Bu yazı 17 Temmuz’da basın haberlerine dayanılarak hazırlandı ve içindeki tarih artık geçerli değil. Hükümet 23 Temmuz 2026’da bir kararname kabul etti: Rusya, Belarus, Türkiye ve Suudi Arabistan vatandaşları için vizesiz giriş 31 Ekim 2026’ya kadar geçerli, 1 Kasım 2026’dan itibaren vize gerekiyor. Gayrimenkul sahibi olmak vizeden muaf tutmaz; geçerli bir Karadağ oturum izni veya daimi oturum izni muaf tutar (Yabancılar Kanunu, madde 9).
Avrupa Komisyonu’nun Karadağlı Danyayınında yer alan resmi raporuna göre, Brüksel AB ve Schengen Bölgesi dışındaki ülkelerin vatandaşları için vizesiz girişin bir an önce kaldırılmasında ısrar ediyor. Yeni vize kısıtlamalarının ilk hedefi vatandaşlar oluyor Rusya Federasyonu, Belarus, Çin, Hindistan, İran ve Türkiye.
Emlak ajansı uzmanları MD Realty yayınını Dan («Brisel traži vize Crnoj Gori») ayrıntılı olarak inceledi ve yeni AB gerekliliklerinin 2026–2027 yıllarında turistleri, expatları ve gayrimenkul alıcılarını nasıl etkileyeceğini açıkladı.
Brüksel neden vize getirilmesini talep ediyor?
Karadağ, 2009’dan beri AB ile vizesiz rejimden (Schengen “beyaz liste”) yararlanıyor. Ancak bu anlaşma, Podgorica’yı vize politikasını Avrupa’nınkiyle (EU Visa Common Policy) tamamen uyumlu hale getirmekle yükümlü kılıyor.
Avrupa Komisyonu, Karadağ’ın hâlâ AB’ye giriş için vize gereken bazı ülkelerin vatandaşlarıyla vizesiz rejimi sürdürmesinden endişe duyduğunu ifade ediyor. Brüksel’e göre, 2026’daki jeopolitik gerilim koşullarında Karadağ sınırlarında vize kontrolünün olmaması Schengen alanının güvenliği için risk oluşturuyor ve göç baskısını artırıyor.
İlk olarak kimler vize kısıtlamalarından etkilenecek?
Bu karar en çok vatandaşlar için hassas olacak Rusya ve Türkiye — Karadağ’daki yatırımcı ve turistlerin iki kilit kategorisi:
- RF vatandaşları: şu anda Ruslar Karadağ’da vizesiz 30 güne kadar kalabiliyor ("vizaran" prosedürüyle uzatma imkânı var). Tam kapsamlı vizelerin getirilmesi bu boşluğu tamamen kapatacak.
- Türkiye vatandaşları: Türkiye geleneksel olarak gayrimenkulde ilk 3 yatırımcı arasında yer alıyor Karadağ’da ve önemli bir turist akışı sağlıyor. Vize uygulaması ek konsolosluk merkezlerinin açılmasını gerektirecek.
- Belarus, Çin, Hindistan: bu ülkelerin vatandaşları da vizesiz giriş hakkını kaybedecek.
Bu, gayrimenkul piyasası ve expatlar için ne anlama geliyor?
Basındaki çarpıcı manşetlere rağmen, yatırımcıların ve ülkede zaten yaşayanların paniğe kapılmasına gerek yok. Vize rejiminin getirilmesi, zamanında Hırvatistan ve Bulgaristan’ın AB’ye katılmadan önce yaşadığı standart bir aşamadır.
1. Gayrimenkul yoluyla oturum izni ana kurtuluş olmaya devam ediyor
Vizelerin getirilmesi, Karadağ mevzuatını oturum izni alınmasına ilişkin (gayrimenkul üzerinden oturum izninin esası, sözleşme fiyatı değil, gayrimenkul devir vergisi kararındaki en az 150.000 € tutarındaki vergi matrahıdır) hiçbir şekilde ortadan kaldırmaz. Oturum izni olmayan mülk sahipleri için 1 Kasım 2026’dan itibaren giriş vizesi gerekiyor; geçerli bir oturum izni vizenin yerini tutar.
