Ten tekst powstał 17 lipca na podstawie doniesień prasowych i podana w nim data jest już nieaktualna. 23 lipca 2026 roku rząd przyjął rozporządzenie: ruch bezwizowy dla obywateli Rosji, Białorusi, Turcji i Arabii Saudyjskiej obowiązuje do 31 października 2026 roku, a od 1 listopada 2026 roku wymagana jest wiza. Posiadanie nieruchomości nie zwalnia z obowiązku wizowego — zwalnia ważne czarnogórskie zezwolenie na pobyt czasowy lub stały (art. 9 ustawy o cudzoziemcach).
Zgodnie z oficjalnym raportem Komisji Europejskiej, opublikowanym przez czarnogórskie wydanie Dan, Bruksela nalega na jak najszybsze zniesienie ruchu bezwizowego dla obywateli krajów nienależących do UE i strefy Schengen. Jako pierwsi pod ostrzał nowych ograniczeń wizowych trafiają obywatele Federacji Rosyjskiej, Białorusi, Chin, Indii, Iranu i Turcji.
Eksperci agencji nieruchomości MD Realty przeanalizowali szczegóły publikacji Dan („Brisel traži vize Crnoj Gori”), aby wyjaśnić, jak nowe wymogi UE wpłyną na turystów, ekspatów i kupujących nieruchomości w latach 2026–2027.
Dlaczego Bruksela wymaga wprowadzenia wiz?
Czarnogóra korzysta z ruchu bezwizowego z UE (szengenowa „biała lista”) od 2009 roku. Jednak to porozumienie zobowiązuje Podgoricę do pełnej synchronizacji swojej polityki wizowej z europejską (EU Visa Common Policy).
Komisja Europejska wyraża zaniepokojenie tym, że Czarnogóra nadal utrzymuje ruch bezwizowy z szeregiem państw, których obywatelom do wjazdu do UE potrzebna jest wiza. Zdaniem Brukseli, w warunkach napięć geopolitycznych 2026 roku brak kontroli wizowej na granicach Czarnogóry stwarza ryzyko dla bezpieczeństwa strefy Schengen i zwiększa presję migracyjną.
Kto w pierwszej kolejności zostanie objęty ograniczeniami wizowymi?
Najbardziej odczuwalne będzie to rozwiązanie dla obywateli Rosji i Turcji — dwóch kluczowych kategorii inwestorów i turystów w Czarnogórze:
- Obywatele FR: obecnie Rosjanie mogą przebywać w Czarnogórze bez wizy do 30 dni (z możliwością przedłużenia poprzez procedurę „wizaran”). Wprowadzenie pełnoprawnych wiz całkowicie zamknie tę lukę.
- Obywatele Turcji: Turcja tradycyjnie znajduje się w top 3 inwestorów w nieruchomości Czarnogóry i zapewnia znaczący napływ turystów. Wprowadzenie wiz będzie wymagało otwarcia dodatkowych centrów konsularnych.
- Białoruś, Chiny, Indie: obywatele tych krajów również stracą prawo do wjazdu bezwizowego.
Co to oznacza dla rynku nieruchomości i ekspatów?
Mimo głośnych nagłówków w prasie, inwestorzy i ci, którzy już mieszkają w kraju, nie powinni panikować. Wprowadzenie reżimu wizowego to standardowy etap, który w swoim czasie przeszły Chorwacja i Bułgaria przed przystąpieniem do UE.
1. Pobyt czasowy na podstawie nieruchomości pozostaje głównym ratunkiem
Wprowadzenie wiz w żaden sposób nie znosi czarnogórskiego ustawodawstwa dotyczącego uzyskania zezwolenia na pobyt (podstawą zezwolenia na pobyt z tytułu nieruchomości jest podstawa opodatkowania co najmniej 150 000 € w decyzji o podatku od obrotu nieruchomościami, a nie cena z umowy). Od 1 listopada 2026 roku właściciele bez zezwolenia na pobyt potrzebują wizy, aby wjechać; ważne zezwolenie na pobyt zastępuje wizę.
