Dieser Beitrag wurde am 17. Juli auf Grundlage von Medienberichten verfasst; das darin genannte Datum ist überholt. Am 23. Juli 2026 hat die Regierung eine Verordnung erlassen: Die visumfreie Einreise für Staatsangehörige Russlands, Belarus’, der Türkei und Saudi-Arabiens gilt bis zum 31. Oktober 2026, ab dem 1. November 2026 ist ein Visum erforderlich. Eine Immobilie befreit nicht von der Visumpflicht — eine gültige montenegrinische Aufenthaltsgenehmigung oder ein Daueraufenthalt schon (Art. 9 des Ausländergesetzes).
Laut dem offiziellen Bericht der Europäischen Kommission, veröffentlicht von der montenegrinischen Zeitung Dan, drängt Brüssel auf die rasche Abschaffung der visafreien Einreise für Bürger von Ländern, die nicht zur EU und zum Schengen-Raum gehören. Als Erste von den neuen Visabeschränkungen betroffen sind Bürger der Russischen Föderation, Belarus, Chinas, Indiens, Irans und der Türkei.
Die Experten der Immobilienagentur MD Realty haben die Details der Veröffentlichung von Dan („Brisel traži vize Crnoj Gori“) analysiert, um zu erklären, wie sich die neuen EU-Anforderungen auf Touristen, Expats und Immobilienkäufer in den Jahren 2026–2027 auswirken werden.
Warum verlangt Brüssel die Einführung von Visa?
Montenegro genießt seit 2009 ein visafreies Regime mit der EU (die schengenweite „weiße Liste“). Dieses Abkommen verpflichtet Podgorica jedoch, seine Visapolitik vollständig an die europäische (EU Visa Common Policy) anzugleichen.
Die Europäische Kommission äußert sich besorgt darüber, dass Montenegro weiterhin ein visafreies Regime mit einer Reihe von Staaten aufrechterhält, deren Bürger für die Einreise in die EU ein Visum benötigen. Nach Ansicht Brüssels schafft das Fehlen von Visakontrollen an den Grenzen Montenegros unter den Bedingungen der geopolitischen Spannungen des Jahres 2026 Sicherheitsrisiken für den Schengen-Raum und erhöht den Migrationsdruck.
Wer wird zuerst von den Visabeschränkungen betroffen sein?
Am stärksten wird diese Entscheidung für Bürger Russlands und der Türkei — zwei Schlüsselgruppen von Investoren und Touristen in Montenegro:
- Bürger der РФ: derzeit können Russen sich bis zu 30 Tage visafrei in Montenegro aufhalten (mit der Möglichkeit einer Verlängerung über das Verfahren „vizaran“). Die Einführung regulärer Visa wird diese Lücke vollständig schließen.
- Bürger der Türkei: die Türkei gehört traditionell zu den Top-3-Investoren in Immobilien Montenegros und sorgt für einen erheblichen Touristenstrom. Die Einführung von Visa erfordert die Eröffnung zusätzlicher Konsularzentren.
- Belarus, China, Indien: Bürger dieser Länder verlieren ebenfalls das Recht auf visafreie Einreise.
Was bedeutet das für den Immobilienmarkt und Expats?
Trotz der reißerischen Schlagzeilen in der Presse sollten Investoren und diejenigen, die bereits im Land leben, nicht in Panik geraten. Die Einführung eines Visaregimes ist ein Standardprozess, den seinerzeit Kroatien und Bulgarien vor dem EU-Beitritt durchlaufen haben.
1. Aufenthaltsgenehmigung über Immobilien bleibt die wichtigste Rettung
Die Einführung von Visa hebt die montenegrinische Gesetzgebung zum Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung (Grundlage für eine Aufenthaltsgenehmigung über Immobilien ist eine Bemessungsgrundlage von mindestens 150.000 € im Grunderwerbsteuerbescheid, nicht der Kaufpreis) keineswegs auf. Eigentümer ohne Aufenthaltsgenehmigung brauchen ab dem 1. November 2026 für die Einreise ein Visum; eine gültige Aufenthaltsgenehmigung ersetzt das Visum.