2. Alıcı profilinin değişmesi
Vizesiz girişin sınırlandırılması, Karadağ pazarının “Avrupalılaşma” sürecini hızlandıracak. Zaten aktif olarak artan Almanya, Avusturya, Polonya ve Fransa’dan alıcıların payı 2026’da daha da artacak.
3. Fiyat artışı garantisi (Varlıkların kapitalizasyonu)
Brüksel’in vize getirilmesi talebi, Karadağ’ın AB üyeliğine kesin olarak ilerlediğinin doğrudan bir teyididir. Yatırımcılar için bu en güçlü uzun vadeli sinyaldir. Şimdi, resmî vize sınırları kapanmadan ve AB’ye katılım gerçekleşmeden önce gayrimenkul satın almak, uzun vadede metrekare değerinde artış beklentisi sunar; ancak bunu kimse garanti edemez.
Yeni kurallar ne zaman yürürlüğe girecek?
Karadağ yetkilileri, sezonun en yoğun döneminde turizm sektörüne sert bir darbe vurulmaması için vizelerin getirilmesini şimdilik ertelemeye çalışıyor.
Hükümetin 23 Temmuz 2026 tarihli kararnamesiyle Rusya, Belarus, Türkiye ve Suudi Arabistan vatandaşları için vizesiz giriş 31 Ekim 2026’ya kadar sürüyor. 1 Kasım 2026’dan itibaren bu ülkelerin vatandaşlarına vize ya da Karadağ oturum izni veya daimi oturum izni gerekiyor. Çin vatandaşları için organize turist gruplarına ve iş pasaportu sahiplerine tanınan istisnalar da aynı tarihte sona eriyor.
Karadağ’da gayrimenkul almayı planlıyorsanız, şimdi işlemi tamamlamak için en uygun zaman. Bu, vize perdesi resmen inmeden önce size oturum izni almanızı ve ülkede yıl boyu kalma hakkınızı güvence altına almanızı sağlar. Geliştiricilerden güncel ve güvenli projeleri MD Realty sitesindeki Karadağ emlak kataloğunda görebilirsiniz.
Haber ve görsel kaynağı: Dan.co.me
Karadağ gerçekten 2026’da Ruslar ve Türkler için vize mi getiriyor?
Evet. Hükümetin 23 Temmuz 2026 tarihli kararnamesine göre Rusya, Belarus, Türkiye ve Suudi Arabistan vatandaşları için vizesiz giriş 31 Ekim 2026’ya kadar geçerli. 1 Kasım 2026’dan itibaren vize ya da Karadağ oturum izni veya daimi oturum izni gerekiyor.
Karadağ’daki gayrimenkul sahipleri vizesiz gelebilecek mi?
Hayır, Karadağ oturum izinleri veya daimi oturum izinleri yoksa: 1 Kasım 2026’dan itibaren vize gerekiyor. Geçerli bir oturum izni girişte vizenin yerini tutar (Yabancılar Kanunu, madde 9). Gayrimenkul üzerinden oturum izni, gayrimenkul devir vergisi kararındaki vergi matrahı en az 150.000 € ise mümkündür.
Vize gereklilikleri Budva ve Tivat’taki gayrimenkul fiyatlarını nasıl etkileyecek?
Kısa vadede bu, “turistler” arasındaki dürtüsel alımların payını azaltabilir. Uzun vadede ise AB standartlarına geçiş, Avrupa sermayesinin girişini ve deniz kenarındaki konutlara talebi destekleyebilir; ancak fiyat artışını kimse garanti edemez.
Vize kurallarındaki değişiklikler ve taşınmazların hukuki temizliği nasıl takip edilir?
Karadağ yasalarındaki tüm güncel değişiklikler MD Realty blogundaki «Faydalı makaleler» bölümünde hızlıca yayımlanır. Sitemizdeki emlak kataloğunda ise zaten doğrulanmış ve hukuken temiz taşınmazları bulabilirsiniz. Ayrıca ayrıntılı danışmanlık için uzmanlarımıza başvurabilirsiniz.