2. Zmiana profilu nabywcy
Ograniczenie wjazdu bezwizowego przyspieszy proces „europeizacji” czarnogórskiego rynku. Udział kupujących z Niemiec, Austrii, Polski i Francji, który i tak dynamicznie rośnie w 2026 roku, jeszcze bardziej wzrośnie.
3. Gwarancja wzrostu cen (kapitalizacja aktywów)
Wymóg Brukseli dotyczący wprowadzenia wiz to bezpośrednie potwierdzenie, że Czarnogóra żelaznie zmierza do członkostwa w UE. Dla inwestorów to najsilniejszy długoterminowy sygnał. Zakup nieruchomości teraz, przed oficjalnym zamknięciem granic wizowych i przystąpieniem do UE, pozwala liczyć na wzrost wartości metra kwadratowego w długim okresie, choć nikt nie może go zagwarantować.
Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?
Władze Czarnogóry starają się na razie odłożyć wprowadzenie wiz, aby nie zadać gwałtownego ciosu sektorowi turystycznemu w szczycie sezonu.
Rozporządzeniem rządu z 23 lipca 2026 roku ruch bezwizowy dla obywateli Rosji, Białorusi, Turcji i Arabii Saudyjskiej utrzymano do 31 października 2026 roku. Od 1 listopada 2026 roku potrzebują oni wizy albo czarnogórskiego zezwolenia na pobyt czasowy lub stały. Dla obywateli Chin z tym samym dniem wygasają wyjątki dla zorganizowanych grup turystycznych i posiadaczy paszportów biznesowych.
Jeśli planujesz zakup nieruchomości w Czarnogórze, teraz jest optymalny moment na sfinalizowanie transakcji. Pozwoli ci to uzyskać pobyt czasowy i utrwalić prawo do całorocznego pobytu w kraju, zanim wizowa kurtyna oficjalnie opadnie. Aktualne i bezpieczne projekty od deweloperów można zobaczyć w katalogu nieruchomości Czarnogóry na stronie MD Realty.
Źródło wiadomości i zdjęcia: Dan.co.me
Czy Czarnogóra naprawdę wprowadza wizy dla Rosjan i Turków w 2026 roku?
Tak. Zgodnie z rozporządzeniem rządu z 23 lipca 2026 roku ruch bezwizowy dla obywateli Rosji, Białorusi, Turcji i Arabii Saudyjskiej obowiązuje do 31 października 2026 roku. Od 1 listopada 2026 roku potrzebują oni wizy albo czarnogórskiego zezwolenia na pobyt czasowy lub stały.
Czy właściciele nieruchomości w Czarnogórze będą mogli przyjeżdżać bez wiz?
Nie, jeśli nie mają czarnogórskiego zezwolenia na pobyt czasowy lub stały: od 1 listopada 2026 roku potrzebują wizy. Ważne zezwolenie na pobyt zastępuje wizę przy wjeździe (art. 9 ustawy o cudzoziemcach). Pobyt z tytułu nieruchomości jest możliwy, jeśli podstawa opodatkowania w decyzji o podatku od obrotu nieruchomościami wynosi co najmniej 150 000 €.
Jak wymogi wizowe wpłyną na ceny nieruchomości w Budvie i Tivacie?
W krótkiej perspektywie może to zmniejszyć udział impulsywnych zakupów wśród „turystów”. W długiej — przejście na standardy UE może wspierać napływ europejskiego kapitału i popyt na mieszkania nad morzem, ale wzrostu cen nikt nie może zagwarantować.
Jak śledzić zmiany przepisów wizowych i prawną czystość obiektów?
Wszystkie aktualne zmiany w przepisach Czarnogóry są na bieżąco publikowane w sekcji „Przydatne artykuły” na blogu MD Realty. A w katalogu nieruchomości na naszej stronie znajdziesz już sprawdzone i prawnie czyste obiekty. Możesz też zwrócić się do naszych ekspertów po szczegółową konsultację.