2. Wandel des Käuferprofils
Die Einschränkung der visafreien Einreise wird den Prozess der „Europäisierung“ des montenegrinischen Marktes beschleunigen. Der Anteil der Käufer aus Deutschland, Österreich, Polen und Frankreich, der ohnehin stark wächst im Jahr 2026, wird noch weiter steigen.
3. Garantie für Preiswachstum (Kapitalisierung von Vermögenswerten)
Die Forderung Brüssels, Visa einzuführen, ist ein direkter Beweis dafür, dass Montenegro mit eiserner Konsequenz auf die EU-Mitgliedschaft zusteuert. Für Investoren ist dies das stärkste langfristige Signal. Der Kauf einer Immobilie jetzt, vor der offiziellen Schließung der Visagrenzen und dem EU-Beitritt, lässt auf einen langfristigen Anstieg des Quadratmeterpreises hoffen – garantieren kann ihn jedoch niemand.
Wann treten die neuen Regeln in Kraft?
Die montenegrinischen Behörden versuchen derzeit, die Einführung von Visa hinauszuzögern, um dem Tourismussektor in der Hochsaison keinen abrupten Schlag zu versetzen.
Mit der Regierungsverordnung vom 23. Juli 2026 bleibt die visumfreie Einreise für Staatsangehörige Russlands, Belarus’, der Türkei und Saudi-Arabiens bis zum 31. Oktober 2026 bestehen. Ab dem 1. November 2026 benötigen sie ein Visum oder eine montenegrinische Aufenthaltsgenehmigung bzw. einen Daueraufenthalt. Für chinesische Staatsangehörige enden zum selben Datum die Ausnahmen für organisierte Reisegruppen und Inhaber von Geschäftspässen.
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Montenegro planen, ist jetzt der optimale Zeitpunkt für den Abschluss des Geschäfts. So können Sie eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen und das Recht auf ganzjährigen Aufenthalt im Land sichern, bevor der Visavorhang offiziell fällt. Aktuelle und sichere Projekte von Bauträgern können Sie im Immobilienkatalog Montenegros auf der Website von MD Realty ansehen.
Quelle der Nachricht und Bilder: Dan.co.me
Führt Montenegro 2026 tatsächlich Visa für Russen und Türken ein?
Ja. Nach der Regierungsverordnung vom 23. Juli 2026 gilt die visumfreie Einreise für Staatsangehörige Russlands, Belarus’, der Türkei und Saudi-Arabiens bis zum 31. Oktober 2026. Ab dem 1. November 2026 brauchen sie ein Visum oder eine montenegrinische Aufenthaltsgenehmigung bzw. einen Daueraufenthalt.
Können Eigentümer von Immobilien in Montenegro ohne Visum einreisen?
Nein, sofern sie keine montenegrinische Aufenthaltsgenehmigung und keinen Daueraufenthalt haben: Ab dem 1. November 2026 brauchen sie ein Visum. Eine gültige Aufenthaltsgenehmigung ersetzt bei der Einreise das Visum (Art. 9 des Ausländergesetzes). Eine Aufenthaltsgenehmigung über Immobilien ist möglich, wenn die Bemessungsgrundlage im Grunderwerbsteuerbescheid mindestens 150.000 € beträgt.
Wie werden sich die Visaanforderungen auf die Immobilienpreise in Budva und Tivat auswirken?
Kurzfristig kann dies den Anteil impulsiver Käufe unter „Touristen“ verringern. Langfristig kann der Übergang zu EU-Standards den Zustrom europäischen Kapitals und die Nachfrage nach Wohnraum am Meer stützen – garantieren kann einen Preisanstieg jedoch niemand.
Wie kann man Änderungen der Visaregeln und die rechtliche Sauberkeit von Objekten verfolgen?
Alle aktuellen Änderungen in den Gesetzen Montenegros werden umgehend im Bereich „Nützliche Artikel“ im Blog von MD Realty veröffentlicht. Und im Immobilienkatalog auf unserer Website finden Sie bereits geprüfte und rechtlich saubere Objekte. Außerdem können Sie sich für eine ausführliche Beratung an unsere Experten wenden.