Nova pravila kupovine / prodaje nekretnina u Crnoj Gori 2026
Crna Gora nastavlja da aktivno razvija svoju ekonomiju i usklađuje zakonodavstvo sa evropskim standardima. U maju 2026. godine stupile su na snagu izmene u pravilima sprovođenja finansijskih transakcija.
Razjašnjavamo kako sada teku kupoprodajne transakcije, šta se promenilo za strane kupce i kako se pripremiti za kupovinu.
Novo pravilo ili zašto je sada potreban crnogorski račun
Radi povećanja transparentnosti finansijskih tokova država je uvela novo pravilo: sva plaćanja po transakcijama nekretninama u iznosu većem od 10.000 evra sada moraju da se obavljaju uz obavezno učešće crnogorskog bankarskog sistema.
Šta znači novi zakon:
Najmanje kodjedne od strana transakcije (ili kod prodavca, ili kod kupca) mora biti otvoren račun u crnogorskoj banci.
Praksa direktnih transfera između dve strane banke (na primer, sa računa u Nemačkoj na račun u Srbiji za crnogorski stan) više se ne primenjuje*.
Plaćanje iznosa većih od 10.000 evra u gotovini je isključeno.
Ovi koraci štite obe strane u transakciji. Notar registruje prenos vlasništva tek nakon zvanične bankarske potvrde, što garantuje apsolutnu pravnu čistoću kupovine.
* Neki notari dopuštaju mogućnost overavanja transakcije uz potvrdu bankarske transakcije preko trećih zemalja, sprovedene na osnovu važećeg ugovora — odluku notar donosi pojedinačno.
Kako se transakcije odvijaju po novim pravilima? Primeri iz prakse
Proces kupovine sada zahteva prethodnu pripremu, u zavisnosti od toga ko učestvuje u transakciji.
Situacija 1: kupac ima račun u Crnoj Gori, prodavac se nalazi u Srbiji
Ovo je najbrži i najčešći scenario.
Kupac (rezident ili stranac sa boravišnom dozvolom) već ima račun u lokalnoj banci.
On jednostavno vrši bankarski transfer sa svog crnogorskog računa na račun prodavca u Srbiji (ili u drugoj zemlji, osim onih na sankcionim listama).
Zakon je ispoštovan: novac je poslat iz bankarskog sistema Crne Gore. Notar evidentira izvod i završava transakciju.
Situacija 2: kupac iz Nemačke, prodavac iz Hrvatske (oba nerezidenti)
Ako niko od učesnika nema vezu sa Crnom Gorom, algoritam postupka se malo menja.
Za izvršenje plaćanja neko od njih moraće da otvori račun u Crnoj Gori.
Kako se to rešava:
Najčešće kupac (u ovom primeru — državljanin Nemačke) po dolasku otvara račun u crnogorskoj banci. Na njega prenosi sredstva iz svoje matične banke, a zatim sa crnogorskog računa šalje uplatu prodavcu u Hrvatsku.
Kao alternativa može se koristiti notarski račun.
Situacija 3: kupac iz Belorusije, prodavac iz Rusije
Šema je slična našem drugom primeru. Ali postoji poteškoća sa podizanjem novca. Pošto Crna Gora kao kandidat za EU poštuje zajedničku finansijsku politiku i SWIFT ograničenja u odnosu na ruske i beloruske banke, direktni transferi preko klasičnih bankarskih računa (CKB, Adriatic, Hipotekarna i dr.) u 2026. godini nisu mogući.
Koje su opcije:
1) Gotovina (postoji ograničenje iznosa): uprkos digitalizaciji, fizički prenos valute ostaje legalan način u određenim limitima. Iz Crne Gore (i EU) zvanično je zabranjen izvoz evro novčanica u Rusiju (sankciona ograničenja). Međutim, to se ne odnosi na druge valute (dolari, dinari, ruble).
Nijansa 1: limit bescarinskog unosa u RF iznosi 10.000 $ (ili ekvivalent) po osobi. Iznosi iznad toga zahtevaju obavezno prijavljivanje.
Nijansa 2: crnogorske banke često uvode ograničenja na podizanje gotovine sa računa, a pri zatvaranju računa obično zahtevaju prenos ostatka na drugi bankarski račun, što je za građane Rusije ili Belorusije često nemoguće zbog odsustva direktnih transfera iz Crne Gore.
2) Srbija: neke srpske banke podržavaju mogućnost direktnog prenosa novčanih sredstava iz Crne Gore u Srbiju (bez SEPA ili SWIFT). Iz Srbije se novac već šalje u Rusiju ili Belorusiju.
