseurs, radiateurs), ce qui augmente considérablement les factures d'électricité en hiver. Le gaz pour la cuisson est utilisé en bouteilles. Le coût initial d'une bouteille est d'environ 60 euros, et son remplissage (échange) — 12–15 euros.

Internet, communications et télévision

Le coût des services de communication au Monténégro est compétitif.

• Internet domestique : les forfaits de base coûtent 15–25 euros par mois. Une connexion fibre optique à haut débit peut coûter jusqu'à 25–50 euros.
• Internet mobile : les cartes SIM touristiques offrent de grands forfaits de données, par exemple 500 Go pour 10–15 euros.
• TV câblée/satellite : 10–20 euros par mois selon le forfait de chaînes choisi.

Entretien, gestion et maintenance

Frais de la société de gestion (pour les ensembles résidentiels) :

• Bâtiments standard : 10–25 euros par mois par appartement pour les services de base (nettoyage de l'entrée, entretien des espaces communs).
• Ensembles modernes/haut de gamme : le paiement est souvent calculé au mètre carré et s'élève de 0,50 à 4,50 euros/m² par mois. Pour un appartement d'une superficie de 60 m², cela peut représenter de 30 à 270 euros par mois. Ces frais couvrent l'entretien paysager, l'entretien de la piscine, la sécurité, etc.

Entretien d'une maison individuelle :

• Vidange de la fosse septique : Pour les maisons non raccordées au réseau d'assainissement central, le coût du service est de 50–200 euros par intervention. La procédure est nécessaire une ou deux fois par an.

Assurance du bien immobilier : c'est un poste de dépenses souvent négligé, mais assez important. Bien que l'assurance au Monténégro ne soit pas obligatoire.

Une assurance de base peut coûter seulement 24 euros par an, et des forfaits plus complets avec couverture, par exemple contre les séismes — environ 135–150 euros pour un appartement ordinaire. Parfois, le coût est calculé selon la superficie et varie de 0,52 à 1,98 euro par mètre carré par an — tout dépend du niveau de protection. Mais il est important d'étudier attentivement les conditions de la police : il n'est pas rare que le montant de l'indemnisation prévu par la police d'assurance soit en réalité trop modeste et ne couvre pas les pertes réelles.

Lisez l'article détaillé sur le coût de la vie au Monténégro →

Total : dépenses immobilières

Génération de revenus : impôts sur les revenus des biens locatifs

Les impôts sur les revenus de la location immobilière pour les particuliers ont récemment été modifiés. Auparavant, un taux unique de 9 % était en vigueur. Le nouveau taux standard de l'impôt sur le revenu est de 15 %, il s'applique notamment aux revenus de la location.

Le processus de calcul de l'impôt se présente comme suit :

1. Revenu annuel brut de la location : par exemple, 500 euros/mois × 12 mois = 6 000 euros.
2. Déduction standard : la législation peut prévoir une déduction standard pour l'amortissement et les dépenses (par exemple, 30 %), ce qui réduit la base imposable. Base imposable = 6 000 euros × 70 % = 4 200 euros.
3. Montant de l'impôt à payer : 15 % de 4 200 euros = 630 euros.

La déclaration fiscale pour l'année précédente doit être déposée auprès des autorités fiscales du lieu de situation du bien immobilier avant le 30 avril de l'année en cours. Le passage de 9 % à 15 % représente une augmentation substantielle de la charge fiscale pour les bailleurs. Ce changement, combiné à la hausse des prix de l'immobilier et des impôts à l'achat, doit être pris en compte dans tout calcul de rentabilité des investissements dans l'immobilier locatif.

Pour les propriétaires qui envisagent de louer leur bien immobilier, mais qui n'ont pas la possibilité ou l'envie de s'en occuper eux-mêmes, la solution optimale est de confier le bien à la gestion d'une agence professionnelle. Un tel service complet comprend généralement la recherche et la communication avec les locataires, l'organisation de l'emménagement et du départ, le contrôle de l'état du bien, le paiement ponctuel de toutes les factures de charges, des impôts et la résolution de toute question courante.

Pour ce service complet, qui libère le propriétaire de tout souci, les sociétés de gestion prélèvent généralement une commission d'environ 20 % du loyer. Notre société MD Realty fournit des services de gestion immobilière précisément à ces conditions, standard pour le marché.

Conclusion

L'analyse montre que le tableau financier du marché immobilier au Monténégro a sensiblement changé. Un impôt progressif sur le transfert de propriété a été introduit, et le taux de l'impôt sur les revenus de la location a augmenté. Ces mesures indiquent que le marché devient plus mature et que l'État cherche à tirer davantage de revenus du secteur immobilier.

Par ailleurs, malgré la hausse des dépenses, le coût d'achat et de possession d'un bien immobilier au Monténégro reste toujours attractif par rapport à d'autres pays européens. L'essentiel est d'aborder le processus avec un plan financier bien réfléchi, tenant compte de tous les coûts possibles.

Voici ce qu'il est important de prendre en compte pour les acheteurs potentiels :

1. Mener une vérification approfondie (due diligence) de tous les aspects du bien et de tous les paiements connexes avant même de prendre la décision d'achat.
2. Calculer séparément les dépenses sur le marché primaire et sur le marché secondaire. L'achat d'une construction neuve auprès d'un promoteur assujetti à la TVA peut procurer une économie fiscale sensible.
3. Prévoir dans le budget 5–10 % en plus — surtout lors de l'achat d'un bien immobilier cher sur le marché secondaire. Ces fonds couvriront tous les frais connexes, afin d'éviter des dépenses imprévues.
4. Faire appel à des juristes et des agents immobiliers expérimentés, afin de mener la transaction avec discernement et de s'assurer que tous les frais sont transparents et justifiés.

Si vous avez encore des questions, contactez-nous, nous vous offrirons une consultation gratuite.