Važno: otvoriti račun u Srbiji nerezidentu je 2026. godine postalo teže. Ako vam je potrebna pomoć pri otvaranju računa u Srbiji, obratite nam se za pomoć.
Otvaranje računa od strane nerezidenta: šta očekivati?
Zbog novih pravila banke u Crnoj Gori su počele pažljivije da se odnose prema dokumentima novih klijenata. Procedura usklađenosti (provere pouzdanosti) — to je standardna evropska praksa.
Da bi banka otvorila račun strancu bez boravišne dozvole, biće joj potreban jak osnov koji potvrđuje ekonomsku vezu nerezidenta sa Crnom Gorom. Za neke banke takav osnov može biti posedovanje nekretnine u zemlji.
Za građane Evropske unije takvi problemi obično ne postoje.
Važno je zapamtiti da banke i korespondentne banke zadržavaju pravo da ospore ili zaustave bilo koju transakciju po sopstvenom nahođenju.
Šta kaže Udruženje agencija za nekretnine
Strani državljani su već uložili u tržište nekretnina Crne Gore impresivnih 1,5 milijardi evra, a interesovanje za region ostaje stabilno visoko.
Stručna zajednica, u liku Udruženja investitora i agencija za nekretnine Crne Gore, u potpunosti podržava jačanje regulatornog okvira i borbu protiv pranja novca, ali insistira na hitnoj potrebi da se norme zakona usklade sa stvarnom bankarskom praksom.
Naša agencija MD Realty je zvanični član ovog Udruženja i mi se aktivno pridružujemo pozivu kolega: ako banke ne razviju transparentne i jasne procedure otvaranja računa za kupce nekretnina, zemlja rizikuje da izgubi stotine miliona evra stranih investicija.
Pomoć stručnjaka
Razumemo da kupovina ili prodaja nekretnine u stranoj zemlji može izazvati pitanja, zato u potpunosti pratimo naše klijente u svakoj fazi.
Naši stručnjaci pomažu da se pravilno sastavi predugovor, savetuju pri izboru lojalne banke za nerezidente i kontrolišu proces otvaranja računa, kako bi vaša transakcija protekla glatko, bezbedno i u potpunosti u skladu sa zakonom.
Izvor: Službeni list Crne Gore, Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, Član 41 i Član 42, Član 65a
1. Da li je moguće kupiti nekretninu u Crnoj Gori za gotovinu u 2026. godini?
Ne, prema članu 65a Zakona o sprečavanju pranja novca, plaćanja u gotovini za transakcije nekretninama u iznosu većem od 10.000 evra su zabranjena. Sva plaćanja moraju ići kroz bankarski sistem.
Zašto je potreban račun u crnogorskoj banci ako su i prodavac i kupac stranci?
Novo pravilo zahteva da najmanje jedna od strana u transakciji koristi račun u banci Crne Gore. To je neophodno kako bi notar mogao da dobije zvaničnu bankarsku potvrdu transakcije. Bez ove potvrde registracija prava svojine u Katastru nije moguća.
Može li nerezident otvoriti račun u banci Crne Gore za kupovinu stana?
Da, ali sada banke zahtevaju jak osnov za otvaranje računa nerezidentu, na primer, potvrdu „ekonomske veze“.
Postoje li olakšani uslovi za građane Evropske unije?
Da. Za građane zemalja EU (Nemačke, Poljske, Francuske, Austrije, Češke, Italije i drugih) procedura otvaranja računa u Crnoj Gori je maksimalno pojednostavljena. U većini banaka otvaranje računa za građane Evropske unije prolazi bez poteškoća i često je potpuno besplatno. To omogućava evropskim kupcima da operativno ispune zahteve novog zakona i nesmetano obave transakciju.
Kako preneti novac za nekretninu u Rusiju ili Belorusiju?
Direktni SWIFT transferi iz Crne Gore u RF i RB u 2026. godini nisu dostupni. U takvim slučajevima često se koriste tranzitni računi u bankama Srbije, koje zadržavaju mogućnost transfera u oba smera.
Da li je bezbedno obaviti transakciju preko notarskog računa?
Korišćenje notarskog računa (escrow računa) — jedan je od najbezbednijih načina. Kupac prenosi novac na poseban račun notara, a on se prodavcu prenosi tek nakon ispunjenja svih uslova ugovora. To garantuje zaštitu interesa obe strane.
Koji su dokumenti potrebni za potvrdu legalnosti sredstava (usklađenost)?
U zavisnosti od zahteva notara procedura uključuje dostavljanje dokumenata koji potvrđuju poreklo novca: potvrde o prihodima, ugovore o kupoprodaji druge imovine, dokumenta o nasleđu ili dividendama.
